0628都市廣場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告51p

1、1本報(bào)告嚴(yán)格保密2本報(bào)告嚴(yán)格保密都市廣場(chǎng)營銷策略報(bào)告都市廣場(chǎng)營銷策略報(bào)告謹(jǐn)呈：太原辰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：太原辰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本項(xiàng)目是太原辰宇房地產(chǎn)有限公司與眾廈實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 20122012年年6 6月月1616日日3本報(bào)告嚴(yán)格保密區(qū)位未來商業(yè)價(jià)值區(qū)位未來商業(yè)價(jià)值區(qū)位當(dāng)期商業(yè)價(jià)值區(qū)位當(dāng)期商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析產(chǎn)品價(jià)格定位產(chǎn)品價(jià)格定位項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目背景分析太原核心商圈發(fā)展太原核心商圈發(fā)展太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展我們的總體思路：我們的總體

2、思路：4本報(bào)告嚴(yán)格保密太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析1太原主要商圈分析太原主要商圈分析2當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析3未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析4項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析5項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位6 目目 錄錄5本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)商業(yè)起步起步階段階段形成形成階段階段發(fā)展發(fā)展階段階段商業(yè)地產(chǎn)依托于住宅區(qū)街鋪，商業(yè)發(fā)展集中在解放路、五一路，典型商業(yè)如解放大樓、五一大樓。本土品牌發(fā)展蓬勃，華宇精品商城、親賢街梅園百盛等大中型集中百貨開始出現(xiàn)；美特好、山姆士在太原落地生花；柳巷商業(yè)街更新?lián)Q代；高層小區(qū)底商開始在市場(chǎng)上占領(lǐng)一定額度。高端商場(chǎng)開始涌現(xiàn)，如天美名店

3、、北美新天地、華宇國際精品商城等；國際一線品牌如lv等紛紛進(jìn)駐；全國性大型商業(yè)開始進(jìn)駐太原市場(chǎng)，如萬達(dá)廣場(chǎng)、王府井等；高層住宅底商發(fā)展迅速，如奧林匹克花園等；太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程2002年年2002-2008年年2008年至今年至今6本報(bào)告嚴(yán)格保密住宅住宅商業(yè)商業(yè)n 投資主體投資主體中小投資者，城市中高收入群體中小投資者，城市中高收入群體n投資目的投資目的保值、增值為主保值、增值為主n投資頻率投資頻率低低n投資客群體量投資客群體量少少n投資置換性投資置換性低低n 投資主體投資主體大型投資者，周邊煤礦企業(yè)主大型投資者，周邊煤礦企業(yè)主n投資目的投資目的增值、盈利為主增值、盈利為

4、主n投資頻率投資頻率低低n投資客群體量投資客群體量多多n投資置換性投資置換性高高住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)比住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)比7本報(bào)告嚴(yán)格保密太原房地產(chǎn)發(fā)展中，住宅市場(chǎng)發(fā)展速度快于商業(yè)地產(chǎn)，在房地產(chǎn)投資中，太原房地產(chǎn)發(fā)展中，住宅市場(chǎng)發(fā)展速度快于商業(yè)地產(chǎn)，在房地產(chǎn)投資中，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率大于住宅地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率大于住宅地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的投資中，外地客戶（主要為周邊縣市）占到比較大的比重。商業(yè)地產(chǎn)的投資中，外地客戶（主要為周邊縣市）占到比較大的比重。目前太原商業(yè)地產(chǎn)處于良好的發(fā)展期，大型綜合商場(chǎng)陸續(xù)涌現(xiàn)，上升勢(shì)頭目前太原商業(yè)地產(chǎn)處于良好的發(fā)展期，大型綜合商場(chǎng)陸續(xù)涌現(xiàn)，上升勢(shì)頭迅猛。迅猛。小結(jié)小結(jié)

5、8本報(bào)告嚴(yán)格保密太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析1太原主要商圈分析太原主要商圈分析2當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析3未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析4項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析5項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位6 目目 錄錄9本報(bào)告嚴(yán)格保密柳巷商圈柳巷商圈柳巷鐘樓街商業(yè)中心位于迎澤區(qū)，以鐘樓街、鼓樓街、橋頭街、柳巷南北路、開化寺街等為中心區(qū)域，建筑面積1000平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)30多個(gè)，網(wǎng)點(diǎn)聚集度高，以大型百貨為主力業(yè)態(tài)，不僅輻射整個(gè)太原市，而且在華北地區(qū)的旅游商業(yè)方面也具有較大影響，是太原市傳統(tǒng)商業(yè)中心和太原市商業(yè)的標(biāo)志。太原市傳統(tǒng)商業(yè)中心和太原市商業(yè)的標(biāo)志太原

6、市傳統(tǒng)商業(yè)中心和太原市商業(yè)的標(biāo)志柳巷商圈柳巷商圈10本報(bào)告嚴(yán)格保密業(yè)態(tài)：購物、餐飲、休閑業(yè)態(tài)：購物、餐飲、休閑柳巷商圈柳巷商圈11本報(bào)告嚴(yán)格保密算價(jià)實(shí)例：算價(jià)實(shí)例：位置：橋頭街西段租金：300萬/年/550（日租15元/天/）算價(jià)實(shí)例：算價(jià)實(shí)例：位置：時(shí)尚富百家租金：（日租16.7元/天/）價(jià)格：成熟商業(yè)租金價(jià)格：成熟商業(yè)租金1515元元/ /天天/ /柳巷商圈柳巷商圈12本報(bào)告嚴(yán)格保密長(zhǎng)風(fēng)長(zhǎng)風(fēng)親賢街商圈親賢街商圈親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商業(yè)中心位于小店區(qū)，以北至南內(nèi)環(huán)街，南至長(zhǎng)風(fēng)街，西至平陽路，東至建設(shè)南路所圍限的地區(qū)為核心，其內(nèi)有以長(zhǎng)治路與親賢北街和長(zhǎng)風(fēng)街相連通的“工字型”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚區(qū)，是目前太原

7、市南部商業(yè)最繁華的地區(qū)。目前太原市南部商業(yè)最繁華的地區(qū)目前太原市南部商業(yè)最繁華的地區(qū)親賢商圈親賢商圈13本報(bào)告嚴(yán)格保密業(yè)態(tài)：高端購物、酒店餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)：高端購物、酒店餐飲、娛樂休閑親賢商圈親賢商圈14本報(bào)告嚴(yán)格保密算價(jià)實(shí)例：算價(jià)實(shí)例：位置：平陽景苑售價(jià)：街鋪：親賢街4-9萬元/ 商業(yè)街：4-5萬元/ 地下商城：2-3萬元/算價(jià)實(shí)例：算價(jià)實(shí)例：位置：依景灣售價(jià)：3f，565，1.8萬/ 1f+2f，811，4.7萬/價(jià)格：均價(jià)價(jià)格：均價(jià)4-54-5萬萬/ /親賢商圈親賢商圈15本報(bào)告嚴(yán)格保密朝陽街商圈朝陽街商圈朝陽街商業(yè)中心位于迎澤區(qū)東部，以朝陽街為主軸，是20世紀(jì)90年代逐步發(fā)展起來的商

8、業(yè)區(qū)，與柳巷鐘樓街中心商業(yè)區(qū)形成東西兩地、零售批發(fā)的互補(bǔ)之勢(shì)。朝陽街經(jīng)營服裝、鞋帽的網(wǎng)點(diǎn)眾多，以服裝、鞋帽、布匹批發(fā)為主，經(jīng)營400多個(gè)品牌商品，是目前太原市規(guī)模最大、輻射全省甚至華北的服裝加工貿(mào)易集散地。太原東部服裝集散地太原東部服裝集散地朝陽商圈朝陽商圈16本報(bào)告嚴(yán)格保密算價(jià)實(shí)例：算價(jià)實(shí)例：項(xiàng)目：朝陽佳園售價(jià)：街鋪1f+2f，352，19000元/，臨街中間位置朝陽商圈朝陽商圈17本報(bào)告嚴(yán)格保密龍?zhí)渡倘執(zhí)渡倘執(zhí)渡虡I(yè)中心位于杏花嶺區(qū)，以城坊街為主軸，東起三墻路，西至新建路，南起府東府西龍?zhí)渡虡I(yè)中心位于杏花嶺區(qū)，以城坊街為主軸，東起三墻路，西至新建路，南起府東府西街，北至北大街。它主要輻射

9、我市東北部和北部。街，北至北大街。它主要輻射我市東北部和北部。隨著府東街、府西街金融銀行業(yè)的聚集和光大商務(wù)大廈的建成，將會(huì)吸引更多的投資和客隨著府東街、府西街金融銀行業(yè)的聚集和光大商務(wù)大廈的建成，將會(huì)吸引更多的投資和客流，與南部的柳巷流，與南部的柳巷鐘樓街商業(yè)中心形成競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)態(tài)勢(shì)，有利于業(yè)態(tài)調(diào)整和新型設(shè)施的鐘樓街商業(yè)中心形成競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)態(tài)勢(shì)，有利于業(yè)態(tài)調(diào)整和新型設(shè)施的建設(shè)。建設(shè)。太原北部未來商業(yè)中心太原北部未來商業(yè)中心龍?zhí)渡倘執(zhí)渡倘?8本報(bào)告嚴(yán)格保密算價(jià)實(shí)例：算價(jià)實(shí)例：項(xiàng)目：萬達(dá)廣場(chǎng)天璽名店租金：1f+2f，297，15萬，日租金1.4元/算價(jià)實(shí)例：算價(jià)實(shí)例：項(xiàng)目：康居苑租金：1f+2f，167

10、0，日租金5.5元/龍?zhí)渡倘執(zhí)渡倘?9本報(bào)告嚴(yán)格保密下元商圈下元商圈下元商業(yè)中心位于萬柏林區(qū)，以東起千峰南路、西至和平南路、南起小井峪街、北至西礦下元商業(yè)中心位于萬柏林區(qū)，以東起千峰南路、西至和平南路、南起小井峪街、北至西礦街東段一帶為核心。該處現(xiàn)有下元商貿(mào)城、千峰百貨、西部購物廣場(chǎng)、金海馬超市等數(shù)個(gè)街東段一帶為核心。該處現(xiàn)有下元商貿(mào)城、千峰百貨、西部購物廣場(chǎng)、金海馬超市等數(shù)個(gè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量較多，形成輻射汾河西部和西南部的商業(yè)服務(wù)區(qū)和商品批發(fā)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量較多，形成輻射汾河西部和西南部的商業(yè)服務(wù)區(qū)和商品批發(fā)流通區(qū)。流通區(qū)。河西商貿(mào)中心河西商貿(mào)中心下元商圈下元商圈20本

11、報(bào)告嚴(yán)格保密算價(jià)實(shí)例：算價(jià)實(shí)例：項(xiàng)目：太原奧林匹克花園售價(jià)：底商153，300萬，20000元/下元商圈下元商圈21本報(bào)告嚴(yán)格保密尖草坪尖草坪商圈商圈尖草坪商業(yè)中心位于尖草坪區(qū)，以太鋼集團(tuán)附近的解放北路和西尖草坪商業(yè)中心位于尖草坪區(qū)，以太鋼集團(tuán)附近的解放北路和西 澗河一帶為核心，北臨澗河一帶為核心，北臨鐵路和太忻、新蘭公路，東有東山過境高速公路，交通便利，是鐵路和太忻、新蘭公路，東有東山過境高速公路，交通便利，是“退二進(jìn)三退二進(jìn)三”建立的以小建立的以小商品、小食品批發(fā)市場(chǎng)為主商業(yè)區(qū)的成功案例。本區(qū)還缺少具有影響力的大型百貨零售網(wǎng)商品、小食品批發(fā)市場(chǎng)為主商業(yè)區(qū)的成功案例。本區(qū)還缺少具有影響力的大

12、型百貨零售網(wǎng)點(diǎn)和與重工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品形成互動(dòng)的商業(yè)設(shè)施。點(diǎn)和與重工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品形成互動(dòng)的商業(yè)設(shè)施。尖草坪商圈尖草坪商圈太原北郊低端市場(chǎng)太原北郊低端市場(chǎng)22本報(bào)告嚴(yán)格保密小店商圈小店商圈小店商業(yè)中心位于小店區(qū)小店鎮(zhèn)東部，主要輻射高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和教育園區(qū)。其小店商業(yè)中心位于小店區(qū)小店鎮(zhèn)東部，主要輻射高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和教育園區(qū)。其交通便利，但目前各類網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量較少，是遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)的科教型商業(yè)中心。交通便利，但目前各類網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量較少，是遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)的科教型商業(yè)中心。規(guī)劃期內(nèi)，以大型超市和倉儲(chǔ)店為骨干，鼓勵(lì)發(fā)展倉儲(chǔ)超市、大賣場(chǎng)、為高新技術(shù)企業(yè)服規(guī)劃期內(nèi)，以大型超市和倉儲(chǔ)店為骨干，鼓勵(lì)發(fā)展倉儲(chǔ)超市

13、、大賣場(chǎng)、為高新技術(shù)企業(yè)服務(wù)的特色專業(yè)店和專賣店。務(wù)的特色專業(yè)店和專賣店。太原南郊倉儲(chǔ)中心太原南郊倉儲(chǔ)中心小店商圈小店商圈23本報(bào)告嚴(yán)格保密太原主要商業(yè)街道業(yè)態(tài)太原主要商業(yè)街道業(yè)態(tài)24本報(bào)告嚴(yán)格保密各大商業(yè)圈各種業(yè)態(tài)幾近飽和狀態(tài)；各大商業(yè)圈各種業(yè)態(tài)幾近飽和狀態(tài)；百貨、服裝、餐飲是各大商業(yè)圈的主導(dǎo)行業(yè)；百貨、服裝、餐飲是各大商業(yè)圈的主導(dǎo)行業(yè)；目前太原市區(qū)商業(yè)逐步由住宅底商向大中型集中商業(yè)發(fā)展；目前太原市區(qū)商業(yè)逐步由住宅底商向大中型集中商業(yè)發(fā)展；太原市大型、高端商業(yè)分布集中在柳巷、親賢商圈。太原市大型、高端商業(yè)分布集中在柳巷、親賢商圈。小結(jié)小結(jié)25本報(bào)告嚴(yán)格保密太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

14、分析1太原核心商圈分析太原核心商圈分析2當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析3未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析4項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析5項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位6 目目 錄錄26本報(bào)告嚴(yán)格保密進(jìn)入核心商圈的人流動(dòng)線進(jìn)入核心商圈的人流動(dòng)線l本案位于柳巷商圈人流路線之上，但本案位于柳巷商圈人流路線之上，但單純路過客戶難以支撐起本項(xiàng)目體量。單純路過客戶難以支撐起本項(xiàng)目體量。l通過本案的人流主要為本案西側(cè)及西通過本案的人流主要為本案西側(cè)及西北側(cè)人流，主要來自桃園，生活水準(zhǔn)北側(cè)人流，主要來自桃園，生活水準(zhǔn)較高，是本項(xiàng)目商業(yè)的目標(biāo)客戶；抵較高，是本項(xiàng)目商業(yè)的目標(biāo)客戶；抵達(dá)柳巷目的性不

15、太明確，本項(xiàng)目可利達(dá)柳巷目的性不太明確，本項(xiàng)目可利用此優(yōu)勢(shì)截留潛在客戶。用此優(yōu)勢(shì)截留潛在客戶。柳巷柳巷當(dāng)前價(jià)值研判當(dāng)前價(jià)值研判27本報(bào)告嚴(yán)格保密核心商圈的商業(yè)人流動(dòng)線核心商圈的商業(yè)人流動(dòng)線本案本案當(dāng)前價(jià)值研判當(dāng)前價(jià)值研判28本報(bào)告嚴(yán)格保密研研判小結(jié)結(jié)項(xiàng)項(xiàng)目位于太原市核心商圈，為為市中心位置，有較較好的發(fā)發(fā)展前景；核心商圈人流動(dòng)線動(dòng)線上，過過路人難難以支撐項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)業(yè)環(huán)境，各大商業(yè)業(yè)的人流引流不易經(jīng)過經(jīng)過本案。從從以上方面項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位處處于較為尷尬較為尷尬的態(tài)勢(shì)態(tài)勢(shì)，“中心而不核心、核心邊邊的邊緣邊緣”。從投資者角度，本案的商業(yè)回報(bào)形勢(shì)在未來階段比較謹(jǐn)慎樂觀。從投資者角度，本案的商業(yè)回報(bào)形勢(shì)

16、在未來階段比較謹(jǐn)慎樂觀。當(dāng)前價(jià)值研判當(dāng)前價(jià)值研判29本報(bào)告嚴(yán)格保密太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析1太原核心商圈分析太原核心商圈分析2當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析3未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析4項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析5項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位6 目目 錄錄30本報(bào)告嚴(yán)格保密區(qū)域潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域潛在商業(yè)項(xiàng)目l項(xiàng)目周邊沒有可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備；項(xiàng)目周邊沒有可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備；l項(xiàng)目周邊目前有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行項(xiàng)目周邊目前有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行升級(jí)改造；升級(jí)改造；未來價(jià)值的上升一定程度取決于周邊商業(yè)改造的成果。未來價(jià)值的上升一定程度取決于周邊商業(yè)改造的成果。未來

17、價(jià)值研判未來價(jià)值研判31本報(bào)告嚴(yán)格保密未來主力中高消費(fèi)群體客流線未來主力中高消費(fèi)群體客流線中高中高檔社檔社區(qū)聚區(qū)聚集地集地l未來項(xiàng)目周邊中高檔未來項(xiàng)目周邊中高檔居住社區(qū)居民大規(guī)模遷居住社區(qū)居民大規(guī)模遷出可能性較小，將對(duì)項(xiàng)出可能性較小，將對(duì)項(xiàng)目起良好支撐。目起良好支撐。l未來太原南城大發(fā)展未來太原南城大發(fā)展將會(huì)分流項(xiàng)目商業(yè)客戶。將會(huì)分流項(xiàng)目商業(yè)客戶。l本案依賴道路系統(tǒng)有本案依賴道路系統(tǒng)有效客流來支撐項(xiàng)目商業(yè)效客流來支撐項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值效果不大。價(jià)值效果不大。l本案區(qū)位的商業(yè)價(jià)值本案區(qū)位的商業(yè)價(jià)值實(shí)際體現(xiàn)依賴于柳巷商實(shí)際體現(xiàn)依賴于柳巷商圈的開發(fā)形態(tài)。圈的開發(fā)形態(tài)。未來價(jià)值研判未來價(jià)值研判32本報(bào)告嚴(yán)格

18、保密未來區(qū)位價(jià)值研判未來區(qū)位價(jià)值研判研研判總結(jié)總結(jié)未來來周邊邊商業(yè)業(yè)改造提升項(xiàng)項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)時(shí)，也將將激化與與本項(xiàng)項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)。未來來本項(xiàng)項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)人群范圍圍比較較固定，同時(shí)時(shí)也將將受到南城發(fā)發(fā)展?fàn)顩r狀況的影響響。項(xiàng)目周邊的商業(yè)目前相對(duì)低端，特色不足。項(xiàng)目周邊的商業(yè)目前相對(duì)低端，特色不足。 所以未來區(qū)域的市場(chǎng)空白填補(bǔ)和商業(yè)氛圍的形成對(duì)本商業(yè)圈的層次定位所以未來區(qū)域的市場(chǎng)空白填補(bǔ)和商業(yè)氛圍的形成對(duì)本商業(yè)圈的層次定位有至關(guān)重要影響！有至關(guān)重要影響！33本報(bào)告嚴(yán)格保密太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析1太原核心商圈分析太原核心商圈分析2當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位

19、價(jià)值分析3未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析4項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析5項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位6 目目 錄錄34本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析未售商業(yè)體量未售商業(yè)體量層數(shù)層數(shù)層高層高四至四至l東：住宅區(qū)，賓館。東：住宅區(qū)，賓館。l南：住宅區(qū)、停車場(chǎng)、國稅。南：住宅區(qū)、停車場(chǎng)、國稅。l西：住宅區(qū)、洗車行。西：住宅區(qū)、洗車行。l北：住宅區(qū)、派出所、銀行。北：住宅區(qū)、派出所、銀行。北北35本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析產(chǎn)品面積段集中，在商鋪的經(jīng)營和銷售中存在一定難度。產(chǎn)品面積段集中，在商鋪的經(jīng)營和銷售中存在一定難

20、度。產(chǎn)品面積大，總價(jià)高，不利于項(xiàng)目銷售。產(chǎn)品面積大，總價(jià)高，不利于項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目車位充裕，給項(xiàng)目以后銷售和經(jīng)營帶來較大利好。項(xiàng)目車位充裕，給項(xiàng)目以后銷售和經(jīng)營帶來較大利好。項(xiàng)目周邊為住宅區(qū)，為項(xiàng)目提供較充裕的消費(fèi)群體。項(xiàng)目周邊為住宅區(qū)，為項(xiàng)目提供較充裕的消費(fèi)群體。36本報(bào)告嚴(yán)格保密區(qū)位優(yōu)勢(shì)：核心商圈輻射地段；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：核心商圈輻射地段；環(huán)境優(yōu)勢(shì)：住宅區(qū)在周邊，銷售客環(huán)境優(yōu)勢(shì)：住宅區(qū)在周邊，銷售客群多。群多。區(qū)位劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營狀況不好；區(qū)位劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營狀況不好；道路劣勢(shì)：周邊皆為非主干道。道路劣勢(shì)：周邊皆為非主干道。產(chǎn)品劣勢(shì)：產(chǎn)品面積大，總價(jià)高。產(chǎn)品劣勢(shì)：產(chǎn)品面積大，總價(jià)高。周

21、邊商業(yè)發(fā)展較成熟，但是主要都周邊商業(yè)發(fā)展較成熟，但是主要都是以中端，低端為主；是以中端，低端為主；項(xiàng)目周邊商業(yè)特色較弱；項(xiàng)目周邊商業(yè)特色較弱；面臨著城市商貿(mào)中心南橋的威脅。面臨著城市商貿(mào)中心南橋的威脅。合理定位利用區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢(shì)；合理定位利用區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢(shì)；宣傳上發(fā)掘項(xiàng)目潛在投資價(jià)值；宣傳上發(fā)掘項(xiàng)目潛在投資價(jià)值；發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)定向推廣。發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)定向推廣。充分發(fā)揮項(xiàng)目的投資潛質(zhì)。以充分發(fā)揮項(xiàng)目的投資潛質(zhì)。以“傳傳世金鋪世金鋪”概念提升投資者信心。概念提升投資者信心。吸引性消費(fèi)的業(yè)態(tài)定位，解決區(qū)位吸引性消費(fèi)的業(yè)態(tài)定位，解決區(qū)位定位不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。定位不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。宣傳上，發(fā)揮區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，去化宣傳

22、上，發(fā)揮區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，去化速率和項(xiàng)目定位將是項(xiàng)目后期銷售速率和項(xiàng)目定位將是項(xiàng)目后期銷售的主要問題。在推廣上必然要降低的主要問題。在推廣上必然要降低客戶疑慮，凸顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值?？蛻粢蓱]，凸顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值。推廣上突出項(xiàng)目的前瞻性，傳遞潛推廣上突出項(xiàng)目的前瞻性，傳遞潛在價(jià)值的概念。在價(jià)值的概念。項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析37本報(bào)告嚴(yán)格保密太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析太原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析1太原核心商圈分析太原核心商圈分析2當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析3未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析未來項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析4項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析5項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位6 目目 錄錄38本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)類型商業(yè)類型定

23、位定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位綜綜合型商業(yè)業(yè)社區(qū)區(qū)配套型商業(yè)業(yè)？體量：體量：2 2萬方，不具備發(fā)展成大型綜合商業(yè)的客觀條件；萬方，不具備發(fā)展成大型綜合商業(yè)的客觀條件；周邊商業(yè)類型空間：柳巷及新建路大型商業(yè)集中（天美、華宇、茂業(yè)等），且在太原市場(chǎng)頗周邊商業(yè)類型空間：柳巷及新建路大型商業(yè)集中（天美、華宇、茂業(yè)等），且在太原市場(chǎng)頗具影響力，集中商業(yè)難有發(fā)展空間；具影響力，集中商業(yè)難有發(fā)展空間；周邊居住社區(qū)：項(xiàng)目位于市區(qū)中心，滿足了居住者日常生活的商業(yè)配套。周邊居住社區(qū)：項(xiàng)目位于市區(qū)中心，滿足了居住者日常生活的商業(yè)配套。思考思考打造區(qū)區(qū)域特色商業(yè)業(yè)39本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律商業(yè)形式總

24、體規(guī)模建筑模式交通條件輻射范圍業(yè)態(tài)形式城市級(jí)商業(yè)中心20萬以上多個(gè)商業(yè)樓組成的商業(yè)街依托城市中心主干道的交通樞紐，充裕停車場(chǎng)地外向吸引力極強(qiáng)大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營店、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游區(qū)域級(jí)商業(yè)中心10萬左右2-3各獨(dú)體商業(yè)樓組合依托城市主要干道的交通樞紐，充裕停車場(chǎng)地外向吸引為主，周邊服務(wù)為輔大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營店、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游次區(qū)域級(jí)商業(yè)中心5萬左右1-2個(gè)獨(dú)體商業(yè)樓輔以底商；或低密度商業(yè)街依托城市輔路或靠近主干道，周邊人口密集，擁有相應(yīng)停車位外向吸引與周邊服務(wù)并舉綜合商業(yè)，以百貨、大型超市、特色餐飲為主輔以娛樂、

25、社區(qū)便利商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心2萬左右獨(dú)體商業(yè)樓或社區(qū)底商依托城市輔路，周邊社區(qū)較多，有停車位周邊服務(wù)為主，外向吸引為輔社區(qū)便利商業(yè)，以超市、餐飲、特色專營店為主社區(qū)商業(yè)5000左右獨(dú)體商業(yè)樓或社區(qū)底商依托社區(qū)道路周邊服務(wù)社區(qū)便利商業(yè)，以超市、便利店、特色專營店為主便利級(jí)商業(yè)3000以下社區(qū)底商依托社區(qū)道路內(nèi)向服務(wù)為主，周邊服務(wù)為輔便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪40本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)類型商業(yè)類型定位定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位多元型商業(yè)業(yè)主題題型商業(yè)業(yè)？思考思考主題題型商業(yè)業(yè)發(fā)掘中心區(qū)域商業(yè)形式的空白點(diǎn)，發(fā)掘中心區(qū)域商業(yè)形式的空白點(diǎn)，補(bǔ)充核心商業(yè)圈的缺失；補(bǔ)充核心商業(yè)圈的缺失；業(yè)態(tài)上以吸引商業(yè)聚集項(xiàng)目人氣，業(yè)態(tài)上以吸引商業(yè)聚集項(xiàng)目人氣，如大型特色休閑會(huì)所、大型美容如大型特色休閑會(huì)所、大型美容養(yǎng)生，大型婚紗影樓為主。養(yǎng)生，大型婚紗影樓為主。41本報(bào)告嚴(yán)格保密41商業(yè)類型商業(yè)類型定位定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值定位市場(chǎng)場(chǎng)空缺項(xiàng)項(xiàng)目特色？思考思考水市場(chǎng)有什么，沒有什么？市場(chǎng)有什么，沒有什么？潛在