某寫字樓物業(yè)財務管理(清風出品)

1、某寫字樓物業(yè)財務管理 某寫字樓物業(yè)財務管理之相關制度和職責,一、物業(yè)管理的收費項目（一)物業(yè)管理費物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。(二)代收代繳項目1、電費2、水費3、有線電視管理費4、通訊費（三）多種經(jīng)營收費1、停車場收費2.一、物業(yè)管理的收費項目(一)物業(yè)管理費物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。(二)代收代繳項目1、電費2、水費、有線電視管理費4、通訊費(三)多種經(jīng)營收費1、停車場收費2、租售代理收費3、家政服務收費4、其他特約服務收費5、其他多種經(jīng)營服務收費(四）其他收費項目1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;1、各種押金:租房押金、施工押金

2、、出入證押金;2、出租租金：是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產(chǎn)出租的收入;3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設施、設備提出大修改造計劃，報業(yè)主委員會審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。二、管理費的核定(一)制訂收費標準的原則收支相抵,略有節(jié)余2.準確測算的原則（是制訂收費標準的重要基礎)前瞻性及相對穩(wěn)定性原則(二)收費標準的預算1.資料準備2收費項目分解與歸集3.標準試算(三)物業(yè)管理費的構成1管理服務人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;3公共設施、設備日常運作、維修、保養(yǎng)費用,包括物業(yè)所有附屬設備、設施的定期維

3、護、保養(yǎng)及維修開支;4.清潔綠化費,包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設及養(yǎng)護等的費用；5.保安費用,包括消防演習、保安人員人身保險、服務費、保安系統(tǒng)設備、器械等的配置及日常維修費、向當?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費等;6.公共水電支出；.不可預見費用;8.節(jié)日裝飾費,如重大節(jié)日的場地布置等的支出;.聘請專業(yè)人士費用,如聘請律師、會計師等的支出；10.經(jīng)理人酬金;.法定稅費。(四)收費標準的調(diào)整影響管理費變化的主要因素有：1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;3.外包設備及服務項目承包費考慮到物價指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。管

4、理費的調(diào)整一般采取“增加法”,即在原來預算的基礎上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質(zhì)和面積分攤,加上原來的標準即為調(diào)整后的標準。三、費用的繳納（一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好費用繳納的辦法，讓用戶做到心中有數(shù)。同時,還應設立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養(yǎng)成良好的交費習慣。(二） 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中,不應盲目派單或派完催款單就完事,而應該與未繳費業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況，具體問題具體分析。四、管理收益（一） 在代理型的管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務的過程中,其物業(yè)管理收支是按實列支的,對企業(yè)來說是沒有利潤的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個經(jīng)濟實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經(jīng)營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個按管理企業(yè)管理費收入/支出的一定比例，提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金,即為經(jīng)理人酬金（或稱管理者酬金)。管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金：定額利潤率一般在10%1%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。（二） 在經(jīng)營型的管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)實行以收抵支、有償自愿的原則，與業(yè)主或物業(yè)使用者以合同形式簽訂收費標準。收費標準一經(jīng)確定，物業(yè)管理企業(yè)必須遵守合同條款，保證所提供的物