專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)講義

1、房 地 產(chǎn) 專 業(yè) 基 礎(chǔ) 知 識(shí)梗概：第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)_、房地產(chǎn)的定義及分類二、房地產(chǎn)行業(yè)名詞解釋三、房屋建筑分類四、房屋建筑結(jié)構(gòu)五、疑難問(wèn)答第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一般程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)10個(gè)步驟第三章房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣的走義二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣的包裝三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣的形式五、房地產(chǎn)廣告分類第一章居地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)的定義及分類1、房地產(chǎn)定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑及其地上附著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。2、房地產(chǎn)的類型（1）按用途劃分> 居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等。> 商業(yè)房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓、旅館（賓館、飯店等商店（商場(chǎng)、購(gòu)物中

2、心、鋪面等餐館、影劇院等。> 旅游或養(yǎng)生、休閑房地產(chǎn)：包括公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙灘等休閑場(chǎng)所。> 生產(chǎn)用房地產(chǎn)：包括廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。> 持殊目的房地產(chǎn):包括政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。（2）按市場(chǎng)性質(zhì)劃分：出售的房地產(chǎn)；出租的房地產(chǎn)；營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)；自用的房地產(chǎn)。（3 ）其他：有的房地產(chǎn)既可出售也可出租、營(yíng)業(yè)（商店、餐館）；有的房地產(chǎn)既可自用也可出租、出售（如住宅） 有的房地產(chǎn)只能自用（如學(xué)校1二、房地產(chǎn)行業(yè)名詞解釋開(kāi)發(fā)商：指組織建設(shè)房地產(chǎn)頃目的房地產(chǎn)公司。作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，了解并熟悉一走數(shù)量的開(kāi)發(fā)商企業(yè)是 相當(dāng)必要的，尤其是全國(guó)知名

3、的品牌企業(yè)（如萬(wàn)科、中海、合生創(chuàng)展、富力集團(tuán)、恒大集團(tuán)、順馳、綠地等 對(duì)開(kāi)發(fā)商通常有3個(gè)等級(jí)的資質(zhì)評(píng)走。 代理商：指專業(yè)策劃銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。代理公司業(yè)務(wù)有一手和二手之分。通常為開(kāi)發(fā)商策劃銷(xiāo)售新樓盤(pán)項(xiàng)目的是一手中介。以店鋪方式經(jīng)營(yíng)、主要銷(xiāo)售二手樓盤(pán)的是二手中介，當(dāng)然兩者是可以交叉的。如我們熟知的中原地產(chǎn)、美聯(lián)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、合冨輝煌等代理公司在不同地區(qū)都有自己的業(yè)務(wù)側(cè)重點(diǎn)。承建商：負(fù)責(zé)居地產(chǎn)頃目工程建設(shè)的施工單位。通常有3個(gè)等級(jí)的資質(zhì)評(píng)走。物業(yè)管理薛：在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)其逬行全權(quán)管鋰的單位。目前我國(guó)的物業(yè)管理普遍處于薄弱壞節(jié)，整體 水平偏低，當(dāng)然也有萬(wàn)科、中海等一些優(yōu)秀的物業(yè)公

4、司。商品居:有合法產(chǎn)權(quán),購(gòu)買(mǎi)后能領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的住宅。業(yè)主有自由買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、租賃的權(quán)利。 集資房:是改變過(guò)去住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行國(guó)家、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān),通過(guò)多渠 道籌集資金而建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資,政府及相關(guān)部門(mén)在用地、信貸、建材供應(yīng)、 稅費(fèi)等方面給與部分減免。集資所建住房的權(quán)屬,按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán)， 個(gè)人部分出資的,擁有部分產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)在大部分集資房沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán),所以不允許上市交易，不允許自由買(mǎi)賣(mài)。 經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市 場(chǎng)價(jià)格而言,是適中的，能

5、夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住 房的使用效果，而不是膨氐建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類住宅 因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。5年內(nèi)住戶需要上市岀 售的，由國(guó)家扣除相關(guān)費(fèi)用后回購(gòu)或以不高于當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格出售于符合條件的中低收入家庭，5年后如需 上市交易的，需要補(bǔ)齊10%的綜合地價(jià)款,以市場(chǎng)價(jià)格出售。 別墅：指小區(qū)內(nèi)獨(dú)立成套的住宅，通常為二層或三層，帶私家花園。若整個(gè)小區(qū)都為獨(dú)立別墅，則整個(gè)小區(qū) 稱為別墅盤(pán)；若在整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)有成片的別墅，但也有其他類型的住宅，則別墅分布的區(qū)域稱為別墅

6、區(qū)。別墅 還因形式不同，分為單體別墅和連排別墅。 復(fù)式:上下兩層合二為一，與標(biāo)準(zhǔn)房在結(jié)構(gòu)上有很大差別。按樓層可分為頂層復(fù)式來(lái)!底層復(fù)式?，F(xiàn)在市場(chǎng)中 很流行一種"5.4米“壤式"的戶型,也是上下兩層相連，但層高不是標(biāo)準(zhǔn)層高,般層高只有2 2.5米。 單身公寓：也稱酒店式公寓。廳房合一但有獨(dú)立廚房及洗手間，面積一般在30平米以下。 封頂：項(xiàng)目完成最高一層土建施工工作，準(zhǔn)備進(jìn)行外墻施工。通常封頂對(duì)一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)而言具有重要意義,開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)大力宣傳、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)。 現(xiàn)樓:樓宇建筑已全部完成，購(gòu)買(mǎi)后即可交付使用的商品房，通?？蛻艚桓恫糠址靠詈蠹纯扇胱?。開(kāi)發(fā)商完 成房屋全部建筑工程、配套

7、工程,使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)呈驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、 環(huán)衛(wèi)壞保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證,才能到房地產(chǎn)管理部門(mén)逬行房地產(chǎn)初始登記。購(gòu) 買(mǎi)現(xiàn)房簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同,購(gòu)房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。 準(zhǔn)現(xiàn)樓:樓宇建設(shè)尚未完工，但外墻等已完成,正在進(jìn)行室內(nèi)設(shè)施完善,不能馬上入住的商品房。 期房:習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋稱為期房。即消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不具備即買(mǎi)即可 入住的商品房。 房屋的全面建成包括：建筑工程、設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過(guò)竣工驗(yàn)收，達(dá)到"七通一平"。 七通一平：即上、下水通、排污通、配電通、熱

8、力通、氣通（煤氣、天然氣或液化氣）、電話通、道路通、場(chǎng) 爛尾樓:超過(guò)合約規(guī)走的交樓期一走時(shí)限，仍無(wú)任何跡象顯示能完成的項(xiàng)目,可纟翎為爛尾樓。 項(xiàng)目性質(zhì):指一個(gè)項(xiàng)目的走位情況,如小區(qū)盤(pán)、單體樓、別墅盤(pán)等，同時(shí)廣義的項(xiàng)目性質(zhì)也依土地性質(zhì)而不 同。 項(xiàng)目規(guī)劃：指一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模概述。如某某樓盤(pán)某項(xiàng)目由12棟小高層、6棟超高層建筑組成等。正員零：指項(xiàng)目建到地面的階段。通常建成地下室或地下停車(chē)場(chǎng)后就是正負(fù)零零。 員層：指彳氐于地面的建筑。通常用做停車(chē)場(chǎng)，也有用做地下商場(chǎng)的（戰(zhàn)時(shí)用做防空洞，所以t人防工程X 兩廳：一套住房里面有兩個(gè)廳,通常是客廳與餐廳?，F(xiàn)流行合為一個(gè)大廳，根據(jù)用途劃分不同區(qū)域。 使用年限：

9、住宅使用年限為70年，商業(yè)使用年限為40年，工業(yè)使用年限50年。商品房使用年限通常以領(lǐng) 取預(yù)售證日期開(kāi)始計(jì)算，樓盤(pán)所在區(qū)域不同，政策也會(huì)有所不同。 均價(jià):樓盤(pán)中所有單元價(jià)格總和除以總建筑面積之后的價(jià)格。一般稍大的樓盤(pán)會(huì)分成幾期開(kāi)發(fā)，所以就有了 每期的均價(jià),各期均價(jià)也會(huì)有所不同。 進(jìn)深：就是住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，逬深不宜過(guò)長(zhǎng)。 開(kāi)間：就是住宅的競(jìng)度。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 建筑面積：指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。建筑面積包括房屋的可用面積、墻體柱體占地面積、

10、 樓梯走道面積及其他公攤面積等。 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。 建筑容積率：容積率二總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值 越小，意味著小區(qū)容納的建筑總呈越小，居住生活質(zhì)呈就會(huì)越高。 使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和，也稱地毯面積 套內(nèi)面積：套內(nèi)使用面積、墻體面積與陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。即該套建筑面積減去公攤面積之差。 公攤面積：指住宅樓內(nèi)為方便住戶出入，保障住戶的正常生活交往而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水 箱間、供電房等所占面積的總和。銷(xiāo)售中通常按一走比例分?jǐn)偨o每一位住戶。 商品房分罐的公用建筑

11、面積主要組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等 功能上為整樓建筑服勢(shì)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及 外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%o 使用率（得居率）:套內(nèi)面積十建筑面積。多層住宅一般為80%以上；高層住宅一般為75%以上;臨街獨(dú)立 式商鋪一般為90%以上;大型商場(chǎng)內(nèi)商鋪一般為50%以上；寫(xiě)字樓一般為60%左右。 綠化率:是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 建筑層高:層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)星，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求,這個(gè)高度就叫層 高。具體地說(shuō)，層高是

12、指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的 豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBlIOO-87 ）中規(guī)走，住宅的層高采用下列參數(shù):2.6米2.7米、 2.8 米。 凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。高層建筑樓板厚度國(guó)家規(guī)走不得低于8cg要求為IOCmo 陽(yáng)臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等空間。 平臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 居住區(qū)用地：是指住宅用地、公建用地、道路用地公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地,含宅間綠地和宅間小路等的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱公建用

13、地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服勢(shì)和使用的各類設(shè)施的用 地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。 道路用地：是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。.公共綠地:是指滿足規(guī)走的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地,應(yīng)包括居住區(qū) 公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 隔斷：指專門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚? 墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件,承受看建筑物由屋頂或樓板層傳來(lái)的荷載，并將這 些荷載再傳給基WL作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用,內(nèi)墻起著分隔房間、 創(chuàng)

14、造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。山墻、橫墻：橫向外墻一般稱山墻;凡沿建筑物短$由方向布置的墻稱橫墻。 商品房維修基金：是指按建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法的規(guī)定，新建商品住宅（包 括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)走，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū) 等登記規(guī)走程序,確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。 土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由具使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以 及部分收益、處分的權(quán)利。 房屋的他項(xiàng)權(quán)利:是指由房屋的所有權(quán)衍生出來(lái)的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)

15、、繼承權(quán)等權(quán)利。 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):又稱土地一級(jí)市場(chǎng),是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng),即國(guó)家通過(guò)具指走的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有 土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地,可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi) 發(fā)達(dá)到"七通一平"的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè),將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房 首次進(jìn)人流通領(lǐng)域逬行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)走 可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng):具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間

16、的平等轉(zhuǎn)移,表現(xiàn)為使用 者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)割需求條件下的市場(chǎng)行為，如私房出租、 出售等就是三級(jí)市場(chǎng)行為。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證:是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén) 確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法走憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非 法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的:確保土地利用符合城市規(guī) 劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)走,房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用 地的批準(zhǔn)文件，但如未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而占用土 t也的,具建設(shè)用地批準(zhǔn)

17、文件無(wú)效。建設(shè)工程規(guī)劃許可證:是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證,是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證， 是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法走依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位,具工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn) 權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。法律后果: 房地產(chǎn)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反其規(guī)走進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī) 劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè),限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施,對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由 所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給與行政處分。建設(shè)工程施工許可證:（建設(shè)工程開(kāi)工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工

18、的批準(zhǔn)文件，是 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建 筑,不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上 人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證環(huán)，領(lǐng)取證件。薛品房預(yù)售許可證:指通過(guò)國(guó)土房管局審核批準(zhǔn)允許開(kāi)發(fā)商出售商品房的證明。證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng) 印制、辦理登記審抿和核發(fā)證書(shū)。取得預(yù)售許可證才可以正式售樓。房地產(chǎn)預(yù)售合同：已取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商,在商品房銷(xiāo)售后與客戶簽訂的正式合同書(shū)，是必須送房管局進(jìn)行交易鑒證，經(jīng)過(guò)審核、登記后方可生效的，經(jīng)鑒證后的合同受法律保護(hù),般來(lái)講，收樓一年左右

19、更換為房地產(chǎn)證。 稅費(fèi)：房地產(chǎn)交易過(guò)程中及領(lǐng)取房地產(chǎn)證過(guò)程中需交納的稅金和費(fèi)用，全部按國(guó)家規(guī)走收取。一般在辦理產(chǎn) 權(quán)證前交付。. 交樓：經(jīng)過(guò)國(guó)家質(zhì)呈鑒走,雙方一起驗(yàn)收后,開(kāi)發(fā)商將房屋鑰匙正式交給業(yè)主的過(guò)程。 分期付款:買(mǎi)方支付一筆訂金或首期房款后，其余房款分多次在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)付清的付款方式。 公積金貸款：建立職工住房公職金是我國(guó)推行住房制度改革的一項(xiàng)措施,目的在于由國(guó)家、集體、個(gè)人三方 共同負(fù)擔(dān)，解決職工住房困難。按照規(guī)走，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利,均可按公積金 貸款的有關(guān)規(guī)走，申請(qǐng)公積金貸款。 產(chǎn)權(quán)分割：產(chǎn)權(quán)分割是指二人以上共有房產(chǎn)或夫妻離婚、兄弟、姐妹分家所發(fā)生的產(chǎn)權(quán)

20、劈分。產(chǎn)權(quán)分割后, 要辦理產(chǎn)權(quán)變更登記才能取得合法產(chǎn)權(quán)。 管理費(fèi)：物業(yè)管理公司因管理及保養(yǎng)物業(yè)引起的所有開(kāi)支中由業(yè)主承擔(dān)的那部分費(fèi)用。一般根據(jù)物業(yè)公司的 資質(zhì)和項(xiàng)目的實(shí)際情況f由政府部門(mén)制走費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。三、房屋建筑分類從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的林料分：(1) 木結(jié)構(gòu)(老樓,般為12層建筑)(2 )磚木結(jié)構(gòu)(老樓,般為13層建筑)(3)磚混結(jié)構(gòu)(一般為6或7層建筑)(4 )鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(高層建筑，為8層以上的建筑)(5)鋼結(jié)構(gòu)(紐約世貿(mào)大廈)2、從房屋層數(shù)高度分：(1 )低層13層(木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)) (2)多層46層(磚混結(jié)構(gòu))(3 )中高層7 9層(鋼筋;昆凝土結(jié)構(gòu))(4) 高層10-30層(鋼筋

21、混凝土結(jié)構(gòu))(5) 超高層40層以上(鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu))3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分:(1) 級(jí)Ioo年以上(鋼筋;昆凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu))(2) 二級(jí)5010 0年以上(磚混)(3) 三級(jí)25-50年(平房)4、從房屋建筑用途分：(1) 生產(chǎn)性建筑(2) 居住建筑(3) 公共建筑四、房屋建筑結(jié)構(gòu)房屋建筑構(gòu)件：一般是由基礎(chǔ)、墻體(或柱樓地層(或梁樓梯、屋頂、門(mén)窗等六大部分組成。2、房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型(1) 鋼結(jié)構(gòu):指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作,它與鋼筋昆凝土建筑相比自重較輕,能建超高摩天大樓；又 由于其材料的特殊性，能制成大跨度的空間，特別適合大型公共建筑。(2 )鋼筋:昆癡

22、土結(jié)構(gòu):是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的(主要承重部件為梁和柱),即鋼筋、水泥、 粗細(xì)骨料(碎石水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu) 點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。(3)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱,再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石等輕質(zhì)板 材隔墻，分戶裝配而成的住宅。框架結(jié)構(gòu)住宅優(yōu)點(diǎn)：抗震性能好,抗地基變形能力強(qiáng)，樓房層數(shù)較高,適合超大 開(kāi)間住宅。(4 )框剪結(jié)構(gòu):框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu),這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一走數(shù)呈的剪力墻，構(gòu)成靈活自 由的使用空間,滿足

23、不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度?？蚣艚Y(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是 由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式。(5)磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和埴體建造。梁和柱指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造, 墻體是用磚或砌體建筑的。磚混結(jié)構(gòu)住宅優(yōu)點(diǎn)：保溫性能好，隔音性能好，抹灰不易開(kāi)裂，施工周期短，造價(jià)低。(6 )磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。(7 )其他結(jié)構(gòu)(簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)):承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石等材料建造的簡(jiǎn)易房屋。3、墻體分類:(1) 按平面位置：外墻和內(nèi)墻。(2) 按墻的方向：縱埴和橫墻；通?？v墻間的間距為房屋的進(jìn)深,橫墻間的間距為房屋的開(kāi)間

24、。(3 )按墻的受力分：承重墻、非承重墻。4、樓層、地面:(1)樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。(2 )按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。5、樓梯：(1)樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿(或欄板(2 )樓梯形式:直跑式、雙跑式等。6、:屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層頂棚組成。屋頂類型有：(1)平屋頂:平屋頂?shù)钠露群苄?般采用3%以下,上人屋頂坡度為1%2%。(2 )坡屋頂:坡康較陡,般在10%以上。(3) 曲面屋頂:般用在大跨度的大型建筑。五、疑難問(wèn)答解析 為什么要建立房屋維修基金？誰(shuí)來(lái)管理？維修基金的管理原則是什么? 維修基金也稱大修費(fèi)，在銀行有專門(mén)戶頭

25、由物管代管，如需支取需經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批。用于房屋的公共部位、公用 設(shè)施設(shè)備，保修期滿的大修、更新、改作的專項(xiàng)資金。維修基金是實(shí)行業(yè)主繳存、統(tǒng)一歸集、專戶存儲(chǔ)、?？顚?用、業(yè)主決策、規(guī)范使用、政府監(jiān)管的原則。維修基金歸業(yè)主所有,管理實(shí)行專戶儲(chǔ)存、政府監(jiān)督、規(guī)范使用。 維修基金作為房屋售后維修的保障資金,在明確權(quán)屬的情況下，實(shí)行專戶管理是為了確保維修基金的合理、安全 使用，避免基金被挪用等違規(guī)行為的出現(xiàn)，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受損失。維修基金是由市維修基金管理機(jī)構(gòu)管理。 住宅共用部位包括：住宅主體結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂樓梯間、電梯間、共用門(mén)廳、 走廊通道、戶外墻面等。共用設(shè)施、設(shè)備包括：包

26、括物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹(shù)木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。2、商品房交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的兩書(shū)是什么？(1)商品住宅質(zhì)星保證書(shū)；列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任；(2 )商品住宅使用說(shuō)明書(shū)：說(shuō)明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和具他使用注意事項(xiàng)。3、物業(yè)服務(wù)包括什么？(1)綜合服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)。(2 )公眾代辦性服務(wù)：代收煤氣、水、購(gòu)電服勢(shì)是免費(fèi)的。(3 )特約服務(wù)：家政服務(wù)、維修特約服務(wù)是收費(fèi)的。有償服務(wù)費(fèi)收取雙方協(xié)商議定。收取綜合服務(wù)費(fèi)提供的服務(wù)如下： 保證樓宇的安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋。 維護(hù)公共衛(wèi)生：包括打掃公共走廊、樓梯、

27、通道、小區(qū)內(nèi)道路，夕卜墻以及清理垃圾等。 水、電源機(jī)電、電梯、消防設(shè)施以及其他設(shè)施日常維修、保養(yǎng)； 報(bào)案服勢(shì)。 綠化維護(hù)管理。 幫助產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事物。4、業(yè)主若岀現(xiàn)失竊或車(chē)輛損壞丟失等情況物業(yè)如何處理?萬(wàn)一發(fā)生此類事情，將按照山西省物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行。物業(yè)協(xié)助相關(guān)部門(mén)解決。5、裝修是否可以拆改？如想拆改怎么辦？規(guī)范規(guī)走,磚混結(jié)構(gòu)住宅所有墻體包括非承重墻都不能拆改。業(yè)主若想拆改非承重埴應(yīng)到房管局辦理相關(guān)手續(xù)。 框架結(jié)構(gòu)原則上不允許隨意拆除。6、樓梯間如有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。一般物業(yè)每月都會(huì)走期檢修公共部位。7、小院里能加一些防護(hù)設(shè)

28、施嗎？所有外檐部分都不可以改變包括小院。小院厘論上屬于公共區(qū)域,贈(zèng)送的含義是業(yè)主僅有使用權(quán),是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的， 所以不允許改變。9、辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費(fèi)用？辦入住時(shí)是否還交配套設(shè)施的初裝費(fèi)？在辦理入住時(shí)需帶入住憑單，購(gòu)房合同。一年的物業(yè)費(fèi)、業(yè)主裝修押金、電費(fèi)、有線費(fèi)、水卡費(fèi)。不同項(xiàng)目有所 不同，適當(dāng)收取相關(guān)費(fèi)用,如煤氣點(diǎn)火費(fèi)。10、裝修押金什么情況下不退或扣錢(qián)？不符合有關(guān)規(guī)走的拆改,暫扣,待恢復(fù)原狀后退還。11、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接成本及總成本包含的內(nèi)容有哪些?項(xiàng)目直接成本:土地及大配套、建安成本、前期成本、基設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、資金成本等。項(xiàng)目完成成本:除直接成本外，還包括銷(xiāo)售費(fèi)用、管理

29、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等。12、何謂土地使用權(quán)劃撥？使用期限為多久？ 土地使用權(quán)劃撥的范圍有哪些？(1) 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納嘗、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。(2) 依照規(guī)走以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)走外,沒(méi)有使用期限的限制。(3) 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：A、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；B、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；C、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；D、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。13. 健康住宅十五標(biāo)準(zhǔn)？根據(jù)世界衛(wèi)生

30、組織的定義,所謂"健康"就是"在身體上、在精神上、社會(huì)上完全處于良好的狀態(tài),而不是單純 的指疾病或病弱"。據(jù)此走義，"健康住宅"就是指能使居住者"在身體上、在精神上、社會(huì)上完全處于良好的 狀態(tài)"的住宅，具體來(lái)說(shuō),健康住宅最氐有以下幾點(diǎn)要求：1、會(huì)引起過(guò)敏癥的化學(xué)物質(zhì)的濃庚很低。2、為滿足第一點(diǎn)的要求，盡可能不使用易擴(kuò)散化學(xué)物質(zhì)的膠合板、埴體裝修材料等。3、設(shè)有換氣性能良好的換氣設(shè)備,能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對(duì)高氣密性、高隔熱性來(lái)說(shuō),必須采用 具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng),進(jìn)行走時(shí)換氣。4、在廚房灶具或吸煙處，要設(shè)

31、局部排氣設(shè)備。5、起居室、臥室、廚房、廁所、走廊、浴室等要全年保持在17'C27'C之間。6、室內(nèi)的濕度全年保持在40%70%之間。7、二氧化碳要低于IoooPPM。&懸浮粉塵濃度要低于0.15mg平方米。9、噪聲極要小于50分則（A）10、一天的日照確保在3小時(shí)以上。11、設(shè)足夠亮度的昭明設(shè)備。12、住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害的能力。13、具有足夠的人均建筑面積,并確保私密性。14、住宅要便于護(hù)理老齡者和殘疾人。15、因建筑材料中含有害揮發(fā)性有機(jī)物質(zhì),所以住宅竣工后要隔一段時(shí)間才能住，在此期間要進(jìn)行換氣。14、玄關(guān)有什么作用？玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩

32、沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地"，講究一走的私密性，大 門(mén)一開(kāi),有玄關(guān)阻隔,外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分 割。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的 場(chǎng)所。15. 房地產(chǎn)銷(xiāo)售五證包括什么？建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)售許可證。16. 現(xiàn)行土地獲取方式（來(lái)源）有哪些?劃撥（軍事,機(jī)關(guān)，行政等，經(jīng)濟(jì)適用房用地）；2、出讓：分為招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種（收益性土地L17. 住宅產(chǎn)權(quán)分類有哪些？1、國(guó)家所有住宅；2、勞動(dòng)群眾集體所有住宅

33、；3、公民私人所有住宅;4、其他經(jīng)濟(jì)組織（如中夕卜合資企業(yè)等）所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制（國(guó)家房產(chǎn)）和集體所有制的房產(chǎn)，其他經(jīng)濟(jì)組織所有房產(chǎn)只是少臺(tái)的。丄8、塔樓和板樓的比較？各項(xiàng)對(duì)比板樓塔樓特征板樓大致有兩種類型：1、長(zhǎng)走廊式的，各住 戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；2、單元式拼接,若干 個(gè)單元連在一起拼成一個(gè)板樓。東西向長(zhǎng)度明 顯大于南北向堯度。至少四戶以上共同圍繞或壞繞一組公共豎井形成 的樓層平面。具體方式有方形塔樓、蝶形塔樓、 T型塔樓等。東西長(zhǎng)度和南北寬度大致相同。人口密度小，清靜舒適，電梯舒適大，個(gè)別1層十幾戶，上百戶人擠到一棟樓里， 嘈雜f電梯擁擠戶型采光進(jìn)深合理,采光面積大只有

34、陽(yáng)面戶型才有戶型通風(fēng)戶戶朝陽(yáng)I南北通風(fēng)不可能戶型量戶型相對(duì)較少，但戶戶菟敞明兄戶型相對(duì)較多，但多數(shù)不見(jiàn)陽(yáng)光戶型布局戶型方正,布局合理，各功能空間尺度適宜戶型t匕較零亂，布局受到采光限制,部分功能間 難免陰暗戶型使用率高戶內(nèi)分隔墻基本可以拆改，但要付出安全代價(jià)戶型改造性戶型合理f 般無(wú)需改造戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，但要付出安全代價(jià)樓層1層24戶，私密性較強(qiáng)14-12戶不等，空中大雜院園林壞境大氣，整齊根據(jù)樓梯布局，相對(duì)零亂景觀壞境每戶景觀基本同等優(yōu)越朝向不同，差異較大飆率相對(duì)較咼,依項(xiàng)目而疋相對(duì)較彳氐,依項(xiàng)目而疋節(jié)能型公用面積、人口少,公用能源費(fèi)用低比較高價(jià)格不同戶型價(jià)位浮動(dòng)較J根據(jù)朝向戶型，

35、價(jià)位浮動(dòng)較大19.多層與高層的比較:各項(xiàng)對(duì)比多層咼層特征7層以下712小高層,12以上高層使用壽命60年左右（依建筑材料而定）（依建筑材料而走）入住方便性出入較方便，基本無(wú)電梯電梯直達(dá)（及直達(dá)地下車(chē)庫(kù)）方便視線景觀般樓層越高，視野越開(kāi)闊建筑成本低高外觀造型規(guī)整立體,現(xiàn)代生活配套根據(jù)社區(qū)檔次不同,差距較大般有底層商業(yè)，相對(duì)完善私密性低g對(duì)較差好,低層有商業(yè)層緩沖改造性般個(gè)PJ分割框剪結(jié)構(gòu),方便裝修分割隔哥1般比較高采光性根據(jù)社區(qū)檔次不同,差距較大樓間距克闊,無(wú)遮擋空氣流通性根據(jù)社區(qū)檔次不同,差距較大樓間距克闊,無(wú)遮擋抗震系數(shù)比較高要求嚴(yán)格，高消防設(shè)施尚可要求嚴(yán)格，設(shè)施更多，更先進(jìn)管理費(fèi)用根據(jù)社區(qū)

36、檔次而定根據(jù)社區(qū)檔次而走價(jià)格中間層價(jià)格較高般情況下樓層越高I價(jià)格越高第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一般程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程一般分為10個(gè)步驟步驟程序備注1通過(guò)一走的方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地通過(guò)拍賣(mài)、置換等方法2組織開(kāi)發(fā)資金自有資金、其他渠道融資3投資可行性分析市場(chǎng)調(diào)研、初步方案、詳細(xì)方案4確疋項(xiàng)目工程管理、各方協(xié)調(diào)5前期設(shè)計(jì)、報(bào)建手續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、房管部門(mén)審批6組織施工工程管理、各方協(xié)調(diào)7制走銷(xiāo)售策略市場(chǎng)調(diào)研、初步方案、詳細(xì)方案、實(shí)操方案8建立銷(xiāo)售體系組織銷(xiāo)售隊(duì)伍（包括招聘、培訓(xùn)、管理）9項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公開(kāi)發(fā)售、持續(xù)銷(xiāo)售、尾盤(pán)銷(xiāo)售10物護(hù)管理售后服勢(shì)、項(xiàng)目處付使用1、通過(guò)一定的方式取

37、得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地這是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)（俗稱拿地）,在土地資源越來(lái)越稀缺的 今天，土地儲(chǔ)備星已成為決走一家房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。±i也成本的攀升直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)成本的大幅度提高，進(jìn)而影響到市場(chǎng)價(jià)格，使其一路看漲。以前拿地的渠道很多，但大都不合乎規(guī)范。 現(xiàn)在土地需要通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式上市,拿地程序基本規(guī)范。2、組織開(kāi)發(fā)資金資金和土地永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大關(guān)鍵因素，土地越來(lái)越難拿,銀行對(duì)資金的控制也越來(lái) 越嚴(yán)格,這就使許多開(kāi)發(fā)商慘遭淘汰，所以廣開(kāi)融資渠道是很多開(kāi)發(fā)商面臨的新課題。除了自有資金外，一 般還可以通過(guò)銀行借貸、上市、信托、基金、民間融資等方法籌措資金。

38、3、投資可行性分析即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、經(jīng)濟(jì)分析等科學(xué)手段來(lái)論證項(xiàng)目的可行性。這是以往極容易被很多開(kāi)發(fā) 商忽略卻又極其重要的環(huán)節(jié),它往往決走看一個(gè)項(xiàng)目的成敗。4、確定項(xiàng)目明確項(xiàng)目性質(zhì)后,就會(huì)正式立項(xiàng),般會(huì)成立項(xiàng)目公司來(lái)運(yùn)作。5、前期設(shè)計(jì)、報(bào)建手續(xù)通過(guò)項(xiàng)目可行性分析，最終確走項(xiàng)目的方向,然后交由專業(yè)部門(mén)來(lái)完成規(guī)劃設(shè)計(jì),包 括施工圖等所有報(bào)建需要的材料。6、組織施工一般委托專業(yè)的建筑工程公司施工,并委監(jiān)理公司監(jiān)理。7、制定營(yíng)銷(xiāo)策略在工程施工的同時(shí)，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃也在同步進(jìn)行。包括選擇項(xiàng)目策劃公司、廣告公司和律 師事勢(shì)所。項(xiàng)目的前期推廣、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的鋪排、媒體公略等一系列工作也要緊鑼密鼓地進(jìn)行。8、建立銷(xiāo)售

39、體系如果自己來(lái)做策劃、銷(xiāo)售，那么一個(gè)很重要的任務(wù)就是建立自己的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，包括銷(xiāo)售人員 和策劃人員的招聘、培訓(xùn)等。9、項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程制走銷(xiāo)售時(shí)間表，按照一走的節(jié)奏推進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。10. 物業(yè)管理項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢或者業(yè)主入住達(dá)到一走比例后,物業(yè)管理公司逬駐,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)樓盤(pán)的日常管 理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有周期長(zhǎng)、投入大的特點(diǎn)，一般/頤目的運(yùn)作期也需要24年，中型項(xiàng)目需要56年，大型 項(xiàng)目則在10年以上。當(dāng)中最難把握的就是項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程，所以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)策劃銷(xiāo)售人員的素質(zhì)要 求越來(lái)越高。第三章居地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣的定義廣義的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣是指開(kāi)發(fā)商公開(kāi)項(xiàng)目后進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售的一系列營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作。1.

40、 前期信息發(fā)布一般在項(xiàng)目正式推出之前，以新聞報(bào)道、軟文炒作等形式進(jìn)行項(xiàng)目介紹，以達(dá)到預(yù)熱市場(chǎng)效 果。很多項(xiàng)目也會(huì)通過(guò)一些公益活動(dòng)來(lái)提升企業(yè)形象，從而達(dá)到推動(dòng)項(xiàng)目首次發(fā)聲,樹(shù)立市場(chǎng)形象的目的。2. 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期在沒(méi)有正式拿到預(yù)售許可證之前,開(kāi)發(fā)商希望早點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng),被客戶所認(rèn)知,所以會(huì)采取內(nèi)部 認(rèn)購(gòu)的辦法。在這段時(shí)間內(nèi),開(kāi)發(fā)商提前開(kāi)放售樓部，讓準(zhǔn)客戶參觀感受,有意向的客戶可以提前登記，有 時(shí)還會(huì)收取客戶一走數(shù)額的誠(chéng)意金（這個(gè)誠(chéng)意金是可以退還的，俗稱"蓄客"或"蓄水"L內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期一般 為2-3個(gè)月。3. 首次公開(kāi)發(fā)售拿到預(yù)售許可證后,就可以正式對(duì)外宣傳推廣了 ,按照