房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查報告、背景介紹從 2007 年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計， xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預計300 余個。單拿xx 為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428 家，開發(fā)項目 120 余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。 2007 年稅收收入0.9億， 2013 年截止 11 月份， 已增到 12 億， 房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入 50% 以上?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。縱觀 2007 年 2013 年 xx 市房地產(chǎn)走勢，我們

2、發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中， xx 市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球， 受政策影響不大。 在剛剛閉幕的十八屆三中全會上， 關(guān)于對財稅體制的改革， 集體土地使用權(quán)的變化， 以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。二、影響房價的變動因素1 、房價組成要素：土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，

3、這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。 隨著改革力度加大， 中央對財稅體制的改革， 土地財政的現(xiàn)象會逐步改善， 那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，變化，供給增多，則同樣的均衡量下，價的重要影響因素。配上圖：需求供給曲線也就是說未來房地產(chǎn)市場的改根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的均衡價格下降， 因此這是對房稅金及費用： 2007 年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7% 左右，目前的稅負率近 13% 。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當年的銷售收入過 1.2 億 /80 套，新增稅負就要達到 600 萬，平均每套房多承擔稅負 7.5 萬，平均每平米房價增加 535 元。房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)

4、狀：對從價的按房產(chǎn)的 1.2% 征收，從租按照12% ，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。 那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價， 所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70% 來自于商鋪及寫字間， 開盤時 4 萬/ 平米， 目前已升至 6 萬/ 平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。 拿星河灣來

5、說， 開盤時一房難求 2 萬/平米， 到目前已降至1.8 萬/ 平米， 該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤2 、社會因素國民經(jīng)濟的發(fā)展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區(qū)環(huán)境選擇地理位置其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增， 這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。 通常來講， 一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、 經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、 收入水平和投資水平越高，財政收入越多、 金融形勢越好， 房地產(chǎn)市場需求就越大， 房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從

6、中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比， 房價有了巨幅增長， 就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。三、政府的調(diào)控政策三中全會提出，要讓市場在資源配置中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障， 不能主導， 真正將資源推向市場， 與國際接軌。體制改革的深化程度稅制的設(shè)置房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易 20% 的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺， 太原樓市開始趨于明朗化， 接下來一段時間成交量可能會有所上升； 但也有相關(guān)人士反映： 市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)， 加大了（銷） 預售證等相關(guān)證件的審評力度， 這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)， 那么就需要減少