基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法模板

1、（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理和公式基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取得待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。其公式為：地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)×（±綜合修正系數(shù)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)±開(kāi)發(fā)程度修正2、鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)成果鄭州市人民政府關(guān)于公布我市市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知（鄭政文201437號(hào)）于2014年8月29日公布實(shí)施，文件中

2、附的鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表適用范圍為鄭州市市區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵如下：（1）基準(zhǔn)地價(jià)是指不同級(jí)別區(qū)域的平均地價(jià)，是由征地及有關(guān)費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、利息、利潤(rùn)、管理費(fèi)、級(jí)差地價(jià)等部分構(gòu)成，即由土地取得費(fèi)、出讓金、開(kāi)發(fā)費(fèi)等部分構(gòu)成；（2）基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日為2013年1月1日；（3）土地用途劃分：分為商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂(lè)）、公共管理與公共服務(wù)用地（旅游、娛樂(lè)）、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地八種用途；（4）土地等級(jí)劃分：商服用地、住宅用地九個(gè)級(jí)別，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交

3、通運(yùn)輸用五個(gè)級(jí)別，特殊用地、水域及水利設(shè)施用地三個(gè)級(jí)別；（5）土地使用年限：均為法定最高出讓年限（即商服用地40年、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地50年、住宅用地70年、公共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂(lè)）50年、公共管理與公共服務(wù)用地（旅游、娛樂(lè)）40年、特殊用地50年、交通運(yùn)輸用地50年、水域及水利設(shè)施用地50年）；（6）土地開(kāi)發(fā)程度：宗地外部“七通”（即供電、供水、排水、通訊、通路、通氣、通暖），內(nèi)部土地平整；（7）鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)成果。 鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元/平方米類型商服用地住宅用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地公共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂(lè)）公共管理與公共服務(wù)用地（旅游、娛樂(lè)）交通運(yùn)輸

4、用地特殊用地水域及水利設(shè)施用地一級(jí)90008400112530005100270016501050二級(jí)75006750915232537501800975675三級(jí)63005550720172527001200450420四級(jí)5250465054012001950825五級(jí)435039003847501275525六級(jí)35253300七級(jí)28502700八級(jí)21752100九級(jí)150018003、測(cè)算過(guò)程（1）確定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)待估宗地位于天軒街東、綠城路南, 規(guī)劃用途為二類居住用地(R2)。根據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)文件及鄭州市市區(qū)住宅用地土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖，估價(jià)對(duì)象不在鄭州市現(xiàn)行的城

5、鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍內(nèi)，本次評(píng)估參照鄭州市城鎮(zhèn)住宅基準(zhǔn)地價(jià)九級(jí)，即基準(zhǔn)地價(jià)為城鎮(zhèn)住宅1800元/平方米。根據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，其用地影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和修正系數(shù)表如下：鄭州市城區(qū)九級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表影響 因素影響因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華條件距商服中心距離距小區(qū)級(jí)商服中心小于500m距小區(qū)級(jí)商服中心小于5001000m距小區(qū)級(jí)商服中心小于10001500m距小區(qū)級(jí)商服中心小于15002000m距小區(qū)級(jí)商服中心大于2000m街道等級(jí)生活型主干道混合型主干道交通主干道生活次干道支路交通 條件距主干道距離>2000m15002000m12001500m80012

6、00m<1000m距公共交通設(shè)施距離有4路以上路公交車通有3-4路公交車通有2-3路公交車通有1-2路公交車通有1路以下公交車通距汽車站距離<2500m25003000m30003500m35004000m>4000m基礎(chǔ)設(shè)施條件供水條件保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低排水條件排水暢通排水較暢排水一般排水較差排水不暢供氣保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低供暖保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低公用設(shè)施條件距中學(xué)距離<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距小學(xué)距離<1000m10001

7、500m15002000m20002500m>2500m距幼兒園距離<300m300600m600900m9001300m>1300m距醫(yī)院距離<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距菜市場(chǎng)距離<800m8001300m13001800m18002500m>2500m距公園距離<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距文化設(shè)施距離<1500m15002000m20002500m25003000m>3000m自然環(huán)境優(yōu)劣度自然環(huán)境優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件優(yōu)越無(wú)

8、災(zāi)害影響工程地質(zhì)條件較好無(wú)災(zāi)害影響工程地質(zhì)條件一般，無(wú)災(zāi)害影響臨近存在地質(zhì)災(zāi)害隱患的區(qū)域，工程地質(zhì)較差位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，工程地質(zhì)條件差環(huán)境質(zhì)量條件大氣環(huán)境好較好一般較差差聲環(huán)境無(wú)污染輕微污染一般污染較重污染嚴(yán)重污染綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地率高，環(huán)境好綠地率較高，環(huán)境較好綠地率一般，環(huán)境一般綠地率較低，環(huán)境較差綠地率低，環(huán)境差宗地自身?xiàng)l件臨近道路類型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道支路臨街狀況十字路口丁字路口臨主街臨次街臨支路宗地形狀矩形規(guī)則多邊形較規(guī)則不規(guī)則極不規(guī)則宗地面積無(wú)影響略有影響有一定影響影響較重嚴(yán)重影響規(guī)劃限制條件規(guī)劃限制條件對(duì)土地的利用類型利用強(qiáng)度無(wú)限制對(duì)土地的利

9、用類型無(wú)限制，但對(duì)利用強(qiáng)度略有限制對(duì)利用類型無(wú)限制，利用強(qiáng)度有一定限制對(duì)利用類型基本無(wú)限制，利用強(qiáng)度限制較大改變了利用類型鄭州市城區(qū)九級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表影響因素影響因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華條件距商服中心距離0.02170.01080-0.0158-0.0317街道等級(jí)0.00870.00430-0.0063-0.0127交通條件距主干道距離0.00650.00330-0.0048-0.0095距公共交通設(shè)施距離0.01520.00760-0.0111-0.0222距汽車站距離0.01080.00540-0.0079-0.0158基礎(chǔ)設(shè)施條件供水條件0.00430.00220-0.

10、0032-0.0063排水條件0.00430.00220-0.0032-0.0063供氣0.00430.00220-0.0032-0.0063供暖0.00430.00220-0.0032-0.0063公用設(shè)施條件距中學(xué)距離0.00870.00430-0.0063-0.0127距小學(xué)距離0.00650.00330-0.0048-0.0095距幼兒園距離0.00430.00220-0.0032-0.0063距醫(yī)院距離0.00870.00430-0.0063-0.0127距菜市場(chǎng)距離0.00650.00330-0.0048-0.0095距公園距離0.00430.00220-0.0032-0.0063

11、距文化設(shè)施距離0.00430.00220-0.0032-0.0063自然環(huán)境優(yōu)劣度自然環(huán)境優(yōu)劣度0.0130.00650-0.0095-0.019環(huán)境質(zhì)量條件大氣環(huán)境0.01730.00870-0.0127-0.0253聲環(huán)境0.01520.00760-0.0111-0.0222綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.0130.00650-0.0095-0.019宗地自身?xiàng)l件臨近道路類型0.00430.00220-0.0032-0.0063臨街狀況0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地形狀0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地面積0.00430.00220-0.0032

12、-0.0063規(guī)劃限制條件規(guī)劃限制條件0.0130.00650-0.0095-0.019（2）綜合修正系數(shù)的確定根據(jù)城鎮(zhèn)住宅用地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和地價(jià)修正系數(shù)表，針對(duì)影響本次評(píng)估地塊的區(qū)域因素和個(gè)別因素分析，并對(duì)其影響幅度進(jìn)行評(píng)估，編制待估宗地地價(jià)修正系數(shù)表。最終確定待估價(jià)宗地綜合修正系數(shù)如下表：待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表和修正系數(shù)表（住宅）條件描述評(píng)定等級(jí)修正系數(shù)商服繁華條件距商服中心距離距小區(qū)級(jí)商服中心小于5001000m較優(yōu)0.0108 街道等級(jí)生活次干道較劣-0.0063 交通條件距主干道距離<1000m劣-0.0095 距公共交通設(shè)施距離有1路以下公交車通劣-0.02

13、22 距汽車站距離>4000m劣-0.0158 基礎(chǔ)設(shè)施條件供水條件保證率高優(yōu)0.0043 排水條件排水暢通優(yōu)0.0043 供氣保證率高優(yōu)0.0043 供暖保證率低劣-0.0063 公用設(shè)施條件距中學(xué)距離>2500m劣-0.0127 距小學(xué)距離<1000m優(yōu)0.0065 距幼兒園距離<300m優(yōu)0.0043 距醫(yī)院距離20002500m較劣-0.0063 距菜市場(chǎng)距離<800m優(yōu)0.0065 距公園距離10001500m較優(yōu)0.0022 距文化設(shè)施距離>3000m劣-0.0063 自然環(huán)境優(yōu)劣度自然環(huán)境優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件優(yōu)越無(wú)災(zāi)害影響優(yōu)0.0130 環(huán)境質(zhì)量

14、條件大氣環(huán)境好優(yōu)0.0173 聲環(huán)境無(wú)污染優(yōu)0.0152 綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地率高，環(huán)境好優(yōu)0.0130 宗地自身?xiàng)l件臨近道路類型生活型次干道一般0.0000 臨街狀況十字路口優(yōu)0.0065 宗地形狀規(guī)則多邊形較優(yōu)0.0033 宗地面積無(wú)影響優(yōu)0.0043 規(guī)劃限制條件規(guī)劃限制條件對(duì)土地的利用類型利用強(qiáng)度無(wú)限制優(yōu)0.0130 綜合修正系數(shù)0.0434 （3）確定期日修正系數(shù)本次估價(jià)期日為2016年7月14日，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵不一致，需要進(jìn)行期日修正。鄭州市屬于地價(jià)監(jiān)測(cè)城市，本次評(píng)估參考中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。經(jīng)分析待估宗地所處區(qū)域地價(jià)成交情況，其地價(jià)變化情況與鄭州市整體地價(jià)變化

15、情況一致，故采用鄭州市地價(jià)指數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行期日修正。根據(jù)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果，鄭州市2012年12月31日的居住用地地價(jià)指數(shù)為253，2016年6月30日的居住用地地價(jià)指數(shù)為338，2016年6月30日至估價(jià)期日，地價(jià)基本無(wú)變化，則估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)為338。則:居住用地期日修正系數(shù)=338/253=1.3360鄭州市居住用地地價(jià)指數(shù)表年度2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年二季度居住用地173178202240248253271293322338（4）確定土地使用年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)=1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n

16、式中：r-土地還原率（確定方法采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。安全利率根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的估價(jià)期日一年期銀行定期存款利率確定，即1.5%。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)鄭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及土地市場(chǎng)情況確定為6%。最終確定土地還原率為1.5%+6%=7.5%，詳見(jiàn)特殊事項(xiàng)的說(shuō)明）；m-評(píng)估設(shè)定年期；n-基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)年期。待估宗地評(píng)估設(shè)定年限為城鎮(zhèn)住宅用地70年，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故年期修正系數(shù)為1。（5）容積率修正本次評(píng)估容積率設(shè)定為2.0，根據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象城鎮(zhèn)住宅用地容積率修正系數(shù)為0.8563。鄭州市住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)10.

17、68572.70.9734.41.38211.10.6992.80.9764.51.4121.20.7162.90.9894.61.43651.30.733314.71.45331.40.75143.11.0144.81.46981.50.76193.21.0364.91.49681.60.77813.31.06151.521.70.79623.41.0865.11.53521.80.8193.51.11485.21.54981.90.83463.61.14165.31.555520.85633.71.16855.41.56252.10.87233.81.19795.51.5742.20.89023.91.2335.61.58222.30.906141.2635.71.59042.40.92884.11.29365.81.5942.50.94124.21.32435.91.59852.60.95674.31.352661.6012（6）確定估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度修正待估宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地外部“六通”（ 通電、供水、排水、通訊、通路、通氣）、內(nèi)部“場(chǎng)地平整”，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵宗地外部“七通”（通電、供水、排水、通訊、通路、供暖、通氣）、內(nèi)“場(chǎng)地平整”不一致，少了“通暖”，故需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度修正，根據(jù)鄭州市土地