房地產(chǎn)開發(fā)流程(拿地、立項(xiàng)、報(bào)建、竣工驗(yàn)收、預(yù)售)

1、For personal use only in study and research; not for commercialuse房地產(chǎn)開發(fā)流程潛規(guī)則詳解中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年 1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理 部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi) 容，有些感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里 吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來說。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證， 加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn) 開發(fā)的前提但是，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有

2、學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志， 一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。 這三樣?xùn)|西 涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。 目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī) 范這個(gè)問題。恩，簡(jiǎn)單的說一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地 用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土 地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用 強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這 個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求， 也會(huì)在這個(gè)文件里體 現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)， 頒

3、發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許 可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程 序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó) 土部門在出讓土地的時(shí)候， 根本不考慮規(guī)劃， 直接就整塊出讓了。 然后給人家辦 出商住用地土地使用權(quán)證。 這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。 然 后受讓了土地的開發(fā)商， 再去規(guī)劃部門軟磨硬泡， 無論是修改規(guī)劃也好， 還是根 本沒有規(guī)劃都好， 反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了， 剩下的事情你規(guī)劃部門得 給我搞定。我不

4、是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。 要知道，我國(guó)正式搞土地出讓 也只不過是從 1990 年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地， 是到 2000 年之后才上市的。 我只不過是說，我國(guó)在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)， 國(guó)際上也沒有什么可供借鑒的模式。 因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。 憤青們不要在這里給我指三 道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到 90 年代的背景 里面去，我也想不出更好的土地交易模式。 城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒 深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。 不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷

5、史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條： 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使 用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前， 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依 據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作 為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。 未確定規(guī)劃條件的地塊， 不得出讓國(guó)有 土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合 同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、 核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓 合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中， 擅自改 變作為國(guó)有土地

6、使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中， 不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬 泡，阿門。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。 非常的社會(huì)主義特 色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下， 母公司拍到的土地， 轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下， 按我國(guó) 法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)， 不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公 司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅， 只留下一個(gè)殼。 這種操作模式?jīng)]什么法

7、 律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用， 因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么 干。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物， 非常的煩， 也不知道 這個(gè)東西應(yīng)該算什么。 立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。 我不知道在目 前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西， 政府是從什么角度來管理的。 反正現(xiàn)在各地由于 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同， 所以在這個(gè)事情的管理上也不同。 有些地方基本上不太管， 有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事 情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策， 要求先把環(huán)境評(píng)估搞了， 再回頭來立項(xiàng)。 這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展

8、的考慮。但在很多地方， 環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。 立不了項(xiàng)根本 做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策， 事情都是人辦出來的。 反正到目前為止， 建設(shè)項(xiàng)目 都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來 的。反正我自己如果操辦這些事情， 基本上都是直接去這些部門， 譬如去計(jì)劃部 門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司， 去環(huán)保局， 就讓他們給我推 薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司， 然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。 編制費(fèi)用 稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)， 關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。 現(xiàn)在這 些專業(yè)技

9、術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不 到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來， 因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到， 某某是什 么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣， 我聽得比較多的叫 “修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ”。這 個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙， 也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排 的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少， 日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn) 出小區(qū)的道路怎么安排， 是不是符合消防規(guī)

10、范， 等等等等， 這些東西都是非常的 專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下， 比如建筑密度， 這個(gè)東西看起來很簡(jiǎn)單是吧， 就 是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是 1 萬平方米，有 3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該 是沒有什么爭(zhēng)議了。 但是且慢。我這 3000平方米的建筑占地里面， 有2000平方 米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng) 議就來了，我這個(gè) 2000 平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑 密度，無非就是為了保證綠化嘛， 保障居民的休閑空間嘛。 現(xiàn)在我雖然好象是在 地面上建了東

11、西， 但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊， 我的綠化沒有減少啊， 我的 休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè) 2000 平方米不能算在建筑密度里面。這種空中 花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題， 反正技術(shù)規(guī)范沒有限死， 有無窮 的空間可以鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡(jiǎn)單。但 是放到實(shí)踐中一看， 啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證 載的面積呢， 還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)， 一直到周邊道路的道路中線去呢？這 個(gè)東西根本說不清楚， 怎么算都行。 把凈用地面積一加大， 總建筑面積自然就水 漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建

12、筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。 但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道， 上面種草保持綠化， 就指著圖紙說這就是一條消防道路。 這么搞行不行？反正我 個(gè)人不知道行不行。 消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴， 反正我個(gè) 人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要 2 到 3 個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣， 才能通得過。 我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做， 干等著就能通過總平 面審查的。 我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)， 只要有心， 無論什么公司的總 平面，無論

13、是你萬科還是富力還是雅居樂， 那只要一挑起來， 問題都是一筐筐的。 不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗， 要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小， 等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在 10 天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今 被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一， 我現(xiàn)在專門拿出來講， 因?yàn)?這個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且， 被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。 各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的 大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤， 事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司， 在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率， 是

14、一樣的， 這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的， 一輪到 就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電 線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮， 根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排， 放到同一張圖紙 上。給排水不用多解釋了， 就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)， 然后怎么把生活污水和雨 水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的 內(nèi)容就多了，什么有線電視線、 各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等， 多得要死。 上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話， 統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走， 從地下穿進(jìn)各棟單 體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路啊什么的， 必須要合理的安排好， 不能到處亂走。 作為非專業(yè)人士， 要判

15、斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西： 1、你就這么走進(jìn) 一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。 只要有這個(gè)， 基本上這個(gè)小 區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。 如果什么沙井蓋搞得滿地都是， 簡(jiǎn)直看不出走向來的， 基本上這 個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首 先，就是給排水會(huì)整天出問題。 一下雨小區(qū)就變池塘的事情， 我實(shí)在是見得太多 了；然后，對(duì)于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒得 選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管， 別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行， 而現(xiàn)在的

16、 這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng) 了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬 別一起開。 看電視的時(shí)候千萬別開電腦， 不然就得在黑暗之中耗一晚上。 這都是 管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要， 那么我們說， 我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮， 好好的 研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引 進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。 但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們， 無論開發(fā)商 們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作， 做多少調(diào)查工作， 都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。 最常見的是市政排污管線突然

17、就重新施工， 換地方了， 哪怕它不換地方， 就是水 平抬高個(gè)幾公分， 這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠， 那也完蛋了。 這種事情太常 見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪 里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓 電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接 的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了， 又或者它的容量已經(jīng)超了， 不能再讓 你接，你得從其他地方接， 這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢， 亂引。引到多少電算多少電。 至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)

18、小區(qū)的排水。 現(xiàn)在都是要求雨污分流了。 就是雨水和生活污水要分兩條管排。 這個(gè)東西管的是 管徑和流量， 以及連接市政管線的位置。 然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè) 計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的， 但是總體來說， 相對(duì)于總平 面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。 單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的： 關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小 尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國(guó)各大城市在 車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的， 要求一般是每戶住宅

19、配一個(gè)車位， 商業(yè)一般 是 100 平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。 車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說， 也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值， 按 35 平方米到 45 平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值， 來評(píng)估地下室面積夠不 夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠， 不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。 但是單 體階段就不一樣了， 就開始數(shù)了。 這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。 比如所謂的子母 車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有 些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠， 那也有辦法， 就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車 位。

20、立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過， 那玩意非常的不好使喚， 進(jìn)出一次花 上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。 不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上， 只要通 過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹?買 的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮， 說什么 10幾 20 萬買一 巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10 個(gè)平方米不到的空間。 但是，你要把這部車停進(jìn)去， 你另外還需要 30 平方米的進(jìn)車道。 所以按經(jīng)驗(yàn)值， 每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積， 基本上都是 35 到45 平方米。規(guī)劃 部門都這么掌

21、握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深 圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個(gè)。不過這個(gè)不 代表一般規(guī)律。嘿嘿。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施 工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。 不值得 多說。我就一筆帶過了。不過這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 在新的 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 中被提到非常高的位 置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄 虛。6、消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。 我直接這么下兩個(gè)結(jié)論： 沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè) 計(jì)是達(dá)標(biāo)

22、的。 沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。 我就這么直接一點(diǎn)： 消防 報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。 至于人防報(bào)建， 這個(gè)東西莫名其妙， 我不知道這個(gè)算什么， 我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西， 都心存惡感。先從消防說起。消防部門是武警官兵， 不是政府機(jī)構(gòu)， 這個(gè)大家心里要有數(shù)。 我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開 發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我 們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。 因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模?比如電梯 間和樓梯間之間設(shè)置個(gè) 1 級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的

23、。 基本上來講， 消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。 在這個(gè)方面， 審查那也 是越來越嚴(yán)。 一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。 為什么呢？因 為這些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)， 往往由他們出面才能把事情辦成。 但是，我在這里說句公道話： 涉及生命安全的 消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如 12 層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17層 以上設(shè)置剪刀樓梯， 這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。 我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得 過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯， 那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。 起碼我不敢。 在我個(gè)

24、人日后的職 業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。 我不知道這個(gè)東西算啥。 真要 有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里， 911 的那棟大樓就是前車之見。 真要被炸了樓， 呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。 當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感， 大家不必 介意。人防部門屬于政府部門， 不是軍隊(duì)編制。 用于人防用途的那部分地下室也可 以搞停車位，但是這部分要被劃出來， 不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 這部分停車位只有使用權(quán)。 關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題， 現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。 社會(huì)上各種聲音都有， 尤其 是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。 我現(xiàn)在告訴你們， 所有的人防用途的東西， 產(chǎn) 權(quán)都是國(guó)家所有。 國(guó)家為了鼓

25、勵(lì)大家搞人防工程， 就允許你暫時(shí)用著。 但是這個(gè) 產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)， 不能賣，所以開發(fā) 商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。 另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西， 比如人 防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。 也不知道能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后， 設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化， 完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)， 做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查， 在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面， 是怎么審都行的事情。 我國(guó)現(xiàn)在

26、越來越強(qiáng) 調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。 這么說吧：什么 360度大落地 窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了 這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這 里南北差異非常明顯： 北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)， 老百姓在觀念上也 比較能接受這個(gè)， 因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題， 節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子， 在冬天那 可是要白白的花出取暖費(fèi)的。 但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見， 我就好這一 口，你管得著啊。說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積 90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策說兩句。 建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ希?/p>

27、 必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。 北方人 在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6 米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。 同時(shí)， 在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)， 90 平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。 這是與北方人的使 用習(xí)慣及氣候一致的： 空氣干燥， 而且洗手間的使用頻率較低， 一般人都不習(xí)慣 每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。 ）但在南方， 僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶， 90 平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不 可能完成的任務(wù)。 這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。 房子朝外的位置就那么幾個(gè) 面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺

28、在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為 了在滿足這個(gè) 9070的要求下還能做 3 房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn) 在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子， 被迫只能大量的推出兩房單位。 當(dāng)然，兩房單位也 可以住， 不過就不能養(yǎng)孩子， 一養(yǎng)孩子這家就完蛋了， 爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子 哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè) 9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再 打通它一起賣。 在某些不良媒體的宣傳口徑上， 將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著 良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始 說施工圖審查。 施工圖

29、審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了， 允許開發(fā)商自己找資 質(zhì)的施工圖審查單位做審查。 施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。 但是，基 于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后， 因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智， 根本沒法子審。 在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事 情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市， 在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。 那個(gè)塔 呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上 了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因 此組成了浩大的調(diào)查， 來查這個(gè)事故的原因。 首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。 結(jié)果 一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)

30、計(jì)上的問題。 于是把那圖紙送去重新做審查， 一查的 話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不 了對(duì)方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧， 它也不違反。 但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范 就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。 最后只能把施工單位拉出來， 判了 幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做 審查的時(shí)候也是吵得不可開交。 最后也是不了了之， 因?yàn)檫@根本說不清楚， 到底 安不安全反正我個(gè)人不知道?，F(xiàn)在在有些城市， 質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了， 有資質(zhì)的檢測(cè)單 位都能做檢測(cè)了。 我見過最好的城市是廣州。 做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用， 只是周邊城市 的

31、 3 分之 1 。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢 測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市， 這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。 這個(gè)也是 建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒寫到施工許可證， 寫死我了， 啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我 現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。首先，我必須說明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無國(guó)有經(jīng)濟(jì) 成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些 大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣

32、州在管理上嚴(yán) 重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市， 私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明， 既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。 啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。 黑得讓人毛骨悚然。 搞施工的就沒幾只好鳥。 我在此隨便講個(gè)故事哈。 施工企業(yè) 必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去， 一般包括施工員、 質(zhì)量員 和安全員。 施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員， 根據(jù)項(xiàng)目大小， 配備的人 員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另 外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去， 材料

33、一準(zhǔn)備， 然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了， 于 是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。 本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單 的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理 了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰， 全部材料退件。 這個(gè)企業(yè)的 老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。 暗地里啥招數(shù)都用得出來。 我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社 會(huì)的可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。 監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情， 做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和 監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為 OK

34、 了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了就 是下一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則， 老實(shí)講， 在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面， 我從來沒看到建設(shè)部 門真的做過審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面， 我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。11、施工許可證我懷著萬分激動(dòng)的心情，打下了上面那 5 個(gè)字。施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。 缺一不可。 在我個(gè)人 的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)， 再申領(lǐng)施工許可證的。 在我與同行的交流中， 我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)， 再來辦 施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒 1 年的時(shí)間出不來。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回 頭再把前面 10 個(gè)大項(xiàng)看一遍，

35、基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少 于 20 個(gè)。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán) 節(jié)出了任何問題，直接就 GAME OVER 。在改革開發(fā)之初， 外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候， 有個(gè)著名的段子， 說是有個(gè)企 業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了 200 多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上 級(jí)政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了， 我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？ 我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日， 還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)， 太死， 審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜 嗎？聽不到了。 為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。 大家已經(jīng)在 這個(gè)圈子中取得

36、了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程， 簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。我知道我這么說， 會(huì)有很多糞青完全不能理解。 我就這么告訴你們： 大家都 已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中， 在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過 10 多年的運(yùn) 做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?， 除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市， 很多的 城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作， 譬如土方工程， 一 般都是先動(dòng)的。 這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。 哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī) 范的大城

37、市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證， 然后再發(fā)地下室部分的施工許可證， 再發(fā)地上部分。 這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多 部分發(fā)證。 為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)， 互相妥協(xié)的結(jié)果。 政府要是把企業(yè) 都給玩死了，他們就沒得玩了。之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了： 我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。12、插曲 ,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下 ,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策 制定。后來窮得不行， 被迫下海至今。 這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原 因之一啦。在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前， 我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。 理解了 這個(gè)，才能對(duì)銷

38、售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。 對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控， 我的總體 評(píng)價(jià)是：混蛋?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。 如果這里有國(guó)土部門的朋友， 看到了肯定大 有感觸。最近這 3 年以來，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施 一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念， 用地量最大的產(chǎn)業(yè)， 不是房地產(chǎn)， 而是工業(yè)。 尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。 目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng) 超過了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。 這是一個(gè)很瘋狂的概念。 當(dāng)然， 在這 種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下， 房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連

39、。 房 地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。 各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn) 公司儲(chǔ)備了多少多少地， 足以做多少多少年的開發(fā)， 因此現(xiàn)在供地不足這種消息 不準(zhǔn)確，等等。 這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道， 連造謠都沒造出個(gè)樣子 來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置， 基本上就可以判 斷出來事情的真?zhèn)巍?有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地， 不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn) 郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的， 我立馬把這篇東西打印出來吃掉。 在另一個(gè)方 面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地， 其完全是 寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展， 城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不

40、斷增長(zhǎng)。 這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉2、打壓購(gòu)買需求 提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考 慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解 決任何問題， 它只不過是將需求延后。 我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫 好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商 脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉， 開發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。 我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予 以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。 我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。 謝謝。3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè) 90 平方米以下的戶型占總建筑面積 70%以上。這個(gè)

41、 9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒明白過來這到底有 什么效果。 戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。 我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè) 隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型， 在單價(jià)穩(wěn)定的前提下， 單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面 積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子， 利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提： 大戶型的單價(jià)比小戶型高。 但在我的 個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面， 我是沒發(fā)覺過有這種情況。 我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來： 小戶型 的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。 本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本 上

42、都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策， 就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。 不會(huì)有 別的什么新花樣出來了。這個(gè)效果，我就不多說了。接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說一說吧。 圖紙畫出來之后， 要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落 實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一 般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干， 不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這 個(gè)工作半市場(chǎng)化了。 嘿嘿， 又來一個(gè)半市場(chǎng)化。 正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許 可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工， 違章施工的場(chǎng)合， 都需要做通這個(gè)

43、測(cè)繪院的工作。 讓他們 提前來做放線。唉，又來一個(gè) “做通 ”工作。放線完畢， 施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工， 完了之后就做驗(yàn)線。 一看這個(gè)建 筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。 所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一 樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。唉14、預(yù)售許可證終于說到這個(gè)了。 預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。 我所知道的， 在房地產(chǎn) 已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市， 預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理， 全程公示。 現(xiàn)在在預(yù) 售上面做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售許可最重要的條件是： 高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款

44、的條件又不一樣： 無論層數(shù)高低， 全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 3 分之 2 的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后， 開發(fā) 商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、 3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。 在理解了這個(gè)之后， 或許我 們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套， 單價(jià)必須清晰， 在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么 5000 元/平方米 “起”，這種騙人的玩意了。但是， 我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦 理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格， 開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。 這個(gè)

45、價(jià)格申報(bào)一下就完 了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是 2500 元/平方米。從來都是如 此。隨便你怎么公示。 賣的時(shí)候照樣賣 5000賣8000賣 10000多，沒有任何法律 上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測(cè)繪。 房管部門下屬的房屋測(cè) 量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙， 事先算一個(gè)面積。 這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。 在竣工之后， 到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。 我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商 之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的 面積差異。 造成這種差異的原因很多， 比如施工不規(guī)范造成的面積誤差， 又或者 之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公

46、用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差， 這些都有可能。 但要說是開發(fā)商的 故意造成的，我個(gè)人沒有見過。 開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假， 當(dāng)然我 個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛， 各大開發(fā)商都學(xué)乖了， 開始花很大的精力在做通房 屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。 總之無論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少， 房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按 著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。唉，又出來一個(gè) “做通 ”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時(shí)候， 關(guān)于土地解押的問題， 我不是很敢下筆。 作為一個(gè)房 地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有 無數(shù)的道道兒。 我個(gè)人對(duì)這一塊

47、的玄妙也不是很能理解。 盡我的理解講那么一點(diǎn) 吧。先從土地抵押說起。 現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。 土地必須在辦 理了施工許可證之后才能抵押貸款。 這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的 原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。 在這 方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。 土地抵押必須辦理抵押登記， 這個(gè)是 常識(shí)了。不多說了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則， 辦理預(yù)售許可證時(shí)， 該地塊不能有任 何抵押。但是， 我們都知道一個(gè)事實(shí)就是： 任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押 貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力： 要么還 貸，要么更換抵

48、押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情， 更換抵押物？更加不可能。 哪有那么多實(shí)物可 以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí) 候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物， 又能解押， 還要能辦出預(yù)售許可證。 我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是 怎么處理這種事情的。 我只說其中的兩個(gè)辦法 （唉， 我覺得我好象在傳授犯罪方 法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。在國(guó)土 部門辦理土地抵押登記， 在房管部門辦理預(yù)售許可證。 房管部門和國(guó)土部門之間 是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲?/p>

49、詢對(duì)方的登記資料的。 在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口， 是更換抵押物。 更換抵押物的話， 原抵押物要先解押， 再將新抵押物辦理抵押登 記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無 論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查， 都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。 先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉 （有些人把銀行的工作做得很通 的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找， 直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極） ， 然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證， 趕緊去房管部門， 給他們看，啦啦啦， 我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如

50、此，于是收材料辦預(yù)售許 可證了。只要他們一收材料， 立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。 辦 得快的話， 只需要懸空半個(gè)小時(shí)。 如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話， 可 以先等個(gè) 1 天兩天再去國(guó)土部門辦抵押， 也行。國(guó)土部門與房管部門分離， 實(shí)在 是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市 （這里說明一下， 在建工程抵押不是 每個(gè)城市都辦得了。 很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)） ，也可以試 試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方 法在國(guó)土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽， 地有多大產(chǎn)，在房地

51、產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓 其實(shí)，在說了這許多之后， 大家應(yīng)該都明白了， 到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。 在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作， 結(jié)識(shí)了那許多的人， 一步一個(gè)腳印的， 做 到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。 在封頂之后， 竣工之前， 就可 以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。 這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線， 基本上驗(yàn)線可以通過， 規(guī)劃驗(yàn)收的 時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。 基本的過程如下： 規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?哦， 封頂了。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)， 就回

52、去該干啥干啥了。消防、人防和管線驗(yàn)收， 都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。 也只有他們能 搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收， 肯定通不過。 這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專 業(yè)的施工單位的主要原因。 尤其是消防和永久用電， 這里面的道道和苦水啊， 真 是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝 3 臺(tái)變電箱。施 工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大， 拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。 這個(gè)企業(yè)也不 說什么。 驗(yàn)收的時(shí)候到了， 供電局無論如何都不肯供電了。 說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不 合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是 誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之

53、下，乖乖的給了 雙倍的電力施工款。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上 肯定會(huì)留有伏筆， 基本上都是這么個(gè)寫法： 原則同意通過驗(yàn)收， 但如下問題需要 進(jìn)一步整改： 12345 云云。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在 一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來就行了， 然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。 這就完成了。 現(xiàn)在監(jiān)理公 司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。 甲方自己把監(jiān)理的活給干了。 這是普遍現(xiàn)象。 到時(shí)候 就負(fù)責(zé)簽字蓋章。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了， 規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了， 就是最終的到建設(shè)局 去搞竣

54、工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒什么好多說了?？⒐を?yàn)收備案完成， 是法定的正式交樓條件。 沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表， 業(yè) 主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào) 道，一直覺得比較奇怪。 也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。 我反 正沒親眼見過這種事情。 但是我國(guó)在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不 實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。物業(yè)管理這一塊， 我就不多說了。 各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。 接下來 就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。 先做大確權(quán)， 給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證， 然后再分戶 發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。17、結(jié)束語 首先得