初探零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的反租模式利弊

1、初探零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃初探零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的反租模式分析利弊的反租模式分析利弊產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的定義1零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)的特征2案例情況3三方利弊分析4 SWOT分析5返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避6目 錄一、產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的定義產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷(xiāo)售，而所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷(xiāo)售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。二、零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)的特征零售產(chǎn)權(quán)、整體

2、租賃的商業(yè)物業(yè)又稱(chēng)作“管理型商鋪”，其根本特征是開(kāi)發(fā)商拆零銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過(guò)長(zhǎng)達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪?zhuān)業(yè)公司代為管理，投資者獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的返租回報(bào)，故名“管理型商鋪”。三、案例情況匯發(fā)摩爾項(xiàng)目u項(xiàng)目位置：成都市錦江區(qū)東御街，處在天府廣場(chǎng)以東，錦城藝術(shù)宮以南的成 都市地理中心和商業(yè)中心。u開(kāi)發(fā)商：其成都匯發(fā)置業(yè)有限公司u動(dòng)工、竣工時(shí)間： 1997年底破土動(dòng)工，2001年6月竣工完成。u占地面積： 7172 平方米u(yù)建筑面積：11萬(wàn)平方米u(yù)樓層分布：共34層。其中地下3層、4

3、層為車(chē)庫(kù)，可泊車(chē)400余輛；地下二層至地上十一層均為營(yíng)業(yè)用房，單層面積約5000平方米。12層至30層為寫(xiě)字樓，單層面積約1500平方米。u電梯設(shè)計(jì)：裙樓設(shè)扶梯40部，兩部觀光電梯，貨梯1臺(tái)，消防梯1臺(tái)，客用電梯2臺(tái)。三、案例情況匯發(fā)摩爾項(xiàng)目該項(xiàng)目地處天府廣場(chǎng)絕佳位置，具有無(wú)法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)地位。其地下室與規(guī)劃地鐵中心站直接相通，成為未來(lái)的地鐵上蓋物業(yè)，將形成新的“地鐵經(jīng)濟(jì)”和“地鐵概念”。目前12層至30層的寫(xiě)字樓已全部整體出售并入住辦公，業(yè)主為中國(guó)人民保險(xiǎn)公司四川省分公司。地下2層至地上5層為著名百貨零售商-百盛負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，冠名“摩爾百盛”。三、案例情況匯發(fā)摩爾項(xiàng)目匯發(fā)摩爾項(xiàng)目在其商鋪的銷(xiāo)售

4、中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為10100平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售回收大量資金。然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其年回報(bào)利率定在7%左右（高于銀行貸款利率才有吸引力）。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。從匯發(fā)摩爾開(kāi)盤(pán)以來(lái)的運(yùn)作來(lái)看，通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷(xiāo)售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開(kāi)發(fā)商已久的資金緊

5、張問(wèn)題。百盛進(jìn)場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷(xiāo)售。 三、案例情況成都天府匯城購(gòu)物中心u項(xiàng)目位置：成都市二環(huán)路南三段與科華中路交會(huì)處u占地面積： 85畝u建筑面積：15萬(wàn)平方米u(yù)經(jīng)營(yíng)面積：10萬(wàn)平方米，總投資額達(dá) 5.5億元人民幣。 該項(xiàng)目由上海友誼購(gòu)物中心發(fā)展有限公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理。購(gòu)物中心建成后，將成為第一個(gè)集購(gòu)物、休閑、服務(wù)、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化大型 SHOPPINGMALL，幾乎囊括所有商業(yè)、服務(wù)業(yè)態(tài)，其中包括大型超市（聯(lián)華超市主力店）、主體百貨、家具家電大賣(mài)場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、特色專(zhuān)賣(mài)店、數(shù)碼影城、歌舞廳、大型酒樓、銀行、郵局、彩擴(kuò)、旅行社等。該購(gòu)物中心建

6、筑風(fēng)格新穎，共享空間巨大，垂直交通便捷，購(gòu)物環(huán)境舒適，并有開(kāi)闊巨大的室外廣場(chǎng)和近千個(gè)車(chē)位的地下車(chē)庫(kù)。 天府匯城的租金回報(bào)率為每年7.5%，每三年遞增0.5%，租賃回報(bào)期長(zhǎng)達(dá)20年。四、三方利弊分析u對(duì)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，是沒(méi)有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過(guò)零售產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營(yíng)運(yùn)這或許是不得已而為之的解決之道。u利：封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣(mài)就散，一散就亂。通過(guò)將經(jīng)營(yíng)權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤(pán)活樓盤(pán)，有利于樓盤(pán)升值，讓客戶(hù)感受升值空間

7、。 開(kāi)發(fā)商一般在項(xiàng)目銷(xiāo)售結(jié)束、商業(yè)經(jīng)營(yíng)步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給了專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，而商業(yè)管理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營(yíng)運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營(yíng)管理及其資質(zhì)、理念將對(duì)商鋪價(jià)值、長(zhǎng)遠(yuǎn)的租金回報(bào)起到重要的作用。開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者四、三方利弊分析u弊：在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷(xiāo)售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷(xiāo)售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷(xiāo)售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)

8、位于市中心，經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無(wú)法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，即使當(dāng)年開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售良好，早已賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的品牌形象大打折扣。開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者四、三方利弊分析近年來(lái)，由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投資便無(wú)疑成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮。利：省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可得到極大的便利。 免去了商鋪出租期間對(duì)于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力，經(jīng)營(yíng)管理公司具備對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租

9、期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。確保了市場(chǎng)運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪”委托經(jīng)營(yíng)合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪具備對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長(zhǎng)期增值開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者四、三方利弊分析弊：大型封閉式商場(chǎng)與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴(lài)于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。在委托經(jīng)營(yíng)合同長(zhǎng)達(dá)1020年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，商業(yè)管理公司無(wú)力承擔(dān)租金

10、回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收。在委托經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，投資者取得對(duì)商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測(cè)的后果：或許部分投資者不再滿(mǎn)足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營(yíng)，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和布局，甚至對(duì)整體的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露。開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者四、三方利弊分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商與開(kāi)發(fā)商天生是一對(duì)矛盾體開(kāi)發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售以回籠資金，而經(jīng)營(yíng)商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；經(jīng)營(yíng)商希望有更多的面積營(yíng)造休閑的商業(yè)氛圍，開(kāi)發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪類(lèi)似于整體自營(yíng)的大型商場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，與沿街獨(dú)立商鋪或

11、零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競(jìng)爭(zhēng)： 在整體經(jīng)營(yíng)上，管理型商鋪一般對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。商鋪的租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，過(guò)多地受到小業(yè)主心態(tài)與個(gè)人需要的影響。 商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定。整體經(jīng)營(yíng)的管理型商鋪受到經(jīng)營(yíng)管理公司的嚴(yán)格管理，對(duì)于租金的確定，經(jīng)營(yíng)商會(huì)有穩(wěn)定的策略，沉浮一般不會(huì)太大，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。 由于經(jīng)營(yíng)管理商的統(tǒng)一管理，管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者五、SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)u管理型商鋪

12、類(lèi)似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過(guò)渡產(chǎn)品，它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂的局面。u對(duì)購(gòu)房投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。u從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營(yíng)上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。且與各經(jīng)營(yíng)商家的租賃期限和租金相對(duì)穩(wěn)定，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。 五、S

13、WOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)u投資回報(bào)合同期較長(zhǎng)，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測(cè)：在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報(bào)合同中，為保證主力商家的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，一般合同期長(zhǎng)達(dá)10年-15年。在此期間，因經(jīng)營(yíng)管理不善，租金收益較低不足以?xún)斶€投資者的固定回報(bào)，甚至商場(chǎng)整體倒閉的可能性是完全存在的。大型封閉式商場(chǎng)基本無(wú)臨街鋪面，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴(lài)于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收。u投資回報(bào)合同期滿(mǎn)后的未來(lái)前景難以預(yù)測(cè)：10年-15年的合同期滿(mǎn)后，購(gòu)房者重新獲得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果此時(shí)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)正常，投資者可能不滿(mǎn)足于不到10%的投資回報(bào)率，要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行

14、出租；如果此時(shí)商場(chǎng)已是慘淡經(jīng)營(yíng)，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）可能出于對(duì)商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，這將會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測(cè)的嚴(yán)重后果。u二層以上的商鋪銷(xiāo)售難度大，投資者風(fēng)險(xiǎn)高。大型封閉式商場(chǎng)各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴(lài)于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無(wú)力回天。五、SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)除了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和加入WTO帶來(lái)的機(jī)遇外，整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪還有以下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：u因?yàn)樽C券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率的一降再降，房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成為投資者的新

15、寵。商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸款的優(yōu)勢(shì)。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是68年，此后年出租收益率為16%左右。管理型商鋪更是省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并很好地迎合了中國(guó)人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。五、SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)u管理型商鋪類(lèi)似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過(guò)渡產(chǎn)品，但并不是SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬(wàn)平方米以下、營(yíng)業(yè)用房樓層較少、位于城市黃金口岸的小型購(gòu)物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無(wú)序經(jīng)營(yíng)，又回避了SHOPPING MALL對(duì)面

16、積和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的規(guī)模化嚴(yán)格要求。未來(lái)幾年是各個(gè)城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為管理型商鋪的持續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來(lái)了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營(yíng)者們急于找到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。五、SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化，又不至于給開(kāi)發(fā)商太大的資金壓力。但管理型商鋪?zhàn)畲蟮奶魬?zhàn)來(lái)源于運(yùn)作模式本身，也就是前面所講的劣勢(shì)：合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營(yíng)以及返租期結(jié)束后商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題等。六、返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來(lái)

17、了較高的風(fēng)險(xiǎn)，在這場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于劣勢(shì)。在小業(yè)主投資買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議，而返租方當(dāng)然不會(huì)是精明的開(kāi)發(fā)商，通常是一個(gè)與開(kāi)發(fā)商無(wú)任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營(yíng)不善，向經(jīng)營(yíng)商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，如果開(kāi)發(fā)商也無(wú)力或無(wú)心承擔(dān)每年高達(dá)總銷(xiāo)售額7%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運(yùn)也就開(kāi)始了，這一切與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長(zhǎng)達(dá)15年-20年，開(kāi)發(fā)商是否存在難以預(yù)測(cè)。六、返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)于一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感，立志于長(zhǎng)期發(fā)展的

18、開(kāi)發(fā)商來(lái)講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營(yíng)管理不成功，返租中斷，往往會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個(gè)模式的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)博弈各方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個(gè)方面入手： u開(kāi)發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場(chǎng)“臉面”受制于人。u核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌經(jīng)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊（如萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪,成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂(lè)福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場(chǎng)引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng)購(gòu)產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功。u在可能的前提下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營(yíng)，甚至盡量自營(yíng)一部分。這樣既可以增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，又可增強(qiáng)其他經(jīng)營(yíng)商家與之合作的信心。 六、返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避u為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利