房屋租賃指南——— 簽署租賃合同注意事項(xiàng)

1、房屋租賃指南 簽署租賃合同注意事項(xiàng)房屋租賃指南 簽署租賃合同留意事項(xiàng)2011-02-25 15:51:57房屋租賃指南簽署租賃合同留意事項(xiàng) 1確認(rèn)出租人、承租說(shuō)鬧魈逕矸? 在出租人和出租房屋符合資格與條件后，簽署租賃合同前，律師要核對(duì)原件、確認(rèn)雙方當(dāng)事人的主體身份： 個(gè)人審核身份證或護(hù)照、港澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證、臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證；企業(yè)、其他組織審核登記注冊(cè)證明、法定代表人身份證明、簽約代表的受權(quán)托付證明，假設(shè)是境外企業(yè)、其他組織，前述證明還應(yīng)經(jīng)公正或認(rèn)證。 2托付出租 托付別人出租房屋的，房屋全部人應(yīng)當(dāng)出具受權(quán)托付書(shū)，并與受托人簽訂房屋出租托付合同。 3代理出租 代理人代理出租，應(yīng)當(dāng)向承

2、租人出具房屋全部人托付代理出租的受權(quán)證明，代收租金的，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)的托付文件。 4租賃合同 律師應(yīng)當(dāng)提示租賃當(dāng)事人可用法租賃合同示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除供應(yīng)方法定責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任及排除對(duì)方權(quán)利的內(nèi)容，自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容 (1)租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住宅； (2)房屋座落地點(diǎn)、面積、構(gòu)造、附屬設(shè)施和設(shè)備情況； (3)房屋用處； (4)房屋交付日期； (5)租賃期限； (6)租金數(shù)額、支付方式和期限； (7)房屋用法要求和修理責(zé)任； (8)房屋返還時(shí)的狀態(tài)； (9)轉(zhuǎn)租的商定； (10)變更和解除合同的條件； (11)違約責(zé)任； (12)爭(zhēng)議的解

3、決方式； (13)租賃當(dāng)事人商定的其他內(nèi)容。 5律師應(yīng)當(dāng)審查租賃合同關(guān)鍵條款 (1)審查租賃面積的計(jì)算方法、調(diào)查核實(shí)其是否和房地產(chǎn)權(quán)證上登記面積或法定檢測(cè)部門(mén)檢測(cè)面積全都。 (2)審查房屋交付時(shí)的情況，特殊是附屬設(shè)施和設(shè)備情況是否詳細(xì)明確及能否撤除、改建或增設(shè)和租賃期滿(mǎn)交還時(shí)的要求。 (3)審查租賃合同商定的房屋用處是否和政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用處全都。假設(shè)不全都，須由出租人或出租人托付承租人報(bào)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。 (4)房屋租賃期限不得超過(guò)土地用法權(quán)出讓合同、土地租賃合同商定的土地用法年限及不得超過(guò)二十年，審查租賃合同有無(wú)違背此規(guī)定。 (5)審查和明確租金和有關(guān)費(fèi)用的范圍，租金是否包含管理費(fèi)、空調(diào)水電費(fèi)等

4、；審查租賃保證金商定是否合理及租賃期滿(mǎn)后租賃保證金的處理。 (6)假設(shè)出租人同意承租人對(duì)房屋進(jìn)展裝修，要留意審查裝修的有關(guān)商定：裝修的內(nèi)容和要求、承租人對(duì)裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責(zé)任擔(dān)當(dāng)、裝修發(fā)生的水電等 費(fèi)用擔(dān)當(dāng)與支付、裝修過(guò)程中與物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)、裝修期內(nèi)是否免租或肯定期限內(nèi)免租等。 (7)修理責(zé)任：假設(shè)當(dāng)事人沒(méi)有另外商定，出租房屋的養(yǎng)護(hù)、自然或第三人造成的損壞或故障，其修理責(zé)任在于出租人；假設(shè)因承租人用法不當(dāng)或過(guò)錯(cuò)造成的損壞或故障，那么承租人須擔(dān)當(dāng)修理責(zé)任或修理費(fèi)用。 (8)假設(shè)是經(jīng)營(yíng)性房屋租賃，律師要合理提示當(dāng)事人是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)或第三者責(zé)任險(xiǎn)。 房屋租賃合同

5、是房屋出租人和承租人雙方簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓出租房屋的占有權(quán)和用法權(quán)的協(xié)議，其內(nèi)容是出租人將房屋交給承租人用法，承租人定期向出租人支付商定的租金，并于商定期限屆滿(mǎn)或終止租約時(shí)將房屋完好地歸還給出租人。房屋租賃合同詳細(xì)規(guī)定租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃雙方都要受其約束，按照合同先例權(quán)利和擔(dān)當(dāng)義務(wù)。因此在簽訂房屋租賃合同時(shí)肯定要留意，把租賃關(guān)系可能遇到的各種狀況在合同條款中予以明確。依據(jù)出租房屋用處的不同，房屋租賃合同可分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是住宅租賃合同，一類(lèi)是工商用房租賃合同。在住宅租賃合同中根據(jù)出租房屋全部權(quán)的不同，又可分為公房租賃合同、私房租賃合同和公房轉(zhuǎn)租合同。目前公房租賃合同的特點(diǎn)

6、一般具有不商定固定期限的租期，租金標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一規(guī)定；而私房租賃合同的內(nèi)容那么是在符合法律規(guī)定的前提下，由雙方協(xié)商確定。 依據(jù)城市房屋租賃管理方法等有關(guān)規(guī)定，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：1、當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)及住宅。當(dāng)事人指出租人和承租人。法律對(duì)出租人的要求是其必需是房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人；對(duì)于承租人各地有不同要求，一般來(lái)講，假如是當(dāng)?shù)鼐用?，須持有本人身份證，假如是外來(lái)居民，須持有本人身份證及公安部門(mén)發(fā)的暫住證；企業(yè)事業(yè)單位須持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照；非企事業(yè)單位的其他組織如機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)等須有縣以上民政部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的有效證件。房地產(chǎn)租賃當(dāng)事人必需符合上述資格限制，才能簽訂租賃合同。2、標(biāo)的物，即租賃的房屋。在

7、合同中須寫(xiě)明房屋所在位置即地址、面積、范圍、裝修及設(shè)施情況。對(duì)承租人而言，租房的目的是利用房屋的用法價(jià)值或是用于居住，或是用于商業(yè)目的，因此房屋處于適用的狀態(tài)是對(duì)房屋的最根本要求之一，所以簽訂合同時(shí)必需說(shuō)明房產(chǎn)交付用法時(shí)的根本情況，這是因房屋不符合用法要求而發(fā)生糾紛時(shí)區(qū)分雙方責(zé)任的前提。不但如此，一旦房屋在租期內(nèi)的毀損或第三人損害以致阻礙了承租人依約用法房屋時(shí)，出租人還有義務(wù)修繕?lè)课?，這些補(bǔ)救措施的標(biāo)準(zhǔn)通常應(yīng)為合同中定明的房屋情況。3、租賃用處。即承租人租賃房屋的目的。租賃用處一旦定明，那么承租人不得擅自轉(zhuǎn)變用處，尤其不得用房屋從事非法活動(dòng)。同時(shí)，明確了房屋的用法用處后，只要承租人依約用房，那

8、么正常范圍內(nèi)出現(xiàn)的房屋磨損，出租人不得要求賠償。由于租賃用處不同，房屋的租賃價(jià)格也會(huì)不同，所以，租賃用處對(duì)于雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，也是必需定清寫(xiě)明的問(wèn)題。4、租賃期限。租賃有期限限制，我國(guó)法律規(guī)定房屋租賃最長(zhǎng)期限不得超過(guò)二十年。這是房屋租賃與房屋轉(zhuǎn)讓的重要區(qū)分。明確租賃期限的法律意義在于：1期限屆滿(mǎn)，承租人有義務(wù)將原房屋退還出租人；2假如出租人提早收回住宅的，應(yīng)當(dāng)有“必需收回的理由，并且征得承租人的同意，賠償承租人的損失，做好承租人住宅安置工作；3因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或繼承而發(fā)生房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移的，如原租賃合同未到期，那么原合同對(duì)承租人與新房主連續(xù)有效；4承租人為一人時(shí)，如其在租期內(nèi)死亡，共同居住人可以要求合

9、同連續(xù)履行，辦理更名手續(xù)。5、租金，即租賃價(jià)格。租金確實(shí)定依房屋用處不同而不同：1住宅用房，租金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府的租賃政策；2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的用房，租金由承租人與出租人協(xié)協(xié)商定。對(duì)私有住宅租金，城市私有房屋管理?xiàng)l例有更為具體的規(guī)定：私有房屋租賃，由租賃雙方根據(jù)房屋所在地城市人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)協(xié)商定；沒(méi)有規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方依據(jù)公正合理的原那么，參照房屋所在地租金的實(shí)際程度協(xié)協(xié)商定，不得任意抬高。租金的交付方式，即租金是按月、按季還是按年支付，交付的詳細(xì)日期也應(yīng)在合同中明確。6、修繕責(zé)任。修繕?lè)课菔浅鲎馊说囊豁?xiàng)義務(wù)，指的是出租人在整個(gè)出租期間對(duì)房

10、屋有進(jìn)展必要修繕的義務(wù)。所謂必要即指：房屋必需使承租人可以依雙方商定用法并收益。修繕的范圍包括：房屋自身及其附屬設(shè)施，以及其他屬于出租人修繕?lè)秶脑O(shè)備。7、變更與解除合同的條件。我國(guó)法律明確規(guī)定了房屋租賃合同的變更與解除的法定條件。有以下情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：1符合法律規(guī)定或者合同商定可以變更或解除合同條款的；2因不行抗力致使合同不能連續(xù)履行的；3當(dāng)事人協(xié)商全都的。除此之外，還要簽訂轉(zhuǎn)租和違約責(zé)任的規(guī)定。承租方應(yīng)留意的事項(xiàng)：1、查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明；2、審核出租人的房屋租賃證；3、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問(wèn)清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣自然氣和物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)擔(dān)當(dāng)；4、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣自然氣和其它費(fèi)用；5、付款方式。出租方應(yīng)留意：1、查看身份證明，外省市人員在本地居住是否有合法居住證明；2、承租人租房用處，并在