第三章 物業(yè)交易法律制度(zzp)

1、第三章物業(yè)交易法律制度第三章物業(yè)交易法律制度第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)交易概述物業(yè)交易概述第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)轉讓物業(yè)轉讓第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)轉讓中的商品房銷售物業(yè)轉讓中的商品房銷售第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)抵押物業(yè)抵押第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)交易概述物業(yè)交易概述一、一、 物業(yè)交易的概念物業(yè)交易的概念二、二、 物業(yè)交易的特征物業(yè)交易的特征一、一、 物業(yè)交易的概念物業(yè)交易的概念 物業(yè)交易，是指當事人之間物業(yè)進行轉物業(yè)交易，是指當事人之間物業(yè)進行轉讓、抵押和租賃活動。讓、抵押和租賃活動。 物業(yè)交易也就是物業(yè)交易也就是房地產交易房地產交易。二、二、 物業(yè)交易的特征物業(yè)交易的特征 交易對象具有特殊性：交易對象具有特殊性：房地產

2、房地產 交易形式的確定性：交易形式的確定性：房地產的轉讓、抵房地產的轉讓、抵押、租賃押、租賃 物業(yè)交易合同是物業(yè)交易合同是典型合同的統(tǒng)稱典型合同的統(tǒng)稱 物業(yè)交易為要式法律行為：物業(yè)交易為要式法律行為：債的關系，債的關系，登記登記第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)轉讓物業(yè)轉讓一、物業(yè)轉讓的概念一、物業(yè)轉讓的概念二、物業(yè)轉讓的條件二、物業(yè)轉讓的條件三、物業(yè)轉讓的程序三、物業(yè)轉讓的程序四、物業(yè)轉讓合同四、物業(yè)轉讓合同一、物業(yè)轉讓的概念一、物業(yè)轉讓的概念物業(yè)轉讓也就是房地產轉讓，是指房物業(yè)轉讓也就是房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行合法方

3、式將其房地產轉移給他人的行為。為。一、物業(yè)轉讓的概念一、物業(yè)轉讓的概念物業(yè)轉讓的主體一方必須是物業(yè)轉讓的主體一方必須是房地產權利人房地產權利人；物業(yè)轉讓的客體是房地產權利人物業(yè)轉讓的客體是房地產權利人合法合法擁有的擁有的房地產房地產；物業(yè)轉讓行為包括物業(yè)轉讓行為包括買賣、贈與買賣、贈與或者或者其他合法其他合法方式方式；物業(yè)轉讓必須發(fā)生物業(yè)轉讓必須發(fā)生房屋所有權房屋所有權和和土地使用權土地使用權轉移的行為。轉移的行為。二、物業(yè)轉讓的條件二、物業(yè)轉讓的條件(一一) 物業(yè)轉讓應當具備的基本條件物業(yè)轉讓應當具備的基本條件(二二) 物業(yè)轉讓的限制性條件物業(yè)轉讓的限制性條件(一一) 物業(yè)轉讓應當具備的基本

4、條件物業(yè)轉讓應當具備的基本條件以出讓方式取得使用權的房地產轉讓以出讓方式取得使用權的房地產轉讓依據依據城市房地產管理法城市房地產管理法第第38條和條和城市城市房地產轉讓管理規(guī)定房地產轉讓管理規(guī)定第第10條的規(guī)定。條的規(guī)定。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓依據依據城市房地產管理法城市房地產管理法第第39條和條和城市城市房地產轉讓管理規(guī)定房地產轉讓管理規(guī)定第第11、12條的規(guī)定。條的規(guī)定。(二二) 物業(yè)轉讓的限制性條件物業(yè)轉讓的限制性條件l城市房地產管理法城市房地產管理法第第37條和條和城市城市房地產轉讓管理規(guī)定房地產轉讓管理規(guī)定第第6條的規(guī)定，條的規(guī)定，下

5、列物業(yè)禁止轉讓：下列物業(yè)禁止轉讓：(二二) 物業(yè)轉讓的限制性條件物業(yè)轉讓的限制性條件 以出讓方式取得使用權的房地產轉讓，以出讓方式取得使用權的房地產轉讓，不符合有關法律規(guī)定的條件的不符合有關法律規(guī)定的條件的 司法機關和行政機關依法裁定、決定司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利查封或者以其他形式限制房地產權利的的 依法收回土地使用權的依法收回土地使用權的(二二) 物業(yè)轉讓的限制性條件物業(yè)轉讓的限制性條件 共有房地產，未經其共有人書面同意共有房地產，未經其共有人書面同意的的 權屬爭議的權屬爭議的 未依法登記領取權屬證書的未依法登記領取權屬證書的 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉

6、讓的其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形情形三、物業(yè)轉讓的程序三、物業(yè)轉讓的程序 依照依照城市房地產轉讓管理規(guī)定城市房地產轉讓管理規(guī)定第第7條規(guī)定。條規(guī)定。 簽訂合同簽訂合同提出申請?zhí)岢錾暾垖彶閷彶楝F(xiàn)場勘查現(xiàn)場勘查和評估和評估繳稅繳稅核發(fā)過戶單核發(fā)過戶單四、物業(yè)轉讓合同四、物業(yè)轉讓合同(一一) 物業(yè)轉讓合同的概念和特征物業(yè)轉讓合同的概念和特征(二二) 物業(yè)轉讓合同的主要合同物業(yè)轉讓合同的主要合同(一一) 物業(yè)轉讓合同的概念和特征物業(yè)轉讓合同的概念和特征 概念：概念： 物業(yè)轉讓合同：是指當事人之間關于一物業(yè)轉讓合同：是指當事人之間關于一方交付房地產，另一方支付相應價款的方交付房地產，另一方支

7、付相應價款的協(xié)議。協(xié)議。(一一) 物業(yè)轉讓合同的概念和特征物業(yè)轉讓合同的概念和特征 特征：特征： 遵循平等、自愿、有償的原則；遵循平等、自愿、有償的原則； 受到土地使用權出讓合同的制約；受到土地使用權出讓合同的制約； 標的物是房屋所有權和土地使用權；標的物是房屋所有權和土地使用權； 應當書面形式訂立；應當書面形式訂立； 物業(yè)轉讓合同的成立和有效必須以到房地產管物業(yè)轉讓合同的成立和有效必須以到房地產管理部門和土地管理部門辦理房地產理部門和土地管理部門辦理房地產過戶過戶手續(xù)為手續(xù)為準。準。(二二) 物業(yè)轉讓合同的主要合同物業(yè)轉讓合同的主要合同 依照依照城市房地產轉讓管理規(guī)定城市房地產轉讓管理規(guī)定第

8、第8條規(guī)定。條規(guī)定。 包括九個方面：包括九個方面：(二二) 物業(yè)轉讓合同的主要合同物業(yè)轉讓合同的主要合同雙方當事人姓名或者名稱、住所；雙方當事人姓名或者名稱、住所；房地產權屬證書名稱和編號；房地產權屬證書名稱和編號；房地產坐落位置、面積、四至界限；房地產坐落位置、面積、四至界限； 土地宗地號、土地使用權取得方式及年限土地宗地號、土地使用權取得方式及年限房地產的用途或使用性質；房地產的用途或使用性質；成交價格及支付方式；成交價格及支付方式；房地產交付使用的時間；房地產交付使用的時間；違約責任；違約責任；雙方約定的其他事項。雙方約定的其他事項。 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)轉讓中的商品房銷售物業(yè)轉讓中的商品

9、房銷售商品房預售商品房預售商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售商品房買賣合同商品房買賣合同房地產開發(fā)企業(yè)和房地產開發(fā)中介服房地產開發(fā)企業(yè)和房地產開發(fā)中介服務機構在商品房銷售中的義務務機構在商品房銷售中的義務商品房銷售價格的確定及計算商品房銷售價格的確定及計算商品房的交付與保修商品房的交付與保修一、商品房預售一、商品房預售 概念：是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設概念：是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。受人支付定金或者房價款的行為。 條件：依照條件：依照2001年修改的年修改的城市商品房城市商品房預售管理辦法預售管理辦法第第5

10、條的規(guī)定。條的規(guī)定。一、商品房預售一、商品房預售 程序：程序： 預售人領取土地使用證、建設規(guī)劃許可證和施預售人領取土地使用證、建設規(guī)劃許可證和施工許可證。工許可證。 預售人辦理預售登記，領取預售許可證。預售人辦理預售登記，領取預售許可證。 預售人同承購人簽訂商品房預售合同。預售人同承購人簽訂商品房預售合同。 預售合同登記備案。預售合同登記備案。 房屋交付后，辦理產權登記。房屋交付后，辦理產權登記。二、商品房現(xiàn)售二、商品房現(xiàn)售 概念：概念： 是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。人支付房價款

11、的行為。 條件：條件： 依照依照2001年修改的年修改的城市商品城市商品房預售管理辦法房預售管理辦法第第7條的規(guī)定。條的規(guī)定。三、商品房買賣合同三、商品房買賣合同 商品房買賣合同的主要內容商品房買賣合同的主要內容 商品房買賣合同示范文本商品房買賣合同示范文本 商品房買賣合同的主要內容商品房買賣合同的主要內容當事人名稱或者姓名和住所；當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；款方式、付款時間；交付使用條件及日期；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；裝飾、設備標

12、準承諾； 商品房買賣合同的主要內容商品房買賣合同的主要內容供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；有關權益、責任；公共配套建筑的產權歸屬；公共配套建筑的產權歸屬；面積差異的處理方式；面積差異的處理方式；辦理產權登記的有關事宜；辦理產權登記的有關事宜；解決爭議的方法；解決爭議的方法；違約責任；違約責任；雙方約定的其他事項。雙方約定的其他事項。 商品房買賣合同示范文本商品房買賣合同示范文本 示范文本示范文本.doc四、房地產開發(fā)企業(yè)和房地產開發(fā)中介四、房地產開發(fā)企業(yè)和房地

13、產開發(fā)中介服務機構在商品房銷售中的義務服務機構在商品房銷售中的義務 21條義務性規(guī)定條義務性規(guī)定相關新聞：相關新聞： 民意調查顯示：有七成受訪者不相信房地產中介民意調查顯示：有七成受訪者不相信房地產中介 2007年年12月月04日日 2005年，安徽省規(guī)模最大的房產中介桃園房產老板年，安徽省規(guī)模最大的房產中介桃園房產老板卷款失蹤，涉及金額卷款失蹤，涉及金額6000余萬元；余萬元； 2006年，天津市匯眾房產一夜之間全線停業(yè)，年，天津市匯眾房產一夜之間全線停業(yè)，1.5億億元房款不翼而飛；元房款不翼而飛； 2007年，深圳大型地產中天置業(yè)總裁蔣飛一夜之間年，深圳大型地產中天置業(yè)總裁蔣飛一夜之間消失

14、，到目前為止，涉案金額不詳。消失，到目前為止，涉案金額不詳。2007-11-16五、商品房銷售價格的確定及計算五、商品房銷售價格的確定及計算 價格確定：以當事人意思自治為基本原價格確定：以當事人意思自治為基本原則則 價格計算：價格計算： 補充補充“房屋建筑面積房屋建筑面積” 商品房按套的計價按套內建筑面積或者建筑面積的計價六、商品房的交付與保修六、商品房的交付與保修商品房的交付商品房的交付商品房的保修商品房的保修商品房保修責任的承擔人：房地產開商品房保修責任的承擔人：房地產開發(fā)商發(fā)商保修期限的起算：從交付之日起保修期限的起算：從交付之日起第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)抵押物業(yè)抵押物業(yè)抵押的概念物業(yè)抵押的概

15、念物業(yè)抵押的條件物業(yè)抵押的條件物業(yè)抵押的程序物業(yè)抵押的程序物業(yè)抵押的合同物業(yè)抵押的合同抵押物業(yè)的處分抵押物業(yè)的處分一、物業(yè)抵押的概念一、物業(yè)抵押的概念 抵押：指債務人或第三人提供一定的財抵押：指債務人或第三人提供一定的財產作債務擔保。產作債務擔保。 抵押人：提供財務的債務人或第三人。抵押人：提供財務的債務人或第三人。 抵押物：抵押人所提供的財產。抵押物：抵押人所提供的財產。一、物業(yè)抵押的概念一、物業(yè)抵押的概念 抵押權的性質：抵押權的性質： 抵押權是一種從屬權利；抵押權是一種從屬權利； 抵押權是一種價值支配權；抵押權是一種價值支配權； 抵押權是一種優(yōu)先受償權。抵押權是一種優(yōu)先受償權。一、物業(yè)抵押

16、的概念一、物業(yè)抵押的概念 物業(yè)抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不物業(yè)抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式，向抵押人提供債務履行擔保轉移占有的方式，向抵押人提供債務履行擔保定行為。定行為。 物業(yè)抵押人：即房地產抵押人，是指將依法取物業(yè)抵押人：即房地產抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或第三得的房地產提供給抵押權人，作為本人或第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 物業(yè)抵押權人：即房地產抵押權人，是指接受物業(yè)抵押權人：即房地產抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、房地產抵押作為債務人履行債務擔保的

17、公民、法人或者其他組織。法人或者其他組織。二、物業(yè)抵押的條件二、物業(yè)抵押的條件(一一) 物業(yè)抵押的基本條件物業(yè)抵押的基本條件(二二) 物業(yè)抵押的限制性條件物業(yè)抵押的限制性條件(三三) 以下列物業(yè)設定抵押權時應當注意以下列物業(yè)設定抵押權時應當注意其本身的性質和具體情況其本身的性質和具體情況三、物業(yè)抵押的程序三、物業(yè)抵押的程序簽訂物業(yè)抵押合同簽訂物業(yè)抵押合同進行物業(yè)抵押登記進行物業(yè)抵押登記四、物業(yè)抵押的合同四、物業(yè)抵押的合同物業(yè)抵押合同的主要內容物業(yè)抵押合同的主要內容依照依照城市房地產抵押管理辦法城市房地產抵押管理辦法第第26條規(guī)定。條規(guī)定。以預購的商品房貸款抵押的，須提交以預購的商品房貸款抵押的

18、，須提交生效的預購房屋合同生效的預購房屋合同以在建工程抵押的，抵押合同還應當以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明的內容載明的內容五、抵押物業(yè)的處分五、抵押物業(yè)的處分物業(yè)抵押權所擔保的債權的范圍物業(yè)抵押權所擔保的債權的范圍處分抵押物業(yè)的條件處分抵押物業(yè)的條件抵押權人對抵押物業(yè)處分的中止情形抵押權人對抵押物業(yè)處分的中止情形處分抵押物業(yè)所得金額的分配順序處分抵押物業(yè)所得金額的分配順序關于優(yōu)先受償權與優(yōu)先購買權問題關于優(yōu)先受償權與優(yōu)先購買權問題1、物業(yè)抵押權所擔保的債權、物業(yè)抵押權所擔保的債權的范圍的范圍根據根據擔保法擔保法第第46條規(guī)定，抵押權條規(guī)定，抵押權所擔保的債權范圍包括：所擔保的債權范圍包括

19、：主債權主債權利息利息違約金違約金損害賠償金損害賠償金1. 實現(xiàn)抵押權的費用實現(xiàn)抵押權的費用2、處分抵押物業(yè)的條件、處分抵押物業(yè)的條件 前提條件是債務人不履行債務，包括拒前提條件是債務人不履行債務，包括拒絕履行、不能履行、逾期履行、不完全絕履行、不能履行、逾期履行、不完全履行。履行。 依照依照城市房地產抵押管理辦法城市房地產抵押管理辦法第第40條規(guī)定。條規(guī)定。3、抵押權人對抵押物業(yè)處分的、抵押權人對抵押物業(yè)處分的中止中止情形情形 依照依照城市房地產抵押管理辦法城市房地產抵押管理辦法第第46條規(guī)定。條規(guī)定。4、處分抵押物業(yè)所得金額的分、處分抵押物業(yè)所得金額的分配順序配順序 支付處分抵押房地產的費用；支付處分抵押房地產的費用； 扣除抵押房地產應繳納的稅款；扣除抵押房地產應繳納的稅款； 償還抵押權人債權本息及支付違約金；償還抵押權人債權本息及支付違約金； 賠償由債務人違反合同