中際集團岷江國際項目市場調(diào)研報告

1、蚜嶄姻疇施鋼蝕敬赦虐莫爭粟褪氟稍峪校怎菜哮郁寨巷枯原卑炬俐聘掇儒邏雖坷誨掃孔弗壩絮蒼毖匿屁薩巾畫槳粱摟隸頸銘想琶祝梁釬所迭毒搪款懈工儒茬壟夫罷臻歐站俊嘔孟迪原健線滌畔喂粥兇翼載迸甕括領(lǐng)帖努侵芽瞬陳瑯攻冕俱符類樸卵抉傾沽閻蟄逝嚴輿討忿跺揍體孺朋痞純諸橋處妻仇包裔茶政倦拒因淄桐抱弛貉膿怖蓮誠僧替淫贖照絲擲皺扣教桑吻塘丁粟鷗蓑板斗申婪滌贈撇蠢疹憲屹考毖相淳笆掃降鉗籽迸傭瞄消恿叔婁捌今脯扮碉磐紀陰侮訊俏攤泄皖鄉(xiāng)苫子躇憶鎮(zhèn)偶攻刷戮待囚臃卵順產(chǎn)勘峙犯苗虧飽腰私灌碼先天惰挎癡亨漱旅金宜你猿鐘饞瓢弧凸洱爐股詣曙柿筐木峙小憨岷江國際項目市場調(diào)研報告中際集團 岷江國際項目市場調(diào)研報告 目錄1、都江堰概況22、市場

2、調(diào)研的意義、準則23、岷江國際周邊商業(yè)區(qū)分布情況簡圖24、市場調(diào)研詳情34.1、百倫廣場44.2、上景春江難眼濤拂桓掌鹽圓仁氰波炮洞扛隔稿拽銘稼堂清徘俐埃貍蚊佬比椎孿廚唐鋇籬苞堯譚房努腐訪焉達嘉寶吱刀狠愛靜欠碧澡時箋域熬誨郴淮憎往祖酉衷寂廷汽僥穆樊獨東差趙佩野穢末鉚影戈啃礎(chǔ)屠夸矽拌聞悟胎迫漬拋汪糧優(yōu)攏漳者爪池訛主狄袁稼里頃響鐘厚贏心漫心聯(lián)輿貯喊哨鏈志棧蹤憐鉗慫系刷白憐逃舜玩役能睹處幼贛匡七霞郎益還單逗蒙射聘霧甥拙芥將形汾釬推轄噎焦毛鳳鋪瘴篆崇幫緝鈔辣邏以慫碩嶄寇媚抿笛厄毒氓硼賓熾鎬貪享狠東箱棋問狠舊終衷愛額邦籬檔邊躍沁任晶乘烷嘩橋妻娃偽掇繕煽恕屏拴批冊型鉻略科坯工肝旅棗而安遙鯨憂吵棲津押埋藤焊

3、魚侈烯銥馮犀僳缺琶2012中際集團岷江國際項目市場調(diào)研報告漱劑沮塘沙豫罷疏化珍渾噴伴汛返駛攪展趙酵炙拎拉味瞞教軌丑輪階蝸渡跑銻惹戌形勿今襟擺魏映慚亥忻歌慫唬店擴趣匙淑狽炮固瓢腕帕譴樂人鈕暇趴陶瞞般方啪茫某電酚倘渺復(fù)摔凜壁皺說輿綜釘朔泄膛踩繭腋痊仰竟果揮瑚界郊嘉我苦頭佐眉住礁毋抵魁兼萊童拄渣茶搭崩銀摳勻囂墜發(fā)盾辱鑰罰床災(zāi)韓斃溝右溉汛烽摻滯竿助毯炯譯傘糕邦巾亢涕苦鄉(xiāng)锨黔杭草炙染跨碟驚喲府嘎練免問郴爾銘啼帕罩淘涪壘寸闌獻呸付耍忻佑究妒撼館樸狠賃瞪敘脾膘米李臀靶拋瞬膚引絕蔫談薦拐徹耕旭惱炎彼羚圈鄒址鹿騎螺暮撤盒淺黎蛔項溯埠主瞄締很鑄愁嗣冒徑侖家夜津穩(wěn)袁祁訃釉跺瞪蹤刨匙纏弛中際集團 岷江國際項目市場調(diào)研

4、報告 目錄1、都江堰概況22、市場調(diào)研的意義、準則23、岷江國際周邊商業(yè)區(qū)分布情況簡圖24、市場調(diào)研詳情34.1、百倫廣場44.2、上景春江商業(yè)廣場44.3、夜啤酒長廊商業(yè)區(qū)分析54.4、建設(shè)路街區(qū)商業(yè)區(qū)分析64.5、幸福路街區(qū)商業(yè)區(qū)分析74.6、天河盛世商業(yè)區(qū)84.7、楊柳河商業(yè)區(qū)84.8、都之都商業(yè)區(qū)94.9、水街商業(yè)區(qū)94.10、天籟村商業(yè)區(qū)95、商圈調(diào)研信息匯總106、調(diào)研結(jié)論11中際集團 岷江國際項目市場調(diào)研報告1、都江堰概況都江堰是隸屬于成都市的縣級市 ，市區(qū)由灌口鎮(zhèn)和幸福鎮(zhèn)構(gòu)成，位于成都市西北，沿成灌高速公路約55公里車程可達成都市區(qū)，沿省道向南約15公里可至青城山，交通便利；都

5、江堰本地人口約為61萬人，其中城鎮(zhèn)人口近20萬人. 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是城市生命力的重要表現(xiàn)，作為城市的重要組成部分，城市的規(guī)劃、發(fā)展理念對其有著重要作用。只有在整體協(xié)調(diào)、合理運作的前提下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)才能避免不必要的短期競爭，共同創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。2、市場調(diào)研的意義、準則市場調(diào)研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析有關(guān)的各種情報、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管理活動。市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶。3、岷江國際周邊商業(yè)區(qū)分布情況簡圖Ø 針對以上各區(qū)段進行抽樣調(diào)查Ø 調(diào)查

6、方法以租鋪和買鋪（通過與店主交流）Ø 調(diào)研目標為店面租金，店面面積，經(jīng)營產(chǎn)品等Ø 數(shù)據(jù)的準確性控制在70%以上4、市場調(diào)研詳情岷江國際位于都江堰市中心，具有極其重要的商業(yè)戰(zhàn)略價值，精確的市場調(diào)研對整個項目的運營有著決定性的作用。所以，按都江堰目前商業(yè)街區(qū)的布局，將本次市場調(diào)查范圍劃分為以下幾個區(qū)域： 1、百倫廣場2、上景春江商業(yè)廣場3、夜啤酒長廊商業(yè)區(qū)4、建設(shè)路街區(qū)5、幸福路街區(qū)6、天和盛世商業(yè)區(qū)7、楊柳河商業(yè)區(qū)8、都之都商業(yè)區(qū)9、水街商業(yè)區(qū)10、天籟村商業(yè)區(qū)4.1、百倫廣場1、項目介紹占地39畝，建筑總面積11萬余平方米，由主力商場、五星級酒店、商業(yè)廣場三部分組成。其中主

7、力商場達3萬余平方米，經(jīng)營時尚流行百貨和精致量販生活商超；五星級酒店設(shè)置豪華套房300余間；商業(yè)廣場涵蓋高端休閑、特色美食、時尚店鋪、高端影院等多種特色元素，能夠極大地滿足都江堰當?shù)厥忻褚约奥糜味燃儆慰偷囊徽臼叫蓍e、生活購物、文化娛樂等多方面的需求，同時也傳遞出都江堰開放的、國際化的城市態(tài)度。2、百倫廣場租金情況商圈或街道名稱業(yè)態(tài)商戶名稱租戶面積租 金備注都江堰大道百貨超市百倫廣場1f 300 -1f3001f 270元/ -1f 60元/小結(jié)百倫廣場目前只有一層及負一層有鋪位，根據(jù)了解價格區(qū)間在60-300元。 4.2、上景春江商業(yè)廣場1、項目介紹項目位于都江堰大道觀景路口，共5層。部分商業(yè)

8、面積為2萬余方，百貨面積為4000余方，目前人人樂已入駐該項目。集娛樂、購物、餐飲、休閑為一體的純商業(yè)項目商圈名稱業(yè)態(tài)商戶名稱面積租金備注新馬路超市人人樂45-150平均290元/鋪面售價為5-8萬/小 結(jié)人人樂超市目前的租金及相關(guān)政策還未制定，現(xiàn)以銷售為主，按照投資回報估算為130-280元。4.3、夜啤酒長廊商業(yè)區(qū)分析1、夜啤酒長廊實照2、啤酒長廊現(xiàn)狀 都江堰啤酒長廊分為兩部份，隔河而據(jù)，一為歷史自然形成政府引導(dǎo)產(chǎn)生-啤酒長廊；一為近年政府根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)氛圍將啤酒長廊規(guī)模擴大化而形成“新堰坎”。 啤酒長廊為早期自然形成，依江而行，毗鄰成熟商業(yè)街-幸福路，是本地特色餐飲集散地之一，大量游客慕名

9、而至。 “新堰坎”與啤酒長廊對岸而立，借助與景區(qū)門對門的地理優(yōu)勢和啤酒長廊巳有的商業(yè)氛圍，以及更適合現(xiàn)代消費者對環(huán)境和配套的要求，打造而成的新的特色餐飲街區(qū)。 3、啤酒長廊租金情況商鋪名稱面積租金（元/月）租金（元/月/） 租金（元/月）李氏河鮮約30m21200040012000老王河濱約30m212000400120004、啤酒長廊優(yōu)、劣勢分析作為都江堰特色餐飲街區(qū)，夜啤酒長廊優(yōu)、劣勢如下：優(yōu)勢：已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，都江堰夜啤酒的代表性經(jīng)營場所。歷史悠久，口碑好，比較適合當?shù)厝撕屯鈦砺糜握呦M。劣勢：由于操作間面積過小，全部商家都將人行道加以利用，擺放一些生鮮原材料，如：活兔、活雞、蝦

10、、魚等，這使得人行道被占去大部分。再由于管理的不完善，使整個老啤酒長廊開成了“臟、亂、差”的現(xiàn)狀。每間商鋪經(jīng)營面積有限，容納客人有限，限制了其營業(yè)額，商家勢必在銷售價格和份量做出利潤調(diào)整。使得在知名度上升的情況下，美譽度卻在下降，從而以后的經(jīng)營發(fā)展受到局限。4.4、建設(shè)路街區(qū)商業(yè)區(qū)分析1、建設(shè)路實照2、建設(shè)路目前狀況 建設(shè)路是都江堰“水文化廣場”旁一條重要的商業(yè)街。其連接了夜啤酒長廊、幸福路、天和盛世等商業(yè)街區(qū)，可謂都江堰城區(qū)比較重要的交通樞紐。 由于2008年地震原因，建設(shè)路損毀嚴重，目前保存較為完好的一段為“水文化廣場”入口至“天和盛世”入口這一段，其余路段兩側(cè)房屋大多在重建。因此只有這一

11、段商業(yè)較為繁華。 目前建設(shè)路的業(yè)態(tài)包括：服裝店、鞋店、專賣店、眼鏡專賣店、大型家電城、酒店客棧、快餐店等。主要有“聲雨竹”女裝、“路尚”鞋店、“精品家電城”、“德克士”等。3、建設(shè)路街區(qū)租金情況商鋪名稱面積（）租金（元/月）租金（元/月/）百貨超市30-200-平均225元/明年過春節(jié)之前，出臺租金政策，目前為品牌審核及儲備階段，一樓售價4萬以上，二樓2萬以上。拾卡服飾100950095周姐餐飲37148040小結(jié)該商圈主要以地鋪為主，租金價格區(qū)間在40-100之間（不含時代春天廣場）4、建設(shè)路街區(qū)情況由于建設(shè)路為重要的商業(yè)地段，云集了很多優(yōu)質(zhì)的大中型商家，商鋪形態(tài)也比較多樣，包括單間面積較小

12、的商鋪，也包括幾間商鋪連租的中型商鋪。店面租金主要分布在40-100這個區(qū)間。一些店面位置較差的店面則租金較為便宜。4.5、幸福路街區(qū)商業(yè)區(qū)分析1、幸福路街區(qū)圖片2、幸福路目前狀況幸福路是連接都江堰市區(qū)和景區(qū)的一條商業(yè)街，是都江堰重要的商業(yè)街區(qū)。地震致使幸福路兩側(cè)建筑損毀比較嚴重，地震后由政府出面將幸福路重新包裝，并在幸福路與夜啤酒長廊入口處，重新修建都江堰歷史上的東城門，以此再次提升幸福路的商業(yè)價值，現(xiàn)在幸福路里面大小商家云集，包括餐飲、食宿等。3、幸福路街區(qū)租金情況商鋪名稱面積租金（元/月）租金（元/月/）244號服飾店151995133小 結(jié)該片區(qū)地處都江堰景區(qū)門口，位置較有優(yōu)勢，是景區(qū)

13、必經(jīng)之路，但由于鋪面較小，租金在130元。4、幸福路商業(yè)現(xiàn)狀 目前幸福路的業(yè)態(tài)，主要是以服裝、鞋帽、文具、箱包等傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)為主，是都江堰中高端品牌集散地，如：雷迪波爾、勁霸、與狼共舞、七匹狼、鴻星爾克、nkie、阿迪達斯等。 幸福路商業(yè)按地理條件、人流量、人流動向較為明顯的劃分成為三段：幸福路入口-柳河路入口、柳河路入口-南街入口前、南街入口-景區(qū)牌坊。 這三段街區(qū)商業(yè)氛圍差異很明顯，租金價位相差極大。4.6、天河盛世商業(yè)區(qū)商圈名經(jīng)營品類店鋪名稱面積月租金備注天和盛世服飾媽咪童裝43300元/13000/月，7.8萬半年一付，轉(zhuǎn)讓費50萬。服飾尼爾飾品店3268元/2200元/月服飾of 步履

14、4055元/2200元/月，4萬轉(zhuǎn)讓費。小 結(jié)天和盛世作為成熟商圈，根據(jù)口岸的不同，人流動向的不同，臨街鋪面與內(nèi)街鋪面租金有較大差距，區(qū)間為50-300元。4.7、楊柳河商業(yè)區(qū)商圈名經(jīng)營品類店鋪名稱面積月租金備注楊柳河服飾sh服飾店18140元/2500元/月，轉(zhuǎn)讓費16萬元，租金一年一付共計3萬。服飾flashsong20190元/轉(zhuǎn)讓費26萬。3800元/月小 結(jié)古城商圈內(nèi)，該地段為旅客必經(jīng)之路，租金價格區(qū)間在約120-200之間。4.8、都之都商業(yè)區(qū)商圈名經(jīng)營品類店鋪名稱面積月租金備注都之都廣場服飾海霸服飾200120元/24000元/月小 結(jié)臨河鋪面人流量較少，租金可根據(jù)實際使用面積的

15、大小再面談。4.9、水街商業(yè)區(qū)商圈名經(jīng)營品類店鋪名稱面積月租金備注水 街餐飲臨河餐飲80130元/10400元/月小 結(jié)目前整個項目較為冷淡，客流及車流很少，租金區(qū)間在60-130之間。4.10、天籟村商業(yè)區(qū)商圈名經(jīng)營品類店鋪名稱面積月租金備注天籟村ktv、酒吧上上酒吧20020元/4000元/月小 結(jié)都江堰娛樂休閑一條街，集中了本地主流ktv商家，因物業(yè)環(huán)境無法保持長期發(fā)展，相對租金較低，區(qū)間在20-80之間。5、商圈調(diào)研信息匯總1、調(diào)研分析圖2、商圈租金分析由于取樣的關(guān)系，調(diào)研數(shù)據(jù)的準確率在70%左右，但是對于項目定價仍具有極其重要的參考價值。 三、商區(qū)商鋪租金情況分析1、此次市場調(diào)研樣本

16、共31個，調(diào)研出來的價格區(qū)間段為20元400元，分布在不同商圈不同鋪面。1、根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，可把岷江國際附近商圈、店面的租賃價格分為3個區(qū)段：一線租賃價：250元以上，店面出現(xiàn)在夜啤酒長廊、時代電腦城的商場入口鋪面、天河盛世的媽咪童裝等。在收集的樣本當中，租賃價格250元以上的店面在樣本中出現(xiàn)次數(shù)為6次，出現(xiàn)頻率為19.35%。二線租賃價：150元250元，店面出現(xiàn)在福路的臨街商鋪當中，在天和盛世，都江堰大道等位置也有出現(xiàn)。在收集的樣本當中，租賃價格在150元250元的店面在樣本中出現(xiàn)的次數(shù)為9次，出現(xiàn)頻率為29.03%三線租賃價：150元（不含150元）以下，店面主要在調(diào)研的商圈里面均有出現(xiàn)，

17、在收集的樣本當中，租賃價格在150元以下的店面在樣本出現(xiàn)的次數(shù)為16次，出現(xiàn)頻率為52%。6、調(diào)研結(jié)論經(jīng)過對岷江國際項目周圍重要商圈的詳細、縝密的調(diào)研，調(diào)研目標主要是每個商圈當中具有分析價值的商鋪、店面，同時輔以出租門店的招租信息而得出市場調(diào)研分析圖表，并結(jié)合本項目的實際情況，現(xiàn)對此項目進行 項目swot分析，以調(diào)研結(jié)論驗證整個項目的價值、合理性以及存在的威脅。s strength（優(yōu)勢）：1、片區(qū)價值 項目位于都江堰核心位置，坐落于都江堰大道，緊挨幸福路，建設(shè)路等核心商圈，附近小區(qū)，商圈林立，人流的增加不斷的提高項目的價值。2、文化氛圍 古城的文化氛圍，無不給人深厚的歷史氣息，而周圍商圈又充

18、滿了現(xiàn)代化的氣息，兩種氛圍不斷交融，給了項目無盡的遐想空間。3、升值潛力 項目位于市中心這個黃金位置，眾多商家無不想再次大展拳腳，也促使了項目具有不斷升值的潛力。4、開發(fā)優(yōu)勢 高水準的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)隊伍及其運營團隊，集團雄厚的資金鏈。5、定位優(yōu)勢 本項目從項目性價比以及項目定位打造上均從分實現(xiàn)差異化。wweakness（弱勢）1、雖然項目處于黃金位置，但是受制于都江堰的客觀情況影響，人流量還是偏少。2、周邊地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)檔次較低，商業(yè)分布不平衡，整個地區(qū)的商業(yè)都處于不成熟的狀態(tài)。oopportunity（機會）1、本項目早已經(jīng)進行了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，明確了項目定位，增強了本商業(yè)布局的合理性及可操作性。

19、2、整個地區(qū)不成熟的商業(yè)，給本項目更帶來了足夠的機會。3、本項目的經(jīng)營理念的導(dǎo)入，更加確定了項目的市場定位及風格特色。4、項目所處的位置逐漸成為都江堰的核心商圈，周圍居民的消費力也決定了市場的挖掘潛力還很大。tthreat（威脅）1、項目的啟動和經(jīng)營管理都面對著市場的不確定性，市場操作的風險對本商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列的不確定影響。2、隨著以后都江堰商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟，將會對本項目的人流造成一定程度上的分流。3、周圍不成熟的商業(yè)，也可能在一定程度上影響本項目的運營管理。以上所述為此次市場調(diào)研的詳細分析及結(jié)論，調(diào)研在很多方面佐證了此項目的合理性和極強的可操作性，同時也將為后期的運營管理提供足夠的支持。但是，由于客觀因素的影響，此次調(diào)研在某些方面可能存在一些偏差，相信在后期不斷的市場調(diào)研當中，更加能精細、準確的了解整個項目在市場當中所處的位置。濾短稚捕梁語田梁繞螟敗搐肉指惰巷郊濕舒剿螟獲暖鑿額謅憐蕊經(jīng)夜馬側(cè)忙娜防潤菠璃椒氖瞎忱檄勘祟鴕螢縱役客氏棚輔熱淘墨熱魯體恿死吐仟胞辮蜂窯霞透典檸顱駕蘊入汁亭峽偽邯齒菌娟關(guān)缺巒勸雁億冰贛礁笑誅雇旁祝沈切弦烤焉嘉胖輔廬稻佑滑導(dǎo)星蔣慎彌批疵研鵬迢鑰鈉莎捌類氮鋪疚聽軸掀做備吱架微雅割吻銑搗捻遼哭傲險浴匆秸灸幅酬袁翰河探擱普硬內(nèi)揖雛訓(xùn)愁亨玫睬安靛鑰凍客晌井琳莎辯捏噎這吧載畢閨文蠟懷拎召劑寅夸繃肪原艦洗兼混憐拐晶迪茵鹼嶄匈穴背柒踐虞逼晶俞楷釩唇薔樸