銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的思考

1、銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的思考我國(guó)正處于城市化發(fā)展加速期，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也有利于調(diào)整商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)。因此，高度重視新形勢(shì)下個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量具有十分重要的意義。一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生改變。近十年來(lái)，房屋銷售價(jià)格經(jīng)過(guò)快速上漲，目前正處于價(jià)格調(diào)整的敏感期，在國(guó)家宏觀調(diào)控措施取得成效的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生改變。住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出。近一段時(shí)期，各地房地產(chǎn)開發(fā)商普遍建小戶型，建高檔商品房，甚至在經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)內(nèi)建設(shè)高檔商品房，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適

2、用住房“商住化”趨勢(shì)，照此發(fā)展，勢(shì)必導(dǎo)致中高檔住房在未來(lái)幾年之內(nèi)的過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。投資性購(gòu)房需求正在萎縮。前幾年，房屋租金在地區(qū)收益中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率以及個(gè)人住房貸款利率。在股市大起大落，其他投資渠道不暢的情況下，特別面對(duì)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的悄然改變，房地產(chǎn)業(yè)投資性需求正在下降。二、個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)分析銀行內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為貸前調(diào)查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，履責(zé)不到位，審查流于形式，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入細(xì)致調(diào)查。抵押物管理不規(guī)范，辦現(xiàn)抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，過(guò)度依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品價(jià)值失真或抵押無(wú)效。資金

3、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，個(gè)人住房抵押貸款長(zhǎng)達(dá)10-30 年，借款人償還債務(wù)周期跨度非常大。而通常銀行吸收存款負(fù)債多為 2-5 年，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不匹配，使之面臨較高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。抵押物風(fēng)險(xiǎn)。銀行房地產(chǎn)個(gè)人貸款基本都以抵押形式發(fā)放，目前銀行對(duì)抵押物價(jià)值的確定主要由購(gòu)買價(jià)格和評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值作為依據(jù)。前者由于不對(duì)稱性信息的存在具有不確定性，而后者往往是評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的要求倒推出評(píng)估價(jià)值，這樣的評(píng)估值顯然是與市場(chǎng)公允價(jià)值偏差較遠(yuǎn)的，由于抵押物價(jià)值的高估，會(huì)導(dǎo)致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴(yán)重偏差。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。它是一種全面性風(fēng)險(xiǎn)，緣于政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)心理等宏觀性因素的影響導(dǎo)致系統(tǒng)內(nèi)部運(yùn)作失調(diào)，致使整個(gè)房地

4、產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)出現(xiàn)多米諾骨牌式坍塌，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，使銀行不良貸款大幅上升，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。三、銀行應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策建立完善的個(gè)人信用制度和信息交換制度。銀行應(yīng)共建信息數(shù)據(jù)庫(kù)，而且要確保信息數(shù)據(jù)庫(kù)能在全銀行系統(tǒng)中共享。同時(shí)要著手建立國(guó)內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)、政府行政管理部門之間的信息交換制度。還要盡快收錄各金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門、海關(guān)、法院、企事業(yè)單位、 居民水電費(fèi)交款情況等信息入庫(kù)，搜集整理個(gè)人收入、 信用、工商審批、 居民納稅情況等信息，評(píng)估個(gè)人信用等級(jí)，按評(píng)定的信用等級(jí)給予授信。重點(diǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低、潛力大的客戶群體。可供選擇的客戶對(duì)象一是

5、從事優(yōu)勢(shì)行業(yè)的文化素質(zhì)較高的人群。目前，銀行重點(diǎn)營(yíng)銷和推介的行業(yè)有電信、電力、煙草、金融、教育、醫(yī)藥等。二是國(guó)家公務(wù)員、大型國(guó)企或外資企業(yè)管理人員及銷售人員。銀行對(duì)重點(diǎn)客戶應(yīng)加大營(yíng)銷和調(diào)研力度，在促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，有效降低貸款的預(yù)期損失比率。建立銀行內(nèi)部個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理體系。銀行應(yīng)建立個(gè)人信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格按照貸后管理操作辦法，做好貸后檢查、項(xiàng)目跟蹤監(jiān)控，及時(shí)掌握借款人動(dòng)態(tài)。對(duì)借款人不能按時(shí)償還本息或者有不良信用記錄的應(yīng)予以關(guān)注，嚴(yán)重者可隨時(shí)收回貸款并拒絕再度放貸，加快個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理電子化建設(shè)，制定規(guī)范化操作流程，明確貸前、貸中、貸后等環(huán)節(jié)的職責(zé)，逐步做到在線查詢、分級(jí)審查審批、集中檢查。將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移引入個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。主要是建立個(gè)人住房信貸與保險(xiǎn)結(jié)合的機(jī)制，將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟(jì)主體的一種風(fēng)險(xiǎn)管理辦法。要求不同的人群住房貸款購(gòu)買保險(xiǎn)公司