資產(chǎn)評價(jià)第二版姜楠答案--資料

1、附錄基本訓(xùn)練參考答案第1章一、單項(xiàng)選擇題1 .D 2. B 3. A 4 . C 5 . B二、多項(xiàng)選擇題1. ACD 2 . ACE 3.BCE 4.DE 5.ABCD三、判斷題1. X 2. V 3. V 4. X 5. X第2章一、單項(xiàng)選擇題1 .B 2. B 3 . A 4 . B 5. B二、多項(xiàng)選擇題1 . CD 2 . AC 3 . ACD 4 . BCE 5.AD三、判斷題1. V 2. V 3. V 4. V 5. X第3章一、單項(xiàng)選擇題 1.B 2.A 3.C 4.D 5.D二、多項(xiàng)選擇題 1. ABCE 2 . ABCD 3 . BCD 4. ABCD 5.ABC三、判斷

2、題1. V 2. X 3. X 4. X 5. X 五、計(jì)算題1. 解：運(yùn)用功能價(jià)值法計(jì)算評估值接近于1 250元，具體計(jì)算如下:評估對象評估值=參照物成交價(jià)格（評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）=1 500(1 0001 200 ) =1 250 (元)2. 運(yùn)用有限期收益現(xiàn)值法計(jì)算評估值接近于 1 974 270 元，具體過程如下：解法（ 1）：逐年折現(xiàn)加總。評估值=20 X 0.9091 + 22 X 0.8264 + 24 X 0.7513 + 25 X 0.6830 + 26 X 0.6209 + 27 X0.5645 + 27X 0.5132 + 27X 0.4665 + 27X 0

3、.4241 + 27X 0.3855 + 120X 0.3855=18.182 18.181 18.0312 17.075 16.1434 15.2415 13.8564 12.5955 11.451 10.41 46.26=197.427 （萬元）=1 974 270 （元）解法（ 2）：前 5 年逐年折現(xiàn)加和，后 5 年另算。評估值=20 X 0.9091 + 22 X 0.8264 + 24 X 0.7513 + 25 X 0.6830 + 26 X 0.6209 + 27 - 10%X 1-1/ （1+10%）10-5X0.6209+120 X 0.3855=1 974 254 （元）

4、第4章、單項(xiàng)選擇題1.C 2A二、多項(xiàng)選擇題1 ABCDE 2 ACD 3 AEABCDE三、判斷題1V2第5章、單項(xiàng)選擇題1.D 2.D 3.A 4.B 5.A二、多項(xiàng)選擇題1.ABCE 2.ABCDE 3.ACDE4.ABCE5.ABCD三、判斷題1. X 2. V 3. V 4.X 5.五、計(jì)算題1. 解：參照物 A的時(shí)間 因素修正系數(shù)=102.3% X 101.2% X 103.4% X 101.6% X 99.8% X 104.1%=113%參照物B的時(shí)間因素修正系數(shù)=98.6%X 102.3% X 101.2%X 103.4%X 101.6%X 99.8% X104.1%=111.

5、4%參照物C的時(shí)間因素修正系數(shù)=99.8%X 104.1%=103.9%參照物A的區(qū)域因素綜合得分=98X 0.4+105 X 0.35+103 X 0.25=101.7參照物B的區(qū)域因素綜合得分=92X 0.4+96 X 0.35+98 X 0.25=94.9參照物C的區(qū)域因素綜合得分=108 X 0.4+97 X 0.35+104 X 0.25=103.2比準(zhǔn)價(jià)值=9000100100100113 % =9518 （元 / 平方米）比準(zhǔn)價(jià)值比準(zhǔn)價(jià)值102X101 .X71031001001009994 .9108100100100-XX105103 .294二 8800103 .9% =9

6、395 （元 / 平方米）二 9210.4% =9661 （元 /平方米）評估值=（9 518+9 661+9 395 ）- 3=9 525 （元 / 平方米）2. 解:（1）估測建筑部分價(jià)值 管理費(fèi)用=800 X 3%=24（萬元） 投資利息=824X 60% X（ 1+6% 1.5+40%X（ 1+6% 釣-824=54.9 （萬元） 開發(fā)利潤=824 X 25%=206（萬元） 重置成本=800+24+54.9+206+50=1134.9 （萬元）一 10 不可修復(fù)部分貶值 =（1 134.9 18 ）X =223.38 （萬元）50 評估值=1134.9 223.38 18=893.5

7、2 （萬元）（2）估測裝修部分價(jià)值2 成新率上100% =40%5 評估價(jià)值=200 X 40%=80 （萬元）（3）估測設(shè)備部分價(jià)值2 成新率=100%= 20%10 評估價(jià)值=110X 20%=22（萬元）（4）估測建筑物總價(jià)值評估值=893.52 +80+22=995.52 （萬元）3估測某房地產(chǎn)價(jià)值，通過預(yù)測得知其未來5年的各年純收益分別為 200萬元、215萬元、240萬元、255萬元、280萬元，假設(shè)從第 6年開始每年的純收益將穩(wěn)定在300萬元;國債利率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的30%試評估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。解:(1)折現(xiàn)率=6%+6% 30%=7.8%（2評估值二200(1

8、7.8%)215240(1 7.8%)2(1 7.8%)32552803004 - -(1 7.8%)4(1 7.8%)57.8%(1 7.8%)5= 185.53 185.01 191.58 188.83 19234 2642= 358529(萬元)4.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某成片荒地的價(jià)值。有關(guān)資料如下：該荒地的面積為1200畝,適宜進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊轉(zhuǎn)讓，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為70%附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”、“七通一平”熟地的單價(jià)為850元/平方米；將該荒地開發(fā)成熟地的開發(fā)期預(yù)計(jì)2年；開發(fā)成本、管理費(fèi)用測算為15萬元/畝；貸款年利率為 8%;項(xiàng)目開發(fā)利潤率為15%銷售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

9、讓價(jià)格的7%運(yùn)用上述資料，估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。解：設(shè)該宗土地評估時(shí)點(diǎn)的土地總價(jià)為P,開發(fā)完成時(shí)點(diǎn)的土地總價(jià)為Pn則 Pn = P（110 %） 2開發(fā)完成后土地價(jià)值 =1200 666.67 850 70% =47600.24（萬元）總開發(fā)成本（包括管理費(fèi)）=1 200X 15=18000（萬元）投資利息=PX （1+8%） 2- 1+ 18000 X （ 1+8% 1=PX 0.17+1440 （萬元）開發(fā)利潤=P+18 000 X 20%=PX 0.2+3600 （萬元）銷售稅費(fèi)=47 600.24 X 7%=3332.02 （萬元）Pn=47 600.24 18 000 （ PX

10、 0.1 7+1 440 ） （ PX 0.2+3 600 ） 3 332.02二 13435.58(萬元)47600.24 -18000 T440 - 3600 - 3332.022(1 10%)20.17 0.2土地單價(jià)=(13 435.58 X 10 000 )-( 1 200X 666.67)=168 (元 / 平方米)第6章一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.A 3.A 4.B 5.B二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD 2.ABDE 3.ABD 4.AB 5.DE三、判斷題1. V 2. X 3. X 4. V 5. V五、計(jì)算題1.解：設(shè)備的離岸價(jià)=8.5 X（ 1+12% =9.52 （萬歐元）國

11、外運(yùn)費(fèi)=9.52 X 5%=0.48 （萬歐元）保險(xiǎn)費(fèi)=（8.5+0.48 ） X 0.3%=0.03 （萬歐元）到岸價(jià)（外匯計(jì)價(jià)）=8.5+0.48+0.03=9.01（萬歐元）到岸價(jià)（人民幣計(jì)價(jià)）=9.01 X 8.76=78.93 （萬元人民幣）關(guān)稅=78.93 X 15%=11.84 （萬元人民幣）增值稅=（78.93+11.84 ）X 17%=15.43 （萬元人民幣）銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=8.5 X 8.76 X 0. 8%= 0.6 （萬元人民幣）外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=78.93 X 1. 2%= 0.95 （萬元人民幣）國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=78.93 X 1%= 0.79 （萬元人民幣）安裝費(fèi)=78.93

12、 X 0.5%= 0.39 （萬元人民幣）基礎(chǔ)費(fèi)=78.93 X 1.5%= 1.18 （萬元人民幣）進(jìn)口設(shè)備重置成本 =78.93+11.84+15.43+0.6+0.95+0.79+0.39+1.18=110.11（萬元人民幣）2. 解：重置成本=800851.85（萬元）108% '12成新率80%3+12折現(xiàn)率=5%+3%=8%功能性貶值-3 （1-25%）11石=16.96（萬元），8%（1+8%）12評估值=851.85 X 80%- 16.96=664.52 （萬元）3. 解:參照物A修正后的價(jià)格為：186 100 100 100 5% 竺二174.43（萬元）10510

13、299110%80%100100100125%70%十參照物B修正后的價(jià)格為：155174.77（萬兀）98100101112%70%100100100125%70%十參照物C修正后的價(jià)格為：168176.26（萬兀）10310298108%75%評估對象價(jià)值=（174.43+174.77+176.26 ）- 3=175.15 （萬元）第7章一、單項(xiàng)選擇題 1.A 2.D 3.B 4.A 5.B二、多項(xiàng)選擇題 1.ABC 2.ABCE 3.ABCE 4.ABC 5.CD三、判斷題 1. V 2. X 3. V 4. V 5. X 五、計(jì)算題1. 解:（1）超額收益=120X 60%< （

14、1 25%）=54 （萬元）54評估值.咸(11（1 - 15%）6）204.36（萬元）2. 解:(1)計(jì)算商標(biāo)權(quán)未來 5年的超額收益第1 年:1100 X 4%X （1 25%）=33 （萬兀）第2 年:1150 X 4%X （1 25%）=34.5 （萬元）第3 年:1180 X 4%X （1 25%）=35.4 （萬元）第4 年:1200 X 4%X （1 25%）=36 （萬元）第5 年:1220 X 4%X （1 25%）=36.6 （萬元）(2)估測商標(biāo)許可使用權(quán)價(jià)值評估值3334.535.43636.6（1+12%）（1+12%）2（1+12%）3 （1+12%）（1 - 12

15、%）= 29.4727.50 25.20 22.8820.77= 125.82（萬元）3. 解:2（1）重置成本凈值-260 （1 - 8%） （1-） - 210.6（萬元）2+6（2）轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?00%= 30.56%220 500（3）評估值=210.6 X 30.56%+60+18=142.36 （萬元）、單項(xiàng)選擇題:1.A 2.C 3.D 4.C 5.C二、多項(xiàng)選擇題1.ABDE 2.BD 3.ABCDE 4.AC 5.CD三、判斷題1. V 2. X 3. X 4. V 5. X、單項(xiàng)選擇題1.D 2.D 3.A 4.C 5.C二、多項(xiàng)選擇題1.BCD 2.BD 3.ABC 4

16、.AD 5.DE三、判斷題1. X 2. X 3. V 4. X 5. V五、計(jì)算題1解：運(yùn)用有限期收益現(xiàn)值法計(jì)算評估值接近于1 974 270元，具體計(jì)算過程如下：解法(1)：逐年折現(xiàn)加和：評估值=20 X 0.9091 + 22X 0.8264 + 24 X 0.7513 + 25 X 0.6830+ 26 X 0.6209 + 27 X 0.5645 + 27 X 0.5132 + 27 X 0.4665+ 27 X 0.4241 + 27X 0.3855 + 120X 0.3855=18.182 + 18.181 + 18.0312 + 17.075 + 16.1434 + 15.24

17、15+ 13.8564 + 12.5955 + 11.451 + 10.41 + 46.26=197.427 (萬元)=1 974 270(元)解法(2):前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算：評估值=20 X 0.9091 + 22X 0.8264 + 24 X 0.7513 + 25 X 0.6830+ 26 X 0.6209 + 27 - 10%1-1/ (1+10% 10-5 X 0.6209+120 X 0.3855=1 974 254(元)2解：(1) 運(yùn)用年金法估測企業(yè)整體價(jià)值接近于1 414.82萬元，具體計(jì)算過程如下：企業(yè)整體價(jià)值 =(100 X 0.9091 + 120 X 0.

18、8264 + 150 X 0.7513 + 160 X 0.6830 + 200 X0.6209 )X( A/ P, 10% 5)- 10%=(91 + 99.168 + 112.695 + 109.28 + 124.18 )X 0.2638 - 10%=536.323X 0.2638 - 10%=141.482-10%=1 414.82(萬元)(2) 采用分段法估測企業(yè)整體價(jià)值接近于1 778萬元，具體評估過程如下：企業(yè)整體價(jià)值 =100 X 0.9091 + 120 X 0.8264 + 150 X 0.7513 + 160 X 0.6830 + 200 X 10.6209 + 200 - 10%X5(1