太原安泰第園式園林景觀大宅項目提案

1、【謹(jǐn)獻(xiàn)給用智慧和汗水成就輝煌人生的尚層名流】【謹(jǐn)獻(xiàn)給用智慧和汗水成就輝煌人生的尚層名流】太原盛世大道房地經(jīng)紀(jì)公司太原盛世大道房地經(jīng)紀(jì)公司2008年年12月月 安泰安泰第五園第五園 中式園林景觀大宅中式園林景觀大宅目錄目錄 contentscontentspart 1 part 1 競爭戰(zhàn)略：從優(yōu)秀到卓越的必然性競爭戰(zhàn)略：從優(yōu)秀到卓越的必然性part 2part 2項目思考：中項目思考：中高檔項目高檔項目vs高檔名宅高檔名宅part 3part 3不止是理念：不止是理念：如何成功打造高檔名宅形象如何成功打造高檔名宅形象part 4part 4點石成金：形象點石成金：形象包裝與展示包裝與展示par

2、t 5part 5成王敗寇：成功銷售的秘訣成王敗寇：成功銷售的秘訣附件：附件：盛世大道運作流程及質(zhì)量保證體系盛世大道運作流程及質(zhì)量保證體系part 1-part 1-從優(yōu)秀到卓越的必然性從優(yōu)秀到卓越的必然性市場機(jī)會和競爭大勢決定了市場機(jī)會和競爭大勢決定了本項目高檔名宅定位的必然性本項目高檔名宅定位的必然性20092009，太原房市關(guān)鍵詞，太原房市關(guān)鍵詞1. 高端市場形成高端市場形成2. 品牌化競爭時代品牌化競爭時代3. 史無前例的激烈競爭史無前例的激烈競爭4. 金融危機(jī)與房市調(diào)整金融危機(jī)與房市調(diào)整太原高檔樓盤一覽太原高檔樓盤一覽 區(qū)區(qū) 域域樓盤名稱樓盤名稱開發(fā)商開發(fā)商總建面總建面總套數(shù)總套數(shù)銷

3、售率銷售率主力戶型主力戶型入市時間入市時間目前均價目前均價杏花嶺區(qū)湖景一號太原新佳榮6萬23090%150-18008.58500萬達(dá)廣場大連萬達(dá)80萬6000未售120-15008.底8000左右多地爾項目多地爾6.7萬270未售200-28009年5未定小店區(qū)學(xué)府苑千禧集團(tuán)17萬100050%140-18007.8 9500北美新天地山西新鴻旗6萬40080%150-16006年8000昌盛雙喜城昌盛+大唐48萬3000未售不詳09年初未定御龍城合生創(chuàng)展40萬3000未售不詳09年5月未定安泰花園安泰集團(tuán)15萬1000未售不詳09年5月未定萬柏林區(qū)長島國際百祥地產(chǎn)12萬70095%150-

4、18006年5月9000當(dāng)代moma當(dāng)代地產(chǎn)不詳不詳未售不詳09年初未定綠地世紀(jì)城綠地集團(tuán)不詳不詳未售不詳09年未定合計近300萬1. 相比相比2008年的年的4個，個，2009年太原同時在售高端項目數(shù)量將達(dá)年太原同時在售高端項目數(shù)量將達(dá)到至少到至少11個之多，形態(tài)獨立的高端市場已經(jīng)形成。個之多，形態(tài)獨立的高端市場已經(jīng)形成。2. 在新增的在新增的7個項目中，全國一線品牌開發(fā)商有個項目中，全國一線品牌開發(fā)商有5個，剩余兩個個，剩余兩個是本項目和山西安泰集團(tuán)，品牌競爭已成必然。是本項目和山西安泰集團(tuán)，品牌競爭已成必然。3. 不完全統(tǒng)計，不完全統(tǒng)計，2009年投入市場的高端住宅面積將超過年投入市場的

5、高端住宅面積將超過100萬萬平米，總規(guī)劃面積達(dá)到平米，總規(guī)劃面積達(dá)到300萬平方米。萬平方米。4. 發(fā)端于美國次貸危機(jī)的新一輪全球性金融危機(jī)正在向縱深發(fā)發(fā)端于美國次貸危機(jī)的新一輪全球性金融危機(jī)正在向縱深發(fā)展，影響到實體經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。展，影響到實體經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。20092009，太原房市解讀，太原房市解讀我們面對的主要競爭我們面對的主要競爭-昌盛雙喜城昌盛雙喜城 御龍城御龍城 學(xué)府苑學(xué)府苑 多地爾多地爾 當(dāng)代當(dāng)代 moma 綠地世紀(jì)城綠地世紀(jì)城 太原萬達(dá)廣場太原萬達(dá)廣場 我們該如何競爭？我們該如何競爭？核心戰(zhàn)略：進(jìn)入無競爭領(lǐng)域的核心戰(zhàn)略：進(jìn)入無競爭領(lǐng)域

6、的“第一占第一占位位”中高檔項目高檔名宅市場機(jī)遇和競爭態(tài)勢決定了躍升的必要性我們必須實現(xiàn)從優(yōu)秀到卓越的突破，避免陷入與眾多競爭項目在同一層次上的競爭part 2-part 2-中高檔住宅中高檔住宅 vs vs 高檔名宅高檔名宅高檔名宅的六大特征高檔名宅的六大特征1、價格標(biāo)桿性：同區(qū)域、同類產(chǎn)品中的價格標(biāo)桿和持續(xù)升值2、地段稀缺性：具有較高地域文脈認(rèn)可度的區(qū)域，土地價值明顯。3、資源稀缺性：城市中心區(qū)公共資源或園林景觀資源。4、產(chǎn)品奢華性：產(chǎn)品多樣性、空間的尺度、高檔的配置、品質(zhì)的裝修5、服務(wù)專屬性：高級品牌物管，體現(xiàn)專屬性服務(wù)特征。6、需求層次精神化 ：高檔名宅的客戶是金字塔高端少數(shù)人群，對居

7、住品質(zhì)需求上追求物質(zhì)與精神的統(tǒng)一、前瞻性的生活理念。 城市名宅在賣什么？城市名宅在賣什么？亮馬河昆侖公寓國貿(mào)橋銀泰中心首創(chuàng) 緣溪堂棕櫚泉國際公寓北京星河灣城市名宅核心價值城市名宅核心價值高檔名宅考究的產(chǎn)品稀缺地段高檔配套高端的形象文化內(nèi)涵藝術(shù)品位稀缺資源身份象征社會認(rèn)同尊貴服務(wù)關(guān)鍵關(guān)鍵基礎(chǔ)基礎(chǔ)本項目特征與高檔名宅差距？本項目特征與高檔名宅差距？1、價格：每平米近萬元的銷售均價。具有標(biāo)桿性2、地段：平陽路、濱河板塊的高地域繁華認(rèn)可度。具有稀缺性。3、配套：山西首席大型中式園林景觀配套/ /首席地?zé)崛∨咂焚|(zhì)生活社區(qū)。具有稀缺性。4、產(chǎn)品多樣性：110-440平米多元化戶型，空間尺度符合要求。但高

8、檔配套需要后期打造。5、服務(wù)專屬性：建議引入國際知名物管公司，滿足服務(wù)要求。6、需求層次精神化 ：城市中心區(qū)高檔名宅的核心定位滿足高端形象的要求。但具體精神內(nèi)涵需要營銷包裝來解決?；A(chǔ)要素符合高檔名宅的平臺要求，但產(chǎn)品內(nèi)部配套、基礎(chǔ)要素符合高檔名宅的平臺要求，但產(chǎn)品內(nèi)部配套、物管服務(wù)尚需完善。高端形象需要通過營銷包裝解決！物管服務(wù)尚需完善。高端形象需要通過營銷包裝解決！首席中式人文園林景觀大宅首席中式人文園林景觀大宅形象表述：形象表述：傳承中國文化，仕知音傳承中國文化，仕知音項目的核心定位：項目的核心定位：成長中的大資產(chǎn)階層成長中的大資產(chǎn)階層社會權(quán)力人士社會權(quán)力人士目標(biāo)客群界定：目標(biāo)客群界定：

9、p 煤炭、能源、貿(mào)易、地產(chǎn)行業(yè)的私營企業(yè)主煤炭、能源、貿(mào)易、地產(chǎn)行業(yè)的私營企業(yè)主p 省市各級政府高級公務(wù)人員省市各級政府高級公務(wù)人員p 金融、證券、金融、證券、it行業(yè)的新富階層行業(yè)的新富階層p 大型國有企業(yè)高管、高級商務(wù)人士大型國有企業(yè)高管、高級商務(wù)人士p 高級知識分子、文化、藝術(shù)界名流高級知識分子、文化、藝術(shù)界名流 part 3-part 3-如何成功打造高檔名宅形象如何成功打造高檔名宅形象以考究的理念完善產(chǎn)品以考究的理念完善產(chǎn)品導(dǎo)入精神內(nèi)涵塑造名宅形象導(dǎo)入精神內(nèi)涵塑造名宅形象從價格角度，高檔名宅的價格必然構(gòu)成一個城市的屋脊從價格角度，高檔名宅的價格必然構(gòu)成一個城市的屋脊從客戶角度，高檔名

10、宅的客戶必然是社會財富金字塔的高層從客戶角度，高檔名宅的客戶必然是社會財富金字塔的高層從產(chǎn)品角度，高檔名宅的產(chǎn)品必然具有相當(dāng)?shù)牟豢蓮?fù)制性從產(chǎn)品角度，高檔名宅的產(chǎn)品必然具有相當(dāng)?shù)牟豢蓮?fù)制性功能一：一種權(quán)貴豪富的階層標(biāo)實功能一：一種權(quán)貴豪富的階層標(biāo)實功能二：一種與眾不同生活方式的體驗功能二：一種與眾不同生活方式的體驗平民眼中的天價平民眼中的天價大眾看不見的頂層大眾看不見的頂層奢華的銷金窟奢華的銷金窟人生置業(yè)的終極夢想人生置業(yè)的終極夢想最具炫耀性的符號最具炫耀性的符號占據(jù)大眾認(rèn)可的稀缺資源占據(jù)大眾認(rèn)可的稀缺資源 多處置業(yè)，非生活必需品多處置業(yè)，非生活必需品奢侈品的意象奢侈品的意象沒出名宅代表一種生活

11、方式?jīng)]出名宅代表一種生活方式客戶偏好不同，決定了他對生活方客戶偏好不同，決定了他對生活方式需求的不同，也決定了他為各種生式需求的不同，也決定了他為各種生活方式買單的意愿活方式買單的意愿 “物以稀為貴物以稀為貴”，名宅的核心價值就在于其稀缺性。，名宅的核心價值就在于其稀缺性。豪宅的核心價值豪宅的核心價值稀缺性稀缺性資源的稀缺性資源的稀缺性產(chǎn)品的稀缺性產(chǎn)品的稀缺性景觀資源城市資源人文資源產(chǎn)品創(chuàng)新品牌界定為水泥剛筋的建筑植入貴氣的靈魂為水泥剛筋的建筑植入貴氣的靈魂她不是一般意義上的居所，她不僅僅是在售賣多元化景觀園藝的建筑空間?！鞍蔡┌蔡┑谖鍒@第五園 ”不僅僅賣房子不僅僅賣房子平陽路也好、濱河路也好

12、，“安泰第五園”占據(jù)著得天獨后的地段，她卻不僅僅賣地段?！鞍蔡┌蔡┑谖鍒@第五園 ”不僅僅賣地段不僅僅賣地段精心打造山西首席中式景觀園林，對于上下五千年文化淵源的太原，無疑是錦上添花，但“安泰第五園”也不僅僅賣景觀?！鞍蔡┌蔡┑谖鍒@第五園 ”也不僅僅賣景觀也不僅僅賣景觀“安泰第五園”售賣太原，太原幾百年的繁華與龍脈?！鞍蔡┑谖鍒@”售賣尊貴，成就太原過去與未來的極致尊貴?！鞍蔡┌蔡┑谖鍒@第五園 ”應(yīng)該賣什么？應(yīng)該賣什么？part 4-part 4-形象包裝與展示形象包裝與展示案名推薦與平面表現(xiàn)案名推薦與平面表現(xiàn)推薦案名：推薦案名：城市貴脈上流名宅：城市貴脈上流名宅安泰安泰第五園第五園安泰安泰第五園

13、第五園安泰：上市企業(yè)對實力和品質(zhì)的代言安泰：上市企業(yè)對實力和品質(zhì)的代言第五園：暨迎澤公園、龍?zhí)豆珗@、動物園、兒童公園之后，太原第五園：暨迎澤公園、龍?zhí)豆珗@、動物園、兒童公園之后，太原第五個園林成品化的象征第五個園林成品化的象征以稀缺性資源詞匯，直接指明項目的以稀缺性資源詞匯，直接指明項目的“品牌保證、人文景觀品牌保證、人文景觀”以以及目標(biāo)客群的及目標(biāo)客群的“品質(zhì)、身份、品質(zhì)、身份、 價值觀價值觀”案名解析：案名解析：核心關(guān)鍵詞：核心關(guān)鍵詞：稀缺考究大隱大顯稀缺考究大隱大顯文案延展：文案延展：形象：人居本質(zhì)，望族百年地位之上，天之驕子稀缺：中式景觀園林，氣勢宏偉的建筑天地間之大美，少數(shù)人尊享之考

14、究：安泰名宅法則：五年磨一劍安泰第五園，值得一生品鑒大隱大顯：安泰尊藏，明垣盛景庭院隱王侯，一府藏天下組合延展組合延展安泰安泰第五園第五園安泰尊藏安泰尊藏 明垣盛景明垣盛景隱秘的上層，低調(diào)、神秘、尊貴。隱秘的上層，低調(diào)、神秘、尊貴。以以“中式景觀園林中式景觀園林”為價值地標(biāo)，直接指明項目品質(zhì)、身份、地為價值地標(biāo)，直接指明項目品質(zhì)、身份、地位、價值等心理暗示，相對更為低調(diào)、含蓄、內(nèi)涵豐富。位、價值等心理暗示，相對更為低調(diào)、含蓄、內(nèi)涵豐富。濱河財水流域旁，龍城氣脈繁華中，賢達(dá)顯貴云集，傲居矗立，王者風(fēng)范，秉承中國人文主義情懷，詮釋純粹中式園林景觀生活意境以明清園林景觀風(fēng)情再現(xiàn)古韻之風(fēng)，訴家族百年興

15、盛，再顯貴氣氤氳安泰第五園，于人脈與財水合抱之間，創(chuàng)傳世名宅，啟蒙百年生活概念演繹概念演繹人居品質(zhì)人居品質(zhì) 望族百年望族百年概念演繹概念演繹一宅貴域一宅貴域 銘傳萬家銘傳萬家祥龍過處，百林靜展，想多少文人墨客、貴族大夫曾懷情于此，而今，秉大氣明風(fēng)，造巧雅庁室，一磚一瓦，移天縮地入君懷，當(dāng)代貴胄靜居在歷史園林景觀宅邸，據(jù)此續(xù)寫家世傳承的族譜。安泰第五園，考據(jù)中國傳統(tǒng)居住文化，承歷史文脈華貴尊嚴(yán)，匯聚時代巨子共譜傳奇。平面表現(xiàn)稿平面表現(xiàn)稿part 5-part 5-成功銷售的秘訣成功銷售的秘訣營銷核心策略解讀營銷核心策略解讀 核心思想：點性突破的市場攻擊核心思想：點性突破的市場攻擊體驗營銷-傳遞極

16、致形象，攻心為上渠道營銷-找到目標(biāo)客群，主動出擊活動推廣-制造參與機(jī)會，圈層互動樣板間生活體驗全程服務(wù)尊貴體驗售樓部形象體驗體驗營銷策略策略分解策略分解-體驗篇體驗篇展示中心藝術(shù)化展示中心藝術(shù)化打造時尚、藝術(shù)的銷售展示中心，用藝術(shù)表現(xiàn)奢華、以藝術(shù)激發(fā)夢想打造時尚、藝術(shù)的銷售展示中心，用藝術(shù)表現(xiàn)奢華、以藝術(shù)激發(fā)夢想展示中心藝術(shù)化展示中心藝術(shù)化打造時尚、藝術(shù)的銷售展示中心，用藝術(shù)和奢華表達(dá)項目極致形象。打造時尚、藝術(shù)的銷售展示中心，用藝術(shù)和奢華表達(dá)項目極致形象。樣板間裝修極致化樣板間裝修極致化用樣板間的奢華與極致，為客戶營造未來生活夢境，激發(fā)客戶的購買欲望。用樣板間的奢華與極致，為客戶營造未來生活

17、夢境，激發(fā)客戶的購買欲望。樣板間裝修極致化樣板間裝修極致化用樣板間的奢華與極致，為客戶營造未來生活夢境，激發(fā)客戶的購買欲望。用樣板間的奢華與極致，為客戶營造未來生活夢境，激發(fā)客戶的購買欲望。 營銷手段的動作營銷手段的動作 利用廣告、現(xiàn)場、利用廣告、現(xiàn)場、 活動等手段全面?zhèn)鬟f項目的形象活動等手段全面?zhèn)鬟f項目的形象u創(chuàng)新推出創(chuàng)新推出“豪門夜宴選房活豪門夜宴選房活動動”，高檔的布置。高雅的氛，高檔的布置。高雅的氛圍，既給客戶新鮮的感受，又圍，既給客戶新鮮的感受，又體現(xiàn)項目的高檔次體現(xiàn)項目的高檔次u老爺車外形的看房車，新穎、別致，老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生時尚的共鳴讓客戶產(chǎn)生時尚的共鳴

18、u迎合高端客戶的品質(zhì)，舉辦迎合高端客戶的品質(zhì)，舉辦項目鑒賞酒會，利用這種高層項目鑒賞酒會，利用這種高層次的時尚活動推廣項目形象次的時尚活動推廣項目形象u現(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸里的現(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸里的花瓣、外飄陽臺（窗）上的花花瓣、外飄陽臺（窗）上的花架、私家藏酒櫥、寬敞明亮的架、私家藏酒櫥、寬敞明亮的豪華客廳里的皮質(zhì)沙發(fā)豪華客廳里的皮質(zhì)沙發(fā)樣樣板間內(nèi)的每個細(xì)節(jié)布置，都體板間內(nèi)的每個細(xì)節(jié)布置，都體現(xiàn)了高品味的現(xiàn)代生活現(xiàn)了高品味的現(xiàn)代生活全方位的傳遞全方位的傳遞第二展示點高級會員俱樂部銷售現(xiàn)場及工地渠道營銷策略策略分解策略分解-渠道篇渠道篇銷售展示中心銷售展示中心銷售展示中心銷售展示中心&

19、; &工地包裝工地包裝市場攻擊的主陣地市場攻擊的主陣地銷售現(xiàn)場及工地包裝銷售現(xiàn)場及工地包裝是項目吸引目標(biāo)客群的主要陣地是項目吸引目標(biāo)客群的主要陣地通過展示中心周邊及工地的包裝通過展示中心周邊及工地的包裝可以直接吸引目標(biāo)客戶上門。可以直接吸引目標(biāo)客戶上門。第二展示點截流客戶第二展示點截流客戶在目標(biāo)客戶活動頻繁的高檔場所，設(shè)立展示點，直接從終端截流客戶。在目標(biāo)客戶活動頻繁的高檔場所，設(shè)立展示點，直接從終端截流客戶。國貿(mào)鑫上海灘華宇國際高級會員俱樂部高級會員俱樂部與高爾夫俱樂部、高級車友俱樂部合作，直接利用他們的會員資源。與高爾夫俱樂部、高級車友俱樂部合作，直接利用他們的會員資源。安泰vs果

20、嶺安泰vs寶馬安泰名宅論壇安泰產(chǎn)品推介安泰地產(chǎn)沙龍活動推廣策略策略分解策略分解-活動篇活動篇“安泰安泰名流名流晚宴晚宴”在項目入市時，與相關(guān)部門合作，邀請相關(guān)官員，地產(chǎn)主管部門領(lǐng)導(dǎo)、意見領(lǐng)袖、媒體、高端意向客戶、關(guān)系客戶、舉辦安泰名流地產(chǎn)沙龍，建立了安泰第五園項目在高端目標(biāo)群的影響力；安泰名流晚宴安泰名流晚宴建立安泰項目在高端目標(biāo)人群中的影響力。建立安泰項目在高端目標(biāo)人群中的影響力?！暗禺a(chǎn)中的勞斯萊斯地產(chǎn)中的勞斯萊斯”安泰名宅安泰名宅20092009山西論壇山西論壇邀請地產(chǎn)主管部門領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)威人士知名人士、媒體人士、意向客戶舉辦安泰豪宅論壇通過論壇，展示安泰公司的企業(yè)形象傳遞安泰第五園項目的名宅形象及價值安泰名宅論壇安泰名宅論壇建立安泰項目在太原地產(chǎn)屆的全面影響力。建立安泰項目在太原地產(chǎn)屆的全面影響力。安泰名宅法則安泰名宅法則五年磨一劍五年磨一劍安泰項目產(chǎn)品推介會暨認(rèn)籌安泰項目產(chǎn)品推介會暨認(rèn)籌“外立面設(shè)計方案的第31次修改。” “