貴州安順花鳥(niǎo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

1、商業(yè)地產(chǎn)云智庫(kù)大數(shù)據(jù)品牌/項(xiàng)目排行榜 新趨勢(shì)報(bào)告 案例解讀 實(shí)操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關(guān)注花鳥(niǎo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案本報(bào)告是為安順市花鳥(niǎo)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目所作的項(xiàng)目商業(yè)策劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃初步方案，由于項(xiàng)目在配套業(yè)態(tài)定位、后續(xù)運(yùn)營(yíng)方略等方面尚未形成既定思路，因此，本報(bào)告相關(guān)分析，均是基于優(yōu)先安置南水路花鳥(niǎo)市場(chǎng)搬遷經(jīng)營(yíng)戶及項(xiàng)目前期初步設(shè)想的基礎(chǔ)上，結(jié)合西秀區(qū)市場(chǎng)了解的情況及對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知下做出的。本報(bào)告僅體現(xiàn)方案編制人員對(duì)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的一些基本思路和操作手法的建議，也未與項(xiàng)目投資人進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的、深入且具有針對(duì)性的討論，難免有諸多疏漏和偏差之處，因此，本方案中的一些具體執(zhí)行方案和

2、建議僅供參考。一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目建設(shè)地位于安順市西秀區(qū)華西辦事處黑石頭村，地勢(shì)平坦，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通運(yùn)輸便捷，是新一輪城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，也是人們投資創(chuàng)業(yè)的理想寶地，建設(shè)條件良好。項(xiàng)目占地74畝約49334（為市場(chǎng)一期工程），建設(shè)集花卉、魚(yú)鳥(niǎo)、寵物、古玩、工藝品交易、辦公、綜合服務(wù)和休閑觀光為一體的景觀花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)，以滿足人民群眾的消費(fèi)需求。二、市場(chǎng)分析（一）新政嚴(yán)打住宅市場(chǎng)以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)或在挑戰(zhàn)中迎來(lái)新一輪契機(jī)！新“國(guó)四條”、 新“國(guó)十條”、住建部新規(guī)等文件的出臺(tái)，短時(shí)間內(nèi)，中央調(diào)控政策組合拳密集的雨點(diǎn)重重落在高燒的樓市頭上，無(wú)論是二套房需首付五成，還是三套房和異地購(gòu)房可暫停發(fā)放貨款，抑或是

3、以家庭為單位核算，新政對(duì)住宅市場(chǎng)的打擊力度都堪稱(chēng)史無(wú)前例。雖然近來(lái)全國(guó)很多城市一系列限購(gòu)措施放開(kāi)的實(shí)施，意在引導(dǎo)置業(yè)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)信心，仍不能阻止樓市價(jià)格與成效量的下滑。一直以來(lái)，由于土地性質(zhì)和使用年限的不同，商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目其貸款條件比住宅嚴(yán)格不少，要求首付至少五成，同時(shí)按揭年限最長(zhǎng)為十年，在此前歷次樓市信貸政策調(diào)控中，商業(yè)項(xiàng)目也一直執(zhí)行這一單獨(dú)政策，暫時(shí)不受住宅放貸收緊影響。和全國(guó)其他城市一樣，住宅泡沫被猛烈擠壓的當(dāng)下，將會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)不錯(cuò)的發(fā)展契機(jī)。但住宅市場(chǎng)的降溫必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)延伸效應(yīng)，受樓市整體回調(diào)預(yù)期帶動(dòng)，購(gòu)房者特別是商業(yè)投資者對(duì)于樓市的預(yù)期和信心將下挫，這勢(shì)必也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)

4、面影響。因此，住宅被打壓在一定程度上將會(huì)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言也是一面雙刃劍。（二）西秀區(qū)宏觀市場(chǎng)分析1、區(qū)域概況西秀區(qū)位于黔中腹地，貴陽(yáng)以西90公里，為安順市政府所在地，是安順市政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心。全區(qū)行政區(qū)域面積1724平方公里，下轄7鄉(xiāng)8鎮(zhèn)和6個(gè)街道， 總?cè)丝?0余萬(wàn)人，是一個(gè)多民族聚居區(qū)。西秀區(qū)是世界喀斯特風(fēng)光旅游優(yōu)選區(qū)，是貴州西線旅游中心，1985年，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為中國(guó)甲類(lèi)旅游開(kāi)放城市 ，未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略定位是“國(guó)際旅游目的地城市”和“百萬(wàn)人口生態(tài)旅游城市”。全區(qū)自然風(fēng)光弘富，人文景觀別致，民族民間風(fēng)情多姿多彩，被譽(yù)稱(chēng)為“旅游線上的明珠”、“蠟

5、染之鄉(xiāng)”、“地戲之鄉(xiāng)”、“屯堡文化之鄉(xiāng)”。2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)西秀區(qū)地處“黔中經(jīng)濟(jì)圈中心帶”，素有“黔之腹、滇之喉、粵蜀之唇齒”、“扼鎖滇黔” 之稱(chēng)，歷來(lái)被視為黔中“旱碼頭”，“商業(yè)之盛，甲于全省” 和“吃在安順（西秀）”歷來(lái)被大眾認(rèn)同。區(qū)位良好，交通便捷，是貴州中西部交通樞紐，貴昆鐵路、株六鐵路復(fù)線、滇黔公路、貴黃高等級(jí)公路和清鎮(zhèn)高速公路貫穿全境，黃果樹(shù)機(jī)場(chǎng)為軍民兩用機(jī)場(chǎng)，形成了航空、鐵路和公路協(xié)調(diào)發(fā)展的交通網(wǎng)絡(luò)。近年來(lái)，西秀區(qū)在強(qiáng)化城市路網(wǎng)建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，不斷擴(kuò)張城市規(guī)模、提升城市品質(zhì)，新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，人民生活水平穩(wěn)步提

6、高，業(yè)已形成“一軸線四片區(qū)” 的城市新格局?！笆濉睍r(shí)期，全省確立了“工業(yè)強(qiáng)省”、“城鎮(zhèn)化帶動(dòng)”、“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)率先發(fā)展”、“貴安一體化發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)，西秀區(qū)是安順市唯一的中心城區(qū)和我省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣之一，重新審視發(fā)展環(huán)境，搶抓這一前所未有的發(fā)展機(jī)遇，是西秀經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)歷史性跨越的關(guān)鍵。（三）西秀區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1、樓市狀況按0853房產(chǎn)網(wǎng)安順?lè)康禺a(chǎn)2014年9月份市場(chǎng)分析報(bào)告，安順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商期盼的金九銀十遇到遇到了最冷的寒冬。安順樓市2014年成交自5月份以來(lái)一直呈下降趨勢(shì)，9月份相比較8月份安順樓市無(wú)論是成交量、成交價(jià)格、成交面積都在下降，2014年9月份西秀區(qū)商品房成交量相比較8月份下降明

7、顯，住宅成交量?jī)H219套，成交面積2.68萬(wàn)，同比下降17.42%，成交均價(jià)為3537元/，同比下降2.47%。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是上升趨勢(shì)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是具有周期性的，在達(dá)到一定高位后，將逐步進(jìn)入調(diào)整期。商品房供應(yīng)量短時(shí)間上升過(guò)快，導(dǎo)致了庫(kù)存量屢創(chuàng)新高，商品房銷(xiāo)售增速放緩、現(xiàn)行房貸政策抑制了部分剛性需求，以及保障性住房政策的實(shí)施、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、當(dāng)前的“反腐”氛圍等，這一系列因素將加快市場(chǎng)步入調(diào)整期。隨著安順市場(chǎng)華榮生態(tài)城、天瀑陽(yáng)光、清水灣、翠麓名品、家喻五洲、世通悅府等樓盤(pán)銷(xiāo)售加速備案開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)全區(qū)樓市成交量、價(jià)格仍回升無(wú)望。2、商業(yè)地產(chǎn)狀況目前，西秀區(qū)城區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目主要有碎麗金座、

8、天河商務(wù)港、中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)、東方商城、國(guó)際佳緣、建博國(guó)際等，沿黃果樹(shù)大道周邊價(jià)格在4-6萬(wàn)/，一層商鋪?zhàn)饨鹪?0-100元/，年租金按6%-10%增長(zhǎng)；工業(yè)園區(qū)商業(yè)項(xiàng)目主要有嘉和大商匯、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等，其中，嘉和沿街獨(dú)立三層商鋪均價(jià)0.45萬(wàn)/，已全部售完，標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)租金15-18元/，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)不詳，可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)潛力較大。隨著“一軸線四片區(qū)”城市新格局的形成，城市發(fā)展的主力方向?qū)⑾蛐鲁菂^(qū)延伸，坐落在北部新區(qū)的花鳥(niǎo)市場(chǎng)，其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)極其明顯。（四）市場(chǎng)前景致富，源于商機(jī)；商機(jī)，依托大環(huán)境。近幾年，安順旅游業(yè)的快速發(fā)展、西秀城市擴(kuò)張、城市人口的增加、人們生活品質(zhì)的提高，為花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)、奇石

9、根雕、特色產(chǎn)品等提供了極為有利的發(fā)展空間。我區(qū)花鳥(niǎo)市場(chǎng)雖已成行近三十年，但其建設(shè)方面的投入明顯不足，發(fā)展相當(dāng)緩慢，原西秀區(qū)花鳥(niǎo)市場(chǎng)位于南水路汪家山路口，觀賞魚(yú)龜?shù)?、水族用品店、漁具店、寵物店多集中在花鳥(niǎo)市場(chǎng)里，專(zhuān)營(yíng)鳥(niǎo)的店較少，一般都是寵物狗、貓、兔子、鳥(niǎo)等多種經(jīng)營(yíng)，且銷(xiāo)售寵物狗比鳥(niǎo)利潤(rùn)大很多，大多以銷(xiāo)售寵物狗為主，以銷(xiāo)售鳥(niǎo)及其它為輔。此外還有鳥(niǎo)籠、鳥(niǎo)食、魚(yú)缸、水族箱、寵物食料、花肥、花盆、器具等相關(guān)商品。原南水路花鳥(niǎo)市場(chǎng)，因經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、規(guī)范管理弱、專(zhuān)業(yè)程度低、產(chǎn)業(yè)化不強(qiáng)等因素，嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。每逢周末，市場(chǎng)外路邊臨時(shí)攤點(diǎn)亂擺亂放，消費(fèi)購(gòu)物十分不便，常阻礙交通，有礙市容市貌。目前，花鳥(niǎo)市場(chǎng)

10、在安順及其周邊城市，較具規(guī)模且規(guī)范的花鳥(niǎo)市場(chǎng)是一個(gè)很大的市場(chǎng)空缺。花草蟲(chóng)魚(yú)，歷來(lái)是市民閑時(shí)樂(lè)此不疲的消遣方式，能極大豐富市民精神生活。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越注重生活品質(zhì)，精神文化需求逐漸增大，花鳥(niǎo)消費(fèi)越來(lái)越成為人們的生活時(shí)尚。對(duì)一個(gè)歷史悠久、文明發(fā)達(dá)的城市來(lái)講，花鳥(niǎo)市場(chǎng)是不可或缺的組成部分，花鳥(niǎo)市場(chǎng)的建設(shè)在很多城市都得到了政府部門(mén)的高度重視。為加快西秀區(qū)城市建設(shè)，提升城市品質(zhì)，按照區(qū)委、政府的安排部署和要求，將原南水路花鳥(niǎo)市場(chǎng)整體搬遷至華西辦黑石頭村烈士陵園東側(cè)二環(huán)路沿線處，并將項(xiàng)目列入西秀區(qū)十大民生實(shí)事之一。通過(guò)規(guī)范建設(shè)，提高地方文化交流水平，提升西秀城市文化品位，依

11、托打造西秀北部城市片區(qū)的契機(jī)和豐富的勞動(dòng)力資源，以及周邊的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，相信在不斷完善花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)古玩市場(chǎng)的同時(shí)，起到明顯的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)。作為有著深厚文化歷史底蘊(yùn)的西部之秀，她需要一種適時(shí)適地的具體文化體現(xiàn)，也需要有這樣一個(gè)文化發(fā)展源頭，充滿溫馨、休閑、典雅環(huán)境的交易場(chǎng)所是花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)古玩經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者和玩家的共同需要，西秀需要有這樣一個(gè)良好平臺(tái)，既起到提升整座城市的文化品位，又能滿足廣大人民群眾的實(shí)際需要，所以，建設(shè)一個(gè)合法規(guī)范、管理統(tǒng)一、繁榮興盛的花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)古玩綜合性市場(chǎng)，刻不容緩，也是西秀不斷發(fā)展的精神文明需要?？梢灶A(yù)見(jiàn)我區(qū)花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，產(chǎn)業(yè)前景廣闊。三、項(xiàng)目分析（一）地理?xiàng)l件1、地塊位置

12、項(xiàng)目地位于華西辦黑石頭村二環(huán)路沿線處，東接安普路，西鄰烈士陵園，南抵開(kāi)發(fā)區(qū)，北為荒丘，地勢(shì)平坦，位置十分優(yōu)越，是新一輪城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，也是人們投資創(chuàng)業(yè)的理想寶地。2、交通條件項(xiàng)目地距市中心僅3公里，離黃果樹(shù)機(jī)場(chǎng)僅1.5公里，6路、16路兩趟城市公交直達(dá)，交通極為便捷。3、周邊環(huán)境東面2公里處為安順市政府新址，項(xiàng)目地一公里區(qū)域內(nèi)有正在打造百萬(wàn)平米大型高端生活社區(qū)的世通悅府、安順中醫(yī)院、客車(chē)北站、鋼材市場(chǎng)、歡喜嶺工業(yè)園、駕校、中小學(xué)校等，相鄰的（若飛公園）烈士陵園經(jīng)改造已煥然一新，業(yè)已成為市民緬懷英烈和休閑娛樂(lè)的紀(jì)念性公園，商業(yè)氛圍日趨濃厚，但周邊生活服務(wù)類(lèi)配套設(shè)施相對(duì)缺乏。（二）優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分

13、析（swot） 內(nèi)部環(huán)境外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)（strengths）劣勢(shì)（weaknesses）1）地塊多為荒地，拆遷量小，沿二環(huán)路至安普路口市政廣場(chǎng)輔道呈各條形狀，利于規(guī)劃；周邊商業(yè)氛圍濃郁；2）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均gdp居前，人們消費(fèi)觀念及生活水平普遍較高；3）項(xiàng)目為當(dāng)?shù)鬲?dú)有，業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)且具排他性，更能吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者；4）地段為城市擴(kuò)張結(jié)點(diǎn)之一，即北部新城，政策優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)投資活躍。1）區(qū)域?yàn)槌青l(xiāng)結(jié)合部，雖定位北部新城，擴(kuò)張力度加大，建設(shè)速度加快，但配套仍不夠且需一定的成長(zhǎng)期；2）項(xiàng)目區(qū)域目前人氣尚淡，尚需導(dǎo)入居住及消費(fèi)人口；3）市區(qū)商業(yè)供應(yīng)量偏大，對(duì)本案配套服務(wù)業(yè)態(tài)勢(shì)必帶來(lái)一定競(jìng)爭(zhēng)壓力；

14、4）本案商鋪前租后售，售后會(huì)對(duì)市場(chǎng)管理、租金收益等帶來(lái)一定壓力。機(jī)會(huì)（opportunities）so指向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)wo指向：借助機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)花鳥(niǎo)市場(chǎng)搬遷空缺；人民經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速提升；房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展；商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)活躍；區(qū)域市政配套逐步完善。發(fā)掘當(dāng)?shù)厝宋膬?yōu)勢(shì)，集中打造具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)形態(tài)（集中性的餐飲娛樂(lè)、游覽性的休閑觀光、唯一性的花鳥(niǎo)魚(yú)玩市場(chǎng)），以揚(yáng)長(zhǎng)避短，在競(jìng)爭(zhēng)中搶得先手。借助區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，消費(fèi)水平持續(xù)增加，北部新城建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛等有機(jī)因素，明確業(yè)態(tài)定位，突出重點(diǎn)，充分宣傳。威脅（threats）st指向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)勝威脅wt指向：克服劣勢(shì)避開(kāi)威脅市中心商業(yè)的競(jìng)

15、爭(zhēng)分流；商業(yè)定位及運(yùn)營(yíng)炒作；人口導(dǎo)入及配套不足。利用特殊行業(yè)吸引力，強(qiáng)化區(qū)域概念；搶占市場(chǎng)先機(jī)，逐步建立市場(chǎng)關(guān)注度。以規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位贏得客戶青睞；以創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)手段抓住客戶；以商品差異化吸引客戶。（三）項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目與定位思路1）項(xiàng)目思路如果能把項(xiàng)目打造成西秀人民日常餐飲、休閑娛樂(lè)的好去處，那么，以其特殊業(yè)態(tài)的超強(qiáng)輻射力，項(xiàng)目想不成功都難。集中的一站式餐飲、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)，復(fù)合花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)及特色工藝品市場(chǎng)功能，讓人們無(wú)論日常休閑消費(fèi)或商務(wù)應(yīng)酬都有了好去處。輔助業(yè)態(tài)與花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)及特色工藝品為主的文化市場(chǎng)具有一定的互動(dòng)互補(bǔ)性，可以互相帶動(dòng)人氣、提供支持。因此，升級(jí)搬遷原南水路花鳥(niǎo)市場(chǎng)，應(yīng)以保護(hù)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)，

16、開(kāi)發(fā)促進(jìn)保護(hù)的模式創(chuàng)建集花鳥(niǎo)魚(yú)寵、古玩字畫(huà)、工藝品交易和觀光休閑娛樂(lè)為一體的景觀花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)休閑旅游文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。正確處理發(fā)展與保護(hù)的關(guān)系，即能加快當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)發(fā)展，又不破壞原有生態(tài)環(huán)境，還能對(duì)環(huán)境的保護(hù)起到積極作用，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思路。2）定位思路充分利用資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，集中優(yōu)勢(shì)力量全面突破，整體發(fā)展。整體主題鮮明，特色突出、具備較強(qiáng)輻射力：尋求輻射力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)厝巳粘Ｐ枨鬄橹鲗?dǎo)，核心是規(guī)避項(xiàng)目地目前商業(yè)氛圍不濃而帶來(lái)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；針對(duì)周邊居民較少的區(qū)域特性，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于如何整合項(xiàng)目特質(zhì)，提煉獨(dú)有競(jìng)爭(zhēng)力，做大項(xiàng)目影響，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍，提升整體地塊價(jià)值：核心是打造區(qū)域

17、品牌，提升項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、配套環(huán)境，為區(qū)域發(fā)展打下基礎(chǔ)。以具備豐富體驗(yàn)特征，集合主題娛樂(lè)、主題餐飲、特色購(gòu)物等多樣性休閑為核心功能的綜合項(xiàng)目：核心是打造區(qū)域現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的代表，形成項(xiàng)目口碑。以吸納全城消費(fèi)者為核心目標(biāo)，以整體西秀區(qū)為主向周邊延伸輻射其范圍。針對(duì)其消費(fèi)特性進(jìn)行主題定位并設(shè)置商業(yè)功能板塊區(qū)分，以達(dá)到板塊協(xié)同互動(dòng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，整體發(fā)展的目標(biāo)。2、定位原則項(xiàng)目整體定位必須遵循以下原則：1）市場(chǎng)考察調(diào)研反應(yīng)的具有有效需求的市場(chǎng)空間；2）根據(jù)市場(chǎng)商業(yè)因子確定建筑風(fēng)格及功能；3）符合安順市城市總體規(guī)劃；4）項(xiàng)目swot分析基礎(chǔ)上的發(fā)展策略。3、定位建議1）安順唯一的花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)及旅游商品大市場(chǎng)

18、；2）西秀好去處，以特色餐飲、地方小吃、休閑娛樂(lè)為主題的北部城區(qū)一站式商業(yè)中心。4、項(xiàng)目定位1）整體定位立足西秀、面向全市、影響全省。2）市場(chǎng)定位集安順花鳥(niǎo)魚(yú)寵特色賣(mài)場(chǎng)、地域文化、休閑娛樂(lè)、觀光游玩、新農(nóng)村保護(hù)開(kāi)發(fā)建設(shè)為一體的綜合旅游文化項(xiàng)目。3）業(yè)態(tài)定位主題概念：文化產(chǎn)業(yè)、特色餐飲、休閑娛樂(lè)中心。安順花鳥(niǎo)魚(yú)寵文化商品主題賣(mài)場(chǎng)、民族風(fēng)情生態(tài)民居、地方特色旅游商品、屯堡傳統(tǒng)餐飲小吃、游藝休閑娛樂(lè)等項(xiàng)目，集特色購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、旅游觀光、展示交流、現(xiàn)代服務(wù)等為一體的旅游文化項(xiàng)目。擬引入?yún)^(qū)內(nèi)外特色餐飲、地方小吃、會(huì)所ok、連鎖快餐、酒店酒吧、健身足療等品牌與花鳥(niǎo)市場(chǎng)形成互補(bǔ)業(yè)態(tài)，力圖將現(xiàn)代潮流與傳統(tǒng)文

19、化相融合，從娛樂(lè)休閑消費(fèi)的角度為消費(fèi)者提供一種與大都市同步的現(xiàn)代化生活方式，感受一種全新的商業(yè)體驗(yàn)休閑娛樂(lè)消費(fèi)方式。就商業(yè)項(xiàng)目而言，中心廣場(chǎng)不僅是形象展示及交通導(dǎo)向需要，也是功能空間的需要。可在此開(kāi)展藝人表演、宣傳促銷(xiāo)、屏幕展示等活動(dòng)，與現(xiàn)代商業(yè)演化形式接軌。如今，消費(fèi)者的需求已由原本較為單一直接的物質(zhì)需求向多元化、集約化物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，因此，注重感受、注重體驗(yàn)、注重人們行為與情感交流互動(dòng)的情境式商業(yè)消費(fèi)將是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。情境商業(yè)核心是情與境，情即賣(mài)場(chǎng)情景，境即消費(fèi)者心境。通過(guò)對(duì)建筑形態(tài)、環(huán)境等硬件情景的打造，以及豐富的文化內(nèi)涵和市場(chǎng)的業(yè)態(tài)有機(jī)組合，營(yíng)造一種特定的氛圍或風(fēng)情，使消費(fèi)者在

20、購(gòu)物的過(guò)程中能增加停留時(shí)間，并在獲得高品質(zhì)服務(wù)的同時(shí)能體驗(yàn)到一種不同的樂(lè)趣和心境。從體驗(yàn)消費(fèi)的角度分析，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是主題化、娛樂(lè)化、體驗(yàn)化、專(zhuān)業(yè)化。因此，新一代商業(yè)物業(yè)將不再是單純消費(fèi)，而是在消費(fèi)中娛樂(lè)、娛樂(lè)中體驗(yàn)、體驗(yàn)中互動(dòng)、互動(dòng)中滿足的循環(huán)消費(fèi)方式。通過(guò)規(guī)范建設(shè)，打造安順市及周邊經(jīng)營(yíng)面積最大、環(huán)境最優(yōu)美、服務(wù)最到位、經(jīng)營(yíng)品種最齊全的花鳥(niǎo)文化市場(chǎng)，并以花鳥(niǎo)魚(yú)寵為主要業(yè)態(tài)，延伸到玉石玉器、古玩字畫(huà)、木雕工藝等，在品種的檔次注重高端化，同時(shí)帶動(dòng)漁具、鳥(niǎo)具、飼料、花架等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4）形象定位順益花鳥(niǎo)、百姓休閑；生態(tài)山水、西秀印象。4、功能定位分析：三大功能定位：花鳥(niǎo)魚(yú)玩主題城、休閑娛

21、樂(lè)核心區(qū)、觀光旅游新景點(diǎn)。1）花鳥(niǎo)魚(yú)玩主題城內(nèi)設(shè)花卉區(qū)、水族區(qū)、寵物雀鳥(niǎo)區(qū)、奇石根雕區(qū)、盆景假山區(qū)、飼肥器具區(qū)、古玩字畫(huà)珠寶區(qū)等經(jīng)營(yíng)專(zhuān)區(qū)，形成安順唯一性的花鳥(niǎo)魚(yú)玩主題城。2）休閑娛樂(lè)核心區(qū)內(nèi)設(shè)屯堡文化主題、民族文化演藝主題、特色商品文化交流展示主題、特色餐飲、傳統(tǒng)小吃、會(huì)所棋牌、酒吧ok等配套服務(wù)，并充分利用寬闊的中心廣場(chǎng)與節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)，打造西秀休閑娛樂(lè)核心區(qū)。3）觀光旅游新景點(diǎn)內(nèi)設(shè)旅游商品區(qū)、茶具茶葉區(qū)、中草藥區(qū)、傳統(tǒng)商品區(qū)、酒店等，以獨(dú)特的景觀建筑風(fēng)格、唯一的花鳥(niǎo)魚(yú)玩主題、豐富的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，使之成為本地人愛(ài)逛、外地人想到的休閑觀光好地方。通過(guò)三大功能，打造傳統(tǒng)文化和茶文化，體現(xiàn)傳統(tǒng)商品蠟染、

22、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、木雕等，設(shè)置各種特色餐飲、傳統(tǒng)小吃，讓消費(fèi)者在鑒賞傳統(tǒng)文化的同時(shí)，享受現(xiàn)代休閑娛樂(lè)、體會(huì)西秀特色餐飲、品味西秀茶文化。集花鳥(niǎo)魚(yú)玩、餐飲娛樂(lè)、休閑觀光于一體，依托花鳥(niǎo)市場(chǎng)，配套生活服務(wù)，聚集諸多休閑娛樂(lè)功能，實(shí)現(xiàn)一站式娛樂(lè)消費(fèi)。強(qiáng)調(diào)一站式服務(wù)提供的功能，滿足消費(fèi)者循環(huán)消費(fèi)需求，突出商業(yè)物業(yè)高端集群形象，提升商業(yè)業(yè)態(tài)特色吸引力，體現(xiàn)新時(shí)代大都市時(shí)尚元素，凸顯現(xiàn)代人的生活消費(fèi)方式，包容西秀傳統(tǒng)人文及商業(yè)文化，打造安順特色品牌，通過(guò)一系列功能定位，增強(qiáng)市場(chǎng)吸引力?；B(niǎo)魚(yú)玩為市場(chǎng)主題功能，具有西秀區(qū)的唯一性及綜合功能提供場(chǎng)所，因其所具有的唯一性，為項(xiàng)目的包裝推廣提供了諸多便利。四

23、、客戶分析1、目前意向客群狀況1）從前段時(shí)間前來(lái)登記和現(xiàn)場(chǎng)了解的經(jīng)營(yíng)戶數(shù)量來(lái)看，擬入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶251戶，其中，原南水路花鳥(niǎo)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶140戶（含轉(zhuǎn)租的經(jīng)營(yíng)戶），擬入場(chǎng)商戶131戶，大部分選定一層商鋪，擬租溫室大棚65戶。2）經(jīng)營(yíng)戶主要是個(gè)體戶，他們主要關(guān)注項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和未來(lái)的投資收益，少數(shù)人提出購(gòu)買(mǎi)一層商鋪?zhàn)杂谩?）商鋪面積能滿足大多數(shù)客戶需求，溫室大棚需求面積普遍在100左右，需求300平米以上者也大有人在，與我們大棚面積有很大的差距。4）出租價(jià)格：看過(guò)規(guī)劃彩圖的客戶基本接受租金在原南水路花鳥(niǎo)市場(chǎng)基礎(chǔ)上略微上調(diào)的方案，時(shí)間在入場(chǎng)一至二年內(nèi)，市場(chǎng)炒熱后可逐年遞增，但均要求給以一定期限的減免優(yōu)惠

24、。5）截止2012年12月5日止登記的經(jīng)營(yíng)戶業(yè)態(tài)分析見(jiàn)下表：原南水路花鳥(niǎo)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶業(yè)態(tài)分類(lèi)表業(yè)態(tài)花卉寵物類(lèi)水族類(lèi)奇石根雕盆景假山花盆仿真花飼肥工具其它合計(jì)數(shù)量65201269658131百分比49.6%15.3%9.1%4.6%6.9%4.6%3.8%6.1%注：表中寵物類(lèi)含2戶寵物醫(yī)院；花盆與仿真花分別為4戶和2戶；其他類(lèi)包括漁具、古玩字畫(huà)、工藝品及相關(guān)用品等。意向性經(jīng)營(yíng)戶業(yè)態(tài)分類(lèi)表業(yè)態(tài)花卉寵物類(lèi)水族類(lèi)奇石根雕盆景假山花盆仿真花飼肥工具其它合計(jì)數(shù)量3167590269129百分比24.0%4.7%5.4%3.9%7.0%01.6%53.4%注：表中寵物類(lèi)含1戶寵物醫(yī)院；其他類(lèi)包括餐飲、副食品

25、等，但其中65戶尚無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)意向。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶業(yè)態(tài)總分類(lèi)表業(yè)態(tài)花卉寵物類(lèi)水族類(lèi)奇石根雕盆景假山花盆仿真花飼肥工具其它合計(jì)數(shù)量96261911186777260百分比37.0%10.0%7.3%4.2%6.9%2.3%2.7%29.6%注：表中寵物類(lèi)含3戶寵物醫(yī)院；花盆與仿真花分別為4戶和2戶；其他類(lèi)包括餐飲、副食品、漁具、古玩字畫(huà)、工藝品及相關(guān)用品等，但其中65戶尚無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)意向。6）大多經(jīng)營(yíng)戶均只接受一層商鋪，二、三層少有客戶關(guān)注。7）從認(rèn)知渠道看：主要是通過(guò)戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)登記宣傳和登記者間相互咨詢，電話咨詢相對(duì)較少，宣傳渠道不穩(wěn)定且較少。從前來(lái)登記的客戶類(lèi)型看，首先，本項(xiàng)目除花鳥(niǎo)魚(yú)玩業(yè)態(tài)外沒(méi)

26、有明確的吸引力，所以諸多意向業(yè)態(tài)不明的客戶處于觀望狀態(tài)，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看不清，多有待成熟后再介入之念，其次，投資客戶希望本項(xiàng)目有明確的商業(yè)定位和有保障的投資回報(bào)率，作為專(zhuān)業(yè)投資客戶這也是他們最關(guān)心的核心問(wèn)題；從認(rèn)知渠道看，認(rèn)知渠道單一且不穩(wěn)定，尚需加大宣傳力度；從購(gòu)買(mǎi)力看，少有人問(wèn)津，除因土地性質(zhì)未定難以確定商鋪價(jià)格外，從另一方面反應(yīng)中、高端大客戶群并沒(méi)有被充分發(fā)掘，下步應(yīng)擴(kuò)展多種宣傳渠道，提高宣傳深度和廣度，增加項(xiàng)目的認(rèn)知度。2、目標(biāo)客群定位商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)客戶群的定位主要目的是劃分出項(xiàng)目主要客戶群、次要客戶群，通過(guò)這些群體需求特征做出分析，以便在項(xiàng)目推廣策略、推廣方式上做出具有較強(qiáng)針對(duì)性

27、的措施，有的放矢地針對(duì)這些客戶展開(kāi)宣傳攻勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租售速度、效率的最大化。初步預(yù)測(cè)，本案目標(biāo)客群主要為當(dāng)?shù)鼗B(niǎo)魚(yú)玩經(jīng)營(yíng)戶及延伸的相關(guān)行業(yè)、高收入人群、意向性新客戶、外來(lái)經(jīng)營(yíng)商、生活?yuàn)蕵?lè)服務(wù)業(yè)等，3、目標(biāo)客群特征1）私營(yíng)業(yè)主此類(lèi)客群以投資、自用型客戶居多，一般為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、店鋪個(gè)體戶，有多年的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，約大部分來(lái)自當(dāng)?shù)?，少?shù)來(lái)自周邊縣區(qū)及省內(nèi)外，此類(lèi)客戶入場(chǎng)購(gòu)、租鋪經(jīng)商，不但商品體現(xiàn)了花鳥(niǎo)魚(yú)玩之主題，且配套業(yè)態(tài)各具特色，大眾化的消費(fèi)使本案商業(yè)更加貼近區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)。2）各行業(yè)高管此類(lèi)客群以投資型客戶居多，因有較高收入，具備了較強(qiáng)的消費(fèi)能力。他們?cè)谑杖敕€(wěn)定的條件下，會(huì)在社會(huì)上選擇性進(jìn)行一些投資，而

28、產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛楫?dāng)下一種熱門(mén)的房產(chǎn)投資，具有增值快、出租收益高的優(yōu)勢(shì)，必然受到他們的青睞。3）高收入群體此類(lèi)客群的職業(yè)構(gòu)成較為復(fù)雜，包括高傭金行業(yè)專(zhuān)業(yè)人員、特殊部門(mén)公務(wù)員、主流媒體記者、律師、私營(yíng)業(yè)主及高知識(shí)人群，他們具有收入較高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定的共同特點(diǎn)，當(dāng)中將會(huì)有一部分人對(duì)投資產(chǎn)權(quán)式商鋪感興趣。4）周邊城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)寬裕者主要指當(dāng)?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)有錢(qián)人，他們多為繼承家業(yè)、出讓土地、小私營(yíng)主，在資金充足條件下，會(huì)考慮到西秀城區(qū)置產(chǎn)或做生意，本案的特殊定位優(yōu)勢(shì)和唯一性將會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。5）外地人主要指來(lái)自省內(nèi)外投資置業(yè)經(jīng)商者，由于西秀區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和旅游資源優(yōu)勢(shì)，已吸引了大量的外來(lái)經(jīng)商者和旅游者

29、，這也是不可忽視的群體。本案具有獨(dú)特業(yè)態(tài)定位，通過(guò)在城區(qū)主要位置設(shè)置展板廣告、建立安順花鳥(niǎo)網(wǎng)站、包裝招商服務(wù)中心和當(dāng)?shù)刂饕襟w宣傳，將會(huì)對(duì)外來(lái)人群產(chǎn)生一定的吸引力。4、需求特征分析1）購(gòu)買(mǎi)主體年青化當(dāng)前，新經(jīng)濟(jì)的資本膨脹速度較快，加上投資渠道的相應(yīng)拓寬，使資本積累的周期比以前大縮短，這使得許多人在30多歲便達(dá)到了一定的資本數(shù)額積累，具備良好的支付購(gòu)買(mǎi)力。2）對(duì)價(jià)格較為關(guān)注本案目標(biāo)客群年齡構(gòu)成偏向年青化，整體承受能力不是很高，因此對(duì)物業(yè)價(jià)格極為關(guān)注，偏愛(ài)價(jià)低質(zhì)優(yōu)的好物業(yè)。3）受同一階層人士的影響較大就物業(yè)推廣銷(xiāo)售而言，通過(guò)戶外廣告、媒體宣傳、互聯(lián)網(wǎng)站等手段來(lái)傳播信息，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特

30、形象是至關(guān)重要的。人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品，特別是房產(chǎn)、商鋪等高端商品時(shí)，通常采用的廣告手段與“口碑”作用相比，往往要遜色不少，從購(gòu)買(mǎi)租用動(dòng)機(jī)產(chǎn)生到購(gòu)買(mǎi)租用終結(jié)整個(gè)過(guò)程中，同一階層的人們相互之間的影響作用較大，因此在項(xiàng)目推廣過(guò)程中，對(duì)這一有效環(huán)節(jié)應(yīng)給予足夠的重視，對(duì)已成交的客戶應(yīng)重點(diǎn)把握，使其帶來(lái)新客戶。產(chǎn)權(quán)式商鋪需求特征表特 征產(chǎn) 權(quán) 式 商 鋪客戶主要來(lái)源城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)主力年齡段3050歲職業(yè)私營(yíng)業(yè)主、當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)高管、高收入人群、外來(lái)經(jīng)商者家庭收入水平10000元/月行為特征已婚家庭為主，主戶事業(yè)有成；家庭已有一定積累，注重投資回報(bào)；具有穩(wěn)定且較高薪酬甚至隱形收入；正在經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的生意；基

31、本為有車(chē)族。商業(yè)置業(yè)次數(shù)一次及以上資金來(lái)源自有選擇本案理由看好項(xiàng)目商業(yè)定位及未來(lái)發(fā)展升值潛力；項(xiàng)目投資收益穩(wěn)定；項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象；項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)和管理的強(qiáng)大保障；項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及唯一性和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。購(gòu)置用途投資或自用（注重商鋪不動(dòng)產(chǎn)的傳家寶特征）5、主力客戶組成本案將建設(shè)成集觀賞購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲等諸多功能為一體的城市園林購(gòu)物休閑空間，將生活與休閑完美結(jié)合，凸顯現(xiàn)代都市人的生活方式，是人們節(jié)假日休閑娛樂(lè)、觀賞購(gòu)物的理想天地。通過(guò)上述分析，預(yù)計(jì)本案主力客戶群體組成如下：1）花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)專(zhuān)業(yè)商戶約占60%；2）旅游商品經(jīng)營(yíng)戶約占25%；3）配套服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)約戶占15%。五、招商營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略（一）招商原則與

32、思路1、招商原則在招商工作中，應(yīng)該遵循以下幾個(gè)主要原則1）維護(hù)項(xiàng)目的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象及統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位。多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式并不意味著雜亂無(wú)序，必須擁有明確的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題、品牌形象和業(yè)態(tài)定位。要按照商業(yè)布局規(guī)律去做。2）招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后；主營(yíng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助配套項(xiàng)目在后的原則。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗、輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)好的主力店的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)業(yè)態(tài)或整個(gè)項(xiàng)目的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到項(xiàng)目的形態(tài)。核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（

33、或線性步行街）的端點(diǎn)聚集，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。3）放水養(yǎng)魚(yú)的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購(gòu)物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚(yú)的原則可以理解為"先做人氣，再做生意"的原則。 4）統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的賣(mài)場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出市場(chǎng)的品牌與特色來(lái)。招商不是一個(gè)開(kāi)

34、業(yè)前就完結(jié)的工作，本案招商實(shí)際上是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的工作，這需要信息系統(tǒng)的分析支持。2、招商思路由于初期商鋪及大棚主要是安置原花鳥(niǎo)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶，暫不存在入駐問(wèn)題，關(guān)鍵是后續(xù)商鋪招商，但須知招商不等于招租，應(yīng)在妥善安置原經(jīng)營(yíng)戶且完善相關(guān)手續(xù)后租售并舉，明確大戶為主、突出服務(wù)的招商思路。以大戶為主。把主要精力放在有市場(chǎng)號(hào)召力的行業(yè)大戶的招商上，散戶跟著大戶走，令招商工作一氣呵成。突出服務(wù)。在強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)管理的同時(shí)，更要突現(xiàn)人性化的服務(wù)，能切實(shí)解決客戶急需解決的問(wèn)題，如協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)、證件、信息服務(wù)、融資、法律咨詢、技術(shù)培訓(xùn)指導(dǎo)等。（二）招商策略1、立足本地、品牌優(yōu)先本地商戶是本案未來(lái)的主體商戶，是本市場(chǎng)招

35、商的最大客戶群體，也是本市場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)盈利的主體來(lái)源。因此，針對(duì)本地商戶開(kāi)展招商，是本案招商的基礎(chǔ)性工作。但本地商戶普遍存在規(guī)模小、檔次低的弊端，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)不具備較強(qiáng)的盈利能力，也不具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)本市場(chǎng)來(lái)講，這些低端商戶不僅不利于提升本市場(chǎng)的檔次，以爭(zhēng)取中高端客戶的認(rèn)可，同時(shí)也不具備為本市場(chǎng)支付持續(xù)的、較高的租金的能力。因此，引進(jìn)品牌店是本市場(chǎng)側(cè)重考慮的方向，它不僅可以吸引區(qū)域外中高端客戶，更可以有效拉動(dòng)周邊商戶的層級(jí)提升，從而引導(dǎo)本市場(chǎng)向著更規(guī)范更具品質(zhì)的方向發(fā)展。為此，本市場(chǎng)應(yīng)為品牌店提供較為優(yōu)惠的條件和完善的服務(wù)是完全有必要的。2、放水養(yǎng)魚(yú)、讓利于商 新興市場(chǎng)能否經(jīng)營(yíng)成功關(guān)鍵在人氣

36、，首先是商家的人氣，吸引盡可能多的商戶入駐市場(chǎng)，是所有市場(chǎng)興起的第一步，也是最為關(guān)鍵的一步，這也是許多市場(chǎng)一開(kāi)始以盡可能低的租金、甚至0租金吸引商戶的原因。本案在招商之初，也應(yīng)本著讓利于商的原則，放棄擠占商戶利潤(rùn)的想法，以實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，打消商戶的顧慮，把他們有效的吸引進(jìn)來(lái)。以“放水養(yǎng)魚(yú)”策略把租賃的價(jià)格定位在一個(gè)適應(yīng)市場(chǎng)需求的位置上，讓更多的商家得到真正的實(shí)惠，以“互利互惠，合作共贏”的指導(dǎo)思想，作為我們招商的準(zhǔn)則。3、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)簡(jiǎn)單的講，就是同業(yè)之間要拉開(kāi)梯度，不同行業(yè)之間互為補(bǔ)充。同業(yè)差異可以避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，又能照顧到不同檔次的需求；異業(yè)互補(bǔ)則能在最大程度上充實(shí)本市場(chǎng)“一站式”購(gòu)物

37、的特質(zhì)，增強(qiáng)本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。4、服務(wù)意識(shí)、取信于商服務(wù)，是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的核心業(yè)務(wù)，服務(wù)的好壞，直接影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，間接則影響市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成敗，服務(wù)意識(shí)應(yīng)該是從招商這一環(huán)節(jié)開(kāi)始就樹(shù)立起來(lái)，幫助新老客戶更加省錢(qián)、省時(shí)、省力的入駐新市場(chǎng)，為其提供相關(guān)市場(chǎng)制度、規(guī)定、條文的咨詢服務(wù)，利用市場(chǎng)的影響力幫助商戶完成一些辦證等行政事務(wù)，都是非常必要而且重要的，這樣不僅從一開(kāi)始就樹(shù)立了市場(chǎng)的服務(wù)形象，而且建立起了與商戶之間的信任，這種信任是日后順利開(kāi)展合作的基礎(chǔ)。5、專(zhuān)業(yè)管理對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高員工整體綜合素質(zhì)，通過(guò)規(guī)范的管理，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣等策略。6、加強(qiáng)宣傳，針對(duì)可能出現(xiàn)的競(jìng)

38、爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)展有針對(duì)的阻擊利用當(dāng)?shù)孛襟w及其他外圍媒體，積極吸納新業(yè)主、外地商戶進(jìn)場(chǎng)，增強(qiáng)本市場(chǎng)品牌力度，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。目前區(qū)域坊間流傳著有另外的花鳥(niǎo)市場(chǎng)項(xiàng)目即將開(kāi)建的傳言，對(duì)本案的招商工作將帶來(lái)一定負(fù)面影響，由于傳言項(xiàng)目?jī)?yōu)惠條件及地段優(yōu)勢(shì)，會(huì)有商戶擔(dān)心對(duì)手一旦建成，將對(duì)本市場(chǎng)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊而有所猶豫。但本案作為西秀區(qū)十大實(shí)事，將享受諸多的政策優(yōu)惠抵制風(fēng)險(xiǎn)。盡管傳言項(xiàng)目作為花鳥(niǎo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成功的可能性不大，但我們也不能對(duì)這種傳言掉以輕心，任其發(fā)展蔓延。當(dāng)務(wù)之急是需認(rèn)真研究對(duì)手，尋找出其不可能成功開(kāi)發(fā)的種種理由，將這些信息有效傳遞出去，合理引導(dǎo)輿論。另外，本市場(chǎng)也應(yīng)與對(duì)手做比較分析，找出本案具備的優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立

39、擊敗對(duì)手的信心，并將這些比較優(yōu)勢(shì)及信心傳達(dá)給客戶，讓他們對(duì)本案的信心更為堅(jiān)定。7、尋求優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的可能安順市花鳥(niǎo)市場(chǎng)是西秀區(qū)最大最有特色且唯一的觀賞花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)及工藝品展示的交易市場(chǎng)，是安順市最具規(guī)模的專(zhuān)業(yè)文化市場(chǎng)，可作為西秀區(qū)旅游觀光配套新景點(diǎn)，成為市民及游客休閑娛樂(lè)的好去處。本案建設(shè)目標(biāo)是使市場(chǎng)成為地區(qū)規(guī)模最大、商品最齊、商家最集中、價(jià)格最合理、消費(fèi)最便利、配套最完善的專(zhuān)業(yè)化文化市場(chǎng)，并將其打造成配套旅游觀光新景點(diǎn)。（三）招商計(jì)劃本案招商計(jì)劃見(jiàn)下表：（外地招商另行安排）安順花鳥(niǎo)市場(chǎng)招商計(jì)劃表招 商 階 段任 務(wù)時(shí) 間準(zhǔn)備階段1、原市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)2、意向客戶統(tǒng)計(jì)3、招商政策制定1、2014.1

40、2.5完成2、2014.12.30 前完成3、2014.12.30 前完成實(shí)施階段1、跟蹤意向客戶、匯總并反饋信息2、市區(qū)散戶調(diào)研及信息匯總1、2015.1.30 前完成2、2015.1.30前完成進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備階段1、跟蹤服務(wù)原市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶2、跟蹤服務(wù)意向客戶、引導(dǎo)散戶進(jìn)場(chǎng)2014.12.5日至前期試營(yíng)業(yè)2015.1.30日至入場(chǎng)簽約開(kāi)業(yè)推廣1.根據(jù)實(shí)際情況選擇宣傳媒體開(kāi)業(yè)后連續(xù)6個(gè)月六、招商方案盆景假山、花盆攤點(diǎn)（一）市場(chǎng)功能區(qū)分布1、初期市場(chǎng)功能區(qū)分布建議本圖功能區(qū)分布為臨時(shí)性，項(xiàng)目建成后再按總圖分布，a1、a2：一層寵物區(qū)，二層寵物醫(yī)院；a3：奇石根雕及仿真花區(qū)；a4：飼肥工具區(qū)；a5、a6：

41、一層為水族專(zhuān)區(qū)，二層為古玩字畫(huà)、工藝品及相關(guān)用品等；右上角藍(lán)色框?yàn)榕杈凹偕郊盎ㄅ钄傸c(diǎn)；b1b4為花卉溫室大棚。27 2、市場(chǎng)整體功能分布（二）招商方案1、在目前本案尚未成熟的情況下，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶采取進(jìn)入減免租賃及相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠，以吸引客戶。2、制定具體的招商政策招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定市場(chǎng)招商全面展開(kāi)已登記商戶的審查與商戶簽定合同。（三）租金收入1、前期租金收入1）商鋪?zhàn)饨痤A(yù)測(cè)初期商鋪（a1a6）租賃價(jià)格見(jiàn)下表：（其余商鋪面積尚未提供）商鋪?zhàn)赓U價(jià)格表項(xiàng)目面積單價(jià)（元/）月租（元）年租（萬(wàn)元）備注a1： 一層 二層三層410.13410.13292.530151012303.906151.952925.

42、0014.767.383.51a2： 一層 二層 三層662.94662.94385.4132161021214.8010607.043854.1025.4612.734.62a3： 一層 二層 三層739.44704.34292.532161023662.0811269.442925.0028.3913.523.51a4： 一層 二層 三層739.44704.34292.533161024401.5211269.442925.0029.2813.523.51a5： 一層 二層 三層662.94662.94385.4133161021877.0210607.043854.1026.2512.7

43、34.62a6： 一層 二層 三層410.13410.13292.5235181014354.557382.342925.2017.238.863.51合計(jì)233.392）溫室大棚租金預(yù)測(cè)溫室大棚租賃價(jià)格見(jiàn)下表：商鋪?zhàn)赓U價(jià)格表項(xiàng)目面積單價(jià)（元/）月租（元）年租（萬(wàn)元）備注b112501215000.0018.00b212501316250.0019.50b3+ b434001551000.0061.20合計(jì)98.703）其它收入預(yù)測(cè)1）衛(wèi)生及治安費(fèi)：按150戶計(jì)，每戶每月50元，年收入9萬(wàn)元；2）廣告費(fèi)：暫免3）停車(chē)費(fèi)：暫免前期市場(chǎng)年租金收入約341.09萬(wàn)元。2、市場(chǎng)建成租金收入按規(guī)劃設(shè)計(jì)指

44、標(biāo)，本案建筑面積32600，占地17600，除大棚占地5900，商鋪類(lèi)占地11700，建筑面積26700，其中，一層商鋪約10000，出售率按40%計(jì)，二層約10000，按30%出售率計(jì)，三層約6000，3000為住宅售出，2000為商務(wù)辦公出租，1000為公司管理用房，所余為公共設(shè)施約700。按上述估算，項(xiàng)目建成后，應(yīng)有一、二層商鋪7000與3000住宅為出售，13000為商鋪及2000為商務(wù)房為出租。1）出售價(jià)格預(yù)測(cè)：綜合工業(yè)園區(qū)及與本案條件相似的項(xiàng)目情況，估計(jì)本案一層商鋪平均售價(jià)約12000元/（臨街商鋪價(jià)位高于二、三進(jìn)），二層商鋪約6000元/，住宅約3000元/，售出收入約7500萬(wàn)元。2）租金收入估算：租金收入以目