銷售糾紛處理預(yù)案

1、商品房銷售糾紛處理預(yù)案一、定金糾紛對房屋交易已達(dá)成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進(jìn)一步接洽房 屋買賣，出購房者向開發(fā)商支付一定的定金，以保證開發(fā)商在約定期限內(nèi)不將房 屋另售他人。同時保證購房者在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步洽談購房事宜。購房 者交納了定金，認(rèn)購書的性質(zhì)就由意向書變成了i辦議，購房者與開發(fā)商z間存在 權(quán)利義務(wù)，開發(fā)商的義務(wù)是在約定期限內(nèi)不得將房屋出售他人，購房者的義務(wù)是 在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)-步接洽購房事宜。否則，購房者將損失定金，開發(fā)商 將雙倍返還定金。處理糾紛依據(jù)：1、如因開發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購書約定的時間內(nèi)未能簽訂商品房買賣合 同的，例如開發(fā)商將約定房屋岀售給第三方等

2、，購房者可耍求開發(fā)商雙倍返還 定金；2、如因購房者原因在認(rèn)購書約定的吋間內(nèi)雙方未能簽訂商品房買賣合同 的例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；3、在認(rèn)購書約定的時間內(nèi)經(jīng)購房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對商品房買賣合 同具體條款無法達(dá)成一致的，購房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金；4、如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或 銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付 相應(yīng)的利息損失。5、出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按認(rèn)購書中約定的 仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向法院起訴。二、未獲得貸款引起的糾紛按照銀行和住房資金管理屮心的要求，購房者申請貸

3、款，是以已簽訂購房合 同作為前提。而購房款的支付方式作為購房合同的必要條款，購售雙方需在購房 合同中明確約定。即購房者在屮請貸款前，在簽訂購房合同時約定了需由購房合 同第三方銀行或住房資金管理屮心批準(zhǔn)的貸款付款方式。如果貸款申請獲得批 準(zhǔn)，購房者可用貸款支付剩余購房款，如果貸款中請未獲批準(zhǔn)，用貸款支付剩余 購房款的約定就無法實現(xiàn)。處理依據(jù)：1、購房者的貸款申請批準(zhǔn)通過的，按合同規(guī)定期限繳納剩余房款。2、購房者的貸款屮請未得到批準(zhǔn)的，同樣按合同規(guī)定期限交納剩余房款。 在規(guī)定期限內(nèi)購房人逾期支付剩余房款的，購房人所購買的房屋由開發(fā)商處理, 商品房買賣合同解除，并在30日內(nèi)通知購房人領(lǐng)取已繳納的房款

4、及定金。3、因購房者提交虛假證明材料等，由購房者承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如因此造成 雙方解除合同的，開發(fā)商可向購房者要求一定的損失賠償。4、因購房者未及時提交貸款屮請材料造成逾期付款的，購房者應(yīng)承擔(dān)逾期 付款的違約責(zé)任，違約責(zé)任按合同約定處理。三、開發(fā)商違約糾紛開發(fā)商出現(xiàn)：逾期交房；面積出現(xiàn)誤差；設(shè)備、裝修不符合合同約定；變更 規(guī)劃、設(shè)計；房屋質(zhì)量不合格；未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 等違約行為時，按 合同約定處理。如未約定違約責(zé)任的處理辦法，雙方協(xié)商處理，貝體處理辦法如 下：1、開發(fā)商逾期交房的，合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，由于不 可抗力因素造成逾期交房的，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任，合同繼續(xù)履行。開發(fā)

5、商原因造 成逾期交房超過3個月的，購房人有權(quán)退房。2、而積誤差按下列辦法處理：1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之f1起30 f1內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受 人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面 積時，而積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部 分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定 面積吋，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 返還買受人；絕對值超出

6、3%部分的房價款曲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。3、設(shè)備、裝修不符合合同約定購房者已接收商品房，發(fā)現(xiàn)出賣人交付的 房屋的設(shè)備、裝修不符合合同約定，購房者可要求出賣人限期更正。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的 規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商詁房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、 朝向變化的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之仃起10仃內(nèi)，通知買受人。買受 人有權(quán)在通知15內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在15日內(nèi)未作書面答復(fù) 的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未 在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。5、開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)

7、構(gòu)質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使 用的，購房者口j要求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，其它房屋質(zhì)量 問題，購房者可要求開發(fā)商限期修復(fù)。房屋的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)的檢測 結(jié)果為依據(jù)，購房者對房屋質(zhì)量存冇疑慮的，可委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì) 量進(jìn)行檢測。6、開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登 記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述口期提交房屋 權(quán)屈登記材料，致使購房者未能按約定期口或規(guī)定期口取得房屋權(quán)屈證書的，開 發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。開發(fā)商未按期捉交辦理房屋權(quán)屈登記所需材料致購 房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合

8、同約定了違約金處理辦法的，按 合同約定處理；商詁房買賣合同未約定違約金處理辦法的，甲乙雙方協(xié)商解決。 因賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋 權(quán)屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同。四、按照法律規(guī)定和合同約定岀現(xiàn)下列情況時，購房者可要求退房：實測而 積與合同約定面積誤差絕對值超過3%；開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交 房達(dá)到合同約定的退房日期；開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、 空間尺寸、朝向的；開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的（故意隱瞞未 取得預(yù)售許可證的除外）；開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán) 重影響房屋正常使用的；不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的（由開發(fā)商原因造成 的）；購房者貸款中請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的；合同中約 定的其它退房條件出現(xiàn)吋。出現(xiàn)上述情況，購房者退房時