5月上海施賢路地塊初定位的研究

1、永懋置業(yè)施賢路地塊初步定位研究前 言 根據(jù)貴司要求，針對施賢路地塊進(jìn)行初步的項(xiàng)目定位研究，主要針對松江目前的市場狀態(tài)及地塊條件作為研究基礎(chǔ)開展，因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間的關(guān)系，定位工作只是對項(xiàng)目提出初步的認(rèn)識和意見。dep 1 dep 1 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析dep 2 dep 2 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析dep 3 dep 3 項(xiàng)目開發(fā)策略研究項(xiàng)目開發(fā)策略研究dep 4 dep 4 項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目初步定位提報(bào)結(jié)構(gòu)提報(bào)結(jié)構(gòu)dep 1 dep 1 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析1 1、片區(qū)房地產(chǎn)市場地圖、片區(qū)房地產(chǎn)市場地圖2 2、近期片區(qū)市場動(dòng)態(tài)、近期片區(qū)市場動(dòng)態(tài)3 3、重點(diǎn)個(gè)案介紹、重點(diǎn)個(gè)案介紹區(qū)域板塊劃

2、分區(qū)域板塊劃分1、松江以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。2、東區(qū)板塊：依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，已成為松江市場上的核心板塊，高檔樓盤最為集中。板塊成熟度較高，配套齊全。3、西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿足日常生活為主，整體價(jià)格水平較東區(qū)偏低。松江新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心松江新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心東區(qū)板塊東區(qū)板塊西區(qū)板塊西區(qū)板塊新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)老城區(qū)區(qū)域核心帶區(qū)域核心帶區(qū)域供應(yīng)區(qū)間區(qū)域供應(yīng)區(qū)間1、東區(qū)供應(yīng)量主要集中于地鐵沿線一帶，9號線的開通是驅(qū)動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力來源。2

3、、西區(qū)供應(yīng)量主要集中在松江一線延伸線以及環(huán)城線的交匯處，交通優(yōu)勢明顯。區(qū)域樓盤集中且同時(shí)開發(fā)，造成階段性供應(yīng)量過剩，競爭較為激烈區(qū)域樓盤集中且同時(shí)開發(fā)，造成階段性供應(yīng)量過剩，競爭較為激烈5000500055005500元元/ /5500550060006000元元/ /本案60006000元元/ /以上以上5000500060006000元元/ /4000400050005000元元/ /區(qū)域等價(jià)線分析區(qū)域等價(jià)線分析1、價(jià)格水平受區(qū)域環(huán)核心帶、城市規(guī)劃、個(gè)案品質(zhì)等三大因素影響較大，松江新城二級市場整體價(jià)格水平由中心區(qū)域向外輻射形成大格局。2、相對于區(qū)域地理中心，等價(jià)線傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展

4、較為平衡。3、未來9號線的開通將提高周邊樓盤價(jià)格，促使等價(jià)線向東北偏移，并且東北區(qū)域會(huì)成為等價(jià)線密集區(qū)。區(qū)域等價(jià)線分布均勻，價(jià)格層次、梯度明顯區(qū)域等價(jià)線分布均勻，價(jià)格層次、梯度明顯地鐵周邊項(xiàng)目分析地鐵周邊項(xiàng)目分析1、軌道交通9號線一期工程西起松江新城站，東至宜山路站，連接松江新城和徐家匯城市副中心，沿線設(shè)13座車站和1個(gè)車輛段。9號線一期工程計(jì)劃于2007年底通車試運(yùn)營。2、隨著9號線的即將運(yùn)營，地鐵物業(yè)的價(jià)值將不斷釋放。3、使松江匯聚更多的人氣，以及導(dǎo)入外來人口成為可能。地鐵的規(guī)劃和即將運(yùn)營極大的促進(jìn)松江房地產(chǎn)市場地鐵的規(guī)劃和即將運(yùn)營極大的促進(jìn)松江房地產(chǎn)市場近期區(qū)域房地產(chǎn)市場需求走勢近期區(qū)域

5、房地產(chǎn)市場需求走勢市場去化情況穩(wěn)定，經(jīng)歷春節(jié)后，市場需求正在逐步回暖中近期區(qū)域住宅市場需求走勢近期區(qū)域住宅市場需求走勢住宅占據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)市場主體；住宅走勢房地產(chǎn)整體市場走勢相吻合。近期區(qū)域住宅成交均價(jià)及平均面積近期區(qū)域住宅成交均價(jià)及平均面積從3月份開始，去化物業(yè)開始向中低價(jià)位物業(yè)傾斜；片區(qū)平均成交面積在120135 之間，片區(qū)產(chǎn)品戶型相對較大。4月份，片區(qū)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)猛增5月份以來，新上市物業(yè)明顯減少近期供應(yīng)狀況近期供應(yīng)狀況普通住宅各戶型面積段供需求情況普通住宅各戶型面積段供需求情況一房中60-80 戶型供應(yīng)比例低，但去化情況最好；二房戶型中，主力供應(yīng)在80-100 ，且去化情況一般,大兩房戶型

6、去化更好；三房戶型集中于120-150 ，但三房戶型總體去化情況不理想；四房戶型總量較小，但總體去化情況良好，特別是150-180 面積段物業(yè)。面積段面積段一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房復(fù)式復(fù)式供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交60以下58064269094223640000016060-80285477911447260000000184180-10015086141384792126423000010424100-12040660037085229850000011945120-15022483188103933985

7、127720031356150-1800030131559978142311360136180-20000101563431198721266200-300000019186196156478143300以上000017143116225026合計(jì)8816129333581899018629554610565497266183649714.67%26.77%29.77%51.99%91.67%27.07%低密度住宅各類型物業(yè)供需求情況低密度住宅各類型物業(yè)供需求情況面積段面積段獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)體別墅雙拼別墅雙拼別墅疊加別墅疊加別墅供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)

8、成交成交60以下1100000060-800000000080-10000000000100-12000000000120-15000000000150-180002291420000180-200005062100000200-3003291337172030000300以上467832430000合計(jì)7972171476558000027.23%37.80%0.00%0.00%獨(dú)立別墅總體供應(yīng)量較小，且主要面積供應(yīng)集中在300 以上；聯(lián)體別墅供應(yīng)量較大，但整體去化狀況好于獨(dú)立別墅；雙拼別墅、疊加別墅是目前市場上的供應(yīng)盲點(diǎn)！市場動(dòng)態(tài)小結(jié)：市場動(dòng)態(tài)小結(jié)：市場較為穩(wěn)定，春節(jié)過后，成交情況日益回暖

9、，符合行業(yè)規(guī)律；從成交價(jià)格來看，春節(jié)前后以高端物業(yè)成交為主，春節(jié)過后，逐步以中、低端物業(yè)成交為主；區(qū)域內(nèi)更傾向于大戶型，普通住宅一房6080，二房100120，三房120150，四房150180較受歡迎；而低密度物業(yè)中150200的聯(lián)排去化情況良好；區(qū)域內(nèi)缺乏雙拼及疊加型別墅。由于五一房展會(huì)的到來，使得四月份供應(yīng)量猛增。片區(qū)市場較為成熟，現(xiàn)階段以改善型需求為市場主導(dǎo)！總建筑面積18.4萬，占地13.7萬;容積率1.34，綠化率40%;整個(gè)小區(qū)分三期開發(fā)，共有1棟酒店式公寓、13棟小高層公寓、68戶聯(lián)體別墅、44戶獨(dú)棟別墅及商業(yè)街組成，總戶數(shù)達(dá)1357戶,車位855個(gè)。均價(jià)：公寓6500元/ 聯(lián)

10、排別墅8000元/ 獨(dú)棟別墅12000元/物業(yè)費(fèi)：1.2元/月。 重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析星辰園星辰園賣點(diǎn)簡述：賣點(diǎn)簡述：1、距軌道9號線大學(xué)城站約150米，緊鄰新城主干道嘉松公路。2、社區(qū)圍墻與公路之間相隔的50米綠化帶。3、南臨100米寬天然河道張家浜，隔河與上海外國語大學(xué)相望，北面是興建中的文化休閑廣場，通過天橋與47萬的新城交通樞紐暨購物中心相連接。4、房型較為齊全，從一房到三房，面積62124，緊湊經(jīng)濟(jì)，總價(jià)30萬元起。其特點(diǎn)為多種房型臥室均朝南，且通過大面積的陽臺將其連接。5、公共配套：47萬mall、上海市第一人民醫(yī)院松江新院、西外國語學(xué)校（十二年制雙語寄宿學(xué)校）等設(shè)施正在興建中

11、。上海銀行、建行。 營銷推廣：營銷推廣：slogan：捷運(yùn)時(shí)代 新貴領(lǐng)地推廣主題：松江大學(xué)城旁 純翠地鐵社區(qū)18萬罕貴西班牙別墅級風(fēng)情社區(qū) 小區(qū)總建面高達(dá)52萬平方米,是目前松江新城最大的社區(qū);純小高層和高層住宅項(xiàng)目；建筑風(fēng)格為新古典主義，大中庭、大幢距、英式建筑風(fēng)格； 生活配套： 社區(qū)商業(yè)、室內(nèi)溫水游泳池、壁球館、彩虹飛橋（連接社區(qū)與輕軌站）；均價(jià)：6300元/。重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析三湘四季花城三湘四季花城賣點(diǎn)簡述：賣點(diǎn)簡述：1、52萬大盤，建成后將是松江新城最大型的社區(qū)；2、核心地段。享受松江新城核心生活圈：上海市第一人民醫(yī)院、松江行政中心、大學(xué)城、占地3公頃的市民廣場、高爾夫球場、度

12、假村重重環(huán)繞。3、在三湘四季花城路對面，將建成上海第一mall。這個(gè)超大型商業(yè)購物中心由政府投資建設(shè)，建成后將相當(dāng)于徐家匯商業(yè)面積總和。4、與9號輕軌線大學(xué)城站也只有一條馬路的距離，由橫跨馬路的自動(dòng)扶梯天橋連接。30分鐘就可以到達(dá)徐家匯，無須轉(zhuǎn)乘。 營銷推廣：營銷推廣：項(xiàng)目定位：上海百分百社區(qū)市場形象：區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者、大盤形象、中檔綜合品質(zhì)社區(qū)推廣主題：百分百生活、國際花園社區(qū)市場動(dòng)態(tài)小結(jié)：市場動(dòng)態(tài)小結(jié)：區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運(yùn)營情況良好，市場成熟度高；松江新城的規(guī)劃以及地鐵9號線的即將通車，片區(qū)市場價(jià)值將迎來重新評估的機(jī)會(huì)；由于擁有較好的環(huán)境資源和交通優(yōu)勢，使得區(qū)域內(nèi)并不缺乏高檔物業(yè)，從而提升

13、了整個(gè)區(qū)域的樓盤品質(zhì)；現(xiàn)階段，片區(qū)以當(dāng)?shù)馗纳菩托枨鬄橹?，因?yàn)樗山鲁堑恼w高規(guī)格建設(shè)，擁有一定量的投資需求，特別是地鐵通車后，投資需求可能會(huì)被激發(fā);區(qū)域個(gè)案規(guī)模較大，以異域風(fēng)情為主要產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求。dep 2 dep 2 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析1 1、地塊現(xiàn)狀分析、地塊現(xiàn)狀分析2 2、地塊遠(yuǎn)景規(guī)劃、地塊遠(yuǎn)景規(guī)劃3 3、用地價(jià)值剖析、用地價(jià)值剖析4 4、用地開發(fā)策略、用地開發(fā)策略新城核心區(qū)新城核心區(qū)松江大學(xué)城松江大學(xué)城滬杭高速滬杭高速工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)街道辦街道辦地塊位置地塊位置l茸梅路西側(cè)、滬杭高速以北，通波塘東，以施賢路為界分為南北兩塊。l地處新城“偏中心”，新老城區(qū)交界處。l距離新城核心區(qū)5公里

14、。距離松江大學(xué)城10公里。在新城核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，但核心區(qū)配套對項(xiàng)目產(chǎn)生的影響較弱！在新城核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，但核心區(qū)配套對項(xiàng)目產(chǎn)生的影響較弱！地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀地塊位置地塊位置地塊周邊配備有社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、菜場、商鋪等基本生活設(shè)施。但總體上均定位于本地居民，檔次較低。從地塊步行至中山廣場5分鐘，至松江新城商業(yè)廣場10分鐘，至老城區(qū)商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場15分鐘。地塊周邊商服、教育、醫(yī)療配套成熟，但檔次偏低、規(guī)模偏??；地塊周邊商服、教育、醫(yī)療配套成熟，但檔次偏低、規(guī)模偏?。坏貕K地塊1515分鐘步行范圍內(nèi)，有大型集中商業(yè)，檔次參差不齊。分鐘步行范圍內(nèi)，有大型集中商業(yè)，檔次參差不齊。中山廣場新城商業(yè)

15、廣場易初蓮花中山地段醫(yī)院學(xué)校祥和菜場學(xué)校地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀商服配套商服配套緊鄰公共汽車五里塘站，擁有滬古專線等5條線路，可到達(dá)松江區(qū)城區(qū)主要站點(diǎn)及青浦區(qū)。雙向四車道施賢路通行能力良好。地塊通達(dá)性良好，城市公共交通配套完善！地塊通達(dá)性良好，城市公共交通配套完善！地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀外部交通外部交通地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀外部環(huán)境外部環(huán)境a3地塊：與自然水系相鄰，有一定的景觀資源施賢路將地塊硬性分割為兩塊滬松公路、滬杭高速產(chǎn)生嚴(yán)重的噪音、灰塵和車流。隔河相望的低密度別墅區(qū)對地塊有提升作用地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀內(nèi)部環(huán)境（內(nèi)部環(huán)境（a2a2）地塊內(nèi)有高壓線，對項(xiàng)目開發(fā)有一定限制；地塊南面有少量植被和公路綠化隔離帶；地塊內(nèi)

16、現(xiàn)為農(nóng)民居住密集區(qū)，因?yàn)椴疬w，可能影響到項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；地塊南、西、北三個(gè)方向都有較長的臨街面。綠化帶居住密集區(qū)高壓線地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀內(nèi)部環(huán)境（內(nèi)部環(huán)境（a3a3）廢棄廠房、學(xué)校制造企業(yè)多層宿舍地塊平整，起伏較小。西側(cè)緊臨水系；地塊內(nèi)多為廢棄廠房、學(xué)校，拆遷難度相對較低；沿街為制造企業(yè)，若需保留，則形象上影響較大；拆遷難度相對小，可能先期交地開發(fā)；地塊與城市道路的聯(lián)系較少，臨街面非常小。a-2a-2號地塊號地塊: :用地面積用地面積:64864:64864平方米平方米; ;容積率容積率: :1.61.6綠地率綠地率: :30%30% 其中集中綠地其中集中綠地: : 10%10%a-3a-3號地塊

17、號地塊: :用地面積用地面積:74437:74437平方米平方米; ;容積率容積率: :1.61.6綠地率綠地率: :30%30% 其中集中綠地其中集中綠地: : 10%10%建筑面積建筑面積:103782.4:103782.4平方米平方米建筑面積建筑面積:119099.2:119099.2平方米平方米被市政道路分割為兩個(gè)部分的被市政道路分割為兩個(gè)部分的2222萬平方米的大型社區(qū)；萬平方米的大型社區(qū)；1.61.6容積率擁有一定的產(chǎn)品組合空間。容積率擁有一定的產(chǎn)品組合空間。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀用地指標(biāo)用地指標(biāo)地塊遠(yuǎn)景地塊遠(yuǎn)景新城規(guī)劃新城規(guī)劃人與自然的最佳和諧、是最適合人居住的城市。 一城兩貌一城兩貌

18、松江新城松江新城 老去的城市老去的城市長期居住人口的大量流失商業(yè)和其他行業(yè)的逐漸萎縮外來人口的臨時(shí)聚居地新興的城市新興的城市 現(xiàn)代化的公共設(shè)施 現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)形態(tài) 現(xiàn)代化的處理手段 改造打造地塊位處新老城區(qū)交界，地塊位處新老城區(qū)交界， “ “改造改造”與與“打造打造”需同時(shí)進(jìn)行！需同時(shí)進(jìn)行！地塊遠(yuǎn)景地塊遠(yuǎn)景區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃城市住區(qū)邊緣；東、南向遠(yuǎn)景為工業(yè)用地；地塊周邊住區(qū)規(guī)劃已基本實(shí)現(xiàn)；地塊周邊沒有大型市政綠地、公園。地塊周邊規(guī)劃已基本實(shí)現(xiàn)，市政改造的環(huán)境提升空間不大！地塊周邊規(guī)劃已基本實(shí)現(xiàn)，市政改造的環(huán)境提升空間不大！地塊位置地塊位置地塊遠(yuǎn)景地塊遠(yuǎn)景地鐵地鐵9 9號線號線與9號線（一期）終點(diǎn)站

19、松江新城站步行15分鐘；年底即將開通的地鐵將使項(xiàng)目市場價(jià)值和市場空間得到巨大的提升！年底即將開通的地鐵將使項(xiàng)目市場價(jià)值和市場空間得到巨大的提升！地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析地塊整體規(guī)模適中，有一定的景觀資源;茸梅片區(qū)相對居住環(huán)境成熟，人氣較足;年底開通的9號線將進(jìn)一步有效縮短交通距離，未來片區(qū)價(jià)值將大幅提升。地塊周邊住區(qū)成熟，人流密集，存在一定的商業(yè)價(jià)值。施賢路硬性割斷南北地塊;地塊微環(huán)境差異明顯，難以統(tǒng)一.在地塊微環(huán)境價(jià)值分析上，需要將兩個(gè)地塊區(qū)別對待，個(gè)別分析。在地塊微環(huán)境價(jià)值分析上，需要將兩個(gè)地塊區(qū)別對待，個(gè)別分析。地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析a3a3廢棄廠房制造企業(yè)多層宿舍地塊西側(cè), 臨通波塘

20、部分開發(fā)價(jià)值最高。地塊沿施賢路東側(cè)部分，即近幼兒園學(xué)校部分，因人流相對聚集，開發(fā)價(jià)值也較高。施賢路西側(cè)橋下和北側(cè)五昆路塊因橋體的遮擋和多層居民樓的保留，相對價(jià)值較低。多層居民樓幼兒園小學(xué)a3a3地塊的價(jià)值地塊的價(jià)值體現(xiàn)主要集中在西側(cè)自然水源的有效利用。體現(xiàn)主要集中在西側(cè)自然水源的有效利用。地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析a2a2綠化帶居住密集區(qū)高壓線地塊北側(cè)沿施賢路延伸至茸梅路段受高壓線的影響，對產(chǎn)品塑造有很大限制，但可以考慮沿施賢路街面開發(fā)商業(yè)。地塊南側(cè)受高速路干道的影響較大，灰塵、噪音和車流將成為地塊最大的硬傷。地塊東、西兩側(cè)已有居民區(qū)對項(xiàng)目形成一定的環(huán)境影響。a2a2地塊總體價(jià)值較低，如何規(guī)避地

21、塊本身的硬傷是關(guān)鍵！地塊總體價(jià)值較低，如何規(guī)避地塊本身的硬傷是關(guān)鍵！土地開發(fā)策略思考土地開發(fā)策略思考a2a2、a3a3不同的微環(huán)境，形成了項(xiàng)目的性格不同的微環(huán)境，形成了項(xiàng)目的性格核心要素：一河、一路、一電線不利要素有利要素不利要素有利要素高速路沿線的心理抗性項(xiàng)目微環(huán)境認(rèn)知高速路沿線的心理抗性項(xiàng)目微環(huán)境認(rèn)知建議：建議：a2、a3分而治之！分而治之！土地開發(fā)策略思考土地開發(fā)策略思考a2地塊內(nèi)密集的住宅將影響到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；a3地塊內(nèi)需拆遷的主要是廠房及廢棄建筑，拆遷相對更為快速。a3a3地塊開發(fā)進(jìn)度可能快于地塊開發(fā)進(jìn)度可能快于a2a2地塊！地塊！土地開發(fā)策略建議土地開發(fā)策略建議完全隔離，按照兩個(gè)項(xiàng)

22、目操作？隔離不利要素，共享資源？分項(xiàng)目公司隔離操作；社區(qū)相互獨(dú)立。公開同主體操作；通過不同的項(xiàng)目主題形成錯(cuò)位；共享配套資源。？地塊部分總結(jié)地塊部分總結(jié)地塊南北部分關(guān)聯(lián)割斷、差異明顯，地塊南北部分關(guān)聯(lián)割斷、差異明顯，兩個(gè)地塊的關(guān)系處理兩個(gè)地塊的關(guān)系處理對項(xiàng)目具有重對項(xiàng)目具有重要意義，兩宗地塊具備一定的呼應(yīng)關(guān)系，可以建立一定的內(nèi)在聯(lián)系；要意義，兩宗地塊具備一定的呼應(yīng)關(guān)系，可以建立一定的內(nèi)在聯(lián)系；由于地塊與由于地塊與9 9號線站點(diǎn)距離較近，地鐵的帶動(dòng)作用需要重點(diǎn)關(guān)注；號線站點(diǎn)距離較近，地鐵的帶動(dòng)作用需要重點(diǎn)關(guān)注；地塊周邊的規(guī)劃已基本實(shí)現(xiàn)，片區(qū)環(huán)境一般；地塊周邊的規(guī)劃已基本實(shí)現(xiàn)，片區(qū)環(huán)境一般；a3a3

23、地塊西側(cè)水系是該地塊具備的先天優(yōu)越條件，但該地塊臨街面小，地塊西側(cè)水系是該地塊具備的先天優(yōu)越條件，但該地塊臨街面小，將對地塊開發(fā)形成一定的制約；將對地塊開發(fā)形成一定的制約；a2a2地塊北側(cè)有高壓線，南側(cè)為高速公路，發(fā)展限制較大；地塊北側(cè)有高壓線，南側(cè)為高速公路，發(fā)展限制較大；a3a3地塊可能先與地塊可能先與a2a2地塊啟動(dòng)；地塊啟動(dòng)；地塊存在發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)。地塊存在發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)。dep 3 dep 3 項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略1 1、項(xiàng)目的品牌策略、項(xiàng)目的品牌策略2 2、產(chǎn)品發(fā)展策略、產(chǎn)品發(fā)展策略品牌現(xiàn)狀品牌現(xiàn)狀永懋置業(yè)永懋置業(yè)企業(yè)品牌企業(yè)品牌片區(qū)具有一定知名度；片區(qū)具有一定知名度；項(xiàng)目品牌

24、項(xiàng)目品牌文薈峰景文薈峰景區(qū)域明星樓盤；區(qū)域明星樓盤；客戶平臺客戶平臺永懋會(huì)永懋會(huì)已經(jīng)搭建并形成一定規(guī)模的客戶平臺。已經(jīng)搭建并形成一定規(guī)模的客戶平臺。品牌策略啟示品牌策略啟示永懋置業(yè)企業(yè)品牌文薈峰景11萬平方米國際花園社區(qū)a2地塊？a3地塊？項(xiàng)目品牌永懋會(huì)資源整合平臺 同一片區(qū)內(nèi)的三宗用地，運(yùn)用”品牌排它”策略,各自塑造不同的產(chǎn)品訴求，形成差異，獲取競爭中的優(yōu)勢地位的同時(shí)提升品牌價(jià)值!產(chǎn)品發(fā)展思考產(chǎn)品發(fā)展思考商業(yè)物業(yè)價(jià)值商業(yè)物業(yè)價(jià)值因?yàn)榈囟?、業(yè)態(tài)等要素的不同，片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金差別較大！商業(yè)價(jià)格的推算按照收益還原法進(jìn)行計(jì)算；按照8%的年收益率，1525年回收為要素計(jì)算。商業(yè)物業(yè)與住宅對比在同地段進(jìn)

25、行商業(yè)和住宅物業(yè)的價(jià)值對比；商業(yè)物業(yè)的價(jià)值明顯高于住宅類物業(yè)的價(jià)格；地段越成熟商業(yè)與住宅物業(yè)的差價(jià)幅度越大。產(chǎn)品發(fā)展思考產(chǎn)品發(fā)展思考商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比產(chǎn)品發(fā)展策略建議產(chǎn)品發(fā)展策略建議a3：地塊價(jià)值較高缺少沿街面a2：地塊條件較差沿施賢路有操作可能商業(yè)支撐作用人氣注入使兩宗地塊形成一定的互動(dòng)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)價(jià)值、品牌的雙贏dep 4 dep 4 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位1 1、a3a3地塊部分地塊部分2 2、a2a2地塊部分地塊部分3 3、項(xiàng)目客戶定位、項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目定位概要項(xiàng)目定位概要基于品牌:需要不同的項(xiàng)目訴求點(diǎn),形成錯(cuò)位;基于土地:需要規(guī)避不利影響,揚(yáng)長避短;基于價(jià)值:不

26、同的產(chǎn)品組合,需要形成二者的區(qū)隔。兩宗地塊分別定位，以達(dá)到品牌、價(jià)值等多個(gè)方面的共贏！不同的產(chǎn)品訴求，覆蓋市場需求，形成一定的競爭優(yōu)勢！a3地塊先期開發(fā)，a2地塊后續(xù)跟進(jìn)開發(fā)！par 1 a3par 1 a3地塊部分地塊部分a3地塊總體定位地塊總體定位水岸景觀現(xiàn)代生活社區(qū)水岸景觀現(xiàn)代生活社區(qū)強(qiáng)調(diào)a3地塊西側(cè)通波塘的景觀資源優(yōu)勢，內(nèi)外結(jié)合，形成項(xiàng)目景觀價(jià)值引擎；現(xiàn)代風(fēng)格，展現(xiàn)新城市的新生活風(fēng)貌；生活社區(qū)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，與周邊建筑形成一定的區(qū)隔；強(qiáng)調(diào)社區(qū)感，與文薈峰景項(xiàng)目形成一定暗合，產(chǎn)生一定的形象聯(lián)系。a3地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議交通組織交通組織a3地塊僅僅南側(cè)與城市道路形成聯(lián)系南側(cè)因

27、為橋梁的原因，路面與地面找平部分臨街面僅僅200米；沿施賢路，在a3地塊東側(cè)設(shè)置小區(qū)入口；內(nèi)部以環(huán)形路耦合各內(nèi)部組團(tuán)。a3地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議產(chǎn)品品類建議產(chǎn)品品類建議a-3a-3號地塊號地塊: :用地面積用地面積:74437:74437平方米平方米; ;容積率容積率: :1.61.6綠地率綠地率: :30%30% 其中集中綠地其中集中綠地: : 10%10%總建筑面積：總建筑面積：119099119099平方米平方米市場沒有雙聯(lián)別墅供應(yīng)；洋房類產(chǎn)品區(qū)域市場內(nèi)供應(yīng)較少；高層住宅突出景觀和生活氛圍；項(xiàng) 目用地面積容積率建筑面積高層47937.00 2.00 95874.00 多層洋房25000

28、.00 0.90 22500.00 物業(yè)管理用房（會(huì)所）1500.00 0.67 1005.00 合計(jì)74437.00 119379.00 a3地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議產(chǎn)品組合形式產(chǎn)品組合形式充分利用西側(cè)水景是營造項(xiàng)目主題的核心要素水系多層住宅高層住宅水系多層住宅高層住宅均好性使用，但資源利用度有限放大景觀資源，使資源能為更多人享受放大景觀資源，使資源能為更多人享受讓更多的產(chǎn)品享受資源讓更多的產(chǎn)品享受資源a3地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議產(chǎn)品組合形式產(chǎn)品組合形式洋房圖例示意高層住宅通波塘施 賢 路產(chǎn)品布局上，通過形成一定傾斜、跌錯(cuò)手法，放大西側(cè)外部景觀a3地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議洋房部分洋房

29、部分簡潔素雅的立面效果，結(jié)合外部水體景觀，營造舒適宜人的生活氛圍。簡潔素雅的立面效果，結(jié)合外部水體景觀，營造舒適宜人的生活氛圍。a3地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議高層部分高層部分立面采用現(xiàn)代元素，講究細(xì)部構(gòu)件的精美和效果的變化，提升住宅的整體品質(zhì)感。立面采用現(xiàn)代元素，講究細(xì)部構(gòu)件的精美和效果的變化，提升住宅的整體品質(zhì)感。a3地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議戶型配比建議戶型配比建議物業(yè)類型戶型戶型面積(平方米)總戶數(shù)(戶)總建筑面積(平方米)高層2/2/2120150180003/2/2135280378003/2/214020028000頂層復(fù)樣式2405012000合計(jì)95800洋房4/2/215

30、03857003/2/213576102604/2/2(頂層)170386460合計(jì)22420a3地塊戶型建議地塊戶型建議一層，4/2/2，150平方米二層，3/2/2，135平方米三層，3/2/2，132平方米a3地塊戶型建議地塊戶型建議頂層復(fù)式，4/2/2，173平方米a3地塊戶型建議地塊戶型建議3/2/2，133平方米戶型方正，功能齊備；入戶花園提升產(chǎn)品檔次a3地塊景觀建議地塊景觀建議利用地塊西側(cè)外部水景資源，內(nèi)部塑造精致且富有場景感的景觀效果。將生活化的元素充分的融入到景觀要素中；以硬地配合草皮作為主要景觀察元素，適度搭配適宜本地氣候條件的高大喬木；注重景觀與建筑的結(jié)合，建筑底層塑造“

31、零距離”的景觀體驗(yàn)。a3地塊景觀建議地塊景觀建議濱水景觀濱水景觀通波塘施 賢 路 現(xiàn)代感強(qiáng)烈和規(guī)則的河道濱水景觀，搭配富有藝術(shù)感覺和生活情趣的小品。a3地塊景觀建議地塊景觀建議組團(tuán)公共空間組團(tuán)公共空間富有藝術(shù)氣息的硬地景觀，搭配休閑小品，營造出舒適的公共活動(dòng)空間。通波塘施 賢 路a3地塊景觀建議地塊景觀建議宅前景觀宅前景觀高層建筑周邊布置一些高植，可以在視覺上有效降低高層的建筑密度。通波塘施 賢 路錯(cuò)落的密植、跌水等手法的運(yùn)營，打造出精致的水體景觀。a3地塊景觀建議地塊景觀建議內(nèi)部水景處理內(nèi)部水景處理a3地塊產(chǎn)品建議地塊產(chǎn)品建議公共空間的生活氛圍營造公共空間的生活氛圍營造 利用底層架空，將底層

32、公共部分景觀化，同時(shí)設(shè)置一定的休閑娛樂功能，提供富有格調(diào)和實(shí)用功能的生活空間。par 2 a2par 2 a2地塊部分地塊部分a2地塊總體定位地塊總體定位新技術(shù)概念的活力社區(qū)新技術(shù)概念的活力社區(qū)通過技術(shù)手段，消除高速公路帶來的不利影響；新技術(shù)作為項(xiàng)目主題，需要在多個(gè)方面應(yīng)用；活力社區(qū)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)富有活力的生活氛圍和社區(qū)精神；進(jìn)行商業(yè)方面的突破，商、住功能的綜合處理，形成社區(qū)生活的活力。a2地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議功能布局功能布局地塊西北側(cè)配制商業(yè)功能；利用地塊西北側(cè)交通優(yōu)勢；能夠與a3地塊產(chǎn)生一定的對應(yīng)；地塊居住功能圍繞商業(yè)布局；a2地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議交通組織交通組織將城市道路接入地塊將城

33、市道路接入地塊將人流吸納入社區(qū)，促動(dòng)商業(yè)價(jià)值；進(jìn)行商業(yè)功能與居住功能的適度隔離。地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部將人流吸納入社區(qū)，促動(dòng)商業(yè)價(jià)值；進(jìn)行商業(yè)功能與居住功能的適度隔離。6080平方米物業(yè)供應(yīng)量小，去化率高；100120平方米三房戶型供應(yīng)少；隨著地鐵的開通，區(qū)域出租市場將迎來契機(jī)；a2地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議產(chǎn)品品類建議產(chǎn)品品類建議a-2a-2號地塊號地塊: :用地面積用地面積:64864:64864平方米平方米; ;容積率容積率: :1.61.6綠地率綠地率: :30%30% 其中集中綠地其中集中綠地: : 10%10%總建筑面積：總建筑面積：103782.4103782.4平方米平方米物業(yè)類型用地

34、面積容積率建筑面積多層150001.1016500小高層386141.77 68282.4 soho8000.0 特色商業(yè)街10000110000.0 物業(yè)管理用房12500.801000.0 合計(jì)64864.00 103782.4 a2地塊產(chǎn)品建議地塊產(chǎn)品建議產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析北傳統(tǒng)居住模式解析：傳統(tǒng)居住模式解析：通過南北向開設(shè)門窗，解決居住中的采光、通風(fēng)、晾曬等活動(dòng)通過南北向開設(shè)門窗，解決居住中的采光、通風(fēng)、晾曬等活動(dòng)地塊南向高速公路尾氣、噪音、視覺高速公路帶來的諸多不利因素將對地塊南側(cè)住宅帶來銷售阻力。a2地塊產(chǎn)品建議地塊產(chǎn)品建議改變傳統(tǒng)改變傳統(tǒng)北采光：依然南向，但只完成采光景觀功能，通過

35、密封窗隔離噪音尾氣。使用密封窗，隔離噪音尾氣a2地塊產(chǎn)品建議地塊產(chǎn)品建議改變傳統(tǒng)改變傳統(tǒng)北通風(fēng)：利用地形特征，建筑形成疊錯(cuò)，改南北通風(fēng)為東西通風(fēng)，形成端頭陽臺，解決晾曬等問題。運(yùn)用法國aldes （愛迪士）自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)；室內(nèi)90以上的空間實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)，“會(huì)呼吸的窗”。中央式機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)原理：vmp k 系統(tǒng)能保證室內(nèi)高質(zhì)量、持續(xù)、無噪音通風(fēng)，尤為適用新建的住宅。風(fēng)機(jī)通常安裝于屋頂，用于排出污濁空氣，室外新鮮空氣通過自平衡式進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入各主要房間內(nèi)。異臭味、懸浮顆粒物、水蒸氣，引入室外自然新風(fēng)，防止交叉感染疾病。a2地塊產(chǎn)品技術(shù)使用地塊產(chǎn)品技術(shù)使用新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)戶均投入約700010000元

36、a2地塊產(chǎn)品技術(shù)使用地塊產(chǎn)品技術(shù)使用其他設(shè)施設(shè)備其他設(shè)施設(shè)備降噪措施 小區(qū)外圍綠化帶密植高、中、低喬、灌木，選擇能有效吸收噪音的樹種，降低噪音；合適的隔音屏、墻；氣密性一級的外門窗，雙層中空玻璃中央吸塵系統(tǒng) 采用中央吸塵系統(tǒng)，有效吸收室內(nèi)灰塵，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量 太陽能照明技術(shù) 廣泛使用太陽能草坪燈、太陽能樓牌號照明系統(tǒng)、小區(qū)指示系統(tǒng)、太陽能時(shí)鐘，有效節(jié)約能源 雨水收集系統(tǒng) 收集屋頂、露臺雨水，以及采用植草磚、滲透磚收集地表徑流水，經(jīng)處理后做景觀綠化用水 有機(jī)垃圾生化處理 實(shí)行有機(jī)垃圾生化處理，減少污染 自平衡式通風(fēng)系統(tǒng) 采用愛迪士自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)，有效改善室內(nèi)空氣質(zhì)量 a2地塊產(chǎn)品技術(shù)使用地塊

37、產(chǎn)品技術(shù)使用新技術(shù)使用訴求：改善地塊南側(cè)道路帶來的噪音、尾氣等不利影響；應(yīng)用原則：以通風(fēng)、空氣凈化、環(huán)保等生態(tài)概念打造，規(guī)避投入較大的保溫等訴求點(diǎn)應(yīng)用范圍：高投入部分針對性的使用，低投入部分普及性使用。a2地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議絢麗斑斕，富有強(qiáng)烈現(xiàn)代感的外立面形態(tài)；充分展現(xiàn)生活“活力”所帶來的跳躍感。a2地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議臨街面采用凹凸的商業(yè)形態(tài)，形成小型廣場，增加商業(yè)的生活氛圍；通過特色小分割商業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的快速銷售。a2地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議戶型配比建議戶型配比建議物業(yè)類型戶型戶型面積(平方米)總戶數(shù)(戶)總建筑面積(平方米)多層2/2/185 28 2380 2

38、/2/290 48 4320 3/2/2110 30 3300 頂層復(fù)式150 20 3000 合計(jì)13000 小高層2/1/185 184 15640 3/1/1105 250 26250 3/2/2115 130 14950 頂層復(fù)式180 50 9000 合計(jì)65840 soho1/1/145 200 9000 1/1/165 95 6175 合計(jì)15175 a2地塊戶型建議地塊戶型建議3房2廳105125平方米大進(jìn)深陽臺，雙層挑高；大凸窗，增加室內(nèi)使用空間；大面積入戶陽臺。a2地塊戶型建議地塊戶型建議2房1廳80-100平方米大進(jìn)深陽臺，雙層挑高；大凸窗，增加室內(nèi)使用空間；壓縮餐廳、客

39、廳面積；適宜進(jìn)行出租使用。a2地塊商業(yè)定位地塊商業(yè)定位活力生活平臺構(gòu)筑活力生活平臺構(gòu)筑醫(yī)療/健康系統(tǒng) (health&care system)文化/教育系統(tǒng) (culture&education system)商業(yè)/餐飲系統(tǒng) (commercial&food system)運(yùn)動(dòng)/休閑系統(tǒng) (sport&leisure system)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)（community service system）不設(shè)置大規(guī)模集中商業(yè)，小分割可銷售單位業(yè)態(tài)為主通過非線性的建筑形式，形成人流節(jié)點(diǎn)，形成休閑生活氛圍內(nèi)外結(jié)合，構(gòu)筑五大生活系統(tǒng)a2地塊活力生活平臺構(gòu)筑地塊活力生活平臺構(gòu)筑上

40、海市第一人民醫(yī)院松江分院地塊東西側(cè)社區(qū)衛(wèi)生站商業(yè)街內(nèi)設(shè)置藥店文化/教育系統(tǒng)地塊北側(cè)幼兒園、小學(xué)茸北中學(xué)商業(yè)/餐飲系統(tǒng) 商業(yè)街配置特色中、高檔次餐飲、娛樂、休閑商業(yè)業(yè)種運(yùn)動(dòng)/休閑系統(tǒng) 商業(yè)街內(nèi)設(shè)置運(yùn)動(dòng)、休閑類業(yè)種結(jié)合景觀，設(shè)置公共運(yùn)動(dòng)設(shè)施社區(qū)服務(wù)系統(tǒng) 會(huì)所功能化商業(yè)街設(shè)置豐富的生活類業(yè)種，如：洗衣、家政、中介等醫(yī)療/健康系統(tǒng)a2地塊景觀建議地塊景觀建議以形體感強(qiáng)烈的硬地景觀結(jié)合植被形成豐富的圖案組合；地塊南側(cè)密植高大喬木，以降低高速公路帶來的不利影響；大量使用室外休閑類小品，提供豐富多彩的室外休閑活動(dòng)空間。par 3 par 3 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位 物業(yè)價(jià)格 物業(yè)面積 物業(yè)總價(jià) 可承受家庭

41、年收入潛在客戶類型潛在客戶類型（購買力類型）（購買力類型） 產(chǎn)品功能偏好過濾 產(chǎn)品情感偏好過濾 目標(biāo)客目標(biāo)客戶鎖定戶鎖定 目標(biāo)客戶簡述客戶定位流程客戶定位流程 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 型型中中 產(chǎn)產(chǎn) 型型富富 裕裕 型型富富 貴貴 型型富富 豪豪 型型功功 能能 偏偏 好好情情 感感 偏偏 好好 擁有型商務(wù)型文化型精神型投資型奢華型健康型休閑型教育型生活型贍養(yǎng)型運(yùn)動(dòng)型工作型購買力產(chǎn)品偏好模型購買力產(chǎn)品偏好模型單身單身e e族族新婚族新婚族已婚丁客已婚丁客幼小幼小3 3口之口之家家新上海人中學(xué)3口之家單身丁客三代同堂中大學(xué)中大學(xué)3 3口之家口之家丁客家庭兒女立家兒女立家三代同堂三代同堂二老空巢二老空巢工作型

42、工作型教育型教育型運(yùn)動(dòng)型運(yùn)動(dòng)型休閑型休閑型生活型生活型工作型工作型贍養(yǎng)型贍養(yǎng)型生活型生活型健康型健康型工作型工作型贍養(yǎng)型贍養(yǎng)型健康型健康型生活型生活型教育型教育型健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老（51-6051-60歲歲以上）以上）品質(zhì)家庭品質(zhì)家庭（41-5041-50歲）歲）都市新銳都市新銳（26-4026-40歲）歲）新新人類新新人類（22-2522-25歲）歲）家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)品偏好模型家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)品偏好模型地鐵地鐵9 9號線號線松江地區(qū)客戶分布模型松江地區(qū)客戶分布模型松江地區(qū)主力客戶為松江本地客群， 根據(jù)文薈峰景的客戶來源分析，結(jié)合地鐵9號線的影響作用，判斷松江地區(qū)客戶分布以本地居民為核心，輻射至閔行和徐家匯

43、地鐵沿線區(qū)域人群。項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位地塊地塊產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 面積面積（m2m2） 總價(jià)總價(jià)（萬元）（萬元） 首付首付（萬元）（萬元） 商業(yè)貸款商業(yè)貸款（公積金（公積金貸貸1010萬）萬） 月供月供（2020年）年）a3a3情景洋房情景洋房135-170108-13632.4-40.865.6-85.24745-61634745-6163小高層公寓小高層公寓120-14078-9123.4-27.344.6-53.73226-38853226-3885多層公寓多層公寓85-11062-80.318.6-2433.4-46.32416-33492416-3349a2a2小高層公寓小高層公寓

44、85-11555-7516.5-22.528.5-42.52062-30742062-3074sohosoho（精裝）（精裝）45-6537-5411.1-16.215.9-27.81150-20101150-2010購買力模型定位（購買力模型定位（a3a3）房房 屋屋總價(jià)（萬總價(jià)（萬）首付首付30%30%公積金公積金1010年貸款月年貸款月供供10001000商業(yè)商業(yè)貸款貸款商貸月供商貸月供（2020年）年）家庭可支配家庭可支配穩(wěn)定年收入穩(wěn)定年收入（萬）（萬）基本基本客戶類型客戶類型延伸延伸客戶類型客戶類型4012101814075.6經(jīng)濟(jì)型中產(chǎn)型5015102519557.86060181

45、8101032322502250210.010.080802424101046463597359714.414.4中產(chǎn)型富裕型經(jīng)濟(jì)型1001003030101060604691469118.818.81201203636101074745786578623.123.1150451095742829.72006001401094743.8富裕型富貴型中產(chǎn)型3009002101642065.640012002802189487.6500150035027367109.5富貴型富豪型1000300070054734218.915004500105082101328.4富豪型購買力模型定位（購買力模型

46、定位（a3a3）小高層公寓小高層公寓目標(biāo)客群目標(biāo)客群：家庭收入：家庭年收入在14萬以上月還貸能力：3500元以上主力客戶：中產(chǎn)型家庭中產(chǎn)型家庭輔助客戶：經(jīng)濟(jì)型家庭情景洋房目情景洋房目標(biāo)客群標(biāo)客群：家庭收入：家庭年收入在18萬以上月還貸能力：4500元以上主力客戶：中產(chǎn)型家庭中產(chǎn)型家庭輔助客戶：富裕型家庭產(chǎn)品功能偏好性過濾（產(chǎn)品功能偏好性過濾（a3a3）產(chǎn)品功能特征：產(chǎn)品功能特征：p交通及區(qū)域：松江、外環(huán)、新城東區(qū)p小區(qū)配套：教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，檔次一般p房型特點(diǎn)：情景洋房、舒適性公寓p社區(qū)規(guī)劃：基本成型，后期變化不大。地鐵9號線。過濾過濾 生活型、贍養(yǎng)型、休閑型、健康型 “品質(zhì)家庭”：中

47、大學(xué)三口、丁客家庭“都市新銳”：幼小三口“健康養(yǎng)老”：三代同堂產(chǎn)品情感偏好性過濾（產(chǎn)品情感偏好性過濾（a3a3）產(chǎn)品情感特征：松江新城“偏中心”，新老城區(qū)邊界的特殊位置，使產(chǎn)品在滿足松江老城居民居住改善要求同時(shí)，也滿足了該客群的地域歸屬感。過濾過濾精神型、擁有型目標(biāo)客戶分布定位目標(biāo)客戶分布定位(a3)(a3)： 地塊到徐家匯車行30分鐘，且9號線的年底開通將大大提升松江區(qū)域的交通便捷性，因此，我們?nèi)Χǖ哪繕?biāo)客戶的居住區(qū)域?yàn)椋汉诵哪繕?biāo)區(qū)域：松江本地中高端收入人群。松江本地中高端收入人群。輔助性客戶：居住或工作在徐匯、閔行等地區(qū)，需要改善居住環(huán)境的人群。其他類型其他類型動(dòng)拆遷家動(dòng)拆遷家庭庭投資客投資客中產(chǎn)及富中產(chǎn)及富裕三代同裕三代同堂堂都會(huì)新銳都會(huì)新銳富裕階層富裕階層富裕二口富裕二口之家之家中產(chǎn)及富中產(chǎn)及富裕三口之裕三口之家家松江本松江本地地徐家匯徐家匯閔行閔行浦西中環(huán)浦西中環(huán)沿線沿線其他區(qū)其他區(qū)域域核心客戶輔助客戶游離客戶偶得客戶目標(biāo)客戶描述目標(biāo)客戶描述( (a3) )：核心客戶核心客戶：松江本地的有地區(qū)歸屬情感的中產(chǎn)及富裕型家庭。輔助客戶輔助客戶：徐家匯和閔行地區(qū)，有改善居住條件要求的中產(chǎn)家庭，此類客戶對價(jià)格較為敏感。游離客戶游離客戶：外埠投資客群及市