[物業(yè)]淺談恒隆廣場物業(yè)管理的設(shè)備管理

1、物業(yè)淺談恒隆廣場物業(yè)管理的設(shè)備管理保存本頁打印本頁關(guān)閉本頁物業(yè)淺談恒隆廣場物業(yè)管理的設(shè)備管理作者：胡榮正 來源：中國論文下載中心 文章類型：物業(yè)管理 加入時(shí)間：xxxx年5月竣工開業(yè)以來，目前商場店鋪出租率已接近98% ,辦公樓客戶入住率已經(jīng)達(dá)到了 100%o恒隆廣場綜合樓主要由辦公樓、商場、地下停車場三部分組成，裙房1-5層為商場。商場內(nèi)有4個(gè)區(qū)域采用跳空結(jié)構(gòu)和玻璃天頂（分別為中庭、圓庭、內(nèi)庭、內(nèi)街），每層商場劃分為5個(gè)區(qū)，各個(gè)區(qū)域之間通過內(nèi)街、回廊、天橋相互 連通。整個(gè)商場由130多家店鋪組成，各個(gè)店鋪的面積可以通過隔斷靈活調(diào)整， 共計(jì)營業(yè)面積為57000平米。每天營業(yè)時(shí)間為12小時(shí)，日營

2、業(yè)額在500萬人民 幣左右。（一）恒隆廣場綜合樓物業(yè)管理特點(diǎn)恒隆廣場綜合樓高度大、樓層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。綜合樓包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂健身場所、辦公樓、流動(dòng)人口 極多。要管理好綜合樓，確保綜合樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生 命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。恒隆廣場綜合樓設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。恒隆廣場綜合樓設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇自控系統(tǒng)，通信系統(tǒng)、辦公、保安、 消防系統(tǒng)。物業(yè)管理需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)技術(shù)人員管理隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn) 的管理手段、方法，對綜合樓

3、各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正 常運(yùn)轉(zhuǎn)。（二）物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容由于恒隆廣場綜合樓的復(fù)雜性、混合性、綜合性，給管理帶來了一定難度， 但恒隆廣場綜合樓的基本服務(wù)內(nèi)容就是實(shí)現(xiàn)對物的管理、對人的服務(wù)。其基本內(nèi) 容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和 委托性的特約服務(wù)三大類。k常規(guī)性的公共服務(wù)這是指管理中的基本管理內(nèi)容，是恒隆廣場物業(yè)管理面向所有租用人提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生 活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。其中包括:房屋建筑主體的維修管理。定期掌握房屋的基本情況，對綜合樓的樓面、 樓道等房屋進(jìn)行經(jīng)常的維修

4、、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對 租戶、用戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使綜合樓不因裝修而影響壽命和危 及他人安全。維持綜合樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。綜合樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對綜合樓的供電供水 及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題， 及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)綜合樓各房屋以及公共場所的 清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。一般由專業(yè)清潔公司 承辦。綠化管理。綠化人員應(yīng)對綜合樓周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為用戶、租戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。停車場、

5、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛 進(jìn)行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。消防及治安管理。保安人員對綜合樓及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè) 立監(jiān)控中心和消防控制中心及固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗。確保用戶、租戶人身 財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對違法違 紀(jì)行為要及時(shí)處理。如有設(shè)備等報(bào)警或故障顯示，需立即通知有關(guān)部門人員，及 時(shí)到場解決。收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、定期收取租金及管理費(fèi)用，并接受用戶、租戶監(jiān)督。其中涉及：租 金、水電費(fèi)用、停車場收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)。全方位服務(wù)。

6、物業(yè)管理應(yīng)對用戶、租戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì) 的服務(wù)，使用戶、租戶更為舒適便利。可開設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機(jī)車船票代辦、 辦設(shè)儲(chǔ)蓄所、速遞公司等。2、針對性的專項(xiàng)服務(wù)恒隆廣場物業(yè)管理為改善和提高租用人的工作、生活條件，面向廣大租用人，為滿足其中一些用戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)。3、委托性的特約服務(wù)為滿足物業(yè)租用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理 委托合同未要求、物業(yè)管理在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)使用人又提出該方面 的需求，此時(shí)，物業(yè)管理應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。并 根據(jù)租戶需要，提供特約服務(wù)。二、恒隆廣場綜合樓設(shè)備管理的重要性恒隆廣場綜合

7、樓的價(jià)值不但取決于座落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)備的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況。物業(yè)管理的設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)有機(jī)的組成部分。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的， 必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè) 備的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素 質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備 管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競爭機(jī)制的引入，物業(yè) 對現(xiàn)代化設(shè)備的需求和依賴程度越來越高，設(shè)備的作用也

8、越來越突出。事實(shí)上， 設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要 有以下幾個(gè)方面。（一）關(guān)系到聲譽(yù)和生存作為恒隆廣場物業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活 和工作，企業(yè)被認(rèn)可，社會(huì)地位逐漸提高，競爭力得以加強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè)的功 能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會(huì)聲譽(yù)。甚至無法再取得人們的承認(rèn)，丟掉市 場，喪失生存的根本條件。（二）關(guān)系到服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外

9、，還有設(shè)備的投 資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延 長設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少停工損失。樹立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的 意識(shí)，注意節(jié)約運(yùn)行中的能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日 常物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用開支，使設(shè)備 一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。隨著現(xiàn)代化設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理的一系列環(huán) 節(jié)是否達(dá)到最佳水平。（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù)若設(shè)

10、備的可靠性低，管理不善，在運(yùn)行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生 產(chǎn)經(jīng)營秩序，同時(shí)也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失，也給家庭帶來不幸。若 設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會(huì)污染環(huán)境、危害人類和生物的生 存，成為社會(huì)公害。因此，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)備和人 身事故及社會(huì)公害，是現(xiàn)代設(shè)備管理的重要課題。物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、 智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈 的競爭中具有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進(jìn)步，而先進(jìn)的設(shè)備管理是企業(yè) 技術(shù)進(jìn)步的根本保證。三、恒隆廣場綜合樓現(xiàn)代化設(shè)備帶來的新問題現(xiàn)代化設(shè)

11、備在恒隆廣場綜合樓的大量使用，使企業(yè)在服務(wù)過程中產(chǎn)生了許 多前所未有的新情況，給設(shè)備管理工作帶來了一系列的新問題。例如:竣工后的 基礎(chǔ)資料不齊全；早期無先進(jìn)的設(shè)備管理體制；現(xiàn)代化設(shè)備的使用可以獲得高效 率和高經(jīng)濟(jì)效益，但同時(shí)也導(dǎo)致了一系列嚴(yán)重的后果，如：故障損失大、磨損腐 蝕加快、嚴(yán)重污染環(huán)境和能源資源消耗大等；設(shè)備的投資和使用維護(hù)費(fèi)用大量增 加，迫切要求注重設(shè)備與設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)效果；現(xiàn)代化設(shè)備技術(shù)綜合性強(qiáng)，全過 程環(huán)節(jié)多，且相互影響、相互制約；使用現(xiàn)代化設(shè)備，崗位分工較細(xì)，經(jīng)常是單 工序操作，設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人的感官能力難以適應(yīng)。四、恒隆廣場綜合樓設(shè)備管理的解決措施（一）建立先進(jìn)的設(shè)備管理體制

12、1. 按設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和設(shè)備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點(diǎn)（運(yùn)行班次、有無假日）等各種因素、實(shí)事求是地設(shè)置設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。2、設(shè)備管理負(fù)責(zé)人必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設(shè) 備的技術(shù)理論知識(shí)，必須具有一定的業(yè)務(wù)能力。3、加強(qiáng)設(shè)備管理體系的人員培訓(xùn)教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù) 水平，對管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對操作人員實(shí)行使用維護(hù)培訓(xùn)，對檢修人 員實(shí)行技能培訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)備管理工作計(jì)劃中。（二）建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度作為一個(gè)好的物業(yè)管理企業(yè)必須建立

13、完善的設(shè)備管理規(guī)章制度，設(shè)備管理 規(guī)章制度包括：設(shè)備管理崗位責(zé)任制度；設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度；設(shè)備運(yùn)行和維 護(hù)保養(yǎng)制度；設(shè)備檢修制度；固定資產(chǎn)管理制度；培訓(xùn)教育制度；特殊設(shè)備管理 及應(yīng)急制度；各類機(jī)房、變配電機(jī)房的出入登記制度等。（三）做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。利用 現(xiàn)代手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括：仁設(shè)備的原始檔案設(shè)備的原始檔案包括：基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價(jià)格；質(zhì)量合格證書；使用安裝說明書；驗(yàn)收資料；安裝調(diào)試及驗(yàn)收記錄；出廠、安裝、使用的日期。2、設(shè)備卡片及設(shè)備臺(tái)帳設(shè)備卡片將所有設(shè)備按

14、系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片，設(shè)備卡片上登記設(shè)備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價(jià)格、制造 廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。按編號將設(shè)備卡片匯集進(jìn)行統(tǒng)一登記，形成一本企業(yè)的設(shè)備臺(tái)帳，從而反 映全部設(shè)備的基本情況，給設(shè)備管理工作提供方便。3、設(shè)備技術(shù)登記簿設(shè)備從一開始到報(bào)廢的全過程。包括計(jì)算、設(shè)計(jì)、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報(bào)廢，均應(yīng)有比較詳細(xì)的記載。每臺(tái)設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，它是設(shè)備的檔案材料。設(shè)備技術(shù)登錄 簿中有：設(shè)備概況：即設(shè)備臺(tái)帳上的資料；設(shè)計(jì)參數(shù)和條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及簡圖; 設(shè)備運(yùn)行狀況；備品配件；設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和檢修情況；設(shè)備大中修記錄

15、（包括時(shí) 間、費(fèi)用、人員）；潤滑卡；設(shè)備事故記錄；更新改造及移裝記錄；報(bào)廢記錄。設(shè)備技術(shù)登錄應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確齊全，應(yīng)反映該臺(tái)設(shè)備的真實(shí)情況，用于指導(dǎo)實(shí)際工作。4、設(shè)備系統(tǒng)資料恒隆廣場綜合樓的物業(yè)設(shè)備都是組成系統(tǒng)才發(fā)揮作用的。例如中央空調(diào)系 統(tǒng)由冷水機(jī)組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè) 備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)備組成，任何一種設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng) 都不能正常制冷。因此，除了設(shè)備單機(jī)資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)的資料包括：竣工圖。在施工時(shí)原則上應(yīng)該按施工圖施工，但在實(shí)際施工時(shí)往往會(huì)碰到 許多具體問題需要變動(dòng)，把變動(dòng)的地方在施工圖上隨時(shí)表注或記錄

16、下來，尤其是 管道及閥門安裝的規(guī)格、位置、標(biāo)高及走向等。如果在施工時(shí)沒有把變動(dòng)的地方 表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。施工結(jié)束，把施工中變動(dòng)的地方全部 用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實(shí)際情況，這就是竣工圖?？⒐D應(yīng)由資料 室及管理設(shè)備部門保管。系統(tǒng)圖?？⒐D是整個(gè)物業(yè)或整個(gè)層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯(cuò)，非常復(fù)雜，不熟悉的人員一時(shí)也很難查閱清楚，系統(tǒng)圖就是 把各系統(tǒng)分割成若干子系統(tǒng)（也稱分系統(tǒng)），子系統(tǒng)中可以用文字對系統(tǒng)的結(jié)構(gòu) 原理、運(yùn)作過程及一些重要部件的具體位置等作比較詳細(xì)的說明，表示方法靈活 直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統(tǒng)圖也是對員工培訓(xùn)

17、教 育的一種行之有效的參考教材。（四）加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應(yīng)注意對員工的培訓(xùn)、教育。專職設(shè)備管理人員應(yīng)成為具有一定專業(yè)知識(shí)及管理業(yè)務(wù)水平的人才。但是 單純依靠少數(shù)專職設(shè)備管理人員來管好企業(yè)的所有設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)動(dòng) 企業(yè)全體員工自覺執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。因此，對操作使用設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員懂設(shè)備的用途、 結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點(diǎn)、維護(hù)方法、故障的排除及報(bào)告等基本知識(shí)， 教育大家正確使用設(shè)備、愛護(hù)設(shè)備。最后應(yīng)該做到操作人員會(huì)檢修設(shè)備、維修人 員會(huì)操作設(shè)備，并要求只有取得了國家考核

18、頒布的技術(shù)資格等級證書的人員才能 上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。結(jié)論：本文結(jié)合恒隆廣場物業(yè)管理的設(shè)備管理，對設(shè)備管理方面做了重點(diǎn)闡述。 當(dāng)今時(shí)代，世界經(jīng)濟(jì)區(qū)域集團(tuán)化趨勢日益明顯，各國經(jīng)濟(jì)日益被納入世界經(jīng)濟(jì)體 系，加速了資金、技術(shù)、商品和人才的國際流動(dòng)。世界經(jīng)濟(jì)正由總量增長型向質(zhì) 量效益型轉(zhuǎn)軌業(yè)結(jié)構(gòu)正向高增值型與知識(shí)集約型轉(zhuǎn)變。以現(xiàn)代高科技為基礎(chǔ)， 知識(shí)、技術(shù)密集，結(jié)合國家和各物管企業(yè)的具體情況對國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備管理經(jīng) 驗(yàn)和方法加以消化和吸收，使設(shè)備管理工作逐步同國際接軌，以適應(yīng)市場競爭激 烈的要求。大力推行現(xiàn)代設(shè)備管理，積極學(xué)習(xí)和推廣應(yīng)用先進(jìn)的管理理論和經(jīng)驗(yàn)， 達(dá)到國際先進(jìn)水平。參考文獻(xiàn)：國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司，物業(yè)管理概論，中國物價(jià)出版社，1996年12 月沈瑞珠，物