某市樓盤營銷計(jì)劃書

1、 九龍豪庭營銷計(jì)劃書目 錄宏觀市場研究- -57頁 眉山市場分析-710頁競爭市場分析-1016頁項(xiàng)目SWOT分析（含解決方案）-1619頁形象定位-1920頁消費(fèi)群體論證-2026頁價(jià)格定位-2629頁團(tuán)隊(duì)實(shí)力-3032頁 團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢-32頁營銷賣點(diǎn)分析-3233頁營銷推廣手段-3343頁銷售階段控制-4346頁公關(guān)策略-46頁廣告策略-4655頁廣告費(fèi)用建議-55頁推廣批次研究-5556頁推廣節(jié)奏分析-5657頁合作方式-5758頁代理傭金-5859頁進(jìn)場時(shí)間-5960頁 市場研究宏觀市場分析1.政治環(huán)境 在市場和政府兩只手的調(diào)配之下，眉山“東擴(kuò)”市場已呈現(xiàn)容量大、價(jià)格性能比好、未來前景比較

2、樂觀的一個(gè)市場。眉山市在普及資源有限和不可再生理論的背景下，對(duì)新區(qū)出臺(tái)了有針對(duì)性的經(jīng)濟(jì)政策及長期穩(wěn)定的區(qū)域規(guī)劃，以逐步拉動(dòng)新區(qū)所有行業(yè)的發(fā)展，彰顯城市的繁華。 其規(guī)劃具體如下： 居住人口14萬人，總建筑面積按1200萬平方米控制 。 眉山城市新區(qū)規(guī)劃目標(biāo)為：將本區(qū)建設(shè)成交通方便，公共設(shè)施配套，市政設(shè)施齊全，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，居住環(huán)境舒適優(yōu)美，工作環(huán)境清新宜人，市場經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)代化新型城區(qū)。 眉山城市新區(qū)主要職能有：1）地區(qū)行政辦公中心，為地區(qū)各級(jí)行政及部門的辦公集中區(qū)。2）城市金融、貿(mào)易、商業(yè)、服務(wù)中心和文化體育中心。3）科研及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。4）主要城市居住區(qū) 。  &#

3、160;    開發(fā)區(qū)強(qiáng)度控制分區(qū)，建筑以多層為主。沿江、濱湖區(qū)有部分低層建筑區(qū)，容積率控制在1以下。中部為高層多層混合區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，容積率多在2以上。區(qū)內(nèi)高新技術(shù)工業(yè)為一類工業(yè)區(qū)，容積率按0.8-1控制，大部分多層建筑區(qū)容積率控制在1.5左右。  2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境 近年來眉山市及東坡區(qū)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展勢態(tài)。2007年，眉山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值345.23億元，GDP增速達(dá)到13.1%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9126元 ，人均生活消費(fèi)性支出6358元，恩格爾系數(shù)為43.35%。全市在崗職工人平均工資14246元，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄

4、余額7562元。城鎮(zhèn)人口的生活水平有所改善，購買力大大提高。   東坡區(qū)的資源優(yōu)勢和生態(tài)建設(shè)優(yōu)勢十分明顯，政府正努力為市民打造一個(gè)更加出色的人居環(huán)境，市政規(guī)劃中新區(qū)是未來幾年重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。目前，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步加快，道路設(shè)施完備，綠化建設(shè)情況良好，配套設(shè)施建設(shè)也正在逐步完善中。 由于本區(qū)域是新發(fā)展區(qū)域，故人口數(shù)量較東坡老城區(qū)少，但區(qū)域內(nèi)常住人口的消費(fèi)能力并不低。新區(qū)的居住人口多為政府公務(wù)員及中青年商務(wù)人士，且家庭組成多為三口之家或丁克家庭，他們的收入狀況良好，消費(fèi)習(xí)慣崇尚投資，消費(fèi)能力強(qiáng)。3.社會(huì)文化環(huán)境 眉山歷史悠久，有著豐厚的文化土壤。近年來政府提出要將之建設(shè)成

5、為中國詩書城，本質(zhì)要求就是要體現(xiàn)出眉山的文化性。在眾多的源遠(yuǎn)流長的傳統(tǒng)文化中，東坡文化、生態(tài)文化和長壽文化尤為突出，這就形成了建設(shè)中國詩書城的文化支柱。  東坡區(qū)市民在厚重的文化氛圍中，在不斷增強(qiáng)城市意識(shí)、開放意識(shí)、法制意識(shí)和現(xiàn)代生活環(huán)境意識(shí)，慢慢的形成了良好的城市社會(huì)風(fēng)氣和精神風(fēng)貌。東坡人濃郁的崇文意識(shí)，使之擁有健康的心態(tài)和良好的行為習(xí)慣，也使這個(gè)城市逐步走向城市現(xiàn)代化。眉山市房地產(chǎn)市場的分析 1.眉山市房地產(chǎn)市場的總體趨勢 07年眉山市全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成159.72億元，增長22.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資14.44億元，增長30%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。土地購置面積7

6、4.87萬平方米，增長12.3%。土地開發(fā)面積61.36萬平方米，增長1.4倍?？⒐し课菝娣e99.49萬平方米，增長39.2%，其中住宅85.84萬平方米，增長44%。商品房銷售面積147.72萬平方米，其中住宅銷售面積138.46萬平方米,分別增長63.5%和76.5%。 房地產(chǎn)業(yè)在一片"漲聲"中迎來不可調(diào)和的問題，隨著建材、能源等價(jià)格的飛漲。針對(duì)房地產(chǎn)投資過熱，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，房價(jià)泡沫成分等問題，國家一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)并實(shí)施，已經(jīng)開始對(duì)全國很多地區(qū)、省市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊?。但至少目前看來?duì)眉山房地產(chǎn)市場的影響不大，眉山房地產(chǎn)市場有著自己的特殊性。 2.目前眉

7、山樓市的發(fā)展情況 新盤、大盤集中上市，樓市急劇放量  受去年國家宏觀政策和眉山樓市自身發(fā)展周期的影響，今年將會(huì)是眉山樓市放量最為集中的一年。  急劇放量造成樓市競爭空前激烈  產(chǎn)品供應(yīng)百花齊放，部分產(chǎn)品形態(tài)將達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平     近年來眉山房地產(chǎn)商逐漸把眼光充分放向全國房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市，甚至世界范圍，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之前先出門考察已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)商做開發(fā)的先行步驟，隨著眾多新盤、大盤的陸續(xù)上市，今年眉山房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)眾多開發(fā)商外出泊來的國內(nèi)先進(jìn)新產(chǎn)品形態(tài)。  價(jià)格漲浮速度減緩，銷售速度相對(duì)減慢  

8、0;   房地產(chǎn)市場的急劇放量使行業(yè)的競爭加劇，使部分消費(fèi)者持幣觀望，從而影響到市場整體成交量，減慢樓盤銷售速度。  營銷手法奇招百出，推廣水平再上層樓     開發(fā)商外出考察在帶來新產(chǎn)品的同時(shí)也帶來了新的營銷推廣理念，集中上市帶來的激烈競爭迫使開發(fā)商在營銷推廣層面上使出渾身解數(shù)，各種奇招層出不窮，精彩紛呈，各家廣告費(fèi)用的預(yù)算投入將有相當(dāng)數(shù)量的加大，而一些水平較高的策劃代理機(jī)構(gòu)、廣告運(yùn)作機(jī)構(gòu)也在這場大盤斗爭中得以一展身手，使得眉山房地產(chǎn)營銷水平整體得到大幅提高。      3.眉山市場的需求分析

9、 （1）龐大的潛在市場需求     從市場需求來看，眉山市房地產(chǎn)市場仍有龐大的需求空間。 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增加，居民改善居住條件的愿望相當(dāng)迫切。  城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，新增人口住房需求增長較大。  外來人口住房需求較大。 眉山市去年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。     （2）房地產(chǎn)市場發(fā)展不利因素 信貸收緊，房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

10、信貸融資難度增大。 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 原材料價(jià)格上漲，開發(fā)成本增加。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房價(jià)造成沖擊。     （3）2008年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)走勢 房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，加之本年經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度。  住房消費(fèi)需求日漸增大。眉山市房地產(chǎn)市場將會(huì)加速由地域性市場變?yōu)閰^(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會(huì)越來

11、越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。  商品房價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。 樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎。 競爭市場分析（眉山競爭市場詳細(xì)調(diào)研分析，潛在競爭市場發(fā)展特征分析）前言：隨著全國開始進(jìn)入奧運(yùn)年，對(duì)于眾多商家而言，可以說是呈現(xiàn)出了空前的商機(jī)，作為我國的主力命門產(chǎn)業(yè)，

12、四大支柱產(chǎn)業(yè)之首生機(jī)活現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，然而近期在我市，全省乃至全國都呈現(xiàn)出了不和諧之音，盡管各商家使盡渾身解數(shù)，但銷售近況也是大不如前，很多樓盤甚至出現(xiàn)不開張的局面究竟是什么原因讓大好的機(jī)遇面臨著如此挫折呢？社會(huì)各界人士眾說紛紜，有國家調(diào)控說市場飽和說等等，讓原本就飽受部分消費(fèi)者質(zhì)疑的樓市更蒙上了一層陰云，一傳百效應(yīng)讓很多購房人士就此止住了前進(jìn)的步伐當(dāng)然這是很多房產(chǎn)商家和房產(chǎn)人士都不愿看到的局面拋開全國樓市共同面臨的社會(huì)和國家的宏觀政策難題，為了指導(dǎo)以后項(xiàng)目的前進(jìn)方向，有必要對(duì)整個(gè)眉山市場，做一次深刻的，代表性，針對(duì)性的市場調(diào)查力爭以后的工作中避免出現(xiàn)行業(yè)難題，保證投資者的最大利益為此本次調(diào)研

13、主要采用實(shí)地調(diào)查，電話問詢，媒介搜集資料等搜集方式力求數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整性方向與動(dòng)態(tài)：由于本次調(diào)研的主要目的是針對(duì)眉山電梯公寓，故此次調(diào)研夠繞其而轉(zhuǎn)常言道：一個(gè)城市的高度就取決這個(gè)城市的房子有多高，高的房子有多少！雖然此語比較片面，但它也從客觀反映了一個(gè)城市做為高樓的影響力，這樣講大家不難看懂，那就是哪個(gè)發(fā)達(dá)的城市不是高樓林立，當(dāng)然高樓也是所有優(yōu)秀城市的必然過度，因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺與不可再生，基于能源保護(hù)原則是不會(huì)讓我們像從前那樣盲目擴(kuò)大開發(fā)面積的，搞笑點(diǎn)說這樣的話也會(huì)使人與人之間的距離越來越遠(yuǎn)，越來越陌生，畢竟人人需要溝通??！這樣就需要讓我們?cè)谟邢薜耐恋厣辖ㄔ鞜o限的房源！盡量滿足地球人的要求然

14、而電梯公寓的面市在樓市中究竟得到的反響如何呢？可以這樣說，對(duì)于一線城市和已經(jīng)是以電梯公寓占絕對(duì)主導(dǎo)地位的二，三線城市，已經(jīng)不是什么話題因?yàn)閷?duì)于那些城市的購房者而言幾乎是沒有什么選擇的余地，夸張的說：多層，低層房源就像大海撈針一般，即使有位置也是遠(yuǎn)乎其遠(yuǎn)，這樣也就失去了城市購房的意義作為眉山新興的地級(jí)城市，有著朝氣蓬勃的爆發(fā)力，近幾年房產(chǎn)勢頭呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象盡管城市人口只有余萬，但憑借著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢（半小時(shí)成都經(jīng)濟(jì)圈），是大多數(shù)地級(jí)城市所不可比擬的，但眉山的房產(chǎn)過度卻是比較遲緩的，對(duì)于城市名片電梯公寓，卻是很長一段時(shí)間才形成高樓的確立與發(fā)展：很些時(shí)候眉山就被人稱之為一座沒有高樓的地級(jí)

15、市，印象之中眉山第一家電梯公寓住宅為左岸半島，它成為了高樓開發(fā)的不二試金石其項(xiàng)目占地共畝左右，其中里面的建筑形態(tài)包括別墅，小高層和層的高層電梯公寓住宅，它的面市是在年月，在年末期成雛形，面市距今有三年半載，在此之前有高樓，不過也是幾棟十二三層像農(nóng)行，工行，建行，郵電局這樣的辦公大樓矗立在市中心究竟是什么原因，讓眉山電梯公寓發(fā)展緩慢，接受力度是一個(gè)非常大的考驗(yàn)畢竟眉山年輕，她不同于川內(nèi)同級(jí)別的地級(jí)城市，因?yàn)樗齻兊陌l(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了一段時(shí)間，有更多的支柱產(chǎn)業(yè)支撐帶動(dòng)，也就比眉山快了幾年，甚至十年以上，老百姓的接受意識(shí)自然不一樣，當(dāng)接受意識(shí)開始變動(dòng)的時(shí)候，又對(duì)新鮮事物的好奇程度特別敏感，之后去了解未來，

16、發(fā)覺到多層的稀缺價(jià)值這樣又使高層房屋銷售陷入低谷真正說高層在眉山的過度年是和年，這兩年眉山幾乎就沒有高層房屋成形面世，但年規(guī)劃的小區(qū)逐漸就開始向高層靠齊，高層、高地位、高品質(zhì)成為了人們購房談?wù)撦^多的話題，短時(shí)間高層規(guī)劃的社區(qū)就占據(jù)了主導(dǎo)地位，成了人們購房的參照物和身份的象征等等因?yàn)楣鈴慕ㄖ慕嵌葋碚f各方面確實(shí)優(yōu)于一般的高層，如：節(jié)能材料的使用、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量保證、空間的自由分配等等所以在年后期大部分社區(qū)高層房源進(jìn)入銷售的時(shí)候，走勢也開始有所變好.這樣就逐漸增大了開發(fā)商們的信心，為了在行業(yè)內(nèi)壯大實(shí)力，短時(shí)間銷售做出了短頻快的效率但從客觀的講，地理位置也起到了特別重要的因素，因?yàn)殚_發(fā)電梯公寓的位置都是

17、在眉山起著風(fēng)向標(biāo)主導(dǎo)地位的城東，東坡湖旁，然而一旦脫離這個(gè)地利，讓現(xiàn)在受到國家調(diào)控而不人和的情況，優(yōu)勢何在，看看年末受到宏觀調(diào)控后的部分電梯公寓大盤銷售和排號(hào)近況就一目了然，當(dāng)然還要看它們更多潛在的一些數(shù)據(jù)和整體概況（僅針對(duì)電梯公寓特質(zhì)）高樓競爭力個(gè)案概況.皇冠左岸：景地基業(yè)開發(fā)，是眉山第一家電梯公寓左岸半島的第二期，項(xiàng)目位于濱湖路南段和東坡湖大道的交匯處，此地段位置較好，離老城區(qū)近且緊鄰東坡湖，周邊配套相對(duì)完善，項(xiàng)目由于一分為二，分為東，西兩區(qū)分段開發(fā)，占地面積共約畝，共戶，社區(qū)以水景為主，圍合而建，建筑形態(tài)以，高層為主，配合小高層電梯公寓和別墅，花園洋房，高層建筑結(jié)構(gòu)為框剪，項(xiàng)目東區(qū)于年月

18、進(jìn)入銷售，目前已基本售磐，房屋已成現(xiàn)房，景觀已具雛形，現(xiàn)行市場均價(jià)在元，西區(qū)取名銘悅，項(xiàng)目正在修建當(dāng)中，于年月接受咨詢，目前具體價(jià)格還未對(duì)外公開，整個(gè)社區(qū)面積區(qū)間在電梯公寓為多主要公交路線有、路等.山水園林：地鑫房產(chǎn)開發(fā)，為碧輝園項(xiàng)目系列第期毗鄰皇冠左岸地理位置較好，周邊配套也相對(duì)完善，由于此項(xiàng)目分為兩塊地段，故分為、兩區(qū)開發(fā)，區(qū)地處蘇湖路，木材市場對(duì)面，約畝，已成現(xiàn)房，區(qū)位于一環(huán)東路與大東街交匯處，與區(qū)一河之隔，約畝，正在修建中，整個(gè)社區(qū)共戶房源，項(xiàng)目建筑形態(tài)為多層、小高層、高層電梯公寓為主，電梯公寓面積從到多，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，采用德式建筑風(fēng)格，以山水系列為主，全南北朝向，項(xiàng)目于年月底進(jìn)入銷

19、售，目前已進(jìn)入尾期，主要是電梯公寓還有不到，現(xiàn)行市場均價(jià)在元，主要公交路線有、路等.萬景臻席：萬景房產(chǎn)公司開發(fā)，眉山老牌開發(fā)公司，為萬景系列第號(hào)作品，項(xiàng)目地處黃金地段濱湖路與紅星路延段交匯處，最大優(yōu)點(diǎn)為正視東坡湖，高層次更可觀岷江，周邊配套相對(duì)還是比較完善，項(xiàng)目采用外圓內(nèi)方式構(gòu)建，建筑形態(tài)為多層、小高層、高層電梯公寓圍合而建，項(xiàng)目已接受排號(hào)，分為兩種卡的形式進(jìn)行優(yōu)惠和選房，小區(qū)占地余畝，共近戶，面積從，估計(jì)推出后均價(jià)在元左右，目前社區(qū)已基本解決了安置戶問題，開始在修建之中主要公交路線有、路等.東城御景：陽光置業(yè)開發(fā)，項(xiàng)目位于農(nóng)校后面，緊鄰義烏商貿(mào)城，為純高層電梯公寓，一梯四戶，占地畝，共戶，面

20、積從多，項(xiàng)目從年月進(jìn)入銷售，目前已售出約，小區(qū)均價(jià)在元，目前小區(qū)正在修建之中，主要公交路線有、路等.東方首座：恒興房產(chǎn)開發(fā)，為東方城市花園二期，項(xiàng)目地處黃金地段，濱湖路，緊鄰萬景臻席，條件十分優(yōu)異，可直觀東坡湖和岷江，項(xiàng)目共占地近畝，余戶，建筑形態(tài)為高層、電梯公寓、少量別墅正圍合而建，框剪結(jié)構(gòu)，景觀以水景為主，目前已接受咨詢，面積從，價(jià)位最高達(dá)到元以上，均價(jià)在元左右，工程目前正在前期準(zhǔn)備中，主要公交路線有、路等.東方麗都：信合房產(chǎn)聯(lián)合置信商旅開發(fā)，項(xiàng)目位于東坡湖大道，東坡湖公園旁，地理位置較好，周邊為大型商住社區(qū)，配套也相對(duì)完善，社區(qū)分為期開發(fā)，項(xiàng)目景觀采用澳洲風(fēng)情，、期為多層，三期含有幾棟小

21、高層電梯公寓，面積區(qū)間，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，目前社區(qū).期已經(jīng)開始交付使用，期電梯公寓部分正在修建當(dāng)中，目前其市場均價(jià)在元左右，銷售也已接近尾聲，主要公交路線有、路等.凱旋帝景：領(lǐng)地集團(tuán)眉山序幕篇，項(xiàng)目地處東坡湖廣場對(duì)面，位置優(yōu)異，配套相對(duì)較完善，項(xiàng)目占地面積近畝，共余戶，建筑形態(tài)為別墅、多層、高層遠(yuǎn)景電梯公寓（直觀東坡湖），采用所有星座的命名方式圍合而建，以水景打造攝取，項(xiàng)目分為期開發(fā)，一二期主要是多層和別墅，目前已基本修建完畢，三期電梯公寓已接受咨詢，其價(jià)位最高在多元，均價(jià)在元左右，采用框剪結(jié)構(gòu)主要公交路線有、路等.東坡國際花園：衡達(dá)房產(chǎn)公司聯(lián)合中正房產(chǎn)開發(fā)，為湖濱印象系列作品，項(xiàng)目位于東坡國際

22、大酒店對(duì)面，東坡湖中段，項(xiàng)目第一批次房源于年月日開始銷售，效果良好，整個(gè)項(xiàng)目占地余畝，共多戶，建筑形態(tài)為多層、小高層商務(wù)樓、高層層電梯公寓住宅（正觀東坡湖），建筑結(jié)構(gòu)為框剪，社區(qū)景觀以水景為主，戶型從，電梯公寓最高價(jià)達(dá)到元以上，均價(jià)在元，目前正在修建和進(jìn)入銷售當(dāng)中此地段交通較方便，主要公交路線有、路等.蘭溪花園期：蘭溪房產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目位于市第一人民醫(yī)院背后，臨現(xiàn)中心站，物業(yè)形態(tài)為多層和高層，小區(qū)占地面積.畝，面積從，有兩棟電梯公寓屹立在小區(qū)中央，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀主要是綠化，目前正在接受咨詢，其均價(jià)在元以上，目前工程正在籌建中，小區(qū)主要公交路線有、路等西班牙郡：華祥房產(chǎn)公司所開發(fā)，項(xiàng)目地處東坡

23、湖大道與文安路交匯處，占地余畝，共戶，該片區(qū)為市政機(jī)關(guān)單位密集區(qū)，也是眉山目前重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是眉山的窗口大道形象區(qū)域物業(yè)形態(tài)有小高層、高層、別墅混合而建，整個(gè)社區(qū)提出一個(gè)階層的加冕的戰(zhàn)略口號(hào)，引進(jìn)西班牙的建筑設(shè)計(jì)理念，以ardHouse”主題社區(qū)為最大賣點(diǎn)，如：蘭布拉大道、郡王會(huì)所等，傾力打造出眉山第一個(gè)概念式社區(qū)，年月進(jìn)入銷售，在同期位置較好的電梯公寓商戰(zhàn)中，使自己的銷售份額占了一席之地，目前該項(xiàng)目已成現(xiàn)房，銷售已接近尾聲，其電梯公寓市場均價(jià)近元公交路線主要有、路等.世代凱悅：皓峰房產(chǎn)公司開發(fā)，項(xiàng)目所在地為詩書北路現(xiàn)中心站旁，緊鄰紅頂世家和詩書廣場，該小區(qū)占地畝，共戶，戶型從不等，物業(yè)形態(tài)有

24、多層、小高層、兩棟高層電梯公寓，采用框剪結(jié)構(gòu)，部分房屋已成現(xiàn)房，項(xiàng)目從年初進(jìn)入銷售，效果不是很理想，售出不到其設(shè)計(jì)是一個(gè)因素，景觀主要是綠化公交路線主要有、路等華陸世紀(jì)景城：開發(fā)公司為西安華陸集團(tuán)，為眉山開幕篇作品，項(xiàng)目地處眉山窗口大道眉州大道與東坡湖大道交匯處，緊鄰詩書城廣場，為城北較好位置，項(xiàng)目占地畝，物業(yè)形態(tài)有多層、小高層、高層戶型面積從，項(xiàng)目從年月進(jìn)入排號(hào)，效果良好其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀以水景融入綠化，工程正在籌建中，主要公交路線有、路等燕語林森：地鑫房產(chǎn)開發(fā)，為碧輝園期作品，該期被評(píng)為全國綠色生態(tài)住宅示范小區(qū)，項(xiàng)目位于眉山窗口大道眉州大道上，華陸世紀(jì)景城對(duì)面，系屬城北高品質(zhì)社

25、區(qū)較強(qiáng)競爭之對(duì)手，該社區(qū)占地面積約畝，共余戶，物業(yè)形態(tài)有別墅、多層、小高層、高層電梯公寓，戶型面積從多，其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，電梯均價(jià)位近元該社區(qū)分為三階段運(yùn)營，景觀上為坡地綠化、林溪園林生活相融入，大型生活配套引進(jìn)該社區(qū)，如游泳池、健身館、網(wǎng)、籃、乒乓球場、私家幼兒園等項(xiàng)目于年月進(jìn)入排號(hào)，當(dāng)時(shí)效果良好，主要公交路線有、路等.現(xiàn)代城：現(xiàn)代城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，北京開發(fā)商，項(xiàng)目位于眉州大道西段，高速公路出口處不遠(yuǎn)，共兩塊地，共畝目前所開發(fā)的為一號(hào)地塊，占地畝，共近戶，戶型面積從，一梯四戶，為全高層大型電梯公寓社區(qū)，所有電梯公寓并列而成，目前已建成兩棟電梯公寓，從推出到排號(hào)經(jīng)歷一年的時(shí)間，期間

26、規(guī)劃方案不斷變動(dòng)，規(guī)劃配套上講算不上高品質(zhì)社區(qū)，提出口號(hào)為造老百姓買的起的好房子，其次以新中心站、城際列車、窗口大道等重點(diǎn)配套作為賣點(diǎn)，在年月開盤時(shí)推出均價(jià)位在元不到，低于同期檔次房子價(jià)位元左右，故因此起到了良好的銷售效果！目前推出房源也基本售磐經(jīng)過該項(xiàng)目的公交路線主要是路凱旋濱江：領(lǐng)地集團(tuán)眉山第二號(hào)作品，項(xiàng)目位于湖濱路北段，市第三人民醫(yī)院旁，占地，項(xiàng)目采用復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式，以別墅、多層、小高層、高層電梯公寓融合的物業(yè)形態(tài)，規(guī)劃色調(diào)強(qiáng)調(diào)人文教育、康居生態(tài)、旅游悠閑的生活方式，產(chǎn)品線較豐富，系為眉山高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目于年月日開始銷售，后期分批次對(duì)外推出，共計(jì)余戶，目前售出約，其電梯公寓均價(jià)位在

27、元以上，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，由于和電力花園交融，經(jīng)協(xié)商為納入同一社區(qū)管理主要公交路線有、路湖濱一號(hào)：信和房產(chǎn)聯(lián)合成都置信商旅地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造，系屬眉山目前最頂級(jí)的大型人文生態(tài)高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目位置在濱湖路東坡湖與岷江交匯處，居家而言，位置得天獨(dú)厚，俯瞰岷江和東坡湖，遠(yuǎn)看蟆頤觀山景，實(shí)為居家之典范，為迎合這一天然的地理?xiàng)l件，故在規(guī)劃上大下功夫，整個(gè)多畝的社區(qū)由、的超高層電梯公寓組團(tuán)圍景而成，幾乎全部照顧景觀，且園區(qū)內(nèi)引進(jìn)獨(dú)有的加州園林風(fēng)情更是首屈一指，由于遠(yuǎn)離城市中心，生活配套相對(duì)比較欠缺，實(shí)為少數(shù)人的天堂！此外由于社區(qū)品質(zhì)的過高端，短時(shí)間客戶群體的彌補(bǔ)值得商榷目前公交路線主要是路！結(jié)論：.通過以上具

28、有代表性的高層樓盤分析，可知眉山市場在經(jīng)過06、07年度的洗禮沉寂后，高層次、高品質(zhì)房源是不斷推出，開發(fā)思路一下上了個(gè)臺(tái)階，市場開始變成了一個(gè)快魚吃慢魚的時(shí)代，因此成了實(shí)力者的臺(tái)階，還有招商引資帶來的實(shí)力開發(fā)商，故使競爭變得空前激烈！使本地開發(fā)商們不再孤單，形成直接的強(qiáng)強(qiáng)對(duì)話，加大投資力度.由于競爭愈來愈激烈，樓市也變成熟起來，競爭焦點(diǎn)將有樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭市場分工的明確使開發(fā)商們變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期.高品質(zhì)、重特色、富個(gè)性的樓盤將越來越多，同樣市民將更趨向理性，挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合因素較好的產(chǎn)品將受到青睞！.隨著年新政的不斷出臺(tái)，在相

29、當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)成交量相比年同期有下滑的跡象，特別是年末、年初，但房價(jià)的漲幅由于成本的增加和開發(fā)商壓力的增大，并沒有受影響，且保持著循序漸進(jìn)的上漲勢頭！.隨著本地購房者的挖掘填補(bǔ)不了市場的需求，眉山房地產(chǎn)市場已加速由地域性市場變?yōu)閰^(qū)域性市場，外地人士的購房份額將越來越大，另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加   項(xiàng)目SWOT分析(含解決方案)    1.優(yōu)勢 1.地理?xiàng)l件市中心一環(huán)路內(nèi)、與母親河永通河相伴，與生俱來的先天地理?xiàng)l件決定了其獨(dú)有的地理優(yōu)勢，這是決定房地產(chǎn)銷售

30、命脈之最大因素，因此形成的固有而完善的生活配套成為其特有的一大寶貴財(cái)富，當(dāng)然這也是其他社區(qū)難以比擬的。對(duì)此，在入市前應(yīng)就此大做文章，使之得到應(yīng)有的價(jià)值或超出消費(fèi)者的期望值，成為項(xiàng)目開發(fā)推出階段賴以生存而特有的生命線。2.周邊配套地塊位于城市經(jīng)濟(jì)中心, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步加快，道路設(shè)施完備，綠化建設(shè)情況良好, 且地塊位臨城市中心商圈，各大銀行、中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市、大型超市、商場均在15分鐘步程以內(nèi)，生活相當(dāng)便利。 3.項(xiàng)目規(guī)劃由于項(xiàng)目地理位置的優(yōu)越性，為規(guī)劃的施展拳腳提供了不二的舞臺(tái)，作為市中心唯一的大型高端電梯公寓、別墅組團(tuán)，整個(gè)社區(qū)崇尚高品質(zhì)、高品位，以星級(jí)酒店為襯托，提升附加值，加

31、之項(xiàng)目的純高端樣品（27F、29F至尊云頂電梯公寓組團(tuán)、郡王級(jí)別墅、以及附帶的大師級(jí)園林綠化、智能化安防管理、高品質(zhì)公共配套設(shè)施和高科技建筑安防材料等）成為占有市場的重要武器，故項(xiàng)目全程都要加大渲染、烘托和利用好這一后天優(yōu)勢。 4.政策支持作為舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目，又是星級(jí)酒店重建規(guī)劃項(xiàng)目，本案的確立在地方上其重視地位得到的效果無疑會(huì)立竿見影，這樣就從形象角度解決或者規(guī)避在類似項(xiàng)目中所會(huì)經(jīng)常的突發(fā)事件，在市場上形成良好的口碑。5.市場認(rèn)同城區(qū)居民對(duì)該地塊的認(rèn)同度高，利于項(xiàng)目快速占領(lǐng)市場。    2.劣勢1.市場動(dòng)態(tài)由于項(xiàng)目規(guī)劃的極其高端，對(duì)整個(gè)市場起到了指南針作用，其

32、吸引力固然非常大，但俗語云：“成也風(fēng)云，敗也風(fēng)云”，正式因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)劃的高不可攀，讓很多購房者也就此望而止步，這樣對(duì)于銷售命脈因素客戶的尋找，其難度顯而易見，畢竟眉山市場的購買力實(shí)在有限，如何在外地開發(fā)客戶并推廣市場，成為本盤成功推出的一個(gè)至關(guān)重要環(huán)節(jié)。 2.周邊設(shè)施及人文環(huán)境因地塊帶有老城區(qū)固有的特性，所以項(xiàng)目周邊人文境況對(duì)于社區(qū)的推廣是一個(gè)關(guān)鍵，加之又是靠城偏西，周邊陳舊的景象對(duì)于高端購買力是一個(gè)制約因素，其性價(jià)比是值得考驗(yàn)的，畢竟有錢人大多有層次，對(duì)于他們來說買房是為享受，而享受就來源于安全、環(huán)境和教育等眾多因素。     3.機(jī)會(huì)1.入市時(shí)機(jī)現(xiàn)行中

33、國經(jīng)濟(jì)大躍進(jìn), 西部大開發(fā), 成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈后花園的形成, 成際快速列車興建等絕好機(jī)遇下，在一定時(shí)間內(nèi)為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的舞臺(tái)和廣闊的空間，也為開發(fā)商們施展拳腳創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。作為新興的地級(jí)城市，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是比較年輕的，老百姓的居住生活將會(huì)由“居家型”逐漸轉(zhuǎn)向“享受性”, 也就為高端商品房開發(fā)提供了一席之地。 2.入市時(shí)間考慮到市場的規(guī)律性和與身俱來的特質(zhì)及其他項(xiàng)目成功操作案例，選擇在黃金強(qiáng)銷期推出是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，那么作為一年之中的中后期就是比較好的時(shí)間，這樣一來在同期推出樓盤之中，由于整體實(shí)力的優(yōu)越性，這樣就可以在一定時(shí)間內(nèi)占到市場上屬于自己相應(yīng)的份額并加以伸張。4.威脅 

34、1.國家調(diào)控就目前處在發(fā)展中的中國國情來說，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)龍頭，它的崛起帶動(dòng)了70余種息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，受重視程度顯而易見。當(dāng)然目前的中國還是一個(gè)發(fā)展中國家，就要考慮更多的弱勢群體，住房條件就是關(guān)鍵，從這點(diǎn)上講，國家就非得從一定程度上抑制房地產(chǎn)的過度風(fēng)暴，近期的多次調(diào)控措施，在全國絕大部分范圍內(nèi)已起到一定成效。 但從實(shí)質(zhì)上講，任何產(chǎn)業(yè)都有高潮和低谷，目前的低谷只待相當(dāng)時(shí)間內(nèi)的抵制，因?yàn)榉慨a(chǎn)革命在對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講無疑是最好的推動(dòng)力。 2.強(qiáng)強(qiáng)競爭 眉山作為一個(gè)富有活力的二線城市，且緊鄰大都市，實(shí)力者的不斷滲入，強(qiáng)強(qiáng)的商業(yè)競爭在所難免。特別是2008年后市場上的高端產(chǎn)品對(duì)話火藥味將會(huì)強(qiáng)烈

35、，諸如“湖濱一號(hào)”等類似系列的產(chǎn)品將不斷涌出，將在市場上起到足夠反響，加之每個(gè)產(chǎn)品都富有其自身強(qiáng)大的吸引力。想必推出后在市場本來放量就本來大、接受力本就稀薄欠缺的情況下，難免一翻惡戰(zhàn)，只有找準(zhǔn)自身項(xiàng)目的立足點(diǎn)，才能占領(lǐng)在市場競爭中的地位。 3.消費(fèi)意識(shí)這一點(diǎn)也不容小視，畢竟這是形成成交的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)客戶了解項(xiàng)目后，撇開廣告策劃效應(yīng)和銷售人員對(duì)樓盤的包裝等因素，客戶自身是關(guān)鍵，畢竟現(xiàn)行市場購房者越來越趨于理性消費(fèi)，而考慮更多的是值不值得買這樣的房子、買下這樣的房子會(huì)給他帶來什么樣的正面和負(fù)面效應(yīng)，從長遠(yuǎn)來講是否在本地市場作下這樣的“非常人投資”。而目前的眉山市場正是缺少這一長遠(yuǎn)理念者。這就需要通過

36、整個(gè)市場的集體洗禮，通常不是一個(gè)案例就能改變的。 5.解決方案1.詳細(xì)做好市場細(xì)分和客戶群體細(xì)分，針對(duì)目標(biāo)市場選擇合適的營銷策略。除了抓住本地區(qū)的高端客戶外，還要有相應(yīng)的策略在外地開發(fā)客戶并推廣市場。2.樓盤的VI設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)、賣點(diǎn)及優(yōu)勢，設(shè)計(jì)和廣告語力保大氣、鮮明、新穎、打動(dòng)人心。3.從細(xì)節(jié)出發(fā)，多方權(quán)衡以做到戶型、朝向、景觀上的均好性。4.營銷過程中將產(chǎn)品的各方面核心優(yōu)勢適時(shí)的、多角度的、分階段的展示給置業(yè)者。并將前期策劃所涉及產(chǎn)品定位中的一個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)按步驟予以執(zhí)行。要注重營銷策劃與設(shè)計(jì)、施工、園林等的銜接，以便策劃意圖有效的貫徹到產(chǎn)品上。 5.針對(duì)市場狀況及時(shí)對(duì)營銷方案進(jìn)行相

37、應(yīng)的調(diào)整。 本案思路定位形象定位社會(huì)形象，企業(yè)形象，產(chǎn)品檔次 1.形象定位 1.社會(huì)形象基于政策優(yōu)勢等利好條件，社會(huì)形象對(duì)于項(xiàng)目成功推廣起到的作用以及在老百姓心目中的影響力特別重要，它可帶動(dòng)口碑宣傳，這是任何宣傳都不能比擬的，也是不能脫離的。鑒于此，可將本案社會(huì)形象定位為“見證一個(gè)城市的成長”。 2.企業(yè)形象一個(gè)企業(yè)的形象是企業(yè)發(fā)展賴以生存的生命線，做好了企業(yè)形象就等于成功了一半以上，它是一張無形的名片，卻價(jià)值連城。長期在眉山的酒店經(jīng)營和建筑管理為之奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，鑒此企業(yè)形象可考慮定位為“ 風(fēng)雨同舟，東坡故里”。可以根據(jù)其成功的酒店管理經(jīng)驗(yàn)融入房產(chǎn)思維以酒店式服務(wù)理念發(fā)展房地產(chǎn)，給“下榻者

38、”賓至如歸的至尊享受。 3.產(chǎn)品檔次本項(xiàng)目定位為眉山少有的高尚社區(qū)，絕對(duì)高端的奢適生活空間，奢侈卻更舒適。對(duì)此我們的訴求點(diǎn)在于：多數(shù)人的天堂，少有人的擁有！高端而不高調(diào)，稀有也可擁有！ 消費(fèi)群體論證 1、區(qū)域目標(biāo)人群:老城區(qū)商品房的客戶群主要集中在這里的原始生活人群,過往四面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群,或者是對(duì)這面有著某種聯(lián)系的消費(fèi)人群. 2、區(qū)域目標(biāo)職業(yè):經(jīng)商個(gè)體戶,上班族等中產(chǎn)以上階級(jí). 3、區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)用途特征:自住,出租或投資等. 4、區(qū)域市場供應(yīng)較充足，銷售策略可比性強(qiáng)。 客戶問卷設(shè)計(jì)及執(zhí)行住房消費(fèi)者問卷調(diào)查表被訪人姓名：_地址：_電話：_訪問時(shí)間：2008年_月_日_時(shí)_分至2008年_月_日_時(shí)

39、_分尊敬的先生、女士：您好！我是九龍豪庭的訪問員，目前正在進(jìn)行一項(xiàng)居民住房需求與消費(fèi)者方面的情況調(diào)查?，F(xiàn)在想就這方面的話題問您幾個(gè)問題，并希望以此建立起彼此之間的信息溝通與聯(lián)系。您的回答無所謂對(duì)錯(cuò)，只要是您真實(shí)的想法都會(huì)對(duì)我們有很大的幫助。我們將對(duì)您的回答嚴(yán)格保密，請(qǐng)不必有任何顧慮。謝謝您！住房需求調(diào)查1 您現(xiàn)在所住的房是屬于？自已所有 父母所有 單位所有 其它2 您對(duì)你現(xiàn)在住房不滿的原因是？住房太小 離單位太遠(yuǎn) 不生活方便 戶型結(jié)構(gòu)不合理 其它3 您在購房時(shí)最關(guān)注的因素是什么？位置 價(jià)格 交通 戶型 配套 周邊環(huán)境物業(yè)管理 房屋質(zhì)量4 您在購房時(shí)希望選擇哪一種小區(qū)？普通住宅地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)適用房

40、公寓 別墅 二手房5 您在購房時(shí)希望選擇？現(xiàn)房 期房6 您比較喜歡哪一種類型？多層 小高層 高層7 您想要購買的單位面積？50 51-80 81-100 101-130 131以上8 您想要購買的單位價(jià)格？1500-2000 2001-2500 2501-3000 3001-35009 您所要購買單位的戶型？一居室 二居室 三居室 四居室 五居室或以上10 購房時(shí)您想選擇哪一個(gè)付款方式？一次性 分期 銀行按揭11 您對(duì)陽臺(tái)的需求是？一個(gè)陽臺(tái) 二個(gè)陽臺(tái)12 您希望小區(qū)的停車標(biāo)準(zhǔn)為？地上停車位院 地下停車場13 您所希望您購買的單位朝向是？朝東 朝南 朝西 朝北投資意向調(diào)查1. 您決定購房的原因？

41、升值給 出租 轉(zhuǎn)賣2. 銀行調(diào)息后，你的資金將投入到？購房 購車 股票證券 其它3. 您選擇購房作為投資方式是因?yàn)楸容^看重？房屋的升值潛力 房屋的實(shí)用性 房屋的保值功能4. 08年眉山的房價(jià)，您是否選擇購房做為投資？是 不是5. 作這投資你購房時(shí)愿意選擇哪一種付款方式？一次性 分期 銀行按揭6. 您認(rèn)為九龍豪庭是您值得投資的樓盤嗎？是 不是7. 做為投資，您愿意在城中心購房嗎？愿意 不愿意8. 您認(rèn)為什么樣的戶型是最好的投資戶型？一居室 二居室 三居室 其它9. 做為投資，您認(rèn)為周邊配套和交通重要嗎？重要 不重要 非常重要訪問員：_消費(fèi)者層次分析項(xiàng)目的高端定位決定了其客戶層次的稀有和身份的尊貴

42、，以眉山本地市場購買力作為參照物，我們可以分析為各行業(yè)內(nèi)較優(yōu)秀的成功人士，購買因素可分析為改善居家品質(zhì)、精明投資、購置備用等。本案消費(fèi)者群體定位依據(jù)市場調(diào)查分析得出高端產(chǎn)品是給崇尚追求生活的最佳回饋，“九龍豪庭”項(xiàng)目的騰空出世，給了少有人完美的生活享受和藝術(shù)追求。根據(jù)其生活習(xí)性和特征，我們可以概括其身份特征為各行業(yè)拔尖人物、成功的個(gè)體經(jīng)營者、有某種特殊關(guān)系的消費(fèi)群體等。1、從投資角度來分析：眉山市的買家占60%，外地買家占40%。2、從購買群體來分析：本案的主力客戶群體將主要是從商人士、政府領(lǐng)導(dǎo)、國家機(jī)關(guān)公務(wù)員、醫(yī)生、教師、銀行職員。這類群體以眉山市區(qū)和周邊城鎮(zhèn)為主，其次是眉山各級(jí)市縣及想在眉

43、山定居的外來客商。 定價(jià)原則 綜合市場供應(yīng)及買家要求情況,我們建議定價(jià)原則如下:一房一價(jià)；每套總價(jià)計(jì)算：每套總建筑面積*單價(jià)； 價(jià)格定位市場價(jià)格參考A.市場價(jià)格參照：（僅針對(duì)部分咨詢或在售的電梯公寓） 樓盤名稱銷售均價(jià)最高售價(jià)最低售價(jià)銷售情況備注皇冠左岸。銘悅2650元/3200元/2200元/1.19推出效果良好小高層、18F電梯公寓東方麗都2400元/2700元/2150元/接近尾聲小高層電梯公寓 山水園林2400元/2800元/2100元/接近尾聲小高層、16F電梯公寓 東方首座2850元/3580元/2350元/接受預(yù)定之中，效果良好18F、26F電梯公寓 萬景臻席2600元/3200

44、元/2300元/接受預(yù)定中，效果良好小高層、18F電梯公寓東坡國際花園2600元/3000元/2250元/熱銷中，售出約70%18F電梯公寓 凱旋濱江2400元/3000元/1920元/售出約70%小高層、18F電梯公寓凱旋帝景2500元/3100元/2000元/售出約60%18F遠(yuǎn)景式電梯公寓世代凱悅2300元/2900元/2030元/目前售出近50%小高層、18F電梯公寓 燕語林森2400元/3120元/2080元/第一批次房源認(rèn)購中小高層、17F、18F、22F 蘭溪七期2550元/2898元/2238元/開盤至今售出約40%18F電梯公寓 西班牙郡2400元/2850元/2160元/售

45、出近90%小高層電梯公寓華陸世紀(jì)景城2400元/2800元/2080元/正式認(rèn)購中小高層、18F電梯公寓東城御景2400元/2800元/2050元/售出近80%純18F電梯公寓組團(tuán) 現(xiàn)代城2150元/2550元/1850元/第二批房源，售出約70%純高層電梯公寓組團(tuán)玫瑰園13期2300元/2800多元/2100元/售出約90%一棟18F電梯公寓 B.本案價(jià)格論證：本案價(jià)格的確立應(yīng)主要來源于建筑成本的參考，以及同類項(xiàng)目的比較加上自身項(xiàng)目的優(yōu)勢或獨(dú)到之處和市場行情和入市時(shí)機(jī)、時(shí)間、階段等綜合因素考慮后慎重定價(jià)。1、本項(xiàng)目在未來的半年中競爭市場無可比性項(xiàng)目。2、根據(jù)上表，我們可以看出同期同檔次樓盤的

46、價(jià)格在2200-2800元/M2。所以我們的價(jià)格定位以周邊物業(yè)價(jià)格、銷售情況及本項(xiàng)目現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目品質(zhì)而定出。 本案價(jià)格論證 計(jì)劃本案整體均價(jià)在3200元/M2左右，我們建議價(jià)格走勢如下：我們建議開盤時(shí)推出可銷單元均價(jià)3000元/M2，提高銷售量，減輕后期壓力；以后每階段推出單元價(jià)格逐步上揚(yáng)；價(jià)格低開高走，逐步上揚(yáng)。 營銷戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)實(shí)力金地顧問是融市場研究和定位，產(chǎn)品研究，營銷推廣的投資策略分析業(yè)務(wù)職能于一體，集合了眾多經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)專業(yè)之士，致力于為開發(fā)商提供全面，深入的專業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)。依靠強(qiáng)大的專業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和扎實(shí)的市場經(jīng)驗(yàn)，金地顧問可以為客戶提供專業(yè)、客觀、科學(xué)的具有現(xiàn)實(shí)操作性的解決

47、方案。對(duì)于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，金地顧問始終堅(jiān)持其專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭?wù)實(shí)的態(tài)度，為客戶的需求提供定制化的分析和論證。金地顧問的六大服務(wù)體系 金地顧問憑借對(duì)眉山地產(chǎn)業(yè)的深入了解，建立了一套專業(yè)、全面、高效的全程服務(wù)六大體系。金地顧問提供給你的不僅僅是簡單的合作，而更注重與開發(fā)商的廣大消費(fèi)者建立長遠(yuǎn)的發(fā)展同盟，我們十幾個(gè)職能部門和項(xiàng)目組、上百個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴及無數(shù)的業(yè)主彼些之間相互支持、相互服務(wù)、共同發(fā)展、形成一個(gè)龐大的合作體系、拓展體系和服務(wù)體系。一， 市場研究體系市面上場研究，產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，園林概念設(shè)計(jì)二， 策劃推廣體系項(xiàng)目營銷策劃，市場推廣戰(zhàn)略，形象包裝與執(zhí)行，品牌整合推廣，廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì)，媒介

48、資源整合，危機(jī)公關(guān)三， 銷售管理體系銷售培訓(xùn)，銷售執(zhí)行，銷售控制四， 質(zhì)量服務(wù)體系質(zhì)量體糸培訓(xùn)，質(zhì)量體系監(jiān)控，質(zhì)量體系評(píng)價(jià)與改進(jìn)五， 投資顧問體系資金運(yùn)作咨詢，項(xiàng)目可行性分析，代辦前期開發(fā)手續(xù)，房地產(chǎn)政策咨詢六， 客戶服務(wù)體系投訴處理，增值服務(wù)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢金地公司是一家注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)的企業(yè)，擁有員工60多名，具有一支高素質(zhì)，年輕化，專業(yè)化的精英團(tuán)隊(duì)。中高層管理，策劃人員本科以上占85%，平均年齡27歲，從事房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)相關(guān)工作5年以上，具有專業(yè)理論和豐富操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商品房，高檔公寓，商務(wù)寫字樓，別墅等不同性質(zhì)的項(xiàng)目都有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。銷售人員?？埔陨蠈W(xué)歷占95%，平均年齡23歲，具有專業(yè)素質(zhì)，過

49、人精力敬業(yè)精神及豐富經(jīng)驗(yàn)。公司注重團(tuán)隊(duì)文化素質(zhì)管理和文建設(shè)，注重企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神，并且不斷定期加強(qiáng)人才專業(yè)培訓(xùn)和考核，保證了員工隊(duì)伍的優(yōu)良素質(zhì)和職業(yè)精神，正是這支專業(yè)化，高素質(zhì)的隊(duì)伍，奠定了金地公司的雄厚實(shí)力和發(fā)展?jié)摿?。營銷賣點(diǎn)分析1， 地段，是九龍豪庭的最大賣點(diǎn)；2， 原銀鵬酒店的名氣；3， 現(xiàn)九龍豪庭的項(xiàng)目設(shè)計(jì)；4， 九龍豪庭在眉山本土項(xiàng)目的定位；5， 九龍豪庭所處地理位置的配套；營銷推廣手段總體營銷策略銷售原則銷售原則1：鑒于本案客源以區(qū)域客為主，把市場上常見的“營銷細(xì)分”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹{米營銷”，從產(chǎn)品定位、客源定位出發(fā)，業(yè)務(wù)上在緊抓新客戶的前提下：從微觀上把有多少客戶來購買我們的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)

50、客戶能購買我們多少產(chǎn)品；宏觀講是縱向開挖市場的需求潛力。 銷售原則2：案場管理；外在：提升產(chǎn)品的知名度出發(fā)，嚴(yán)格管理。內(nèi)在：對(duì)業(yè)務(wù)員強(qiáng)迫習(xí)慣自覺的三大方針進(jìn)行治理。銷售原則3：服務(wù)觀念的確立；客戶是上帝、客戶是我們賴以生存的根本。具體操作如：微笑、站門、倒水等。從代理行業(yè)的服務(wù)度出發(fā)是讓業(yè)務(wù)員發(fā)自內(nèi)心的確立服務(wù)的態(tài)度及真諦，不要只停留在表面上。銷售原則4：專業(yè)知識(shí)；從銷售行業(yè)的專業(yè)度出發(fā)，到房產(chǎn)知識(shí)的滲透，對(duì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)?？v觀眉山市場項(xiàng)目，大多數(shù)的營銷公司都采取的是第三套營銷模式。也都取得了不俗的成績?？稍谟?08年的市面上場上。還會(huì)有這么多的運(yùn)氣存在嗎？在此不是批判第三套營銷模式的不足，而是現(xiàn)在已經(jīng)不是它存在的年代了，那么需要怎么辦呢？當(dāng)然就是更新，出奇招。就是我們公司所提倡的“納米營銷”。在這里為了體現(xiàn)出我司所指的“納米營銷”解釋如下：納米營銷之一：關(guān)系營銷 房地產(chǎn),一個(gè)變幻多端、充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的市場，一個(gè)誘惑力十足的香餑餑。然而我們也時(shí)常會(huì)聽到房地產(chǎn)企業(yè)樓盤銷售受阻的消息。房地產(chǎn)業(yè)是投資巨大，開發(fā)周期長的產(chǎn)業(yè)。如果銷售受阻，勢必企業(yè)被套牢，有的企業(yè)或割肉拋售，或因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。究其原因就是房地產(chǎn)企業(yè)尚未找到適合自己發(fā)展的營銷模式。如何在商戰(zhàn)中獨(dú)占鰲頭？繼E·麥卡錫提出營銷組合4P（產(chǎn)品、價(jià)格、地點(diǎn)、促銷）之后，營銷大師菲利普科特勒根據(jù)百事可樂公司的營銷