商品房買賣合同示范文本講座第八至十章

1、商品房買賣合同示范文本講座第四部分 第八章 合同備案與房屋登記本條為出賣人辦理預售合同登記備案手續(xù)及時限等相關(guān)約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）第四部分 第八章 合同備案與房屋登記預售合同登記備案的法律依據(jù)預售合同登記備案的法律依據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定：商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。 城市商品房預售管理辦法第十條規(guī)定：商品房預

2、售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記本條是將原合同中第二十四條關(guān)于預售合同登記備案的內(nèi)容調(diào)整至本章，增加條目名稱為“預售合同登記備案”。具體條文的修改完善1 1、將原合同中、將原合同中“自本合同生效之日起自本合同生效之日起”修改為修改為“自本合同簽訂之日起自本合同簽訂之日起”。 這一修訂是考慮到現(xiàn)行城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例及城市商品房預售管理辦法均指向合同簽訂之日，這樣表述更為準確。2 2、將備案時限從、將備案時限從“3030天內(nèi)天內(nèi)”修改

3、為修改為“3030日內(nèi)或不超過日內(nèi)或不超過3030日內(nèi)的自行約定日內(nèi)的自行約定”兩兩種方式。種方式。 現(xiàn)行規(guī)定均要求出賣人在30日內(nèi)辦理預售合同登記備案，因此最長時限為30日。本條采取了合同雙方選擇的方式，一是直接選擇30日，二是由合同雙方自行約定，但不得超過30日。這也考慮了地方省市的特殊規(guī)定。 目前，全國部分城市已開展商品房預售合同網(wǎng)上登記備案，即在商品房預售合同網(wǎng)上平臺簽約后，房產(chǎn)管理部門實時進行網(wǎng)上備案，備案時限大大縮短。以北京為例，2008年，北京市建委下發(fā)北京市關(guān)于實行商品房預售合同網(wǎng)上聯(lián)機備案的通知，規(guī)定商品房預售合同聯(lián)機備案手續(xù)應在7日內(nèi)完成。3 3、增加了、增加了“出賣人將本

4、合同登記備案情況告知買受人出賣人將本合同登記備案情況告知買受人”的相關(guān)約定。的相關(guān)約定。 由于預售合同登記備案是出賣人的單方行為，為保護買受人的知情權(quán)，增加了出賣人的告知義務。出賣人應當將合同登記備案情況告知買受人，買受人可以就備案情況進行查詢核實。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記4 4、提示合同雙方應事先對有關(guān)預售合同登記備案的其它事項進行約定。、提示合同雙方應事先對有關(guān)預售合同登記備案的其它事項進行約定。 合同雙方約定的事項可以包括：出賣人委托買受人辦理預售合同登記備案的相關(guān)約定；出賣人未在約定期限內(nèi)辦理預售合同登記備案對買受人承擔的違約責任；預售合同解除的情況下，合同雙方辦理預售合同

5、登記備案解除手續(xù)的相關(guān)約定；預售合同登記備案后，雙方辦理預告登記的約定條件及約定期限等。需要說明的是，該第二款內(nèi)容不應當與第一款內(nèi)容相沖突。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記第四部分 第八章 合同備案與房屋登記本條為辦理房屋登記以及違約責任的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）房屋登記辦法第二條規(guī)定：本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。在條目名稱上，將“產(chǎn)權(quán)登記”的表述規(guī)范為“房屋登記”。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記第四部分 第八章 合同備案與房屋登記具體條文的修改完善1 1、刪掉了原合同中、刪掉了原合同中

6、“出賣人應當將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資出賣人應當將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”的約定。的約定。 這一修訂是考慮到房屋所有權(quán)初始登記是出賣人履行本合同的必要義務，與買受人利益直接相關(guān)的是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，故刪掉了上述約定。2 2、增加了、增加了“雙方同意共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所雙方同意共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的約定。的約定。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記房屋登記辦法第三十二條規(guī)定：發(fā)生下列情形之一的，當事人應當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買賣；

7、。本條提示合同雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應當共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理。 需要說明的是，雙方共同申請并不意味著雙方必須共同到場辦理。出賣人可將相關(guān)證明文件一次性提交給房屋登記機構(gòu)審核，無需每次重復提交且派員到場。在辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，可由買受人（或代理人）持出賣人加蓋公章的登記申請書等相關(guān)材料直接到房屋登記機構(gòu)辦理。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記 以北京為例：2014年4月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會修訂下發(fā)北京市房屋登記工作規(guī)范。第3.1.5條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售項目初始登記時，應當同時向登記部門提交轉(zhuǎn)移登記申請書、授權(quán)委托書等材料，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記備案手續(xù)。房地

8、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案后，房屋買受人可持其身份證明、房屋買賣合同（已辦理預告登記的，持預告登記證明，不再提交房屋買賣合同）、房產(chǎn)平面圖、房屋登記表、契稅完稅憑證等材料自行申請房屋轉(zhuǎn)移登記，但房屋坐落、面積和價款發(fā)生變化的，還應當提交與開發(fā)企業(yè)簽訂的補充協(xié)議。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記3 3、對于出賣人承擔違約責任進行了調(diào)整完善。、對于出賣人承擔違約責任進行了調(diào)整完善。（1）增加了“買受人未能在該商品房交付之日起_日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書”的約定。具體期限合同雙方可以根據(jù)實際情況協(xié)商確定。如果出賣人利用優(yōu)勢地位，無限延長此期限，買受人認為顯失公平可以依法行使變更或者撤銷權(quán)。（2）將“買

9、受人退房”的約定規(guī)范為“買受人解除合同”。這一修訂源于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十九條“商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！钡囊?guī)定。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記（3）對于買受人解除合同的，增加了買受人書面通知出賣人的義務。原合同中“買受人提出退房要求”的表述實踐中容易扯皮。（4）增加了“出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分）”的約定。這就要求買

10、受人保留好郵寄解除合同通知的相關(guān)憑證。（5）對于買受人損失的計算，解除合同的，除退還購房款外，由“出賣人按買受人已付房價款的約定比例賠償損失”修改為“按日支付利息”；不解除合同的，由“出賣人按買受人已付房價款的約定比例支付違約金”修改為“按日支付違約金”，這樣約定更為合理，且督促出賣人盡早履行合同義務。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記4 4、增加了因買受人原因未能辦理轉(zhuǎn)移登記情形的相關(guān)約定。、增加了因買受人原因未能辦理轉(zhuǎn)移登記情形的相關(guān)約定。 因買受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如買受人未能交清購房尾款、未能及時繳納契稅或者住宅維修專項資金、買受人怠于辦證或申請遲延、委

11、托開發(fā)商辦理的未及時出具委托書等，出賣人不承擔責任。 實踐中，對于以貸款方式購買商品房的，出賣人一般要向銀行提供階段性擔保且須繳納保證金，擔保期限至買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)登記完成之日。買受人如長時間不辦理登記，將會影響出賣人利益，對此合同雙方也可在附件補充協(xié)議中約定買受人的違約責任。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理第四部分 第九章 前期物業(yè)管理本章是關(guān)于前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約有關(guān)內(nèi)容的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同的新增內(nèi)容）物業(yè)服務收費管理辦法第十條規(guī)定：建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，

12、涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。 結(jié)合物業(yè)管理條例的要求，本次修訂針對前期物業(yè)管理新增加一條。對前期物業(yè)服務企業(yè)的名稱、物業(yè)服務時間、計費方式、收費標準等問題進行約定。此外，將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約納入合同附件，并對“業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)”進行了提示性約定。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理具體條文的增加1 1、增加了對出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)的約定，對買受人具有提示、增加了對出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)的約定，對買受人具有提示作用。作用。 物業(yè)管理條例第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應

13、當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。如果買受人對出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)不認可，可以選擇不購買該商品房或?qū)硗ㄟ^業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。2 2、增加了對物業(yè)服務時間的約定。、增加了對物業(yè)服務時間的約定。 物業(yè)管理條例第二十六條規(guī)定：前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 由于前期物業(yè)服務合同是由出賣人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，本合同約定的物業(yè)服務時間是指物業(yè)服務合同約定的履行期限。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理3 3、增加了對物業(yè)服務計費方式的約定。、增加了對物業(yè)服務計費方式的約定。 物業(yè)服務收費管理辦法第九條

14、規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 因物業(yè)服務收費管理辦法并未限制包干制或者酬金制以外的其他計費方式。本條除將包干制、酬金制列明提示外，空白項可以由合同雙方自行約定其他計費方式。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理4 4、增加了對物業(yè)服務收費標準的約定。、增加了對物業(yè)服務收費標準的約定

15、。 物業(yè)服務收費管理辦法第十一條規(guī)定：實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物

16、業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理 此外，根據(jù)物業(yè)服務收費管理辦法的規(guī)定，物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。 具體標準的確定，以北京為例，出賣人需要在物業(yè)項目的銷售場所公示由物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)出具的物業(yè)服務費用評估報告摘要。該摘要同時作為前期物業(yè)服務合同的附件。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理5 5、增加了代為查驗并承接物業(yè)共用部位、共用設施設備的約定。、增加了代為查驗并承接物業(yè)共用部位、共用設施設備的約定。 物業(yè)管理條例第二十七條規(guī)定：業(yè)

17、主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。第二十八條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。 實踐中，買受人一般不對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，而物業(yè)服務企業(yè)需要承擔對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維護及保養(yǎng)任務，因此物業(yè)服務企業(yè)除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問題外，還需要查明整個物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設施的使用與保養(yǎng)等。通過承接查驗程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時進行整改。 本條中約定買受人同意由前期物業(yè)服務企業(yè)代為查驗并承接物業(yè)共用部位、共用設施設備有其必要性和合理性。同時，本條還約定，出賣人應當將物業(yè)共用部位、

18、共用設施設備承接查驗的備案情況書面告知買受人，以此保障買受人關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設施設備質(zhì)量、使用功能情況的知情權(quán)。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理6 6、提示買受人閱讀前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約，該兩份文件納入本合、提示買受人閱讀前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約，該兩份文件納入本合同附件。同附件。 物業(yè)管理條例第二十三條規(guī)定：建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第二十五條規(guī)定：建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。 同時，由于前期物業(yè)服務合同和臨時管

19、理規(guī)約內(nèi)容太多，不宜在合同條款中進行詳細表述，故以附件的形式加以體現(xiàn)。一是便于物業(yè)買受人及時全面了解前期物業(yè)服務合同相關(guān)內(nèi)容；二是便于建設單位將臨時管理規(guī)約內(nèi)容向物業(yè)買受人作出解釋說明，并履行明示義務。同時,也便于物業(yè)買受人在作出遵守臨時管理規(guī)約的承諾時及時了解臨時管理規(guī)約的有關(guān)內(nèi)容。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理7 7、增加了、增加了“業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)業(yè)”的提示性約定。的提示性約定。 物權(quán)法第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的

20、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)管理條例第十一條規(guī)定：下列事項由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；”。 本條增加了提示性約定，告知買受人有依法更換物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利。第四部分 第十章 其他事項第四部分 第十章 其他事項本章是對建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同的新增內(nèi)容）結(jié)合物權(quán)法、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的相關(guān)規(guī)定，本次修訂針對建筑物區(qū)分所有權(quán)新增加一條。第四部分 第十章 其他事項具體條文的增加1 1、明確了買受人對建筑物專有部分的權(quán)利。、明確了買受人對建筑物專有部分的權(quán)利。 物權(quán)法第七十一條規(guī)定：

21、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 關(guān)于業(yè)主的認定。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第一條規(guī)定，依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，應當認定為業(yè)主；基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認定為業(yè)主。第四部分 第十章 其他事項 關(guān)于專有部分的認定。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第

22、六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。第四部分 第十章 其他事項2 2、結(jié)合現(xiàn)行規(guī)定，明確列示了業(yè)主的共有部分。、結(jié)合現(xiàn)行規(guī)定，明確列示了業(yè)主的共有部分。 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻

23、、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分； 。 物權(quán)法第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第四部分 第十章 其他事項3 3、提示合同雙方對目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的其它配套設施事先自行約定。、提示合同雙方對目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的其它配套設施事先自行約定。（1）規(guī)劃

24、的車位、車庫。物權(quán)法第七十四條明確規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，但對于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，考慮到權(quán)屬和實際情況的復雜性，并未明確規(guī)定歸屬，而是規(guī)定“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。對此，本條列出選項由合同雙方明確約定，以利于定紛止爭，促進物的合理利用。 另外，根據(jù)物權(quán)法第七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。對于如何“首先滿足業(yè)主需要”，法律或司法解釋沒有更詳細的規(guī)定，各地執(zhí)行不一。實踐中，買受人需要注意在合同中明確約定規(guī)劃的車庫、車位歸屬，確定所購車庫、車位不屬于共有部位，了解當?shù)?/p>

25、購買的限制性規(guī)定。第四部分 第十章 其他事項（2）會所。會所是規(guī)劃部門批準的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務的場所，會所主要是為小區(qū)全體業(yè)主的生活需要和便利而建?，F(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有對會所權(quán)屬明確規(guī)定。在實踐中一直爭議很大。對此，本條由合同雙方明確約定會所的歸屬，以避免出現(xiàn)爭議。（3）其他需要確定歸屬的配套設施，由合同雙方自行約定。第四部分 第十章 其他事項本條是關(guān)于依法納稅和特殊情形下的稅收負擔約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同的新增內(nèi)容）第四部分 第十章 其他事項具體條文的增加1 1、增加合同雙方依法納稅的約定。、增加合同雙方依法納稅的約定。 商品房買賣過程中涉及的

26、主要稅種有契稅、印花稅和營業(yè)稅。其中，買受人負擔契稅和印花稅，出賣人負擔營業(yè)稅、印花稅。實踐中各地的征收標準并不完全一樣，即便同一城市，也會經(jīng)常根據(jù)本地實際進行調(diào)整，買受人需注意按照購房時的當?shù)囟愂諛藴始{稅。 商品房登記過程中涉及的收費項目主要是房屋登記費。根據(jù)國家發(fā)展改革委、財政部關(guān)于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關(guān)問題的通知，房屋登記費是向申請人收取的費用，住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。實踐中，涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，由買受人交納該費用。第四部分 第十章 其他事項2 2、對因面積差異導致買受人增加稅收負擔進行了約定。、對因面積差異導致買受人增加稅

27、收負擔進行了約定。 對因面積差異導致買受人增加的稅收負擔，本條由合同雙方自行約定，以免發(fā)生爭議。實踐中，由出賣人承擔較為合理，更有利于保護買受人權(quán)益。第四部分 第十章 其他事項第四部分 第十章 其他事項本條是對出賣人和買受人在銷售和使用商品房的環(huán)節(jié)進行制約的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）具體條文的修改完善1 1、明示出賣人不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式、明示出賣人不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。銷售商品房，不得售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 商品房銷售

28、管理辦法第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第四部分 第十章 其他事項2 2、明示出賣人應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房并辦理房屋登記。、明示出賣人應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房并辦理房屋登記。 商品房銷售管理辦法第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。3 3、明示出賣人不得擅自處分屬于買受人共有的共用部位和設施。、明示出賣人不得擅自處分屬于買受人共有

29、的共用部位和設施。 物業(yè)管理條例第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。第四部分 第十章 其他事項4 4、明示出賣人將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人，相關(guān)情況作、明示出賣人將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人，相關(guān)情況作為合同附件。為合同附件。 對于買受人來說，簽訂預售合同時商品房尚未完工，受到專業(yè)知識的局限，很難從出賣人提供的相關(guān)資料中辨識和確定擬購商品房的附近是否存在遮擋物或者可能會妨礙正常使用的設施設備。實踐中，商品房項目基本都有公共管道檢修口、柱子、變電箱等此類設施。考慮到買受人的弱勢地位，本條要求出賣人針對這一事項

30、向買受人作出明確承諾。第四部分 第十章 其他事項5 5、明示買受人應當按照規(guī)定和約定合理使用房屋。、明示買受人應當按照規(guī)定和約定合理使用房屋。 物權(quán)法第七十一規(guī)定：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第八十三條條規(guī)定：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第十五條規(guī)定：業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用

31、電力、燃氣、消防設施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。第四部分 第十章 其他事項本條是關(guān)于送達方式和送達不能法律后果的約定。修訂依據(jù)：（對原合同的新增內(nèi)容）依據(jù)本合同發(fā)出的文件，本合同第五條、第八條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條等均涉及送達問題，針對送達方式及送達不能的法律后果新增加一條。第四部分 第十章 其他事項具體條文的增加1 1、提示合同雙方保證

32、本合同記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實有效。、提示合同雙方保證本合同記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實有效。 在本合同履行過程中，涉及改變規(guī)劃或設計條件的通知、交房通知、違約通知、解除合同通知等，只有真實有效的通訊地址、聯(lián)系電話才能夠及時通知到合同相對方。本條對合同雙方加以提示。2 2、提示合同雙方約定送達方式。、提示合同雙方約定送達方式。 除了本條提示的郵政快遞、郵寄掛號信方式，合同雙方還可以約定電子郵件、傳真等其他書面形式。3 3、增加對合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的通知義務。、增加對合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的通知義務。 約定合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，負有在變更一定時

33、間內(nèi)及時書面通知對方的合同義務。否則，變更一方將承擔送達不能的法律后果。第四部分 第十章 其他事項本條是對買受人信息保護的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同的新增內(nèi)容）目前我國對個人信息的保護力度不夠，個人信息被濫用現(xiàn)象嚴重。買受人簽訂本合同時，填寫了大量個人信息。在未經(jīng)法律授權(quán)或者本人同意的情況下，出賣人如擅自披露、提供或超范圍使用買受人個人信息，不僅對買受人造成生活上的嚴重騷擾，嚴重的還被違法犯罪人員利用，給買受人造成財產(chǎn)和精神損失。針對買受人的信息保護新增加一條。第四部分 第十章 其他事項具體條文的增加1 1、增加了對出賣人負有保密義務的約定。、增加了對出賣人負有保密義務的約定。 消費

34、者權(quán)益保護法第二十九條規(guī)定：經(jīng)營者及其工作人員對收集的消費者個人信息必須嚴格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。經(jīng)營者應當采取技術(shù)措施和其他必要措施，確保信息安全，防止消費者個人信息泄露、丟失。在發(fā)生或者可能發(fā)生信息泄露、丟失的情況時，應當立即采取補救措施。 本條以合同約定的方式明確出賣人負有保密義務，同時賦予買受人維權(quán)的依據(jù)。2 2、列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形。、列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形。 本條參考房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法的有關(guān)規(guī)定，列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形，包括：（1）法律、法規(guī)規(guī)定；（2）國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監(jiān)察部門執(zhí)

35、行公務；（3）經(jīng)買受人書面同意。除此之外，出賣人對外提供和使用買受人信息均違反本合同約定，應當承擔違約責任。第四部分 第十章 其他事項本條是關(guān)于合同爭議解決方式的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）第四部分 第十章 其他事項具體條文的修改完善1 1、增加了、增加了“消費者協(xié)會等部門調(diào)解消費者協(xié)會等部門調(diào)解”這一爭議解決方式。這一爭議解決方式。 消費者權(quán)益保護法第三十九條規(guī)定：消費者和經(jīng)營者發(fā)生消費者權(quán)益爭議的，可以通過下列途徑解決：(一)與經(jīng)營者協(xié)商和解；(二)請求消費者協(xié)會或者依法成立的其他調(diào)解組織調(diào)解；(三)向有關(guān)行政部門投訴；(四)根據(jù)與經(jīng)營者達成的仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)仲裁

36、；(五)向人民法院提起訴訟。本條應消費者協(xié)會的要求，在爭議的解決方式中增加了“消費者協(xié)會等部門調(diào)解”這一方式。2 2、提示合同雙方如選擇訴訟到房屋所在地人民法院起訴。、提示合同雙方如選擇訴訟到房屋所在地人民法院起訴。 民事訴訟法第三十三條規(guī)定：因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地法院管轄。 因不動產(chǎn)糾紛實行專屬管轄，當事人不能自行約定，故本條中直接約定房屋所在地人民法院為管轄法院，避免合同雙方因選擇管轄法院錯誤而增加訴訟成本。第四部分 第十章 其他事項本條是關(guān)于補充協(xié)議和不合理補充協(xié)議排除條款的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）第四部分 第十章 其他事項具體條文的修改完善1 1、細化了對簽訂補充協(xié)議的約定。、細化了對簽訂補充協(xié)議的約定。 合同法第六十一條規(guī)定：合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。本條提示合同雙方可就沒有約定或約定不明的內(nèi)容，簽