福州市則徐店可行性分析報(bào)告

1、第一章 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目名稱 ：福建省福州市則徐店項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn) ：福州市倉山區(qū)則徐大道379 號三、占地面積 ：30000 平方米四、選址位置圖五、建筑規(guī)模 ：總建筑面積 30000 平方米其中：地上一層 10000 平方米地上二層 10000 平方米地上三層 10000 平方米機(jī)動車停車位：不少于500 輛六、合作方：福建省商業(yè)集團(tuán)七、合作模式 ：房屋租賃八、合作期限 ：租賃期限為二十年， 該租期期滿后， 如無不可抗力，本合同租期自動順延 20 年。九、合作條件簡述 ：初始租金標(biāo)準(zhǔn)為一層、二層每天每平方米人民幣 1.00 元，三層每天每平方米人民幣 0.90 元。前 5 年租金標(biāo)準(zhǔn)不變，

2、從第 6 年開始租金標(biāo)準(zhǔn)在前五年年租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上遞增 , 以 5 年為一期遞增一次，每期租金標(biāo)準(zhǔn)在上期租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增 5。第二章市場分析一、福州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述1、城市面積及人口規(guī)模福州市總面積 12961 平方公里，總?cè)丝?690 萬。其中市區(qū)面積 1143 平方公里，人口 260 萬。2、經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)情況1984 年福州成為全國第二批國家歷史文化名城和全國對外開放的 14 個(gè)沿海港口城市之一； 1985 年列為全國經(jīng)濟(jì)體制改革綜合試點(diǎn)城市； 1990 年成為全國 35 個(gè)國內(nèi)生產(chǎn)總值超“百億元”的城市之一， 1991 年進(jìn)入首批“中國城市綜合實(shí)力 50 強(qiáng)”和“城市投資硬環(huán)境 40 優(yōu)”

3、城市行列； 1997 年城市綜合實(shí)力在全國 219 個(gè)市地級以上城市中居第 24 位。2001年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值超過千億元大關(guān)，達(dá) 1003.27 億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列全國省會城市前列。2002 年在崗職工年平均工資13199 元。城市居民居住條件繼續(xù)改善， 2002 年，城市居民人均居住面積13.2 平方米，農(nóng)村居民人均使用生活用房面積36.25 平方米。二、建材零售業(yè)競爭對手及分布福州市目前的建材市場容量為35 億人民幣。目前福州市較大的建材市場有福州建材市場，匯多利建材市場，拓福裝飾建材超市等。福州建材市場是福州最老的一個(gè)建材攤位市場，代表著福州的建材行情。位于鼓樓區(qū)西二環(huán)。匯多利建

4、材市場位于合江區(qū)廣達(dá)路， 現(xiàn)有面積 3.8 萬平方米，明年擴(kuò)張后面積達(dá)到5.5 萬平方米，有250 余家經(jīng)營商，銷售額 1.4 億。拓福裝飾建材超市在福州有 2 家店，分別位于合江區(qū)廣達(dá)路和倉山區(qū)倉山。于 2001 年開張。由此可見，福州市則徐大道附近建材市場 10 公里內(nèi)已經(jīng)初具規(guī)模，但目前大部分為攤位式市場，經(jīng)營檔次普遍不高，難于適應(yīng)家裝市場的發(fā)展需求。 東方家園則徐店的興建， 將提升福州建材、家裝行業(yè)的水平，更好地滿足各類消費(fèi)者需求。目前，“百安居”、“OBI”等國外競爭對手尚未在福州設(shè)點(diǎn)。因此，應(yīng)加快速度，搶占市場先機(jī)，在 35 億容量中占據(jù) 45 億的市場份額，就能夠影響福州建材市場

5、的格局。三、項(xiàng)目市場定位本項(xiàng)目定位為建材、家居倉儲型超市。其中 一層： 10000 平方米，自營建材超市。二層： 10000 平方米，家裝市場，出租攤位。三層： 10000 平方米，家裝市場，出租攤位。四、項(xiàng)目商圈及交通分析福州城市道路系統(tǒng)由八條對外放射道路、三個(gè)環(huán)路和若干條東西向、南北向貫穿的城市干道組成。本項(xiàng)目位于福州市區(qū)的南部，屬倉山區(qū)，位于則徐大道，占地45 畝。在城市二環(huán)以內(nèi)，交通非常便利，屬于福州市較繁華地帶。目前有 5 條市內(nèi)公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊設(shè)有車站。 居民通過六一南路和連江南路可在十五分鐘車程以內(nèi)到達(dá)本項(xiàng)目， 城市二環(huán)附近的居民可通過城市放射路在三十分鐘車程內(nèi)到達(dá)。因此，

6、本項(xiàng)目的第一商圈是福州市二環(huán)路以內(nèi)的地區(qū)，商圈內(nèi)集中了大量的物業(yè)， 80%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于本商圈內(nèi)，僅項(xiàng)目周邊就有三叉新村、公正新村等大型居住小區(qū)和寫字樓。商圈內(nèi)購買力巨大，預(yù)計(jì)可占市場份額的 70%。第二商圈是包括市轄縣、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)在內(nèi)的整個(gè)福州市。由于福州為福建省的省會，其交通樞紐作用十分明顯，所以本項(xiàng)目的第三商圈是福州周邊的地級市。五、項(xiàng)目市場前景本項(xiàng)目地處城市較繁華地區(qū)，交通位置極其便利，而則徐建材超市店的興建，又將極大的帶動本區(qū)域的開發(fā)和繁榮，形成良性互動，提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍和商業(yè)價(jià)值。隨著福州市招商引資力度的加大，以及將福州市建成區(qū)域性商貿(mào)物流中心戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，

7、都將使本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的商業(yè)前景。第三章項(xiàng)目投資及建設(shè)周期一、項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目投資包括合作方和我方的共同建設(shè)投資和我方的開店費(fèi)用兩個(gè)部分。1、合作方的建設(shè)投資本項(xiàng)目建設(shè)總投資估算為6000 萬元。其中 3000 萬由合作方投入（其中 2000 萬施工期間打入我方帳戶， 另 1000 萬由合作方負(fù)責(zé)拆遷及前期工作），剩余 3000 萬由我方投入。本工程由我方負(fù)責(zé)建設(shè)。2、我方的開店費(fèi)用主要包括五項(xiàng)費(fèi)用，共計(jì)2550 萬元。其中：（1）二層、三層的精裝修費(fèi)用 ：200 元/ 平方米 X20000平方米 =400 萬元。（ 2）店內(nèi)設(shè)備費(fèi)： 600 萬元。（ 3）IT 系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)： 150 萬

8、元。（ 4）開辦費(fèi)： 400 萬元。（ 5）流動資金： 1000 萬元。二、 建設(shè)工期預(yù)計(jì) 2003 年 6 月工程開工， 2004 年 1 月竣工交付使用。三、 預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì) 2004 年第一季度開始營業(yè)。第四章 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析一、年銷售收入預(yù)計(jì)根據(jù)福州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水平以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 預(yù)計(jì)正常年份福州則徐店一層超市部分日均銷售額 40 萬元，年銷售額為 1.44 億元。二、三層出租市場部分租金收入為1752 萬元。二、年經(jīng)營成本1、租金： 1133 萬元2、人員工資： 288 萬元1、固定資產(chǎn)折舊： 230 萬元2、開辦費(fèi)攤銷： 80 萬元3、流動資金貸款

9、利息： 60 萬元4、經(jīng)營管理費(fèi)： 720 萬元5、物業(yè)費(fèi)用： 360 萬元年經(jīng)營成本合計(jì)： 2871 萬元。三、 毛利額 =14400/1.17*18%+1752*94.5%=3749萬元四、 凈利潤 =3749-2871=878 萬元五、 稅后凈利潤 =878*67%=588萬元六、投資利潤率 =588/2550*100%=23.06%七、投資回收期 =（2550+3000）/ （588+230+80）=6.18 年第六章 項(xiàng)目綜合評價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)通過上述測算，本項(xiàng)目投資利潤率達(dá)23.06%，投資回收期為6.18年，具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益。二、社會效益評價(jià)在福州則徐大道興建建材超市， 可將

10、這一先進(jìn)的建材裝飾材料經(jīng)營業(yè)態(tài)引入福州市， 充分利用該地域良好的市場消費(fèi)環(huán)境， 在福建迅速占領(lǐng)建材消費(fèi)市場邁出可喜的一步。 此外該店可為當(dāng)?shù)亟鉀Q 300 多人的勞動力就業(yè)， 每年可上繳稅收數(shù)百萬元。 作為一種先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，它不但可提升當(dāng)?shù)亟ú难b飾材料零售的檔次， 也將對當(dāng)?shù)刂苓吔?jīng)濟(jì)的發(fā)展起著不可低估的帶動作用。結(jié)論：在福州則徐大道興建建材超市連鎖店切實(shí)可行，具有良好的發(fā)展前景。附件：租房模式（標(biāo)準(zhǔn)店）經(jīng)濟(jì)分析綱要一 . 開店總投資1. 市場裝修費(fèi)用： 200 元/ 平方米2. 店內(nèi)設(shè)備費(fèi)： 660 元/ 平方米（賣場面積）3.IT 系統(tǒng)費(fèi)用： 120-150 萬元4. 開辦費(fèi)： 300-400 萬元5. 流動資金： 1000 萬元二 . 年經(jīng)營成本估算1. 租金：按合同計(jì)算2. 人員工資：超市銷售額的 2.5%，（1.5 萬元 / 人 X人數(shù)）3. 固定資產(chǎn)折舊：按 5 年直線法折舊4. 開辦費(fèi)攤銷：按 5 年攤銷5. 流動資金貸款利息：年利率按 6%6. 物業(yè)管理費(fèi)：一般按 0.5 元/ 平方米 . 天計(jì)算7. 經(jīng)營管理費(fèi)：按超市銷售額的 2%8. 上繳總部管理費(fèi)：按