北京房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究

1、北京房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究咨詢公司2008年1月22日北京樓市判斷與研究定位 珠三角區(qū)域樓市調(diào)整已經(jīng)明顯，在區(qū)域樓市調(diào)整中，北京將是形勢(shì)樂觀的一個(gè)特例：o1、北京與國內(nèi)其他城市比較，房?jī)r(jià)的虛高成分相對(duì)較小。o2、“后奧運(yùn)效應(yīng)”對(duì)置業(yè)預(yù)期一直有比較廣泛的負(fù)面影響。但客觀分析線現(xiàn)實(shí)情況很可能是反預(yù)期的。況且，奧運(yùn)相對(duì)于北京的外來置業(yè)投資需求，是比較明顯的放大效應(yīng)。o3、2008年北京新房供應(yīng)量偏緊，已成定局。04-0704-07年北京土地供應(yīng)年北京土地供應(yīng)20082008年北京市場(chǎng)供應(yīng)偏緊年北京市場(chǎng)供應(yīng)偏緊o2004年公開出讓土地546萬平米（建筑面積）；o2005年公開出讓土地432萬平米（建筑面積

2、） ；o2006年公開出讓824萬平米（建筑面積） ；o2007年公開出讓1233萬平米（建筑面積）；o按照開發(fā)周期一年半到三年2007年、2008年、2009年供應(yīng)量。2008年偏緊的旁證：年偏緊的旁證：o 2007年9月份，北京主管部門要求預(yù)售項(xiàng)目，保留20%比例面積，現(xiàn)房銷售o該政策從合理角度，難以理解，并且與擴(kuò)大供應(yīng)的政策背離。o該政策與11月份取消，從合理邏輯的唯一解釋2008年供應(yīng)很緊奧運(yùn)會(huì)舉辦城市奧運(yùn)會(huì)舉辦城市20052005年名義年名義gdpgdp占全國比重占全國比重（十億美元）（十億美元）舉辦地舉辦城市名義gdp舉辦國名義gdp占比日本（東京1964）1191453426.3

3、%墨西哥（墨西哥城1968）31576841%德國（慕尼黑1972）5027951.8%加拿大（蒙特利爾1976）120111410.8%俄羅斯（莫斯科1980）18176423.7%美國（洛杉磯1984）639124555.1%韓國（漢城1988）21878827.7%西班牙（巴塞羅納1992）140112512.4%美國（亞特蘭大1996）236124551.9%澳大利亞（悉尼2000）17270124.5%希臘（雅典2004）7321434.2%中國（北京中國（北京2008）9922344.4%數(shù)據(jù)來源：世界銀行、瑞士信貸估算。數(shù)據(jù)來源：世界銀行、瑞士信貸估算。北京北京“后奧運(yùn)效應(yīng)后奧運(yùn)

4、效應(yīng)”房?jī)r(jià)走勢(shì)將反預(yù)期房?jī)r(jià)走勢(shì)將反預(yù)期o對(duì)于對(duì)于20082008年后的北京房?jī)r(jià)，早前市場(chǎng)年后的北京房?jī)r(jià)，早前市場(chǎng)90%90%的觀點(diǎn)是負(fù)面。但實(shí)際情況的觀點(diǎn)是負(fù)面。但實(shí)際情況是相反的。是相反的。o“后奧運(yùn)效應(yīng)”指的是奧運(yùn)主辦國及主辦城市在奧運(yùn)會(huì)后出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)象。其原因在于，奧運(yùn)籌備階段，投資劇增，消費(fèi)收入激增，奧運(yùn)會(huì)后大量體育設(shè)施閑置并產(chǎn)生龐大的維護(hù)成本等。o研究從1964年至今奧運(yùn)會(huì)舉辦國及城市的有關(guān)情況后發(fā)現(xiàn)，“后奧運(yùn)效應(yīng)”與一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)規(guī)模及舉辦城市在這個(gè)國家經(jīng)濟(jì)中所占的比重有關(guān)。一些大國完全可以避免“后奧運(yùn)效應(yīng)”。o舉辦城市在本國經(jīng)濟(jì)中的地位是決定奧運(yùn)后效應(yīng)的一個(gè)因素。奧運(yùn)會(huì)后出現(xiàn)

5、經(jīng)濟(jì)下滑的國家中，舉辦城市的gdp一般要占到本國gdp的10%以上，有些地方超過20%。像韓國的首爾、澳大利亞的悉尼在本國的人口和gdp中所占的比重都超過了20%。o北京的人口和北京的人口和gdpgdp在中國分別只占在中國分別只占1.4%1.4%、4%4%。o北京樓市后市看好，直接影響房企操作。北京樓市后市看好，直接影響房企操作。o國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境，正發(fā)生變革：國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境，正發(fā)生變革：1.貨幣政策從緊下的市場(chǎng)、行業(yè)資金面變化；貨幣政策從緊下的市場(chǎng)、行業(yè)資金面變化；2.土地調(diào)控政策的系統(tǒng)化和指向性。土地調(diào)控政策的系統(tǒng)化和指向性。一、存量土地市場(chǎng)啟動(dòng)，將成為一、存量土地市場(chǎng)啟動(dòng)，將成為0

6、8年房企關(guān)注重點(diǎn)；年房企關(guān)注重點(diǎn)；二、資本充足度，對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性提升；二、資本充足度，對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性提升；三、北京區(qū)域市場(chǎng)受重視程度提高，將成為各集團(tuán)公司年度業(yè)務(wù)重點(diǎn)；三、北京區(qū)域市場(chǎng)受重視程度提高，將成為各集團(tuán)公司年度業(yè)務(wù)重點(diǎn)；四、在高速市場(chǎng)階段，房企對(duì)運(yùn)營能力和內(nèi)部協(xié)作、支持要求提高。四、在高速市場(chǎng)階段，房企對(duì)運(yùn)營能力和內(nèi)部協(xié)作、支持要求提高。房企發(fā)展指向：房企發(fā)展指向：20072007年各家房企北京銷售收入比較年各家房企北京銷售收入比較天鴻有限“單飛” ，未計(jì)入首開集團(tuán)包括合生創(chuàng)展與珠江投資包括：首開、城開、天鴻集團(tuán)因訴訟糾紛，未包括金泉項(xiàng)目。20072007年各家房企北京銷售收

7、入比較年各家房企北京銷售收入比較首開合生系萬科保利龍湖住宅89.9633.2932.622.2214.77商業(yè)3.331.690.730.07160辦公3.79000.390首開合生系萬科保利龍湖住宅51.61744.47935.223.94528.494商業(yè)3.5772.7151.0090.250辦公5.226001.2210各家房企按物業(yè)類型的銷售面積匯總（萬平方米）各家房企按物業(yè)類型的銷售面積匯總（萬平方米）各家房企按物業(yè)類型的銷售收入?yún)R總（億元）各家房企按物業(yè)類型的銷售收入?yún)R總（億元）萬科萬科20072007年北京市場(chǎng)表現(xiàn)：年北京市場(chǎng)表現(xiàn)：在售項(xiàng)目：在售項(xiàng)目：四季花城、紫臺(tái)、萬科中糧假

8、日風(fēng)景、萬科東第、金陽國際o據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)，對(duì)北京萬科期房項(xiàng)目銷售的統(tǒng)計(jì)，銷售收入約36.23億元。o萬科結(jié)束了北京區(qū)域不理想狀態(tài)， 07年進(jìn)入收獲期。住宅底商，并且車位部分也銷售。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅商業(yè)車庫萬科青青家園朝陽區(qū)豆各莊5號(hào)院110001368萬科東第居朝陽區(qū)六里屯秀水園17號(hào)樓16038萬科東第居朝陽區(qū)水碓子北里1號(hào)樓21047110363758萬科紫臺(tái)小屯村萬科熙園住宅及商業(yè)12841-1388818429-201845006萬科四季花城順義區(qū)望泉寺村東6625-96299984-22054中糧萬科假日風(fēng)景豐臺(tái)區(qū)小屯路108號(hào)c地塊9681-13586萬科金陽居朝陽區(qū)石佛

9、營三期17235西山庭院海淀區(qū)肖家河天秀花園秋水園101922403-3064萬科土地儲(chǔ)備：萬科土地儲(chǔ)備：萬科改變了萬科改變了”零土地儲(chǔ)備零土地儲(chǔ)備“的尷尬，在招投標(biāo)以及存量市場(chǎng)上收獲頗多。的尷尬，在招投標(biāo)以及存量市場(chǎng)上收獲頗多。萬科近年公開土地交易情況萬科近年公開土地交易情況時(shí)間時(shí)間位置位置建筑面積（平米）建筑面積（平米）成交金額（萬元）成交金額（萬元）07年年10月月西大望路項(xiàng)目西大望路項(xiàng)目14939917000007年年7月月宋莊路項(xiàng)目宋莊路項(xiàng)目1844005900006年年4月月小屯路項(xiàng)目小屯路項(xiàng)目41650016600005年年12月月順義區(qū)望泉寺村順義區(qū)望泉寺村2300002750

10、005年年5月月小屯村項(xiàng)目小屯村項(xiàng)計(jì)：合計(jì)：111萬平方米萬平方米45.61億元億元01-04年無新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備年無新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備o儲(chǔ)備項(xiàng)目：西大望路項(xiàng)目、宋家莊兩限房項(xiàng)目、金隅萬科城儲(chǔ)備項(xiàng)目：西大望路項(xiàng)目、宋家莊兩限房項(xiàng)目、金隅萬科城萬科土地合作策略：萬科土地合作策略：1、朝開：、朝開： 07年初萬科控股朝開，土地儲(chǔ)備當(dāng)年轉(zhuǎn)化為銷售年初萬科控股朝開，土地儲(chǔ)備當(dāng)年轉(zhuǎn)化為銷售2、金隅：金隅萬科城（昌平科技園）金隅控股51%，萬科占股49%。另外，萬科紅獅涂料廠地塊，金隅下屬企業(yè)參與土壤污染治理3、中糧：全國戰(zhàn)略合作。萬科與中糧在北京項(xiàng)目，萬科占50%股權(quán)4、一航：品牌和技術(shù)

11、輸出 一航60%、 萬科40%o2007年萬科在全國新增項(xiàng)目中，總面積60%通過合作方式獲取。o2008年該策略將延續(xù)存量土地市場(chǎng)已是萬科2008年重點(diǎn)，合作、收購方式將是主要形式。o合作方式和層面多樣化。北京公司發(fā)展動(dòng)態(tài)北京公司發(fā)展動(dòng)態(tài)o95年萬科進(jìn)入北京，2004年之前僅開發(fā)四個(gè)項(xiàng)目。o04年4月東北區(qū)域中心總經(jīng)理周衛(wèi)軍調(diào)任北京。o05年5月掛牌方式獲得小屯項(xiàng)目，打破了北京4年土儲(chǔ)零增長(zhǎng)局面。o萬科對(duì)周衛(wèi)軍的評(píng)價(jià)原沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，作為開發(fā)商擔(dān)任這個(gè)社會(huì)職務(wù)，說明他在當(dāng)?shù)卣块T、同行中的認(rèn)可度很高。北京市場(chǎng)人際關(guān)系比較復(fù)雜，會(huì)比較適合。o萬科當(dāng)前土地儲(chǔ)備主要方式：整體并購、項(xiàng)目收

12、購、股權(quán)收購、合作拿地開發(fā)o北京也將延續(xù)該策略。存量與公開并重。o北京是萬科集團(tuán)中的業(yè)務(wù)重點(diǎn)明確07年春節(jié)后上海萬科總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰調(diào)任北京萬科董事長(zhǎng)。 （1）強(qiáng)化北京；（2）北京成為北方區(qū)公司，輻射天津、東北等7個(gè)城市；（3）北方產(chǎn)品研發(fā)中心成立；（4）董辦北遷-宣傳、政策公關(guān)。萬科戰(zhàn)略：北京在業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)地位將提升萬科戰(zhàn)略：北京在業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)地位將提升1.萬科在宏觀形勢(shì)判斷下，已進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整:2.樓市縮量背景下，萬科整體周轉(zhuǎn)率下降，08、09業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有壓力。加快銷售速度，成為保持業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)的關(guān)鍵。3.在南方樓市調(diào)整下，北京區(qū)域市場(chǎng)重要性提升。4.北京項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加，在售項(xiàng)目和儲(chǔ)備項(xiàng)目相比以往有顯著改

13、善。5.北京項(xiàng)目07年進(jìn)入收獲期，后續(xù)“拿地”資金充裕。萬科長(zhǎng)板：萬科長(zhǎng)板：資本資本時(shí)間形式金額備注06年12月非公開發(fā)行a股42億元已經(jīng)發(fā)行07年8月公開增發(fā)a股100億元已經(jīng)發(fā)行07年9月擬發(fā)行公司債59億元尚未通過審核資本優(yōu)勢(shì)將更為突出：資本優(yōu)勢(shì)將更為突出：1、萬科在證券市場(chǎng)上的融資配股模式，已為廣泛借鑒。2、萬科近年來業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)，與資本推動(dòng)有直接聯(lián)系。3、萬科單一住宅模式（長(zhǎng)期有風(fēng)險(xiǎn)）、發(fā)展模式與激勵(lì)機(jī)制，均指向高速”這一目標(biāo)。核心：先做大，后做強(qiáng)。4、萬科的行業(yè)地位，在資源匯集的多元化上將更加體現(xiàn)。未來在資本方面的優(yōu)勢(shì)，將更為突出。萬科長(zhǎng)板：萬科長(zhǎng)板：超前研判與策略超前研判與策略o

14、王石拐點(diǎn)的解讀王石拐點(diǎn)的解讀1. 2006年上市房企平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.32，萬科近年來的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在0.5上下波動(dòng)2. 萬科平均每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期小于12個(gè)月，最快的項(xiàng)目可達(dá)到9個(gè)月。3. 價(jià)漲縮量，周轉(zhuǎn)率下降，是萬科維持高增長(zhǎng)的壁壘。4. “做大” 目標(biāo)下，周轉(zhuǎn)率是業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)的關(guān)鍵，同時(shí)萬科內(nèi)部一系列資源培植均服務(wù)于該策略。 o萬科萬科2007年中報(bào)、三季度報(bào)告，已經(jīng)明確了上述調(diào)整年中報(bào)、三季度報(bào)告，已經(jīng)明確了上述調(diào)整o從過往發(fā)展情況看，萬科行業(yè)研討的深度和準(zhǔn)確性是領(lǐng)先的從過往發(fā)展情況看，萬科行業(yè)研討的深度和準(zhǔn)確性是領(lǐng)先的o設(shè)立研究中心和信息中心設(shè)立研究中心和信息中心o研究海外地產(chǎn)趨勢(shì)

15、（其他公司認(rèn)為沒有價(jià)值的領(lǐng)域）研究海外地產(chǎn)趨勢(shì)（其他公司認(rèn)為沒有價(jià)值的領(lǐng)域）萬科長(zhǎng)板：品牌與宣傳策略萬科長(zhǎng)板：品牌與宣傳策略早期：購房者沖動(dòng)消費(fèi)=賣場(chǎng)+產(chǎn)品創(chuàng)新+服務(wù)內(nèi)涵后期：傳播的策略性和精細(xì)化1.業(yè)內(nèi)口碑=萬科的均衡+理念+企業(yè)文化+管理2.業(yè)內(nèi)口碑對(duì)萬科品牌的塑造有極大的幫助3.不跟風(fēng)：當(dāng)前房企品牌活動(dòng)，類似自娛自樂。萬科很少參與，另類表現(xiàn)造成的信息稀缺與關(guān)注，在媒體放大效應(yīng)。（個(gè)人強(qiáng)烈）4.王石個(gè)人品牌為品牌提供幫助5.萬科換標(biāo)6.傳播度調(diào)查（蓋洛普）近期重點(diǎn)近期重點(diǎn)政府公關(guān)：政府公關(guān)：1.符合政策要求，已經(jīng)成為房企發(fā)展倚重的外部環(huán)境例如再融資2.90/70后的市場(chǎng)格局和發(fā)展空間政策背

16、書3.海螺行動(dòng)i、ii中低收入解決方案征集已具備了行業(yè)龍頭企業(yè)的已具備了行業(yè)龍頭企業(yè)的“馬太效應(yīng)馬太效應(yīng)”產(chǎn)品、質(zhì)量控制與管理產(chǎn)品、質(zhì)量控制與管理萬科是一個(gè)產(chǎn)品研發(fā)能力很強(qiáng)的企業(yè)嗎？萬科是一個(gè)產(chǎn)品研發(fā)能力很強(qiáng)的企業(yè)嗎？1.早年萬科成立的研發(fā)中心倡導(dǎo)的專利實(shí)際體現(xiàn)了對(duì)研發(fā)的重視。2.歷史上在中心區(qū)住宅開發(fā)之不足，2000年“金色家園”才彌補(bǔ)了這一不足。3.海盜計(jì)劃對(duì)外擴(kuò)張的人才不足，以及專業(yè)人才之不足。主要對(duì)象中海。4.磐石行動(dòng)質(zhì)量問題影響發(fā)展的程度。 內(nèi)外兼修：1、承建商和監(jiān)理的外部關(guān)系，管理流程；建立一支專業(yè)化的工程管理團(tuán)隊(duì)。從制度和人才予以彌補(bǔ)。o發(fā)現(xiàn)問題、解決問題o流程、制度和人才萬科產(chǎn)

17、品標(biāo)準(zhǔn)化萬科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制性可復(fù)制性o萬科四大產(chǎn)品系列：城市花園系列、四季花城系列、金色家園系列和自然人文系列。1. 城市花園系列是指城市中心外圍住宅，是萬科第一個(gè)產(chǎn)品系列，代表樓盤有上海萬科城市花園、天津城市花園等。而2001年成都城市花園和2003年武漢城市花園的出現(xiàn)，使城市花園系列走向成熟，形成了同一產(chǎn)品體系下不同的特色產(chǎn)品。2. 四季花城系列是指城郊結(jié)合部的住宅，是萬科的新市鎮(zhèn)造鎮(zhèn)計(jì)劃。代表項(xiàng)目有深圳四季花城，其成功開發(fā)帶動(dòng)了周邊地區(qū)的發(fā)展。3. 金色家園系列是指城市中心區(qū)住宅，它揭開了萬科在城市中心區(qū)住宅開發(fā)的序幕。4. 自然人文系列是指尊重自然、尊重文脈的產(chǎn)品系列。代表項(xiàng)目北京西

18、山庭院項(xiàng)目、深圳17英里花園等。項(xiàng)目管理和組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目管理和組織結(jié)構(gòu)o市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：3+x=20個(gè)城市，近60個(gè)項(xiàng)目o四級(jí)項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)市場(chǎng)布局、項(xiàng)目數(shù)量，萬科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司區(qū)域公司城市公司項(xiàng)目部。o市場(chǎng)分布、差異等因素，從效率要求產(chǎn)品可復(fù)制性需較強(qiáng)。 o研發(fā)支持總部建筑研發(fā)中心區(qū)域研發(fā)中心o產(chǎn)品研發(fā)對(duì)客戶購買力、客戶生命周期標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定位：o萬科原來是以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔?，F(xiàn)在向pulte homes學(xué)習(xí)，根據(jù)客戶一生的購房行為來進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分。o從表面上看，只是產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，而其實(shí)質(zhì)是經(jīng)營理念從表面上看，只是產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，而其實(shí)質(zhì)是經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，以產(chǎn)品為

19、中心轉(zhuǎn)向需求為中心。（思維方式的顛覆）的轉(zhuǎn)變，以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)向需求為中心。（思維方式的顛覆）萬科目標(biāo)、運(yùn)轉(zhuǎn)效率與外包萬科目標(biāo)、運(yùn)轉(zhuǎn)效率與外包目標(biāo)目標(biāo) 全球最大房地產(chǎn)商全球最大房地產(chǎn)商 房地產(chǎn)的耐克（外包）房地產(chǎn)的耐克（外包）1.產(chǎn)品質(zhì)量研發(fā)、客戶服務(wù)領(lǐng)域的資源整合銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)與凱德商用合作；2.上海、廣州等地嘗試工廠化流程，將其中技術(shù)環(huán)節(jié)外包，縮短交樓時(shí)間；3.5年后萬科90%以上業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)外包；4.08年萬科的裝修房比例將達(dá)到80%；5.北京區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)化2008年啟動(dòng)。萬科長(zhǎng)板萬科長(zhǎng)板管理管理o萬科管理房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位1.中國最早的房地產(chǎn)上市公司，對(duì)現(xiàn)代化企業(yè)制度的認(rèn)同。2.內(nèi)部管理

20、的流程化和信息化3.王石曾在萬科大力倡導(dǎo)“無紙化辦公”。其核心是信息流背后的管理標(biāo)準(zhǔn)化。4.對(duì)人力資源部門對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略意義的重視（1）管理層的戰(zhàn)略合作伙伴；（2）公司變革的推動(dòng)者；（3）方法論的專家。 5.平衡計(jì)分卡從財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、可持續(xù)發(fā)展四個(gè)維度考核6.期權(quán)激勵(lì)機(jī)制進(jìn)入兌現(xiàn)年份7.“社會(huì)精英招聘”，廣招海內(nèi)外非地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀人才。萬科長(zhǎng)板：物業(yè)管理萬科長(zhǎng)板：物業(yè)管理o 電器、貿(mào)易出身的萬科對(duì)售后服務(wù)非常重視。o 物業(yè)管理已形成口碑，對(duì)品牌與產(chǎn)品形成有利支撐。物業(yè)管理與中海之差別：物業(yè)管理與中海之差別：o 中海，技術(shù)雄厚，工程師風(fēng)格，客戶服務(wù)感受欠佳。o 萬科，技術(shù)待提高，但持續(xù)的微

21、笑服務(wù)。優(yōu)勢(shì)服務(wù)意識(shí)；精髓市場(chǎng)意識(shí)！o 客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理萬客會(huì)萬客會(huì) 學(xué)習(xí)新鴻基，是內(nèi)地最早創(chuàng)立客戶溝通平臺(tái)的房企，在客戶關(guān)系管理上，有很好的意識(shí)?，F(xiàn)為廣泛采用。龍湖發(fā)展主線素描龍湖發(fā)展主線素描時(shí)間時(shí)間事件事件業(yè)務(wù)重點(diǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)背景背景1995年重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司成立申請(qǐng)2000小康工程龍湖花園剛進(jìn)入房地產(chǎn)，取得龍湖花園地塊1996年重慶中建科置業(yè)有限公司成立中建科產(chǎn)業(yè)有限公司（建設(shè)部）與重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司合資與建設(shè)部聯(lián)合在重慶推廣小康工程。1997年第一個(gè)項(xiàng)目龍湖花園動(dòng)工2002年更名為重慶龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司12月成立北京龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司以集團(tuán)化經(jīng)營，向北京拓展業(yè)務(wù)在

22、重慶已經(jīng)取得長(zhǎng)足發(fā)展2003年成立商業(yè)經(jīng)營公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)2004年與香港置業(yè)合作重慶大竹林項(xiàng)目引進(jìn)外資2004年成立成都龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司進(jìn)入成都2005年重慶龍湖西街信托計(jì)劃發(fā)售開發(fā)金融產(chǎn)品2007北京兩項(xiàng)目開始銷售開盤銷售11億元龍湖龍湖20072007年市場(chǎng)表現(xiàn)：年市場(chǎng)表現(xiàn)：在售項(xiàng)目：在售項(xiàng)目：滟瀾山別墅、香醍漫步別墅、香醍別苑滟瀾山別墅、香醍漫步別墅、香醍別苑（均為住宅立項(xiàng)、別墅開發(fā)）（均為住宅立項(xiàng)、別墅開發(fā)）o 數(shù)年經(jīng)營，北京項(xiàng)目進(jìn)入收獲期數(shù)年經(jīng)營，北京項(xiàng)目進(jìn)入收獲期o 0707年銷售金額為年銷售金額為2828億元！億元！龍湖土地儲(chǔ)備：龍湖土地儲(chǔ)備：o2002年底進(jìn)入北京，選擇符

23、合其別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的順義地區(qū)作為土地儲(chǔ)備的基地，號(hào)稱在該區(qū)域擁有180萬平方米土地。o目前海殿、通州均有項(xiàng)目，北京目前整體土地儲(chǔ)備300萬平方米。o龍湖項(xiàng)目以土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)聯(lián)動(dòng)的模式為主。龍湖項(xiàng)目以土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)聯(lián)動(dòng)的模式為主。儲(chǔ)備項(xiàng)目：儲(chǔ)備項(xiàng)目：1.龍湖頤和原著別墅（海淀區(qū)西苑居住商業(yè)項(xiàng)目） 2.龍湖名城天街購物中心（順義區(qū)東風(fēng)商場(chǎng)片區(qū)改造項(xiàng)目）3.通州區(qū)半壁店限價(jià)房項(xiàng)目4.中關(guān)村甲3號(hào)地項(xiàng)目預(yù)計(jì)：龍湖今后在北京土地市場(chǎng)的表現(xiàn)將更為突出！預(yù)計(jì)：龍湖今后在北京土地市場(chǎng)的表現(xiàn)將更為突出！龍湖資本：龍湖資本：20082008年一季度，即將香港年一季度，即將香港ipoipo融資融資1010

24、億美元億美元o上市后具備資金的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。o2003年龍湖確定拓張戰(zhàn)略后，資金一直偏緊。預(yù)計(jì)上市后將有利增加土地儲(chǔ)備。（信托、土地抵押、香港置地）注：注：20072007年兩次拿地的合作方，根據(jù)判斷均為資金輸出方年兩次拿地的合作方，根據(jù)判斷均為資金輸出方o2007年10月，通州區(qū)半壁店限價(jià)地項(xiàng)目與北京中佰龍置業(yè)聯(lián)合競(jìng)得。o2007年12月，中關(guān)村甲3號(hào)地與北京時(shí)代華人房地產(chǎn)公司聯(lián)合體競(jìng)得。新百億房企新百億房企07年銷售沖擊百億元，07年北京銷售收入占三分之一。龍湖是一個(gè)高速成長(zhǎng)的企業(yè)，在上市效應(yīng)下，2008年銷售額破百億已成定局。將擠身中國房地產(chǎn)一線陣營。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)龍湖集團(tuán)重慶龍湖北京龍湖商業(yè)地產(chǎn)

25、成都龍湖住宅業(yè)務(wù)物業(yè)管理關(guān)注細(xì)節(jié)的龍湖，在物業(yè)管理上能夠?qū)ζ放菩纬芍锡埡?zhàn)略龍湖戰(zhàn)略北京將占半壁江山北京將占半壁江山o 1996底成立，2002完成集團(tuán)內(nèi)部改制和新發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，2002年底進(jìn)入北京市場(chǎng)。o 重慶與北京已并列成為集團(tuán)業(yè)務(wù)的核心城市，龍湖地產(chǎn)持有北京龍湖85%股權(quán)。o 龍湖地產(chǎn)掌門人吳亞軍長(zhǎng)期坐鎮(zhèn)北京。o 北京土地儲(chǔ)備占集團(tuán)整體總量的三分之一強(qiáng)。o 2007年龍湖謹(jǐn)慎進(jìn)入西安、天津、上海三個(gè)新市場(chǎng)，當(dāng)前未形成有效供應(yīng)。 0808年上市后，從業(yè)績(jī)要求角度，北京在龍湖的地位年上市后，從業(yè)績(jī)要求角度，北京在龍湖的地位將突出。將突出。 龍湖長(zhǎng)板：龍湖長(zhǎng)板：發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略1） 產(chǎn)品差

26、異化戰(zhàn)略提供與眾不同的高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)2） 產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性3） 區(qū)域聚焦戰(zhàn)略融入城市，在同一區(qū)域內(nèi)運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)提供多元化的產(chǎn)品 o “細(xì)節(jié)成就龍湖細(xì)節(jié)成就龍湖”產(chǎn)品、運(yùn)營細(xì)節(jié)控制能力好產(chǎn)品、運(yùn)營細(xì)節(jié)控制能力好1）產(chǎn)品研發(fā)：精雕細(xì)琢2）合作團(tuán)隊(duì)：精益求精o產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力園林景觀獨(dú)具匠心園林景觀獨(dú)具匠心 o較強(qiáng)的企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行力較強(qiáng)的企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行力o 龍湖的上層關(guān)系強(qiáng)悍（前身：中建科），使其在土地、資龍湖的上層關(guān)系強(qiáng)悍（前身：中建科），使其在土地、資本市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。本市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列o1）別墅系列：o重慶：香樟林別墅、藍(lán)湖郡。o北京：頤和園

27、項(xiàng)目、后沙峪金泰花園二期o2）普通住宅系列：o重慶：龍湖花園、水晶酈城、紫都城、觀山水等。o成都：景藍(lán)半島等。o3）花園洋房：o重慶：弗蘭明哥o4）商業(yè)地產(chǎn)：o重慶：北城天街、西城天街。o北京：順義區(qū)中心舊城改造產(chǎn)品策略分析產(chǎn)品策略分析 中高檔產(chǎn)品開發(fā)為主要，以別墅、高檔住宅樹立龍湖中高檔產(chǎn)品開發(fā)為主要，以別墅、高檔住宅樹立龍湖的高檔品牌，普通住宅為主要的營業(yè)收入，商用物業(yè)為的高檔品牌，普通住宅為主要的營業(yè)收入，商用物業(yè)為企業(yè)贏取長(zhǎng)期固定資產(chǎn)的增值。企業(yè)贏取長(zhǎng)期固定資產(chǎn)的增值。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置均價(jià)均價(jià)住宅住宅香堤漫步莊園順義區(qū)牛欄山張莊村南部9800香堤漫步莊園順義區(qū)牛欄山張莊

28、村南部18684滟瀾山莊園順義區(qū)后沙峪古城火沙路南24338-30566龍湖花園（西苑、南苑、香樟林別墅）龍湖花園（西苑、南苑、香樟林別墅）水晶酈城：大尺度、大視野、大自然水晶酈城：大尺度、大視野、大自然藍(lán)湖郡：別墅的升華，一生一棟藍(lán)湖郡：別墅的升華，一生一棟弗萊明哥：西班牙小洋樓北京滟瀾山北京滟瀾山北京順義天街細(xì)節(jié)成就龍湖細(xì)節(jié)成就龍湖o一個(gè)更廣為流傳的故事是：萬科高管林少洲有一次去參觀龍湖地產(chǎn)的樣板房，脫下皮鞋換上拖鞋進(jìn)屋參觀，當(dāng)他出門再穿自己的皮鞋時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的皮鞋掉了個(gè)方向：進(jìn)屋前，鞋子朝著房間里擺的，現(xiàn)在有人將鞋擺放成朝著房外。林少洲感嘆道：“龍湖這個(gè)企業(yè)可怕！” o一位重慶業(yè)主，剛剛

29、學(xué)會(huì)開車，每天回家倒車入庫對(duì)她來說是件有點(diǎn)心驚肉跳的事。一天，當(dāng)時(shí)在坡地別墅區(qū)域巡邏的保安隊(duì)員看到后，就主動(dòng)上前指揮她停車入位。 在此后半年多的時(shí)間里，每當(dāng)業(yè)主開車回家，門口總有一名保安在等候，指揮她安全地停車入位。 原來門崗的保安隊(duì)員把她的車牌號(hào)寫在了黑板上，所有值班的門衛(wèi)一看到她的車回來，就會(huì)立刻通知在坡地別墅區(qū)域的巡邏隊(duì)員提前去接應(yīng)。 物業(yè)管理物業(yè)管理o 龍湖在起步初期就十分重視物業(yè)管理的重要性，學(xué)習(xí)萬科，以物業(yè)管理為建立品牌和口碑的重要途徑。o 獲得2003年、2005年全國住宅客戶滿意度評(píng)比第一名。o 對(duì)企業(yè)發(fā)展形成有利支持。龍湖之道龍湖之道 融入城市深入了解區(qū)域性特征，挖掘城市內(nèi)涵

30、 引領(lǐng)生活不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，建造高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，引領(lǐng)高品質(zhì)生活 創(chuàng)造機(jī)會(huì)為員工、合作伙伴提供發(fā)展平臺(tái)與空間 企業(yè)經(jīng)營理念企業(yè)經(jīng)營理念o 1）長(zhǎng)期利益原則o 2）客戶至上原則o 3）先外后內(nèi)原則o 4）員工成長(zhǎng)原則o 5）精英原則o 6）同路人原則o 7）科學(xué)決策原則o 8）改進(jìn)創(chuàng)新原則o 9）簡(jiǎn)單直接原則o 10）團(tuán)隊(duì)原則 企業(yè)精神企業(yè)精神穩(wěn)健發(fā)展，確保生存做“長(zhǎng)”、做“強(qiáng)”，不盲目做“大”精英文化、精英團(tuán)隊(duì)企業(yè)理念企業(yè)理念核心價(jià)值觀：核心價(jià)值觀：龍湖管理龍湖管理明確人才戰(zhàn)略明確人才戰(zhàn)略決策：決策：o籌備上市龍湖地產(chǎn)集團(tuán)總部搬到北京，吳亞軍長(zhǎng)期坐鎮(zhèn)北京。o總部專家型、飛行組織，約15人。發(fā)展

31、中的人才需求：發(fā)展中的人才需求：o05年中開始，從外部引入60名中高層經(jīng)理，成活70以上。o連續(xù)數(shù)年展開大規(guī)模校園招聘。o龍湖員工的薪酬水平處于行業(yè)高分位。o員工的工作強(qiáng)度大。o人才戰(zhàn)略總經(jīng)理負(fù)責(zé)的面簽制管理架構(gòu)管理架構(gòu)研發(fā)中心成本中心決策中心合生系合生系20072007年市場(chǎng)表現(xiàn)：年市場(chǎng)表現(xiàn)：o 合生創(chuàng)展：珠江帝景、珠江羅馬嘉園、合生國際花園o 珠江地產(chǎn)：珠江奧古斯塔城邦、珠江駿景、珠江國際城、珠江壹仟棟 2007年珠江“售房門”，被主管部門認(rèn)定囤房合生部分項(xiàng)目，退房率達(dá)到20%2007年北京市場(chǎng)表現(xiàn)表現(xiàn)分析：年北京市場(chǎng)表現(xiàn)表現(xiàn)分析：o 北京是合生的第二大市場(chǎng)，07年上半年之銷售合約額約35

32、%源自北京地區(qū)。03年為19.5%，04年高點(diǎn)為41.9%，06年為31.4%。o 07年中報(bào)指出，物業(yè)落成有所延誤，尤其是北京。o 下半年北京珠江帝景、北京羅馬嘉園推出新樓盤，才彌補(bǔ)上半年沒有新貨上市的空缺。o 07年上半年北京、天津的營業(yè)額下降30%。o 07年合生北京項(xiàng)目主要為以往大盤后期，并集中在下半年銷售。合生合生20072007年銷售項(xiàng)目年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置均價(jià)均價(jià)住宅住宅商業(yè)商業(yè)車庫車庫珠江綠洲家園朝陽區(qū)建國路18號(hào)6500珠江羅馬嘉園朝陽區(qū)朝陽北路107號(hào)院11959-15500珠江羅馬嘉園朝陽區(qū)甘露園9377-186725572橄欖季朝陽區(qū)甘露園9680

33、水鋼琴朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)梆子井村7486珠江帝景家園朝陽區(qū)廣渠路287473-1198613076-31346珠江帝景家園朝陽區(qū)西大望路23號(hào)15901-26406帝景博悅朝陽區(qū)西大望路23號(hào)20926合生國際花園朝陽區(qū)廣渠門外大街31號(hào)14828-192837183米蘭；都靈朝陽區(qū)青年路甘露園一號(hào)24013珠江珠江20072007年銷售項(xiàng)目年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置均價(jià)均價(jià)住宅住宅商業(yè)商業(yè)綜合綜合珠江國際城通州區(qū)潞苑南里3號(hào)86527813珠江國際城通州區(qū)潞苑南里1號(hào)3500-7603珠江國際家園一區(qū)通州區(qū)潞苑南大街745812231珠江國際家園通州區(qū)潞苑南里3號(hào)5516-821

34、1珠江駿景豐臺(tái)區(qū)永外果園43號(hào)80007079-127003564珠江逸景家園馬駒橋國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)14353珠江奧古斯塔城邦馬駒橋國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)7458目標(biāo)：進(jìn)入世界目標(biāo)：進(jìn)入世界500500強(qiáng)）強(qiáng)）資源資源 + + 能力能力朱孟依的地產(chǎn)開發(fā)理念拿地能力融資能力 成本控制能力（縱向一體化）匹配匹配支持支持目標(biāo)目標(biāo)低成本高利潤(rùn)世界500強(qiáng) 組織結(jié)構(gòu)（及企業(yè)文化）組織結(jié)構(gòu)（及企業(yè)文化）高度集權(quán) + 民主放權(quán)與區(qū)域集團(tuán)公司治理結(jié)構(gòu)（及老板個(gè)性）公司治理結(jié)構(gòu)（及老板個(gè)性）朱孟依出身施工企業(yè)，注重成本，又是一個(gè)地道的生意人戰(zhàn)略戰(zhàn)略大規(guī)模土地 + 縱向一體化風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn) 資金鏈風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品差異性不

35、足大規(guī)模低成本拿地，快速而低成本的建造出適合大眾居住的產(chǎn)品。朱孟依持股53%，合生是一個(gè)大股東絕對(duì)控股的上市公司（1） 朱孟依59年出生于廣東豐順，高中畢業(yè)，做包工頭起家評(píng)價(jià)：媒體評(píng)說為沉默的富豪“大音希聲，大象無形”他行為極其低調(diào)，一般不會(huì)出現(xiàn)在公眾、媒體面前。 員工評(píng)說為他很務(wù)實(shí)，對(duì)工作的細(xì)致程度，甚至可以用殫精竭慮形容，常用“犟”和“苛刻”來形容此人。 廣州天河囤地廣州天河囤地1992年，他以低廉價(jià)格搶先一步在當(dāng)時(shí)尚屬偏僻的廣州天河區(qū)購買到大批農(nóng)田。數(shù)年后僅土地資產(chǎn)即呈數(shù)倍乃至10數(shù)倍級(jí)增長(zhǎng)。 寶坻的京津新城寶坻的京津新城2001年3月，國務(wù)院正式批準(zhǔn)寶坻撤縣設(shè)區(qū)，朱看準(zhǔn)了這個(gè)機(jī)會(huì)，毅然

36、決定投資寶坻，“將“京津新城”建成一個(gè)中國最大的別墅區(qū)，一個(gè)中國最大的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游、休閑、人居、工業(yè)、教育、商貿(mào)集于一城，成為環(huán)渤海區(qū)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)服務(wù)中心?！?朱的理念“要干就干大，要做就做強(qiáng)”最早在香港上市的民營企業(yè)之一。 早在1998年5月，合生創(chuàng)展在香港上市?；I資6.7億元港幣。 1993年成立的珠江投資最初為葉劍英研究會(huì)名下的集體所有制企業(yè) o規(guī)?；瘧?zhàn)略并遵照點(diǎn)面網(wǎng)的步驟布局：規(guī)?；瘧?zhàn)略并遵照點(diǎn)面網(wǎng)的步驟布局： 點(diǎn)指特大型城市，面指多項(xiàng)目操作，線指滲透到周邊的二線城市 目前土地主要集中在特大型城市：廣州、天津、北京、上海，2006年共有30個(gè)項(xiàng)目同時(shí)操作，各地分別為15個(gè)、6個(gè)、2

37、個(gè)和5個(gè)，且多為特大盤；2005年進(jìn)入惠州市場(chǎng)標(biāo)志著對(duì)二線城市滲透的開始o(jì)產(chǎn)品類別多元化發(fā)展明顯：合生的產(chǎn)品原來很單一，只作中高檔住宅。自2002年以來拓展到酒店、商業(yè)、寫字樓等收租物業(yè)；2003年后又與珠投聯(lián)手以“創(chuàng)展商貿(mào)”為載體，進(jìn)入國內(nèi)物流投資業(yè)務(wù)。o 土地規(guī)模巨大，多為超級(jí)大盤：業(yè)內(nèi)有人戲稱朱孟依為“朱老農(nóng)”，他把主要精力投入到與政府去協(xié)調(diào)公關(guān)爭(zhēng)取低價(jià)大規(guī)模拿地上。各年度累計(jì)的土地儲(chǔ)備（建面平米）：各年度累計(jì)的土地儲(chǔ)備（建面平米）：2002年 2003年 2004年 2005年 2006年中 2007年中590萬 1229萬 1267萬 1295萬 1359萬 17300萬o 圈地實(shí)例

38、圈地實(shí)例01年底/2002年1月 在北京/天津獲得建筑面積約303萬建面的土地03年 獲得天津?qū)氎婕s12平方公里的開發(fā)權(quán)05年7月 以并購方式獲得惠州亞新127.5萬平米土地 o 多元化，由住宅向多元化，由住宅向“產(chǎn)經(jīng)土地產(chǎn)經(jīng)土地”轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變-2003年后與珠投聯(lián)手以“創(chuàng)展商貿(mào)”為載體，進(jìn)入物流地產(chǎn)-2006年“接掌”建面300萬平米的“原北京物流港”土地儲(chǔ)備：土地儲(chǔ)備：08年重點(diǎn)項(xiàng)目分析：年重點(diǎn)項(xiàng)目分析：1. 07年6月，合生創(chuàng)展以總代價(jià)60億港元，向大股東朱孟依個(gè)人控股的信佳公司收購其所持有的北京京潤(rùn)項(xiàng)目第二期工程80%權(quán)益，該項(xiàng)目土地規(guī)模達(dá)20萬平方米。 2. 京潤(rùn)二期霄云路，規(guī)劃面積70

39、萬平方米。合生計(jì)劃2008年預(yù)售，將成為重點(diǎn)利潤(rùn)源。3. 京潤(rùn)一期京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司03年開發(fā)京潤(rùn)水上花園，產(chǎn)品高檔獨(dú)棟別墅為主。二期因831土地大限遲遲未入。 07年招、拍、掛項(xiàng)目年招、拍、掛項(xiàng)目時(shí)間時(shí)間位置位置建筑面積（平米）建筑面積（平米）成交金額（萬元）成交金額（萬元）07 年10 月望京中心區(qū)10898958900o2005年6月:o-以高薪（2500萬股期權(quán)對(duì)價(jià)約為4000萬）聘請(qǐng)廣東省助理武捷思任總裁。o-以高薪（2000萬股期權(quán)對(duì)價(jià)約為3200萬）聘請(qǐng)有投行背景的譚禮寧任cfoo-背景：2002、2003年大規(guī)模圈地后的融資壓力o2005年8月 引入戰(zhàn)略伙伴，淡馬錫與老虎基金，

40、融資9.57億元人民幣o2005年8月 向大摩等定向發(fā)行7年期的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息8.125%o2007年1月 瑞信認(rèn)購15.15億元的人民幣可轉(zhuǎn)債資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)“負(fù)面負(fù)面” 時(shí)間形式金額07年1月可換債18.3億元06年11月配股10億元標(biāo)準(zhǔn)普爾信用評(píng)級(jí)07年6月把合生信用評(píng)級(jí)由bb+調(diào)降至bb。合生評(píng)級(jí)于1月發(fā)行可換股債券后，就被列入負(fù)面信用觀察名單。標(biāo)準(zhǔn)普爾：合生評(píng)級(jí)被調(diào)降，主要是該公司的財(cái)務(wù)狀況和信用保障指針轉(zhuǎn)弱，該公司所面臨的財(cái)務(wù)壓力日增，則是因?yàn)槠洮F(xiàn)金流收入比預(yù)期要弱，公司擴(kuò)大舉債，以及土地收購的開支增加，導(dǎo)致公司負(fù)債比率持續(xù)高企的時(shí)間更長(zhǎng)。珠江上市籌備中珠江上

41、市籌備中o備注：朱孟依旗下資產(chǎn)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，涉及領(lǐng)域有電廠、煤礦、備注：朱孟依旗下資產(chǎn)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，涉及領(lǐng)域有電廠、煤礦、鐵路、公路、港口、碼頭、油田等方面。同時(shí)，珠江投資的上市鐵路、公路、港口、碼頭、油田等方面。同時(shí)，珠江投資的上市也在準(zhǔn)備中。也在準(zhǔn)備中。1.2007年，朱孟依旗下合生創(chuàng)展和珠江的市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)保守。然而，朱孟依旗下珠江投資的土地儲(chǔ)備卻已近2000萬平方米，有跡象顯示朱孟依正籌備珠江投資a股上市。2.珠光新南方旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目正在注入珠江投資。珠光集團(tuán)創(chuàng)始人為朱孟依的弟弟朱慶依和朱拉依。3.根據(jù)珠光新南方的資料，目前其在內(nèi)地的已開發(fā)樓盤，包括北京豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店的占地1500畝項(xiàng)

42、目北京珠光御景灣，以及廣州珠江御景灣的尾盤及珠江新城的新項(xiàng)目。珠光新南方二、三線城市擁有更為龐大的土地儲(chǔ)備，2007年珠光新南方的開發(fā)面積只有50萬平方米，仍有大量處女地在等待開發(fā)。o在集團(tuán)多元化和珠江上市前增加土地儲(chǔ)備下，合生系資金偏緊。在集團(tuán)多元化和珠江上市前增加土地儲(chǔ)備下，合生系資金偏緊。不過，珠江投資如成功上市，合生系將進(jìn)入發(fā)展新階段。不過，珠江投資如成功上市，合生系將進(jìn)入發(fā)展新階段。合生北京持有型物業(yè)增加合生北京持有型物業(yè)增加o合生創(chuàng)展之前在北京開發(fā)的項(xiàng)目大都是住宅大盤，但于2006年通過股權(quán)收購連續(xù)拿下德勝大廈和東方文華兩個(gè)商業(yè)物業(yè)后，業(yè)界曾猜測(cè)合生創(chuàng)展將轉(zhuǎn)而偏重商業(yè)物業(yè)開發(fā)。o0

43、7年，合生創(chuàng)展還收購了北京東城區(qū)玉河歷史文物保護(hù)區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，合生玉河文保項(xiàng)目的6萬多平米土地。o合生創(chuàng)展北京地區(qū)公司總經(jīng)理陳長(zhǎng)纓表示，商業(yè)物業(yè)只是合生創(chuàng)展發(fā)展的方向之一，今后公司將兼顧住宅和商業(yè)開發(fā)，但仍舊會(huì)以住宅開發(fā)為主。o香港上市房企，側(cè)重銷售和持有型物業(yè)并重，以增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 07年年中，合生在北京的寫字樓面積達(dá)到23萬平方米，為集團(tuán)內(nèi)部首位。合生創(chuàng)展按用途劃分可供銷售面積（截至合生創(chuàng)展按用途劃分可供銷售面積（截至2007年年6月月30日）日）單位：百萬平方米廣州廣州惠州惠州北京北京天津天津上海上海寧波寧波總計(jì)總計(jì)住宅4.561.300.573.541.120.4811.57商鋪0.7

44、80.200.150.080.050.031.29辦公室0.060.230.070.36停車場(chǎng)0.830.220.140.090.021.30酒店0.030.040.040.150.26總數(shù)6.261.761.133.771.330.5314.78合生創(chuàng)展北京寫字樓項(xiàng)目，在集團(tuán)整體開發(fā)結(jié)構(gòu)中比較突出。且并未銷售，而是選擇持有。合生長(zhǎng)板：合生長(zhǎng)板：o 大盤模式，優(yōu)勢(shì)突出（持續(xù)業(yè)績(jī)）大盤模式，優(yōu)勢(shì)突出（持續(xù)業(yè)績(jī)）o 珠江、合生一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，重視一級(jí)開發(fā)儲(chǔ)備土地珠江、合生一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，重視一級(jí)開發(fā)儲(chǔ)備土地o 開發(fā)、建筑、物管等，產(chǎn)業(yè)鏈通吃模式開發(fā)、建筑、物管等，產(chǎn)業(yè)鏈通吃模式“向利潤(rùn)極向利潤(rùn)極限挑戰(zhàn)限挑

45、戰(zhàn)”o 企業(yè)風(fēng)格低調(diào)、務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)；上層關(guān)系與品牌企業(yè)風(fēng)格低調(diào)、務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)；上層關(guān)系與品牌o 朱孟依是建筑業(yè)出身，做過包工頭。形成了一貫堅(jiān)持的“向利潤(rùn)極限挑戰(zhàn)”的低成本理念o 實(shí)行縱向一體化從拿地，賣房，到設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)、物業(yè)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈通吃模式，就連法規(guī)要求相關(guān)獨(dú)立的監(jiān)理公司，合生都能規(guī)避而選擇自己控股的監(jiān)理公司o 使用關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的一條龍開發(fā)服務(wù) 初期，其就提出申請(qǐng)三年關(guān)連交易豁免，大量使用自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的一條龍開發(fā)服務(wù)，以降底成本，擴(kuò)大利潤(rùn)空間。以廣東珠江工程總承包有限公司（珠江占60%權(quán)益）及韓江集團(tuán)對(duì)集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)行施工，物業(yè)管理為廣東康景物業(yè)管理有限公司（珠江占90%權(quán)

46、益）o 前5大采購商占總額的53%；其中最大的占28%o政策背景政策背景o-政府?dāng)Q緊土地閥門向“圈地開刀”o-政府制造“收地”的強(qiáng)大信號(hào)o-“土增稅”大刀砍向高利潤(rùn)o管理團(tuán)隊(duì)的文化沖突管理團(tuán)隊(duì)的文化沖突o-以武捷思為代表的高薪海派財(cái)神與以歐偉建、項(xiàng)文武為代表的保守的土鱉“技工” 能否很好融合？o-”老包工頭” 與新管理派（中海、萬科）能否融合？o-朱與他的親友繁雜的關(guān)聯(lián)交易及人事派別能否平和相處？o財(cái)技考驗(yàn)財(cái)技考驗(yàn)o-低成本融資的關(guān)鍵是上市公司能否平衡的增長(zhǎng)，但這需要科學(xué)的決策機(jī)制但這需要科學(xué)的決策機(jī)制，合生是否具備？o“多元化多元化”的考驗(yàn)？的考驗(yàn)？o-產(chǎn)經(jīng)地產(chǎn)需要有產(chǎn)業(yè)背景、更強(qiáng)大的合作能

47、力合作能力及講故事的能力講故事的能力？o-朱老板是否具備呢？合生是否具備呢？o同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)何時(shí)了？同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)何時(shí)了？（珠投與合生的關(guān)系）首開首開20072007年市場(chǎng)表現(xiàn)：年市場(chǎng)表現(xiàn)：首開兩大看點(diǎn)首開兩大看點(diǎn)1 1、整合進(jìn)程；、整合進(jìn)程；2 2、土地一級(jí)市場(chǎng)、土地一級(jí)市場(chǎng)o天鴻有限的職工及高管持股，天鴻集團(tuán)所持股權(quán)逐漸被稀釋，目前首開集團(tuán)僅持有天鴻有限5.5股份，已經(jīng)“單飛”。首開首開20072007年銷售項(xiàng)目年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià) 住宅商業(yè)寫字樓車庫鴻誠幸福村中心朝陽區(qū)工體北路幸福二村179082402715032熙府桃園西城區(qū)玉桃園三區(qū)甲1號(hào)院90643620京品豐臺(tái)區(qū)西羅園南里7000

48、-7894燕沙*后朝陽區(qū)南十里居48號(hào)院7581-923711590-205812897東潤(rùn)楓景朝陽區(qū)南十里居28號(hào)院6268-7911華寶大廈海淀區(qū)蓮花苑5號(hào)樓9301西羅園二區(qū)豐臺(tái)區(qū)西羅園二區(qū)5000-94008500-9250回龍觀文化居住區(qū)昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)龍錦苑26585952-7500蓮花苑3號(hào)樓海淀區(qū)蓮花苑7200城開城開20072007年銷售項(xiàng)目年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅商業(yè)車庫綜合時(shí)代龍和大興區(qū)黃村鎮(zhèn)老街危改b區(qū)6415-65607219-7600時(shí)代紫芳竹園豐臺(tái)區(qū)左安門外紫芳園三區(qū)8063-17007雅安公寓東城區(qū)金寶街2號(hào)150112707壹線國際朝陽區(qū)八王墳通惠家園

49、c區(qū)9292-12210壹線國際朝陽區(qū)八王墳通惠家園12937華鼎世家朝陽區(qū)望京園三區(qū)84989415國風(fēng)北京朝陽區(qū)望京東園六區(qū)614號(hào)樓9178-111299388-13000知語城朝陽區(qū)望京新城k7區(qū)8824-1695916777天鴻集團(tuán)天鴻集團(tuán)20072007年銷售項(xiàng)目年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅商業(yè)車庫觀瀾國際花園曙光花園望河園5521西提國際延慶縣溫泉馨苑3688-5684回龍觀文化居住區(qū)昌平區(qū)回龍觀2600瑞信中心朝陽區(qū)農(nóng)展館南路北側(cè)團(tuán)結(jié)湖北小區(qū)180896164天鴻美域豐臺(tái)區(qū)美域家園南區(qū)5000-7215龍錦苑東二區(qū)昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)龍錦苑26007376-8542新洲商務(wù)大廈

50、海淀區(qū)阜成路58號(hào)9987首開整體上市：首開整體上市：o07年12月，首開整體上市方案獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。天鴻寶業(yè)向首開發(fā)行5.5億股，收購首開的主營業(yè)務(wù)，每股定價(jià)10.44元。o首開將房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)以及優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)注入，其中北京城開集團(tuán)幾乎全部注入。o首開集團(tuán)注入資產(chǎn)模擬的2006年末主要財(cái)務(wù)指標(biāo)為：總資產(chǎn)194.7億元，總負(fù)債165億元，資產(chǎn)賬面凈值約26.3億元。o注入到天鴻寶業(yè)的北京土地儲(chǔ)備將達(dá)到150萬平米左右。如果加上2006年首開集團(tuán)在北京獲取的45萬平米的朝陽東壩地塊和46萬平米的廣渠路36號(hào)地塊，那么從其公開公布的項(xiàng)目土地資料來看，首開注入的土地儲(chǔ)備面積總體將可能達(dá)到3

51、00萬平米。首開定位解讀首開定位解讀責(zé)任地產(chǎn)責(zé)任地產(chǎn)“責(zé)任地產(chǎn)責(zé)任地產(chǎn)”解讀，為政府排憂解難解讀，為政府排憂解難o 2005年12月，北京市國資委注資10億元，首開集團(tuán)成立。o 合并及整體上市的積極推動(dòng)者為北京市國資委。1.截至2006年12月31日止，首開集團(tuán)資產(chǎn)總額約440億元，負(fù)債總額約400億元，扣除少數(shù)股東權(quán)益后凈資產(chǎn)約30億元。2.2006年度，首開共實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入約121億元，主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)約16.2億元，利潤(rùn)總額約2.83億元，凈利潤(rùn)約1.2億元。 首開成立著眼改善北京國有房企經(jīng)營不善的局面，首開成立著眼改善北京國有房企經(jīng)營不善的局面，首開整體上市謀求提高競(jìng)爭(zhēng)力和后續(xù)融資突破。

52、首開整體上市謀求提高競(jìng)爭(zhēng)力和后續(xù)融資突破。首開發(fā)展模式解析首開發(fā)展模式解析優(yōu)良資產(chǎn)城開集團(tuán)天鴻集團(tuán)天鴻有限“單飛”首開集團(tuán)置地事業(yè)部土地一級(jí)開發(fā)龍頭產(chǎn)業(yè)置地事業(yè)部房地產(chǎn)開發(fā)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)部100萬平米持有物業(yè) 經(jīng)濟(jì)合作事業(yè)部 天鴻寶業(yè)作為北京盤子最大的國企，在一級(jí)開發(fā)上具優(yōu)勢(shì)，而其一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式，及70-80收入來源于二級(jí)開發(fā)，使其成為政府指定的一級(jí)開發(fā)壟斷企業(yè)，存在局限性。壟斷一級(jí)難成行，仍著力一二級(jí)聯(lián)動(dòng)壟斷一級(jí)難成行，仍著力一二級(jí)聯(lián)動(dòng) 北京市曾醞釀借鑒上海模式（上海地產(chǎn)集團(tuán)），能成北京市曾醞釀借鑒上海模式（上海地產(chǎn)集團(tuán)），能成立一家規(guī)模龐大的土地一級(jí)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)北京市立一

53、家規(guī)模龐大的土地一級(jí)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)北京市的土地一級(jí)開發(fā)。的土地一級(jí)開發(fā)。判斷：判斷：o北京市土地一級(jí)開發(fā)已經(jīng)是群雄并起o北京“首都效應(yīng)”，難實(shí)現(xiàn)上海“大政府”壟斷一級(jí)市場(chǎng)模式o首開一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式，在商業(yè)利益上不超脫，使壟斷一級(jí)市場(chǎng)的政策初衷難實(shí)現(xiàn)。o但首開將繼續(xù)著力一級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。首開長(zhǎng)板：首開長(zhǎng)板：o 既有土地儲(chǔ)備（望京、大興、方莊等）o 國企背景和土地一級(jí)開發(fā)能力o 整體上市后的資本平臺(tái)煥發(fā)活力o 中低項(xiàng)目上的規(guī)模開發(fā)能力保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)拓張強(qiáng)勢(shì)拓張保利保利2007年銷售年銷售8.028億元（其中還億元（其中還包括中國保利集團(tuán)下屬的包括中國保利集團(tuán)下屬的“新保利大新保

54、利大廈廈”），其北京市場(chǎng)業(yè)績(jī)收入遜于），其北京市場(chǎng)業(yè)績(jī)收入遜于2006年。年。但其后續(xù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，與但其后續(xù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，與2008年拿地計(jì)年拿地計(jì)劃，將預(yù)示其繼續(xù)異常槍眼。劃，將預(yù)示其繼續(xù)異常槍眼。保利北京項(xiàng)目情況保利北京項(xiàng)目情況o 過往項(xiàng)目：保利過往項(xiàng)目：保利欣苑、保利壟上別墅欣苑、保利壟上別墅o 在售項(xiàng)目：保利薔薇花園、保利香檳花園在售項(xiàng)目：保利薔薇花園、保利香檳花園o 儲(chǔ)備項(xiàng)目：儲(chǔ)備項(xiàng)目：西山林語、西山林語、保利百合花園、保利保利百合花園、保利嘉園、密云項(xiàng)目嘉園、密云項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置均價(jià)均價(jià)住宅住宅商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓其他其他保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)1248116

55、070保利香檳花園朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)小營居住項(xiàng)目17989462018652新保利大廈東城區(qū)朝陽門北大街1號(hào)3104334482-352782007年北京保利項(xiàng)目銷售情況年北京保利項(xiàng)目銷售情況2006年北京保利業(yè)績(jī)配合增發(fā)年北京保利業(yè)績(jī)配合增發(fā)1.北京保利壟上別墅項(xiàng)目2006年銷售9.04億元。2.2006年，北京薔薇花園開盤當(dāng)日銷售516套、實(shí)現(xiàn)銷售額4.2億元，10月底時(shí)，713套住宅全部認(rèn)購?fù)戤叄瑢?shí)現(xiàn)了當(dāng)年銷售率100。3.北京保利薔薇花園在短短三個(gè)月內(nèi)，便完成了土地合同變更、土地證申領(lǐng)、立項(xiàng)、工程規(guī)劃許可證和施工證、預(yù)售證的辦理，極大地縮短了開發(fā)時(shí)間。保利地產(chǎn)歷程保利地產(chǎn)歷程o前身為廣州保利

56、房地產(chǎn)，成立于1992年，隸屬于保利集團(tuán)。o92年至02年，是保利地產(chǎn)立足廣州深度發(fā)展的十年。1. 第一個(gè)五年， “堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)效益為中心，開發(fā)中小型項(xiàng)目”；2. 第二個(gè)五年， “走精品路線” 及“精品地產(chǎn)、文化地產(chǎn)” 定位。3. 2000年-02年，連續(xù)三年列廣州市前三強(qiáng)。o2002年成功改制，國資委重點(diǎn)扶持的央企之一。o2002年起，保利地產(chǎn)開始走出廣州布局，當(dāng)年進(jìn)入北京市場(chǎng)。o2006年7月31日，保利地產(chǎn)在上交所掛牌上市。o上市后高速擴(kuò)張上市后高速擴(kuò)張政府背景幫助下，再融資政府背景幫助下，再融資“圈錢圈錢”和和“圈圈地地” 迅猛增長(zhǎng)的保利地產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)的保利地產(chǎn)20062006年，保利地產(chǎn)

57、實(shí)現(xiàn)銷售金額年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額83.6583.65億元，億元，20072007年實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金年實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額額153.19153.19億元（不包含北京金泉）億元（不包含北京金泉）保利地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)：蝶變！保利地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)：蝶變！o 行業(yè)目標(biāo)：行業(yè)目標(biāo)： 在首批央企房地產(chǎn)資格中，保持領(lǐng)先地位。在首批央企房地產(chǎn)資格中，保持領(lǐng)先地位。o 市場(chǎng)目標(biāo)：市場(chǎng)目標(biāo)： 北京、上海、廣州通過三到五年的發(fā)展，三個(gè)北京、上海、廣州通過三到五年的發(fā)展，三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域綜合開發(fā)實(shí)力進(jìn)入前五名。重點(diǎn)區(qū)域綜合開發(fā)實(shí)力進(jìn)入前五名。o 手段：手段： 保利地產(chǎn)在歷經(jīng)資本推動(dòng)的蝶變！保利地產(chǎn)在歷經(jīng)資本推動(dòng)的蝶變！保利地產(chǎn)融資情況保利地產(chǎn)融資情況時(shí)間時(shí)間形式形式金額金額備注備注06年8月ipo20億元07年8月公開增發(fā)a股近70億元計(jì)劃公司債43億元未發(fā)行1. 融資渠道：證券市場(chǎng)、銀行貸款、房地產(chǎn)信托融資融資渠道：證券市場(chǎng)、銀行貸款、房地產(chǎn)信托融資2. 銷售回款銷售回款70億元，銀行貸款額度億元，銀行貸款額度70億元，證券募集資金。億元，證券募集資金。3. 保守估計(jì)可調(diào)配的資金資源超過保守估計(jì)可調(diào)配的資金資源超過200億元。億元。4. 區(qū)域絕大多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流。區(qū)域絕大多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流。 5. 企業(yè)資產(chǎn)狀況優(yōu)良。企業(yè)資產(chǎn)狀況優(yōu)良。保利北京土地儲(chǔ)