餐飲店鋪選址分析

1、餐飲店鋪選址分析一 商圈確信通過(guò)商圈調(diào)查，能夠預(yù)估餐飲店坐落地點(diǎn)，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費(fèi)水準(zhǔn)、流動(dòng)人口量、營(yíng)業(yè)額；通過(guò)實(shí)地評(píng)估，就店鋪地理位置的便利性、人的動(dòng)線與流量、車的動(dòng)線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開店，這樣才不致因?yàn)槊亩叭婚_店，得不償失。商圈的意義及其首要性商圈，意指在餐飲店坐落的地點(diǎn)所可以交易的范圍、規(guī)模。例徒步區(qū)的店可能是方圓 1000 米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓 3000 米（就餐不方便，缺乏競(jìng)爭(zhēng)等因素），視詳細(xì)情況而定。故商圈的選擇一定謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。通常而言，涵蓋面越大，表示商圈越大，但實(shí)際上，在預(yù)開設(shè)店的周圍一定有競(jìng)爭(zhēng)店，

2、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)者所瓜分，因此對(duì)商圈的評(píng)估，并非一成不變，事實(shí)上是充滿啦變數(shù)，評(píng)估一定面面俱到。經(jīng)營(yíng)一家成功的餐飲店，所需要的條件好些，不過(guò)，商圈好壞對(duì)營(yíng)運(yùn)成功的影響力，可說(shuō)是關(guān)鍵，因?yàn)榈攸c(diǎn)好壞直接影響餐飲店?duì)I運(yùn)的成功率，達(dá) 60%。所以怎么樣選擇一個(gè)良好的商圈，對(duì)餐飲店日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有很大的影響。商圈的類別商圈的變化，時(shí)時(shí)牽動(dòng)著業(yè)績(jī)的發(fā)展，所以在開店時(shí)，商圈的設(shè)定異常首要。商圈設(shè)定分類商圈的設(shè)定大致上可分為兩種型態(tài)。（1）徒步為主的商圈。例商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約1000 米，以走得到且快速方便為主。（ 2）車輛動(dòng)線為主體的商圈， 例交叉路口附近及郊區(qū)外主干路上， 此種商圈大

3、多設(shè)置于郊外或下班路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動(dòng)車輛人口的就餐需求。商圈以區(qū)域大小的分類（ 1）臨近中心型。其商圈的設(shè)定估計(jì)在半徑 5001500 米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個(gè)地區(qū)人口較密集的方面或商業(yè)集中地。（2）地區(qū)中心型。其商圈的設(shè)定通常在半徑3000 米，我們稱之為生活商圈。（ 3）大地區(qū)中心型。此為地區(qū)中心更廣的商圈。（ 4）副都市型。一般指公共汽車路線集結(jié)的方面，能夠轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會(huì)地。（ 5）都市型。商圈可涵蓋的范圍， 可能是整個(gè)都市的四周， 其交通流或人潮流的層面， 可能來(lái)自四面八方。商圈的特性商圈的特性若依一般的習(xí)慣，常將實(shí)地環(huán)境分成以

4、下幾種。（1）住宅區(qū)住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)1000戶左右，如以一戶4 人來(lái)計(jì)算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。（2）教育區(qū)教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。（3）辦公區(qū)辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過(guò)一二千人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。（ 4）商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的方面，由于過(guò)路客的增加，形成各種餐飲店聚集之處，以快餐為主。（ 5）娛樂(lè)區(qū)娛樂(lè)區(qū)指以休閑消費(fèi)為主的商圈，一般玩樂(lè)之后，需要補(bǔ)充體力。不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且通常性的消

5、費(fèi)也較固定，如再加上交通主動(dòng)脈的配合（因?yàn)樵黾硬糠值耐鈦?lái)客），將使該區(qū)的業(yè)績(jī)有上升的可能。商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評(píng)估店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關(guān)首要的。失敗店的主要因素有下列三點(diǎn)：（ 1）地點(diǎn)選擇失敗；（ 2）不熟練的評(píng)估人員致使調(diào)查的材料與判斷不準(zhǔn)；（ 3）許多餐飲店的連鎖加盟部為啦達(dá)到開店數(shù)量的目標(biāo)而開店， 所以產(chǎn)生啦許多失敗店。 由上述因素能夠發(fā)現(xiàn)，商圈實(shí)地調(diào)查及評(píng)估準(zhǔn)確是十分首要的。大體而言，餐飲店在開店之前，對(duì)實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮店面出入的人口流量多少；附近有幾家同類店或不同類店，其營(yíng)業(yè)情形怎么樣、商品的內(nèi)容怎么樣、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。商圈實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn)（1）開

6、店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有下列幾類。住宅的種類： A 單身住宅， B 普通小區(qū)住宅（分大、中型）， C 公寓（分電梯大樓、普通公寓）， D 高級(jí)住宅區(qū)。以上的住宅種類都適合開設(shè)餐飲店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合。住戶的構(gòu)成。餐飲店的客戶群以 20 歲以上的青壯年為主，單身男女尤其首要。如以職業(yè)類別來(lái)看，藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對(duì)象。商圈內(nèi)有助于餐飲店設(shè)立的設(shè)施，有以下幾種：* 中小型企業(yè)（內(nèi)部沒(méi)餐廳）；* 中大型醫(yī)院；* 大學(xué)、專科及高中職校；* 車站附近；* 大型集中住宅區(qū)；商圈未來(lái)詳細(xì)考慮如下：* 地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加；* 新設(shè)車站的計(jì)

7、劃；* 學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃；* 馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃；* 小區(qū)住宅的興建計(jì)劃。（ 2）商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性指的是區(qū)域內(nèi)的大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時(shí)，要先確信是否還有設(shè)店的空間。在地點(diǎn)位置具體圖中，可啦解周圍 1500 米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。辦法如下：中心點(diǎn)為預(yù)開的餐飲店的位置，而3 條圓虛線由內(nèi)而外各代表500 米、 1000 米、 1500 米的范圍，可將 500 米內(nèi)的道路、住宅及公共場(chǎng)所注在圓內(nèi)再進(jìn)行分析與判斷。將車輛動(dòng)線標(biāo)示清楚，這時(shí)設(shè)立地點(diǎn)附近的有關(guān)位置，清清楚楚，能夠很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛的動(dòng)線是在哪里匯集，

8、廣告效果哪一個(gè)比較理想，哪里停車較方便等。最后再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，就能夠很清楚地判斷該點(diǎn)是否能夠設(shè)店啦。二 店址選擇（1）店址選擇是一項(xiàng)大的、長(zhǎng)期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。餐飲店的店址不管是租賃的以及長(zhǎng)期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。一經(jīng)確信，就需要投入大量的資金，去營(yíng)建店鋪。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，它不像人、財(cái)、物等經(jīng)營(yíng)要素能夠作相應(yīng)調(diào)整，因其具有長(zhǎng)期性、固定性的特點(diǎn)。（2）店址是餐飲店確信經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和指定經(jīng)營(yíng)策略的首要依據(jù)，不同的地區(qū)有不同的社會(huì)環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，它們分別制約著其所在地區(qū)的餐飲店顧客來(lái)源及特點(diǎn)和餐飲店對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品、價(jià)格、促進(jìn)銷售活動(dòng)的

9、選擇。（ 3）店址選擇是否合適，是影響餐飲店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)首要因素。企業(yè)的店址選擇得當(dāng)，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢(shì)。在同行業(yè)餐飲店之間，如果在規(guī)模相當(dāng)、菜品構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)服務(wù)程度基本一樣的情況下，好店址必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。（ 4）店址選擇要堅(jiān)持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的就餐時(shí)間，并最大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴、支持從而也就失啦去生存的基礎(chǔ)。三 區(qū)域位置選擇（ 1）日常生活家常菜品，這類菜品同質(zhì)性大，點(diǎn)菜率高，同時(shí)價(jià)格較低，味道差別不大，食用時(shí)，求方便心理明顯，希望節(jié)省用餐時(shí)間。因此，以這類菜品為主打菜的餐飲店應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)附近商業(yè)街中或上班族較

10、為集中的方面，輻射范圍以半徑1000 米為限，步行10 分鐘為宜。（ 2）經(jīng)營(yíng)方面特色菜的餐飲店提倡自己的方面特色。 由于這類餐飲店價(jià)位相對(duì)較高， 通常顧客對(duì)這樣的餐飲店的需求是不定期的，只有在想到這種風(fēng)味的時(shí)候才會(huì)專門過(guò)來(lái)品嘗，并在就餐時(shí)都進(jìn)行一定的比較，除啦口味以外，便捷也是顧客考慮的主要問(wèn)題之一。經(jīng)營(yíng)這類菜品的餐飲店選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通樞紐、交通要道的商圈。四 分析交通條件（ 1）從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，對(duì)交通條件的評(píng)估主要有下列兩個(gè)地方。在開設(shè)地點(diǎn)附近，是否有足夠的停車場(chǎng)所能夠利用。中國(guó)的停車場(chǎng)實(shí)際占地面積占城市規(guī)劃中的比率比幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家小好些。好些

11、餐飲店沒(méi)自己固定的停車場(chǎng)，通常是停放在餐飲店前面一排；即使有大的停車場(chǎng)，也很可能是和別的企業(yè)單位合用。這樣在車輛停放的時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生好些問(wèn)題，給餐飲店造成不必要的麻煩。因此是否有足夠的停車空間就成啦不得不考慮的一個(gè)首要問(wèn)題。餐飲店原料供應(yīng)是否容易。這就要考慮可供餐飲店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能否適應(yīng)原料配送的需求，如果運(yùn)貨費(fèi)用明顯上升，經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)受到影響。（ 2）為方便顧客就餐，促進(jìn)上座率的提升，對(duì)交通條件作如下分析。設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的餐飲店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。通常距離越近，客流越多，就餐就越方便。開設(shè)地點(diǎn)還應(yīng)該考慮客流來(lái)去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，下列車、船客流為主；選在臨近市

12、內(nèi)公共汽車站的位置，則以上車的客流為主。設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的餐飲店，要分析公共車站的性質(zhì)，是中途站還是終始站，是主要停車站還是通常停車站。通常來(lái)說(shuō)，主要停車站客流量大，餐飲店能夠吸引的潛在顧客較多，中途站與終始站的客流量無(wú)統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于終始站，有的終始站多于中途站。要分析市場(chǎng)交通管理狀況所引起的有利與不利條件，如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會(huì)造成客流量在一定水平上的減少。五 分析客流規(guī)律（1）分析客流類型。通常餐飲店客流分為三種類型。自身客流。指那些專門為到某餐飲店就餐的顧客所形成的客流，這是餐飲店客流的基礎(chǔ)，是餐飲店銷售的主要來(lái)源，所以，新設(shè)餐飲店在選址時(shí)

13、，應(yīng)著眼評(píng)估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。分享客流。指一家餐飲店從臨近餐飲店形成的客流中獲得的客流，這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)常相互補(bǔ)充餐飲類型的餐飲店之間，或大小餐飲店之間。如經(jīng)營(yíng)某類餐飲的補(bǔ)充餐飲的餐飲店，在顧客長(zhǎng)時(shí)間吃一種餐飲后就會(huì)希望更換口味，而轉(zhuǎn)道另外一家餐飲店。派生客流。指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來(lái)店就餐。在旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設(shè)立的餐飲店要利用的那就派生客流。（2）分析客流目的、 速度和滯留時(shí)間不同地區(qū)客流規(guī)模雖可能一樣， 但其目的、 速度、滯留時(shí)間各不一樣，要作詳細(xì)分析、再作最佳地址選擇。如在幾個(gè)公共場(chǎng)所附近，車輛通行干道，客流規(guī)模很大，但客流目的不是為啦就餐，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間較短。（ 3）分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模。 同樣一條街道， 兩側(cè)的客流規(guī)模在好些情況下， 由于光照條件、 公共場(chǎng)所、交通條件設(shè)施等影響，而有所差異。另外，人們汽車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往