龍西社區(qū)樓嚇村、對面嶺村片區(qū)城市更新規(guī)劃文本1216

1、龍崗區(qū)龍城街道龍西社區(qū)樓嚇村、對面嶺村片區(qū)城市更新規(guī)劃（文本·附圖）深圳市新城市規(guī)劃建筑設計有限公司二一年十二月目錄1 總 則22 更新目標與主導功能33 更新模式與改造策略44 土地利用與地塊控制45 城市設計56 配套設施77 道路交通與市政工程規(guī)劃78 地權重構119 實施措施111 總 則1.1 本次更新單元位于深圳市LG202-09號片區(qū)龍西五聯(lián)地區(qū)法定圖則東南側，片區(qū)東接富民路，北鄰規(guī)劃學園路，西靠規(guī)劃協(xié)平路，南鄰對面嶺路。1.2 本次規(guī)劃規(guī)劃總用地面積為33.08公頃，拆遷范圍面積為31.78公頃，改造建設范圍面積為23.01公頃。凡在更新單元內進行的各項土地及空間利用

2、和一切建設活動，均應遵照中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法(2008)的規(guī)定，執(zhí)行本規(guī)劃。1.3 本細則適用于龍崗區(qū)龍西社區(qū)樓嚇村、對面嶺村片區(qū)城市更新規(guī)劃內各街坊、地塊及各類用地建設的規(guī)劃管理工作，并作為工程項目設計的依據(jù)，但不能作為工程項目施工的依據(jù)。1.4 本細則與專項規(guī)劃的地塊指標控制圖，具有同等的法律效力，兩者應同時使用，不可分割。更新單元內各類建設項目，均應符合本細則和地塊控制圖的規(guī)定和要求。1.5 本細則和地塊指標控制圖未涉及的指標，應符合國家、廣東省及深圳市的有關技術規(guī)定。1.6 本規(guī)劃依據(jù)下列標準和文件：中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008）；深圳市城市規(guī)劃條例（2001）；深圳市城市規(guī)

3、劃標準與準則（2004）；深圳市城中村（舊村）改造專項規(guī)劃編制技術規(guī)定（試行）；深圳市詳細藍圖編制技術規(guī)定；深圳市龍崗中心組團分區(qū)規(guī)劃龍城、龍崗、坪地（20052020）；深圳市龍崗區(qū)市政工程詳細規(guī)劃(修編)龍城·龍崗·坪地（20052020）；深圳市LG202-09號片區(qū)龍西五聯(lián)地區(qū)法定圖則；深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃（2005-2010）；深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術規(guī)定（試行）。1.7 本規(guī)劃的解釋權屬深圳市城市規(guī)劃委員會或其授權的部門，如需調整，必須符合深圳市城市規(guī)劃條例（2001）的有關條例。2 更新目標與主導功能2.1 規(guī)劃設計原則（1）區(qū)域功能協(xié)調原則

4、協(xié)調本片區(qū)與周邊地區(qū)的建設與發(fā)展，積極落實上層次規(guī)劃對于本片區(qū)各項功能和設施發(fā)展空間的要求，保證片區(qū)與周邊片區(qū)各項設施和用地的銜接，促進本片區(qū)與城市的有機融合。（2）實現(xiàn)多方利益平衡的原則協(xié)調政府、村民、開發(fā)商之間的利益，體現(xiàn)公眾意識，維護社會整體利益。舊城改造不應只強調開發(fā)的經濟效益，同時應兼顧社會效益與環(huán)境效益。保障更新單元內原居民合理的拆遷補償、安置，保障社會公平。（3）協(xié)調好開發(fā)建設與客家民居保護之間關系的原則片區(qū)人文條件優(yōu)越，一片客家民居分布在片區(qū)中南部，保留部分質量較好的客家民居，并協(xié)調好客家民居保護與城市建設之間的關系，建設一個環(huán)境友好型地區(qū)是本次規(guī)劃所遵循的重要原則。（4）可操

5、作性原則深入了解現(xiàn)狀，多方論證規(guī)劃方案的經濟可行性與空間可行性。實行統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、滾動開發(fā)、靈活操作。2.2 更新目標（1）改變更新單元現(xiàn)狀居住與工業(yè)混雜的面貌，轉化用地功能，提升土地利用價值，提高片區(qū)城市城市風貌；（2）理清交通層次，完善道路系統(tǒng)，增加靜態(tài)交通設施；（3）重塑更新單元內部景觀結構，增強更新單元與周邊景觀的協(xié)調；（4）“拆除重建區(qū)”主要包含居住、學校、公共綠地，整體目標實現(xiàn)高品質的小區(qū)和現(xiàn)代化的水平的服務設施；“綜合整治區(qū)”打造成為龍西片區(qū)重要的文化設施和旅游景點。2.3 功能定位通過城市更新和改造，將該地區(qū)建設成為一個充滿活力與格調的高品質的生態(tài)居住社區(qū)。2.4 規(guī)劃措

6、施（1）完善片區(qū)內部道路系統(tǒng)和交通設施，加強片區(qū)內部道路與周邊道路的銜接。（2）明確片區(qū)功能布局，形成環(huán)境優(yōu)美，便于管理的居住小區(qū)。（3）加強商業(yè)及商務辦公的建設，為周邊提供良好的生活配套設施，形成良好的城市環(huán)境。3 更新模式與改造策略3.1 本次城中村改造通過市場行為、政府引導的方式完成改造，使社會、經濟、環(huán)境的多方面利益均衡協(xié)調，達到“多贏”的目標。根據(jù)深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃（2005-2010）指導思想，法定圖則的改造指引，為了保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，更新單元實施整體拆建，全面改造，分期實施, 并“捆綁”相應的配套設施。整體拆建面積31.96公頃。4 土地利用

7、與地塊控制4.1 更新單元內土地使用性質分類和分類代號采用深圳市城市規(guī)劃標準與準則（2004）的規(guī)定。4.2 依據(jù)本片區(qū)的功能定位，確定本片區(qū)的主要土地用途為：二類居住用地（R2）、文化活動用地（GIC25）、小學用地（GIC54）、公共交通用地（U21）、公共綠地（G1）、水域（E1）、道路用地（S1），各地塊土地使用性質詳見土地利用規(guī)劃圖、地塊劃分編碼圖和附表1。4.3 土地使用性質的變更，應在同類別范圍內調整；變更解釋文件應附在報批規(guī)劃文件內（包括審批文件、變更說明及相應的圖紙）。4.4 建筑的改造、擴建和新建，其使用性質應同所在地塊的土地使用性質相符。當建筑物使用性質與所在地塊的土地使

8、用性質不符時，必須經規(guī)劃管理部門批準。4.5 開發(fā)強度拆遷用地面積為330792.8平方米，改造建設用地面積為230086.5平方米，平均容積率為3.16。地面以上建筑面積為728000平方米，其中住宅建筑面積為650550平方米（包含保障性住房37250平方米，其具體面積以國土房產部門核定為準），商業(yè)建筑面積為66000平方米，配套設施建筑面積為11500平方米。更新單元內建設規(guī)?？刂埔姼奖?。4.6 公共空間改造地塊落實法定圖則規(guī)劃的公共綠地1905平方米，并沿商業(yè)廣場和商業(yè)街坊設置不少于總建設用地面積的5%（即16540平方米）的公共空間。5 城市設計5.1 目標與原則為了提高更新單元環(huán)

9、境質量，改善居住環(huán)境，完善綠化設施，確保充足的綠地面積和人均綠地指標。規(guī)劃力求做到環(huán)境保護、城市建設兩者相統(tǒng)一。片區(qū)現(xiàn)狀人文環(huán)境良好，更新范圍內有保存較好的老圍屋，結合更新單元內的文化設施用地，保證片區(qū)的開發(fā)建設與老圍屋保護融為一體。具體量化目標：居住用地的綠地率不低于30%，文化、體育設施的綠地率不低于40%。5.2 城市設計引導（1）、區(qū)域更新單元處于城市居住景觀功能區(qū)內，緊鄰生態(tài)敏感區(qū)，考慮到“三面環(huán)山、中心城的重要組成部分”等城市格局，上層次規(guī)劃劃定為一般控制區(qū)，建筑高度控制在80米。（2）、軸線沿玉嶺路兩側交通生活軸線，可結合道路兩側的公共開敞空間，適當放寬人行道。沿清友路兩側的營造

10、商業(yè)氛圍濃重的生活軸線，更好的為更新單元服務。（3）、界面規(guī)劃的景觀界面主要沿城市道路布局，分為商業(yè)界面、生活界面和休閑界面三種：商業(yè)界面：沿清友路打造，由高層住宅的裙樓連續(xù)商業(yè)建筑組成，平面布置形式表現(xiàn)出統(tǒng)一的整體效果，沿線建筑在自身融為一體的基礎上充分與周邊相融合，街墻高度15米，高層建筑高度控制在80米以內。生活界面：沿玉嶺路打造，主要依據(jù)道路兩側的公共服務設施，營造一條以生活、休閑、商業(yè)文化為一體的綜合界面融合，街墻高度20米，高層建筑高度控制在80米以內。休閑界面：沿協(xié)平路打造，主要借助法定圖則規(guī)劃的水體和公共綠地，營造休閑娛樂界面，加強與更新單元的互相滲透，與之形成良好的休閑環(huán)境。

11、（4）、景觀廊道更新單元內共計一條視線廊道，串聯(lián)更新單元的各個地塊，保障地塊之間的開敞空間廊道對接，景觀相互滲透、人流相互聯(lián)系，是構建“友好鄰居、和諧社區(qū)”的重要紐帶。（5）、節(jié)點以玉嶺路和清友路相交處的服務核心作為重要節(jié)點，是更新單元的重要服務中心；各地塊內中心營造一個景觀節(jié)點，保證各地塊居民就近休閑、娛樂、游憩，體現(xiàn)社區(qū)人行化空間。（6）、標志性建筑以保留的傳統(tǒng)建筑作為標志性建筑，但現(xiàn)狀破舊，急需進行綜合整治，提升環(huán)境質量，恢復傳統(tǒng)建筑特征，凸顯地區(qū)建筑的標志性。6 配套設施6.1 依據(jù)深圳市城市規(guī)劃標準與準則確定更新單元內的配套設施有：12班幼兒園（1所）、18班幼兒園（1所）、24班小

12、學（1所）、社區(qū)居委會（1個）、小區(qū)級文化室（2個）、社區(qū)健康服務中心（1個）、社區(qū)體育活動場地（2個）、公共綠地（2處），詳見附表3。7 道路交通與市政工程規(guī)劃7.1 車行交通按功能將路網(wǎng)的級別分為：城市主干道，城市次干道，城市支路。城市主干道：協(xié)平路，道路紅線寬度50米，雙向六車道；城市次干道：清友路、玉嶺路，道路紅線寬度25-30米，雙向四車道;支路：對面嶺路、學園路、富民路，紅線寬度為12-20米，雙向四車道。結合舊改建設。7.2 步行交通規(guī)劃利用道路綠化帶，形成小區(qū)周邊的步行系統(tǒng)；小區(qū)內部通過環(huán)形景觀步道結合鋪地、水系、綠化節(jié)點，聯(lián)系各居住單元。7.3 出入口設置地塊機動車輛出入以不

13、影響主、次干道的交通功能為基本原則，地塊建筑物的正面機動車出入口均不應設于主次干道上，各個地塊內交通應結合場地標高設置。7.4 靜態(tài)交通依據(jù)深圳市城市規(guī)劃標準與準則（2004）配建停車泊車位2627個，包括居住建筑停車位6506個，公共停車泊車位330個。7.5 消防通道地塊內小區(qū)級道路和市政道路共同承擔消防環(huán)路，有效保障消防安全。7.6 給水工程規(guī)劃1用水量預測：舊改范圍內的平均日需用水量為：0.85萬m³/d，最大日需用水量共為：1.00萬m³/d。2水源規(guī)劃片區(qū)內規(guī)劃用水主要來自貓仔嶺水廠和龍崗中心城水廠，供水水源為清林徑水庫、黃龍湖水庫和龍口水庫、東深供水工程。3給

14、水管網(wǎng)片區(qū)內配水管網(wǎng)布置呈環(huán)狀，以提高供水安全性和可靠性。7.7 污水工程規(guī)劃1排水體制：嚴格采用雨、污分流制排放。2污水量預測：改范圍內舊污水量為：0.78萬m³/d。3污水系統(tǒng)規(guī)劃更新單元污水輸送至橫嶺污水處理廠處理后排入龍崗河。7.8 雨水工程規(guī)劃1.設計標準根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標準與準則，更新單元城市雨水排放規(guī)劃重現(xiàn)期P=2年,綜合徑流系數(shù)取0.7。2雨水工程規(guī)劃：（1）排水體制采用雨、污分流制。（2）利用地形，盡快將區(qū)內雨水導入附近水體，避免過分集中匯流，采用分散和就近排放。（3）適當修建雨水收集利用措施，用于綠地及道路澆灑，并減少徑流量。7.9 電力工程規(guī)劃1電力負荷預測更

15、新單元內遠期最大負荷為1.93萬KW；規(guī)劃人口為2.08萬人，人均負荷0.83KW/人；2電力設施規(guī)劃1）電源：片區(qū)的10千伏電源主要由規(guī)劃片區(qū)外南側規(guī)劃的110KV清林三變電站提供。2）系統(tǒng)：10千伏系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供電方式，平時開環(huán)運行，每回可供電力負荷約為60007000千瓦，10千伏線路全部采用電力電纜沿電纜溝或電纜排管內敷設。3）配電所：規(guī)劃新增10千伏配電所23座，即B1B23所。其中裝機容量為1000千伏安5座，裝機容量為2 x 800千伏安4座，裝機容量為 800千伏安7座，裝機容量為2x630千伏安4座，裝機容量為630千伏安2座，裝機容量為500千伏安1座。配電所應采用附設式建

16、于地下室內，需建筑面積100150平方米。（3）電力電纜溝（排管）規(guī)劃市政電纜溝宜采用隱蔽式電纜溝，布置于道路東側或南側人行道或綠化帶下，規(guī)劃片區(qū)外的協(xié)平路規(guī)劃2×1.2×1.2米電纜溝。規(guī)劃片區(qū)內的主要電纜溝斷面為1.0×1.0米。（4）路燈照明規(guī)劃1）更新單元外市政道路照明電源由區(qū)外的路燈箱式變電站提供。更新單元內道路照明電源由鄰近的10千伏箱式變電站供給。路燈照明箱式變電站供電半徑一般不大于800米，箱變電源由獨立的10千伏回路提供。2）燈具選型：更新單元內道路路燈采用高效節(jié)能燈具，外觀均應與周圍環(huán)境相協(xié)調。3）路燈控制采用光控、時控和手控。7.10 電信工

17、程規(guī)劃1市話量預測根據(jù)該指標及規(guī)劃專業(yè)提供的各類性質用地的建筑面積，預測更新單元內總的市話需求量約1.39萬線。2電信局所規(guī)劃規(guī)劃新增4個電信光節(jié)點,光節(jié)點覆蓋半徑一般不超過500米，每個光節(jié)點所帶電話主線數(shù)應不超過2000線，光節(jié)點采用附設式布置，需建筑面積2030平方米。3郵政規(guī)劃本片區(qū)內不設郵政局，可增設郵政代辦所滿足業(yè)務發(fā)展需要。4有線電視工程規(guī)劃更新單元內住戶約6506戶，按照100的入戶率，并考慮10的其他用戶，預測更新單元內有線電視用戶為8000戶。5通信管道規(guī)劃通信管道采用110和63規(guī)格的PVC管通信管道一般布置在道路的西北側。更新單元以外布置于協(xié)平路西側的通信管道分別采用1

18、0110+863規(guī)格,更新單元內的通信管道分別采用6110，7110+463和10110+063規(guī)格。7.11 燃氣工程規(guī)劃1氣源規(guī)劃：更新單元天然氣氣源近期來自龍城調壓站2供氣規(guī)模：管道燃氣供氣量預測：管道天然氣年耗氣量：318.2萬Nm3 ；管道天然氣高峰小時耗氣量：1109.5Nm3/h。3輸配系統(tǒng)燃氣管道為中壓（A）一級管網(wǎng)。管網(wǎng)設計壓力為0.4Mpa。8 地權重構8.1宗地總量更新單元現(xiàn)狀內共38宗地，總用地面積330792.8平方米。8.2重構情況對更新單元的現(xiàn)狀有權屬主體的38宗地進行拆遷補償后，經過相關程序，對土地權屬進行重構。重構后，其中可用于公共設施的面積為11500平方米

19、，可用于小區(qū)建設的面積為716500平方米。9 實施措施9.1 為保證以上規(guī)劃內容能夠落實到處，有制定相關的配套措施和相應的行動計劃與建議。1. 加強宣傳工作并落實舊改政策進一步做好舊改的宣傳工作，讓村民切實體會到舊改所帶來的實惠，并積極支持舊改工作。同時在規(guī)劃實施過程中，按照“深圳市城中村改造”的相關規(guī)定給予改造主體相應的舊改優(yōu)惠政策，以更好的促進改造項目的順利實施。2. 加強政府對舊改實施過程的監(jiān)管力度。3.明確改造主體責任和義務改造主體應負責拆遷用地范圍內的拆遷工作以及承擔相關拆遷補償安置費用，建筑物拆遷工作完成后，應將九年一貫制學校用地平整后交付給政府相關主管部門。在完成項目建設后，按

20、照相關政策要求，改造主體有義務提供一定比例的保障性住房。9.2 分期實施為加強本規(guī)劃的可操作性，保證分期改造地塊的完整性，方案以改造難易度為依據(jù)、規(guī)劃道路為邊界，按期分段進行，先重點地段改造再逐步擴展。回遷安置房、公共配套設施及市政設施優(yōu)先改造。一期一期建設08-19地塊，主要以二類住宅為主。改造用地面積為5.17公頃，拆遷用地面積為10.71公頃，規(guī)劃建筑面積為175904。其中，住宅建筑面積151588（含居民安置回遷住房31700，配建保障性住房37250），商業(yè)建筑面積21016（含居民安置回遷商業(yè)7200），配套設施面積3300（含12班幼兒園1所、社區(qū)居委會1處）。沿清友路和學院路

21、建設商業(yè)，同時一期建設必須捆綁08-17地塊水域1070，08-18地塊公共綠地1905，08-24地塊小學用地18318。二期主要建設08-23地塊，以二類住宅為主。改造用地面積為6.75公頃，拆遷用地面積為8.25公頃，規(guī)劃建筑面積為182384。其中，住宅建筑面積170168，商業(yè)建筑面積10716，配套設施面積1500（含社區(qū)體育活動場地1處，居住小區(qū)級文化室1個）。沿清友路建設商業(yè)。三期主要建設08-20、08-27地塊，以二類住宅為主。改造用地面積為6.23公頃，拆遷用地面積為8.93公頃，規(guī)劃總建筑面積210592。其中，08-20地塊居住建筑面積63068，商業(yè)建筑面積9692

22、；08-27地塊住宅建筑面積125636（含居民安置回遷住房105600），商業(yè)建筑面積6996（為居民安置回遷商業(yè)6996），配套設施面積5200（含18班幼兒園1所、社區(qū)健康服務中心1處）。沿清友路、玉嶺路和學院路建設商業(yè)。四期主要建設08-22地塊以二類住宅為主。改造用地面積為4.86公頃，拆遷用地面積為5.19公頃，規(guī)劃建筑面積159118。其中，居住建筑面積140038，商業(yè)建筑面積17580（含居民安置回遷商業(yè)2804），配套設施面積1500（含社區(qū)體育活動場地1處，居住小區(qū)級文化室1個）。沿清友路、玉嶺路和富民路建設商業(yè)。附表1：地塊控制指標一覽表地塊編號用地代碼用地性質用地面積

23、（)容積率建筑面積（)住宅建筑面積（)商業(yè)建筑面積（)配套設施建筑面積（)人口容量（人）建筑限高（米）建筑密度（%）綠地率（%）公共配套設施備注0817E1水域1070拆除重建0818G1公共綠地1905拆除重建0819R2二類居住用地51667.23.4175904151588（保障性住房37250）2101633004852100303012班幼兒園），社區(qū)居委會拆除重建0820R2二類居住用地217073.3572760630689692020201003030拆除重建0821U21公共交通用地1801公交首末站政府批復0822R2二類居住用地48553.73.2815911814003817580150044801003030居住小區(qū)級文化室，社區(qū)體育活動場地拆除重建0823R2二類居住用地67537.32.718238417016810716150054471003030居住小區(qū)級文化室，社區(qū)體育活動場地拆除重建0824GIC54小學用地183180.44800024班小學拆除重建0825G