商業(yè)廣場開盤階段營銷策劃方案

1、五洲商業(yè)廣場開盤階段營銷策劃方案衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁

2、蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞

3、袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂

4、螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇

5、蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁

6、螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅

7、蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿

8、袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄

9、蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈

10、羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅

11、螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆

12、蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃

13、衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈

14、蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂

15、羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆

16、螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃

17、蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇

18、袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂

19、蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆

20、羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀

21、螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞

22、薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿

23、袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆

24、螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀

25、羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄

26、螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿袈肆肈蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒃蒀螆膃膂蚆螞衿芅葿

27、薈袈莇蚄袆袈肆蕆袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿袃芅莆螅羂莈薂蟻羂肇蒞薇羈膀薀羆羀莂莃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇蕿羆荿葿 五洲商業(yè)廣場開盤階段營銷策劃方案前 言五洲商業(yè)廣場開盤階段營銷策劃方案，是按照五洲商業(yè)廣場的總體戰(zhàn)略思想，結(jié)合項目核心概念以及市場競爭態(tài)勢而制訂的營銷計劃方案。本方案主要圍繞營銷目標，明確各個階段的事項及具體工作安排；使得整個推廣活動有計劃、步驟的開展。本方案旨在為五洲商業(yè)廣場的全程營銷推廣提供一個科學(xué)合理的操作思路、指導(dǎo)營銷推廣工作的順利開展，實現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標。第一部分：開盤期營銷策略核心思考一、關(guān)于項目定位的思考項目定位：全天候時尚休閑購物公園闡述：全天候：五洲商業(yè)

28、廣場實現(xiàn)了沈陽首個公園式室內(nèi)商業(yè)步行街，特別適宜東北地區(qū)的氣候狀況，寒冷的冬季也可以盡情地逛街、購物，再也不用擔(dān)心風(fēng)吹雨打、日曬雨淋，真正實現(xiàn)了全天候一站式的時尚休閑購物。時尚休閑購物公園：五洲商業(yè)廣場設(shè)計有大量的景觀設(shè)施和大量的娛樂休閑設(shè)施，全新的業(yè)態(tài)組合，時尚的體驗消費模式，可以讓消費者在發(fā)現(xiàn)中體驗逛街的樂趣，這就是五洲商業(yè)廣場的精彩所在?！叭旌驎r尚休閑購物公園”的定位是項目的核心競爭優(yōu)勢所在，是項目領(lǐng)先市場、區(qū)隔競爭對手、提升增值潛力的重要支持點，對項目定位的推廣應(yīng)該貫穿于整個營銷階段。二、關(guān)于目標客戶群細分的思考目標客戶的細分是項目不斷發(fā)掘新市場機會的有效手段，分析不同消費者的不同需

29、求程度，進而可以發(fā)現(xiàn)更多的市場機會和對策。l 成熟大投資客：他們是專業(yè)投資者，最為關(guān)注的就是地塊的升值潛力和長久的回報機會;他們一般具有一定的社會地位和身份，需要特殊的接待和洽談服務(wù)。在項目開盤營銷過程中，充分挖掘此類客戶群是實現(xiàn)銷售目標的重點；l 中小投資者：容易受大投資客和項目銷售情況的影響，因為手頭資金有限，所以他們要考慮更多的問題，如商鋪的總價和回報率。在初期，這一批投資者大多會處于觀望的狀況，等待合適自己的價位和付款方式、促銷機會等。l 投資經(jīng)營者：他們需要一個經(jīng)營的理想平臺。對于經(jīng)營者的最終目的是要促成銷售獲取利潤，他們主要會考慮：區(qū)域消費能力、商業(yè)位置、交通、優(yōu)秀的硬件設(shè)施及經(jīng)營

30、管理等幾方面。對客戶進行有效分類，依據(jù)不同客戶的核心需求，細分客戶，才能有的放矢，充分挖掘目標客戶的潛力和及時調(diào)整項目的營銷策略。另外，因為本項目的業(yè)態(tài)形式?jīng)Q定客戶范圍廣，因此在銷控方面，應(yīng)針對各種不同類型的客戶推出各種不同類型的商鋪，但必須分區(qū)域整體做好銷控，所售商鋪不能過于分散，以免影響今后統(tǒng)一開業(yè)經(jīng)營。三、VIP客戶的營銷策略思考就五洲商業(yè)廣場大體量的銷售面積而言，積累一定數(shù)額的大客戶，對拉動和影響其他中小投資者購買商鋪和加快銷售速度都有積極作用，因此有必要對大客戶采取針對性的營銷策略。1、客戶分級 Ø 一次性購鋪累計金額達1000萬以上-超級大客戶；Ø 一次性購鋪累

31、計金額達200-1000萬-大客戶；Ø 一次性購鋪累計金額達200萬以下-普通級客戶；2、VIP客戶的優(yōu)先待遇為了充分挖掘大客戶的投資潛力，建議五洲商業(yè)廣場將有意向的一次性購鋪金額達200萬元以上者，設(shè)為VIP客戶并發(fā)放VIP貴賓卡。VIP客戶將享有優(yōu)先選鋪權(quán)和價格優(yōu)惠待遇； 特殊大客戶可安排公司總監(jiān)級以上的領(lǐng)導(dǎo)接待洽談。建議VIP客戶的額外折扣：依據(jù)購鋪總金額不同，給予除任何公開折扣以外的9295折不等的額外折扣，如：一次性購鋪累計金額達1000萬以上92折；一次性購鋪累計金額達200-1000萬依據(jù)購買總金額從9395折不等。四、關(guān)于泛銷售方式的思考憑借我司過往的經(jīng)驗，“人脈傳播

32、”是一種行之有效的銷售推廣形式。每個人都有自己的活動圈子，其中一部分朋友或者是客戶有可能就有投資或經(jīng)營商鋪的想法，通過朋友介紹朋友，并體現(xiàn)一定比例的薪酬，不但可以加快項目相關(guān)信息的傳播，還可以直接促進項目的銷售速度，低成本高效率地實現(xiàn)銷售目標。因此，我司建議五洲商業(yè)廣場招聘兼職人員來執(zhí)行這一“泛銷售”手法，招聘人員重點考慮沈陽在職住宅項目的售樓人員、從事保險的業(yè)務(wù)人員等。具體操作思路：1、主要媒體的發(fā)布全版招聘廣告，以項目的前景和直銷人員收入，吸引業(yè)內(nèi)人士；2、直銷人員由進行培訓(xùn)考核，并建立嚴格的管理和考核制度，優(yōu)勝劣汰；3、進行人員的儲備，吸納其中的優(yōu)秀者加入正式銷售人員隊伍；4、直銷人員數(shù)

33、量根據(jù)需要調(diào)整；5、直銷業(yè)務(wù)提成獎勵額度設(shè)置高于現(xiàn)場銷售，如成交提成比例為3以上，提成額上不封頂，以提高其積極性。五、“先招商、后銷售”的策略思考主力商戶的進駐，是提升項目投資信心的有效手段。在項目的開發(fā)前期，主要是通過對主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹立項目良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶，帶動項目的銷售。招商先行，是開發(fā)商實力和信心的表現(xiàn)，通過良好的招商造勢，體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺市場的責(zé)任心，帶動銷售的火熱進行；由招商先行可以帶來“未開先旺”、“永續(xù)經(jīng)營”的市場效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購買欲望，增強其投資信心。六、推出永續(xù)經(jīng)營工程，倡導(dǎo)理性投資經(jīng)過“沈陽萬達”的開業(yè)經(jīng)營失

34、敗事件之后，一方面投資者更加理性，一方面對大型商業(yè)項目的后續(xù)經(jīng)營的重要性有了更深的認識。 萬達項目的現(xiàn)狀對于五洲商業(yè)廣場來說，是機遇也是挑戰(zhàn)。我們必須要正面面對萬達事件，以事實說話，倡導(dǎo)永續(xù)經(jīng)營和理性投資是針對萬達事件，恢復(fù)市場信心的核心。永續(xù)經(jīng)營之道主要是為投資者、經(jīng)營戶搭建一個很好的經(jīng)營平臺，通過項目的持續(xù)經(jīng)營形成良好的口碑，不斷提高項目的商業(yè)價值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間,建立起沈陽商業(yè)項目的新典范。² 五洲商業(yè)廣場“永續(xù)經(jīng)營工程”核心要點：（1）會員俱樂部計劃擁有一批固定高質(zhì)量的消費者是商場旺場的保證，實行會員制購物計劃，甚至可以招商經(jīng)營客戶的同時，實行消費招商，也就是在開業(yè)

35、之前發(fā)行消費者會員金卡，為招商的順利進行提供炒作機會。（2）統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營計劃實施全國招商推廣計劃，招商能力是影響商場經(jīng)營能否持久經(jīng)營的重要因素，全國招商，引入具有強大影響力的品牌店經(jīng)營，保證旺場。由專業(yè)商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司擔(dān)任管理顧問，組織統(tǒng)一經(jīng)營。（3）品牌經(jīng)營，名店經(jīng)營計劃從大型品牌店到百貨主力店，從實力經(jīng)營到品牌經(jīng)營，五洲商業(yè)廣場將代表沈陽商業(yè)的最高形象，以開發(fā)商品牌，項目品牌，經(jīng)營商家的品牌，塑造沈陽商業(yè)新形象。（4）購物：休閑：餐飲為5：3：2合理經(jīng)營比例計劃根據(jù)國內(nèi)外商場經(jīng)營的經(jīng)驗，大型綜合性購物中心的購物、休閑、餐飲的合理比例為5：3：2，該比例能夠合理處理商場中不同

36、目的的消費人群的分布，最大限度的獲取商場效益。五洲商業(yè)廣場的經(jīng)營比例，建議在此比例的基礎(chǔ)上，根據(jù)招商實際情況，合理調(diào)整，以適應(yīng)沈陽市場的實際情況。（5）業(yè)主委員會管理計劃成立商場管理委員會，邀請業(yè)主代表參加，具有一定的管理權(quán)和商場監(jiān)督權(quán)力，保證商場管理合理有序進行。（6）“百城萬店無假貨”計劃申請加入“百城萬店無假貨”協(xié)會，樹立五洲商業(yè)廣場無假貨的社會現(xiàn)象，執(zhí)行“假一罰十”購物政策。（7）商業(yè)培訓(xùn)計劃組織商場的經(jīng)營戶和投資者進行專業(yè)的商業(yè)培訓(xùn)，豐富他們的商業(yè)知識，加強投資意識；文明經(jīng)營，樹立五洲商業(yè)廣場良好的商業(yè)作風(fēng)。（8）規(guī)?；茝V計劃在商場的營銷階段，經(jīng)常性組織營銷推廣活動，統(tǒng)一進行促銷，

37、展示，公益活動等，投放一定量的活動，吸引人流。七、賣點不可一次推完，保持持續(xù)的推廣熱點開盤是項目營銷的關(guān)鍵節(jié)點，但過分依賴開盤，畢其功于一役的想法是不太現(xiàn)實的。因此應(yīng)全盤考慮項目的營銷全過程，項目賣點不可一次或某一階段推完，保證在每個階段都有熱點和刺激點，保持營銷的持續(xù)性。開盤前的賣點很多，如何規(guī)劃和保留應(yīng)作為策略思考的重點，如主力店的進駐可考慮在開盤陸續(xù)推出，增加開盤后項目的銷售能量。第二部分：開盤期階段性營銷推廣策略一、開盤期的銷售目標3月1日5月31日實現(xiàn)總銷售額達35億元。目標分解：Ø 5月1日前交納誠意金客戶累計達500800個Ø 5月21日前交納誠意金客戶累計達

38、1000個Ø 至5月22日開盤前消化VIP客戶，購買金額累計2-3億元Ø 5月22日開盤后至5月31日完成銷售目標2-3億元 二、開盤時機的選擇和營銷階段劃分1、開盤時機的選擇5月22日正式開盤項目開盤成功，一炮而紅，需要相當(dāng)成熟的條件，基于此考慮，我司建議于2004年5月22日進行公開發(fā)售：Ø 各項銷售準備工作全面就緒，包括人員、場地等；Ø 前期預(yù)熱與蓄客充分，擁有相當(dāng)數(shù)量的準客戶，確保成交額；Ø 項目的主力店及品牌商家的招商進度和商場的可售商鋪相關(guān)手續(xù)進度的影響；Ø 承接在房交會期間的勢能，促進開盤成交，吸引客戶的注意。2、開盤期

39、營銷階段劃分² 形象導(dǎo)入期/蓄客期（3月1日3月31日）該階段目的營銷重點是通過項目市場前期的形象宣傳推廣和招商，讓市場對項目地段、定位、經(jīng)營優(yōu)勢等多方面的全面認知。我司建議前期以軟文和新聞的形式切入市場，啟動全球招商，并通過舉辦高規(guī)格的活動和適量的報紙硬廣，以及戶外、現(xiàn)場包裝、電臺廣告等建立項目的高端形象，以此引發(fā)政府、媒體、社會、市場對項目認同和高度評價。同時，先行進行整體地塊的外圍包裝，進行銷售中心環(huán)境的建設(shè)，接受市場買家的咨詢和預(yù)先的登記。² 投資引導(dǎo)期/優(yōu)先認購期（4月1日5月21日）開盤期營銷推廣的關(guān)鍵階段。通過更為深入的推廣及針對本項目的系統(tǒng)性炒作，以產(chǎn)品推介

40、說明會和投資論壇、房交會為契機，從投資的角度引導(dǎo)潛在客戶，結(jié)合項目的優(yōu)勢訴求項目投資增值潛力、投資回報、促銷手段等，現(xiàn)場開始接受優(yōu)先登記認購，客戶交納誠意金，享有開盤購鋪；VIP客戶可以優(yōu)先選鋪和辦理購鋪手續(xù)。² 公開發(fā)售期（5月22日5月31日）延續(xù)前期的銷售強勢，采用集中式銷售的選鋪大會的形式，展開全面銷售，確保項目的“開門紅”；并通過成功的銷售為后續(xù)階段造勢，增強客戶的信心，形成旺銷的勢頭。² 強銷延續(xù)期（6月） 承接公開發(fā)售的勢能，以旺銷帶動對猶疑型客戶訴求，并開拓更廣的客戶層次，用全新的賣點、全新的營銷手段保證項目持續(xù)旺銷，在推出商鋪的選擇上，應(yīng)總結(jié)開盤階段的經(jīng)驗

41、和不足，進行必要的調(diào)整。32三、各階段營銷推廣計劃1、形象導(dǎo)入期/蓄客期 3月1日3月31日 1）推廣目標：本階段主要以招商為主(特別是主力店的招商），以強勢品牌打造沈陽商業(yè)地產(chǎn)的典范，樹立項目定位鮮明的市場形象和知名度，喚起市場對本項目的關(guān)注度；同時開始接受購鋪者進行意向登記，為開盤儲蓄客源。2）銷售目標：累計意向客戶達500個以上3）賣點策略： 主要賣點市場推廣語優(yōu)越的地段優(yōu)勢；絕佳的投資前景；良好的商業(yè)前景；五洲商業(yè)廣場引領(lǐng)太原街商業(yè)全面升級全天候、一站式的時尚休閑購物全天候時尚休閑購物公園全新的業(yè)態(tài)組合，時尚的體驗消費模式體驗消費，最大限度延長顧客停留時間，刺激消費欲望4）營銷推廣策略

42、通過全球招商的啟動，“先招商、后銷售”的經(jīng)營模式建立投資者的信心，（該階段不公布主力品牌店，待到時機成熟時再適時舉辦主力店進駐簽約儀式）；通過廣告和事件行銷在全社會建立項目的高端形象。從3月初開始接受意向登記，積蓄前批客戶；對登記的客戶進行分類，著重對VIP客戶進行一對一的重點營銷。通過炒作五洲商業(yè)廣場形象品牌，拉開五洲商業(yè)廣場銷售的序幕。在項目的形象宣傳方面?zhèn)戎赜诮?jīng)營保障舉措，目的：讓政府、媒體、社會、市場對項目認同和高度評價。另外，要讓市民了解五洲商業(yè)廣場與與以往項目的差異性，充分領(lǐng)略五洲商業(yè)廣場各種優(yōu)勢。5）銷售手段Ø 完成現(xiàn)場銷售現(xiàn)場的包裝，繼續(xù)對銷售人員進行實戰(zhàn)培訓(xùn)；組建直

43、銷團隊，完善有關(guān)銷售的管理和獎勵制度；Ø 在遼寧省其它目標區(qū)域（如周邊富裕的縣市）設(shè)分銷點，進行巡回展銷；首先可選擇鞍山等一兩個城市進行試點，摸索出一套成熟經(jīng)驗，再進行大規(guī)模的推廣；Ø 針對重點區(qū)域，用DM、夾報的形式定點投放和派發(fā)（如服裝、皮具等專業(yè)市場）；Ø 聯(lián)系相關(guān)的專業(yè)行業(yè)協(xié)會，有目的尋找高端客戶群體；6）事件行銷活動一：東北商業(yè)大會暨項目推介說明會和全球同步招商發(fā)布會Ø 活動目的：由政府有關(guān)部門牽頭，五洲商業(yè)廣場與經(jīng)濟觀察報、遼沈晚報聯(lián)合主辦“東北商業(yè)大會”，組織邀請東北地區(qū)著名的企業(yè)、品牌商戶、著名的商業(yè)專家、東北商業(yè)巨頭、投資者以及媒介舉辦

44、一次高標準、高規(guī)格的東北商業(yè)高峰論壇。在分析東北的商業(yè)發(fā)展前景、沈陽商業(yè)及太原街的商業(yè)發(fā)展地位的同時，推介五洲商業(yè)廣場，宣布全球招商正式展開。Ø 活動時間：2004年3月底或4月初Ø 活動地點：沈陽某星級酒店會議中心Ø 操作要點：（1）與經(jīng)濟觀察報等全國知名經(jīng)濟類報社和沈陽市相關(guān)政府機構(gòu)、遼沈晚報社合作舉辦，確保論壇的公信力和影響力；（2）注重會前的新聞和廣告的宣傳，加強會后媒體關(guān)于項目的宣傳報道力度；（3）邀請政界、商界以及國內(nèi)知名的專家參加，以提高活動的規(guī)格；（省市高層領(lǐng)導(dǎo)2名以上），專家學(xué)者如蕭灼基、厲以寧等著名經(jīng)濟界人士，以增加社會影響力；（4）把握好活動

45、與項目的關(guān)系，不必太強化活動的商業(yè)性。活動二：遼寧巡展會、東北巡展會和重點城市房展會活動目的：五洲商業(yè)廣場作為沈陽一個體量相當(dāng)大的商業(yè)項目，僅僅是依靠本地的消化，銷售量始終有限，并且難以保證較快的銷售速度。因此，有必要有效地組織銷售人員走出去，到重點的外地市場進行巡展，參加當(dāng)?shù)氐姆空箷?，進行定點展示與銷售（可與當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的銷售代理公司或報社合作），消化當(dāng)?shù)赜行Э驮??；顒訒r間：2004年34月操作要點：（1）聯(lián)系當(dāng)?shù)劁N售代理公司負責(zé)銷售，給予提成獎勵；事先前往當(dāng)?shù)?，收集代理公司的名錄，并向?dāng)?shù)孛襟w等聯(lián)系，了解當(dāng)?shù)刂拇砉?，與其聯(lián)系，共同討論合作意向。（2）設(shè)點作展示 在當(dāng)?shù)鼐哂兄鹊木频昊?/p>

46、購物中心，設(shè)臨時展場，運用小模型、易拉寶展板、現(xiàn)場播放影視宣傳片等形式進行展示和推介；（3）在當(dāng)?shù)孛襟w投放廣告在當(dāng)?shù)刂饕襟w，以軟性新聞與硬性廣告相結(jié)合的形式推廣，吸引當(dāng)?shù)乜蛻羧旱年P(guān)注；（4）組織當(dāng)?shù)赜幸庀蚩蛻魜砩蜿枀⒂^當(dāng)達到一定數(shù)目的客戶時，組織他們前往沈陽，來到項目所在地參觀，并組織專門的懇談會，向其傳播項目的各項競爭優(yōu)勢。（5）參加重點意向城市的房展會，擬在4月13日4月19日參加“2004年溫州房地產(chǎn)博覽會”吸納意向投資者。（詳見內(nèi)部認購期活動安排計劃）2、投資引導(dǎo)期/內(nèi)部認購期 4月1日5月21日1）推廣目標：本階段前期主要側(cè)重于從投資的角度引導(dǎo)潛在的理性客戶作出投資抉擇，后期主要側(cè)

47、重于快速消化VIP客戶，并通過一系列活動迅速提升項目知名度，以帶動新客戶為開盤蓄勢。2）銷售目標：Ø 累計交納誠意金的意向客戶達800-1000個以上；Ø 至5月22日開盤前消化VIP客戶，購買金額累計2-3億元；3）賣點策略主要賣點市場推廣語投資回報高、穩(wěn)、快！投資太原街，首選五洲鋪升值潛力、投資回報、投資時機、促銷優(yōu)惠等品牌商家的圈地運動中小投資者的提款機4）營銷手段Ø 接受意向客戶優(yōu)先認購登記，交納誠意金1萬元者在開盤購鋪時可獲得額外99折優(yōu)惠；Ø 利用投資論壇等活動，深化和拓展客戶，為項目積蓄客源；Ø 通過房展會活動，迅速提升項目知名度

48、，吸納大量意向購買力；Ø 深化項目宣傳，令市場認知與接受“全天候時尚休閑購物公園”的優(yōu)勢定位和由此帶來的投資潛力；Ø 制造價格懸念，形成市場熱點話題，引起更大范圍內(nèi)的關(guān)注；Ø 繼續(xù)進行巡展，總結(jié)經(jīng)驗，大規(guī)模推廣。5）事件行銷活動一：推出永續(xù)經(jīng)營工程Ø 活動目的：沈陽投資者在沈陽萬達商業(yè)廣場經(jīng)營不善等事件的影響下，開始逐步趨于理性化消費。五洲商業(yè)廣場舉辦本次永續(xù)經(jīng)營工程，一方面是為了讓投資者充分認識到本項目區(qū)別于萬達商業(yè)廣場的諸多優(yōu)勢；另一方面也堅定了他們的投資信念，形成項目良好的人際傳播，帶動更多的意向客戶。Ø 活動時間：2004年4月

49、6; 活動地點：商貿(mào)飯店招開新聞發(fā)布會Ø 操作要點：（1） 定“永續(xù)經(jīng)營工程”具體內(nèi)容，并做出承諾；（2） 召開新聞發(fā)布會推出五洲商業(yè)廣場永續(xù)經(jīng)營宣言；（3） 媒體的全方位炒作，在媒體上引起全社會的討論；（4） 設(shè)置“五洲商業(yè)廣場建議抵萬金”配套獎勵活動，引發(fā)市民的廣泛參與，形成強勢傳播；（5） 將活動過程和要點制作成宣傳資料，延續(xù)活動效果。活動二：金飯碗計劃-金飯碗競猜活動Ø 活動目的：以“買五洲商業(yè)廣場商鋪就等于是買了一個金飯碗”的創(chuàng)意，制造轟動效應(yīng)；一方面可以吸引大量人氣，所有參觀的客戶，都可以參與競猜，形成項目的快速有效傳播；另一方面也促成更多的意向客戶買鋪。

50、16; 活動時間： 2004年5月1222日Ø 活動地點：現(xiàn)場售樓部、春季房交會現(xiàn)場Ø 操作要點：（1） 5月12日房交會正式公布活動開始，開盤后公布中獎?wù)?；?） 制作一只超級金飯碗（重量10公斤以上），在活動現(xiàn)場進行展示，并由專人看管；在四周建立黃線區(qū)，參觀者不得超越黃線區(qū)。到晚上下班后由武警押送至安全的地方，媒介跟蹤報道，進行持續(xù)性話題；（3） “金飯碗”重量競猜活動，只要來現(xiàn)場者填妥個人資料后均可參加競猜，將其猜想的重量寫在表格上投入競猜箱中，每一個身份證號碼只可有一次競猜機會，在公開發(fā)售日由當(dāng)?shù)毓C部門評選出最接近重量的10位客戶，優(yōu)勝者可獲1000元左右的袖珍版

51、“金飯碗”一只。（4） 買鋪的買家均可獲袖珍版“金飯碗”一只，可根據(jù)客戶要求在碗底刻上客戶的名字或內(nèi)容；（5） 開盤日工作任務(wù)比較重，建議在開盤后一周左右公布中獎名單和頒獎，掀起開盤后的又一高潮?；顒尤骸俺珜?dǎo)理性投資”專題論壇會暨主力店進駐簽約儀式Ø 活動目的：組織項目的意向客戶舉行投資論壇暨主力店進駐簽約儀式，通過邀請專家講解項目相關(guān)投資和經(jīng)營的內(nèi)容、事項，全面引導(dǎo)投資和煽動投資熱情，為公開發(fā)售預(yù)熱。這對堅定意向客戶的投資信心有重要作用。Ø 活動時間：4月下旬Ø 活動地點：待定Ø 操作要點：（1）溫州購鋪投資團包機參加 溫州投資客已成為不可忽略的一股

52、投資力量，有著驚人的投資潛力和經(jīng)濟實力，五洲商業(yè)廣場有必要針對溫州購房團展開攻勢，充分挖掘溫州購房團的投資潛力。建議五洲商業(yè)廣場在4月13日4月19日參加“2004年溫州房地產(chǎn)博覽會”吸納意向投資者。并組織溫州購房團或相關(guān)協(xié)會、商會代表參加本次投資論壇暨主力店進駐簽約儀式，如認數(shù)眾多，可采取包機來五洲商業(yè)廣場考察的形式。相關(guān)信息：“2004年溫州房地產(chǎn)博覽會”現(xiàn)已經(jīng)開始招商。時間：4月13日4月19日地點：溫州科技館主辦單位：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、溫州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)系方式：057788832671 88833559 卓先生、楊先生、施女士（2）擬進駐主力店簽約儀式的準備工作；（3）邀請中國或者國

53、際上的成功人士、商業(yè)巨頭進行商業(yè)演講，增加投資者的投資信心，拓展項目知名度；（4）媒體的全方位系列化炒作，樹立項目的美譽度和知名度，激發(fā)投資者的投資熱情；活動四：沈陽春季房展會Ø 活動目的：組織參加沈陽的春季房展會，增加項目的知名度，吸引更多的潛在投資客戶和經(jīng)營戶。Ø 活動時間： 5月12日16日Ø 活動地點：沈陽春季房展會現(xiàn)場Ø 操作要點：（1）參展物料的充分準備，項目對外形象和品牌的包裝；（2）銷售物料的充分準備，包括促銷禮品；（3）金飯碗計劃-猜金飯碗活動正式啟動。3、公開發(fā)售期 5月22日5月31日1）推廣目標：一炮而紅打開市場，達到短期快速大量

54、成交。2）銷售目標：5月22日開盤后至5月31日完成銷售目標2-3億元3）賣點策略：主要賣點市場推廣語開盤盛況、升值潛力百年等一鋪，機會僅一次！買到就是搶到開盤必特價，特價必升值！4）營銷手段通過集中式認購選鋪熱銷，來實現(xiàn)銷售目標。5）事件行銷活動一：選鋪大會Ø 活動目的：制造項目熱銷的場面，促成客戶快速購買，集中快速消化部分單位，并通過新聞炒作可提高項目的形象及宣傳，增強品牌效應(yīng)。Ø 活動時間：5月22日Ø 活動地點：現(xiàn)場銷售中心Ø 操作要點：（1）意向客戶按事前規(guī)則開始認購選鋪；（2）正式選鋪前公布商鋪真實的價格；（3）媒體造勢，引起社會的強烈關(guān)注；

55、（4）在開盤前對VIP客戶進行提前消化，開盤前根據(jù)情況制定推鋪的計劃；具體原則是：開盤推出的商鋪種類（各價格區(qū)間、商鋪位置）比較齊全，能滿足到各不同客戶層面的要求；保留部分“鋪王”用于后期的拍賣、部分特色鋪（如小面積商鋪）作為后期的熱點；具體情況在完成鋪位劃分后再進行專項的討論。6）集中式開盤選鋪的兩種方式及選擇（1）集中式選鋪：開盤前進行登記，集中在開盤期進行統(tǒng)一選鋪。（2）兩種方式l 第一種方式：集中時間內(nèi)一次消化優(yōu)先登記的客戶不按先后順序，在開盤當(dāng)天統(tǒng)一進行選鋪，選鋪后辦理認購手續(xù)；采取這種方式要求有足夠的場地和銷售接待人員，否則可能因為客戶等待時間過場造成流失；解決途徑：增加銷售人員，

56、設(shè)置數(shù)十個銷控，將可售部分分區(qū)域銷售；用電腦快捷選鋪。操作要點：A、分區(qū)域銷售、增加銷控。在銷售大廳內(nèi)將可售商鋪按照一定的規(guī)定，將其劃分為若干個區(qū)域進行銷售控制。每一個區(qū)域設(shè)置一個銷控人員，便于加快銷售速度和管理。B、用電腦快捷選鋪。發(fā)展商和公證處先用電腦軟件設(shè)置選鋪程序，客戶按規(guī)定交納10000元/鋪的定金后，由銷售人員帶到選鋪處，只要用手指一按選擇按鈕，即可快速選中自己需要的商鋪，再由銷售人員帶到財務(wù)處辦理相關(guān)手續(xù)。l 第二種方式：分時段選鋪買家是按優(yōu)先登記認購的順序分若干天進行選鋪，因此買家會根據(jù)籌號順序而確定各自的入場時間，開售日之人流會比較平均，客戶之購買緊迫感因為有充足時間考慮，而變得較為冷靜，尤其是籌號排在后面的買家，由于未必能選購到心儀的單位，且沒有現(xiàn)場氣氛的推動，購買熱情由此而降低，甚至?xí)艞壖磮鲑徺I的決定。但此方式操作起來比較容易控制，對人員、場地也要求不高。比較上述兩種方式，各有優(yōu)缺點，如果銷售人員數(shù)量足夠、素質(zhì)較高，組織得力，可采取第一種方式；如果人員較少，時間緊迫，準備不足，可考慮采用第二種方式。4、銷售延續(xù)期 6月1）推廣目標：強化品牌知名度，建立品牌美譽度；利用前期熱賣，再次拋起銷售高潮。2）銷售目標：消化新推單位（具體目標根據(jù)開盤成績確定）3）賣點策略：主要賣點市場推廣語好商鋪，不愁賣五洲商業(yè)廣場開盤創(chuàng)銷售奇跡全新商鋪推出錯過一次不可再錯第二次！