長(zhǎng)沙佳兆業(yè)廣場(chǎng)推介材料23頁(yè)

1、中融中融- -長(zhǎng)沙佳兆業(yè)廣場(chǎng)股權(quán)投資集合信托計(jì)劃長(zhǎng)沙佳兆業(yè)廣場(chǎng)股權(quán)投資集合信托計(jì)劃中融國(guó)際信托有限公司中融國(guó)際信托有限公司20132013年年8 8月月本文件僅供特定投資對(duì)象決策參考使用，請(qǐng)嚴(yán)格保密！本文件僅供特定投資對(duì)象決策參考使用，請(qǐng)嚴(yán)格保密！1合作方介紹合作方介紹34受托人介紹受托人介紹項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況2信托計(jì)劃信托計(jì)劃區(qū)域概況區(qū)域概況p 長(zhǎng)沙為湖南省省會(huì)，是湖南省政治、經(jīng)濟(jì)文化、交通、科技、金融、科教和信息中心，亦是環(huán)長(zhǎng)株潭城市群龍頭城市。2012年全市實(shí)現(xiàn)gdp6399.91億元，經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市居第7位。p 芙蓉區(qū)，是長(zhǎng)沙城區(qū)六區(qū)之一，更是長(zhǎng)沙政治、經(jīng)濟(jì)集中的中心城區(qū)。

2、2012 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)gdp798.03億元，人均生產(chǎn)總值150118.51元，位列長(zhǎng)沙區(qū)縣排名第位列長(zhǎng)沙區(qū)縣排名第1 1位。位。p 長(zhǎng)沙2012年完成固定資產(chǎn)投資4011.960億元， 同比增長(zhǎng)20.112%。雖然自2010 年起國(guó)家開(kāi)始 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但房地產(chǎn)投資額2012 年仍增長(zhǎng)14.06%，達(dá)1032億元。p 芙蓉區(qū)2012年累計(jì)完成投資248.68億元，增長(zhǎng) 36%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102.39億元，增長(zhǎng)26.4% 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙最繁華的芙蓉區(qū)主干道五一大道北側(cè)，兩大傳統(tǒng)商圈：五一商圈與火車站商圈之間，是長(zhǎng)沙市市中心商業(yè)的核心區(qū)域。項(xiàng)目距火車站僅1公里，距離橘

3、子洲大橋僅2.7公里，項(xiàng)目南側(cè)直接在建的長(zhǎng)沙地鐵二號(hào)線袁家?guī)X站并將于年內(nèi)通車，交通便利，周圍配套豐富。項(xiàng)目總占地面積1.43萬(wàn)平方米，總建筑面積21.49萬(wàn)平方米，計(jì)容總建筑面積17.14萬(wàn)平方米，項(xiàng)目容積率11.97。 項(xiàng)目已取得土地證和規(guī)劃證，預(yù)計(jì)2013年9月四證齊全，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2013年10月。項(xiàng)目將建成地鐵上集中商業(yè)+高端寫(xiě)字樓，項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙商業(yè)中心，預(yù)計(jì)去化較快。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型集中商業(yè)5a甲級(jí)寫(xiě)字樓其他配套建筑面積建筑面積5881911258443547占比占比27.36%52.38%20.26%區(qū)位圖示區(qū)位圖示五一商圈發(fā)展?fàn)顩r五一商圈發(fā)展?fàn)顩r新世界百貨平和堂春天百貨王府井百

4、貨悅薈（萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)）悅方id mall黃興南路商業(yè)步行街樂(lè)和城1234567未來(lái)項(xiàng)目：1萬(wàn)達(dá)總部華遠(yuǎn)華中心恒隆廣場(chǎng)12345618823237現(xiàn)有項(xiàng)目：優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析樓面地價(jià)6242元/平利潤(rùn)空間大交通優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì)城市主干道五一大道之上橘子洲大橋，長(zhǎng)沙火車站均近在咫尺2013年內(nèi)通車的地鐵2號(hào)線接駁商業(yè)：友誼商城、美美百貨酒店：小天鵝戴斯、華天大酒店銀行：中農(nóng)工建交及多家商業(yè)銀行醫(yī)療資源：湖南省人民醫(yī)院坐落長(zhǎng)沙最繁華芙蓉區(qū)商業(yè)中心五一商圈+火車站商圈商圈需求商圈需求l 五一商圈是長(zhǎng)沙第一商圈，屬于市級(jí)商業(yè)中心，是長(zhǎng)沙最核心、最繁華的商圈。l 五一商圈注冊(cè)有6000余商家，日

5、均客流量40萬(wàn)人次以上。l 五一商圈消費(fèi)群體以長(zhǎng)沙本地的中、青年人為主，少部分來(lái)源于外地旅游及周邊城市消費(fèi)者。l 隨著2號(hào)線的建成通車，五一商圈將迎來(lái)新的增長(zhǎng)期。 項(xiàng)目名稱開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)區(qū)位五一大道與湘江中路交匯處開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)高層住宅、商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓容積率6.69總建面101.83萬(wàn)方銷售均價(jià)18000-23000元/平米去化情況多次開(kāi)盤(pán)，銷售火爆，往期去化均在90%以上參考樓盤(pán)-萬(wàn)科金色領(lǐng)域p項(xiàng)目總投為28.94億元，平均樓面地價(jià)為6242元/。p預(yù)計(jì)銷售起價(jià)寫(xiě)字樓26000元/，累計(jì)銷售回款為29.27億元。項(xiàng)目在信托期限內(nèi)將實(shí)銷售回款21.08億，現(xiàn)金流完全能夠覆蓋信托本息。

6、銷售預(yù)測(cè)銷售預(yù)測(cè)參考樓盤(pán)：開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)參考樓盤(pán)：開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商圈供應(yīng)商圈供應(yīng)p 未來(lái)兩年長(zhǎng)沙市各商圈的供應(yīng)面積均較小，到2015年預(yù)計(jì)新增總量為48.95萬(wàn)m，增幅僅為19%，主要集中在五一商圈，未來(lái)發(fā)展空間巨大。 1合作方介紹合作方介紹34受托人介紹受托人介紹項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況2信托計(jì)劃信托計(jì)劃產(chǎn)品產(chǎn)品要素要素計(jì)劃名稱計(jì)劃名稱中融-長(zhǎng)沙佳兆業(yè)廣場(chǎng)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃信托規(guī)模信托規(guī)模 u預(yù)計(jì)總規(guī)模12.48億元，由優(yōu)先級(jí)委托人和次級(jí)委托人分別認(rèn)購(gòu)u優(yōu)先級(jí)6億元，第一期4億，第二期2億。由社會(huì)合格投資者認(rèn)購(gòu)u次級(jí)6.48億元，由深圳泰祥（項(xiàng)目公司股東）債權(quán)認(rèn)購(gòu)期限2年。信托期限信托期限預(yù)期投資

7、者收益預(yù)期投資者收益信托類型信托類型結(jié)構(gòu)化股權(quán)投資收益分配方式收益分配方式按年支付投資收益，到期一次性歸還本金資金運(yùn)用資金運(yùn)用退出方式退出方式 投資范圍投資范圍u信托計(jì)劃到期前，由湖南佳兆業(yè)提出收購(gòu)申請(qǐng)，按約定價(jià)格的方式收購(gòu)中融信托持有的項(xiàng)目公司股權(quán)；u如果佳兆業(yè)到期未行使優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，中融信托有權(quán)采取包括但不限于以下幾個(gè)方面措施：有權(quán)出售持有的湖南湘永的75%股權(quán)和主張6.48億元債權(quán)；如果次級(jí)資金不足以保障優(yōu)先級(jí)本金及收益，則中融信托有權(quán)處置質(zhì)押的25%湖南湘永股權(quán)；有權(quán)處置湖南湘永待售物業(yè)，銷售資金優(yōu)先用于支付優(yōu)先級(jí)本金及收益；要求佳兆業(yè)集團(tuán)履行差額補(bǔ)足承諾和連帶責(zé)任擔(dān)保。 長(zhǎng)沙佳兆業(yè)廣場(chǎng)

8、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 產(chǎn)品產(chǎn)品要素要素信托資金一部分用于項(xiàng)目公司增資，剩余部分進(jìn)入資本公積，增資后信托公司將持有75%項(xiàng)目公司股權(quán)。交易結(jié)構(gòu)交易結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制措施風(fēng)險(xiǎn)控制措施u結(jié)構(gòu)分層：結(jié)構(gòu)分層：在信托層面采用分層結(jié)構(gòu)，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)比例為6:6.48，次級(jí)信托為優(yōu)先級(jí)信托資金本金和收益提供保障。u控股股權(quán)：控股股權(quán)：中融信托擁有項(xiàng)目公司75%股權(quán)，具有控股股東地位；項(xiàng)目公司剩余25%股權(quán)質(zhì)押給中融信托。u項(xiàng)目公司監(jiān)管：項(xiàng)目公司監(jiān)管：中融信托將派現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)監(jiān)管人員，監(jiān)管項(xiàng)目公司公章、財(cái)務(wù)印鑒、銀行賬戶等，對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)進(jìn)行全程監(jiān)控。u優(yōu)先收購(gòu)和差額補(bǔ)足：優(yōu)先收購(gòu)和差額補(bǔ)足：信托到期后，由湖南佳兆業(yè)優(yōu)先收

9、購(gòu)信托公司持有的項(xiàng)目公司75%的股權(quán)，股權(quán)收購(gòu)資金和項(xiàng)目資金由佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)。u連帶責(zé)任擔(dān)保：連帶責(zé)任擔(dān)保：佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司對(duì)6.48億元次級(jí)債權(quán)的償付提供連帶責(zé)任擔(dān)保。 風(fēng)控措施風(fēng)控措施1合作方介紹合作方介紹34受托人介紹受托人介紹項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況2信托計(jì)劃信托計(jì)劃集團(tuán)概況集團(tuán)概況 佳兆業(yè)集團(tuán)（1638.hk）是在香港聯(lián)交所主板上市企業(yè)，是一家實(shí)力雄厚的大型綜合性房地產(chǎn)公司。20072007年年-2011-2011年，連續(xù)五年獲得中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，年，連續(xù)五年獲得中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，20122012年年“中國(guó)房地產(chǎn)公中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值司品牌價(jià)值top10”

10、top10”第第9 9名。名。 2012年年報(bào)顯示佳兆業(yè)集團(tuán)總資產(chǎn)579.53億，凈資產(chǎn)150.54億。其中佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司總資產(chǎn)278.87億，凈資產(chǎn)101.09億。2012年凈利潤(rùn)率為17.70%，超過(guò)同期的萬(wàn)科地產(chǎn)、保利集團(tuán)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)。2012年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額人民幣173.41億元，累計(jì)銷售面積達(dá)約2,576,605平方米。20132013年前年前6 6個(gè)月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額人民幣個(gè)月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額人民幣111.92111.92億元億元，預(yù)計(jì)集團(tuán)今年的銷售收入為預(yù)計(jì)集團(tuán)今年的銷售收入為237237億。佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司預(yù)計(jì)今年銷售收入總計(jì)可達(dá)億

11、。佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司預(yù)計(jì)今年銷售收入總計(jì)可達(dá)180180億元。億元。佳兆業(yè)集團(tuán)目前在建及擬建的項(xiàng)目總計(jì)83個(gè)，其中在建項(xiàng)目45個(gè)，擬建項(xiàng)目38個(gè)。項(xiàng)目在城市布局上偏重于一線及二線城市?？偨ㄖ娣e合計(jì)23,061,895平方米，其中在建項(xiàng)目298,127平方米，擬規(guī)劃待建15,763,768平方米。發(fā)展歷程發(fā)展歷程1999年佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）公司成立2001年桂芳園項(xiàng)目被深圳特區(qū)報(bào)業(yè)集團(tuán)評(píng)為“深圳十大明星樓盤(pán)”之一2002-2007年集團(tuán)業(yè)務(wù)陸續(xù)拓展到廣東、四川、湖南、江蘇、東北等20個(gè)以上城市2007-2011連續(xù)五年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011年度最具投資價(jià)值地產(chǎn)上市公司大獎(jiǎng)2011中

12、國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力20強(qiáng)2011中國(guó)城市綜合體標(biāo)桿運(yùn)營(yíng)商2011中國(guó)華南房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值top102012年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司百?gòu)?qiáng)第15名2012年中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值top10第9名長(zhǎng)沙運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)長(zhǎng)沙運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)佳兆業(yè)集團(tuán)于2009年進(jìn)入湖南地區(qū)，現(xiàn)已成功開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙3個(gè)項(xiàng)目、株洲1個(gè)項(xiàng)目，并有多個(gè)高端項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。2011年，佳兆業(yè)長(zhǎng)沙銷售金額突破16億元，銷售面積26.67萬(wàn)平米，銷售金額與銷售面積分別在長(zhǎng)沙2011年度房企銷售排行第5位與第8位。運(yùn)作的長(zhǎng)沙水岸新都為2010年長(zhǎng)沙市別墅項(xiàng)目銷售冠軍，株洲金域天下為株洲2012年銷售面積冠軍，在長(zhǎng)沙片區(qū)具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。1合作方介紹合作方介

13、紹34受托人介紹受托人介紹項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況2信托計(jì)劃信托計(jì)劃中融信托概況中融信托概況中融國(guó)際信托有限公司中融國(guó)際信托有限公司是經(jīng)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立的金融機(jī)構(gòu)，成立于1987年。2007年7月成為信托“新兩規(guī)”頒布后首批重新登記，并換發(fā)新金融許可證的信托公司之一。中融信托目前注冊(cè)資本金16億元，控股股東為大型央企經(jīng)緯紡機(jī)（股票代碼：000666）。20多年來(lái)，中融信托始終致力于提升綜合資產(chǎn)管理能力，在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)投資、礦產(chǎn)能源投資、藝術(shù)品投資等領(lǐng)域積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。近年礦產(chǎn)能源投資、藝術(shù)品投資、私募股權(quán)投資、證券投資、房地產(chǎn)投資等業(yè)務(wù)快速發(fā)展，為高端客戶財(cái)富管理開(kāi)拓了廣泛的空間。2007年至2012年，公司資產(chǎn)管理規(guī)模分別為664億元、708億元、1323億元、1799億元、2994.86億元，位于同行業(yè)前3位。中融信托擁有完善的治理結(jié)構(gòu)、良好的風(fēng)控體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮弦?guī)管理、優(yōu)秀的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)、強(qiáng)大的盈利能力，努力實(shí)現(xiàn)合作伙伴、高端客戶、員工和公司的多方共贏。 地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) 專業(yè)的房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)，專注于與優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作，伙伴包