上海新梅綠島物業(yè)管理方案

1、新梅綠島物業(yè)管理方案一、引言新梅綠島苑是由上海新竺實業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)的商品住宅小區(qū)，位于上海市寶山區(qū)東茭涇5號地塊，場北路399弄。小區(qū)總占地面積：60102平方米，總建筑面積：104437.4平方米，綠化面積：24230平方米。小區(qū)內(nèi)地上建筑共20棟，地上總建筑面積為93171.7平方米，其中住宅19棟，建筑面積91371.1平方米，俱樂部1385平方米。居住住戶數(shù)1064戶，總?cè)丝谶_(dá)3405人左右，容積率為1.55，綠化率達(dá)到40.3%。此次我司非常榮幸受到上海新竺實業(yè)發(fā)展有限公司之邀參加新梅綠島苑物業(yè)管理市場部招標(biāo)。根據(jù)招標(biāo)書的要求，我司各相關(guān)部門業(yè)務(wù)骨干組成競標(biāo)小組，精心策劃、精細(xì)核

2、算編制此份新梅綠島苑物業(yè)管理投標(biāo)書旨通過此次招標(biāo)，準(zhǔn)確、完整地表述我司對新梅綠島苑物業(yè)管理思想，誠盼新梅綠島苑物業(yè)招標(biāo)小組及主管領(lǐng)導(dǎo)和評委予以重視。二、公司簡介上海興盛物業(yè)有限公司成立于1996年初，是上海興盛集團旗下全資子公司，是專門從事物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)的獨立法人公司，注冊資金250萬元，是具有三級資質(zhì)的物業(yè)管理的企業(yè)。九年來，興盛物業(yè)由小變大、從弱變強、發(fā)展到今天管理總面積已達(dá)44萬M2，管理種類包括：普通商品房住宅小區(qū)和高檔公寓，管理小區(qū)有新梅花苑、新梅公寓、新梅商住樓、新梅廣場、新梅莘苑、興盛公寓。理念：時時以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對待業(yè)主宗旨：業(yè)主至上、服務(wù)第一、寓服務(wù)于

3、管理之中思想：業(yè)主永遠(yuǎn)是第一位要求：不能帶“不”字作結(jié)束語目標(biāo)：滿足和超越業(yè)主合理期望精神：業(yè)精于勤、行成于思、發(fā)展于搏、興盛于和公司完全按照市場化原則和現(xiàn)代企業(yè)管理模式運作，以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的原則落實企業(yè)管理各個環(huán)節(jié)，追求高效管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，體制健全、機制靈活。公司所管理的新梅花苑榮獲2000年度市級優(yōu)秀住宅小區(qū)、2003、2004年度市級文明小區(qū)，新梅公寓、新梅廣場分別于2000年2002年榮獲閔行區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)。興盛物業(yè)現(xiàn)有在冊人員工140余名，員工勻持證上崗。大專以上學(xué)歷員工占6%，中級職稱員工5人。公司憑借興盛集團的無形資產(chǎn)和興盛物業(yè)的良好聲譽穩(wěn)步發(fā)展。公司在管理中遵守國家政策、法

4、律、法規(guī)，堅持“合法、合理、合情”地處理一切事務(wù)是我公司的一貫原則。我司在業(yè)委會組建以前定期召開業(yè)主會議討論物業(yè)管理事宜的好方法獲得業(yè)主們很高的評價。 我司將管理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，非常關(guān)注對房屋、設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。我司倡導(dǎo)先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無法挑剔。我司通過與滬上專業(yè)的保安、保潔公司合作取得了非常好的效果，提高專業(yè)化管理水平，加強控制和監(jiān)督，降低了企業(yè)運行成本，使總體管理水平又提升了一大步。經(jīng)過幾年的實踐和積累，我司的管理特色可概括為四個字即：“新、嚴(yán)、精、細(xì)”新 管理中不斷融入新理念，探索新思路、接受新經(jīng)驗、運用

5、新方法、建立新機制、公司在發(fā)展過程，不斷提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)先進(jìn)管理經(jīng)驗，力求在管理與服務(wù)上有所突破、有所創(chuàng)新。精 堅持品牌意識，在提高管理水準(zhǔn)的同時，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)技能以及服務(wù)意識，對每一件工作都精心設(shè)計，精心策劃。細(xì) 對每個環(huán)節(jié)都想得細(xì)、做到位，對每一位顧客都細(xì)致周到盡一切所能，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。嚴(yán) 在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅持能進(jìn)能出、能上能下的激勵機制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競爭機制。以嚴(yán)格的管理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范、嚴(yán)密的措施確保各項管理工作落到實處，使委托方和全體被服務(wù)對象滿意。三、新梅綠島苑物業(yè)管理總體思

6、考新梅綠島苑的特點是：面積大、地域廣、業(yè)主多、費用低在此特定的情況下，我們希望通過此次小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)作為一次學(xué)習(xí)機會。如我司中標(biāo)，興盛物業(yè)將緊緊依靠廣大業(yè)主，在寶山區(qū)房地局及街道辦事處參與和指導(dǎo)下，以積極認(rèn)真務(wù)實的態(tài)度與街道、開發(fā)商、業(yè)主進(jìn)行溝通，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益，使各項管理工作能有效地展開。小區(qū)的房屋、設(shè)施、設(shè)備剛投入使用，興盛物業(yè)將在分等定級收費標(biāo)準(zhǔn)下嚴(yán)格控制管理成本，在不降低管理水準(zhǔn)的前提下，制定合理的養(yǎng)護(hù)方案，利用我司的資源優(yōu)勢和高水準(zhǔn)的管理、及技術(shù)力量的優(yōu)勢采取一系列切實可行的措施，讓業(yè)主享受到“超值服務(wù)”。為使小區(qū)業(yè)主的居家生活方便、舒適，將在原有的服務(wù)項目上根據(jù)新梅綠島苑業(yè)

7、主結(jié)構(gòu)的特點，增設(shè)一些免費及有償?shù)牟藛问椒?wù)項目。實行明碼標(biāo)價，使小區(qū)業(yè)主能充分享受到服務(wù)到位、價值公道的居家服務(wù)，在生活中能獲得滿足。我司將采用多種形式積極與業(yè)主進(jìn)行溝通，并與業(yè)主一起積極參與小區(qū)的社區(qū)精神文明建設(shè)以及文娛活動，提高業(yè)主的文化情操，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，融洽業(yè)主之間的關(guān)系。四、管理優(yōu)勢1、      信譽保證興盛集團是上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)排名前50強單位，非常注意企業(yè)的形象和聲譽，興盛集團董事長張興標(biāo)告誡我們“老百姓的事無小事”。作為以企業(yè)品牌和社會效益為首要目標(biāo)的興盛物業(yè)決不會失信于業(yè)主，一定會竭盡所能把一切做得更好、更完美。2、  

8、   組織保證興盛物業(yè)為一家獨立的專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，依靠我們對物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域多年的管理經(jīng)驗和各個方面詳盡的專業(yè)能力，本公司能夠從開發(fā)商及業(yè)主的利益出發(fā)協(xié)調(diào)好雙方的關(guān)系，以保障小區(qū)物業(yè)管理的品質(zhì)。興盛物業(yè)擁有整套完整的管理體制，機構(gòu)設(shè)置明確，各部門職責(zé)清晰，確保上級命令在各級機構(gòu)中做到通暢無阻，避免多頭領(lǐng)導(dǎo)、多頭指揮。使所有項目的管理質(zhì)量、管理水平達(dá)到最佳狀態(tài)。興盛物業(yè)堅持市場化運作，企業(yè)內(nèi)部倡導(dǎo)責(zé)任目標(biāo)考核制，引入優(yōu)勝劣汰的競爭機制，重視企業(yè)文化，鼓勵一專多能，為員工創(chuàng)造多方面的培訓(xùn)機會，提倡崗位競聘，強調(diào)團隊協(xié)作精神，使企業(yè)人員的素養(yǎng)大大提高，從而保障物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)

9、。3、      技術(shù)保證  本公司在各級管理人員中有相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)驗豐富的各級專業(yè)管理、技術(shù)人員，為小區(qū)的各項管理正常運作和各種設(shè)備正常運行提供了有力保障。五、管理設(shè)想、目標(biāo)措施及突發(fā)事件的處理新梅綠島苑的管理目標(biāo)為：一年內(nèi)達(dá)到區(qū)級優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，為此本公司為這一目標(biāo)的實現(xiàn)，提出下列設(shè)想和承諾。1、      管理設(shè)想 新梅綠島苑的物業(yè)管理可分為二大時段即：前期物業(yè)管理服務(wù)時期和項目交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)。1）      前期物業(yè)管理工作時間：于接受前期物業(yè)管理至項目交付使用本公司于此階段，將

10、積極參與房屋建設(shè)、驗收、資料收集等工作。同時定期參與發(fā)展商工程部及總包方之工程會議并隨時與各有關(guān)單位保持聯(lián)絡(luò)，以便熟悉項目開發(fā)建設(shè)情況，保證項目的順利移交。具體內(nèi)容包括以下幾個方面：（1）      項目建設(shè)中的改進(jìn)建議（2）      項目建設(shè)資料收集（3）      項目建設(shè)各隱蔽工程的了解（4）      員工招聘：（5）      對外聯(lián)絡(luò)（6）      用戶手冊（7）     

11、0;業(yè)戶接收/裝璜指南（8）      項目驗收（9）      規(guī)章制度2）      落成后物業(yè)管理服務(wù)：時間：于項目正式交付使用后本公司對這一階段的日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容詳列如下：（1）      項目接收本公司將派出具有豐富驗收經(jīng)驗的隊伍與發(fā)展商配合，有效地由各承包公司處接收項目及各類設(shè)施設(shè)備，并將負(fù)責(zé)所有瑕疵、遺漏之記錄以及跟進(jìn)整改工作。此外，本公司管理部亦將與業(yè)主緊密配合，做好向業(yè)主的移交工作及整改工作的跟進(jìn)，保證各用戶或準(zhǔn)用戶能有效地接收、檢查或視察各單元，使各住

12、戶能對新梅綠島苑保持良好的印象。（2）      日常營運管理本公司將直接聘用各級管理員工負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理、保安、保潔、保綠、維修及設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)，以確保提供高水平的服務(wù)。本公司將派具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗的小區(qū)經(jīng)理到管理中心負(fù)責(zé)小區(qū)的日常運行管理。并定期由總部派人對小區(qū)管理進(jìn)行督察，以保障新梅綠島苑的高水準(zhǔn)管理服務(wù)。本公司將擬定所有設(shè)備之未來維修計劃，作為未來工作之藍(lán)本，以確保所有設(shè)備受到充分的維護(hù)。保修期內(nèi)的設(shè)備，本公司亦會嚴(yán)密監(jiān)察保修單位充分履行職責(zé)；對于保修商未能提供保養(yǎng)工作，本公司亦會安排管理中心的管理隊伍妥善處理。擬定項目清潔要求條款，通過進(jìn)行招標(biāo)選聘

13、質(zhì)優(yōu)價廉的保潔公司為小區(qū)提供保潔服務(wù)及收集垃圾和處理廢物垃圾事項。并對所選聘的保潔公司的日常工作進(jìn)行監(jiān)督管理。本公司高級職員將負(fù)責(zé)代表新梅綠島苑與各有關(guān)政府部門、公共機構(gòu)及住戶之聯(lián)絡(luò)工作。（3）      日常財務(wù)管理本公司的財務(wù)管理系統(tǒng)完全體現(xiàn)了本公司中央控制的工作方針。本公司財務(wù)經(jīng)理將對管理中心的財務(wù)操作進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)控，有效的控制費用開支對于物業(yè)來說是極其重要的。尤其是像貴項目此類的高檔住宅小區(qū)，更是需要擁有相匹配的財務(wù)管理系統(tǒng)。本公司提供的財務(wù)管理制度是在許多同類項目中經(jīng)過多年實踐、改進(jìn)后，針對本項目實際情況而度身定制。本公司將于貴項目交付使用后的每一個財務(wù)年

14、度到來之前，擬定一份詳盡的下一年度小區(qū)預(yù)算方案，作為管理費用賬戶運作及財務(wù)控制的依據(jù)，并且在此基礎(chǔ)上重新評估各項收費的標(biāo)準(zhǔn)，以便為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)。在準(zhǔn)確的財務(wù)指導(dǎo)下，日常管理中的財務(wù)運作本公司采用中央財務(wù)控制制度。（4）      人員培訓(xùn)管理本公司一直非常重視員工的培養(yǎng)，為在職員工提供崗前培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)及針對個人的專項培訓(xùn)。2、      管理目標(biāo)1）      總目標(biāo)年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率95%年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率95%以上年度無重大責(zé)任事故發(fā)生2）    

15、;  目標(biāo)分解（1）      財務(wù)部財務(wù)分析覆蓋率100%財務(wù)收支良好，略有贏余（2）辦公室員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%員工配置優(yōu)化率比上年提高25%員工骨干/部門負(fù)責(zé)人無序年流動率2%內(nèi)外文件起草合格率90%內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率95%公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時率/滿意率90%完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時率100%合同評審率100%公司各類刊物,小區(qū)內(nèi)板報出刊完成年計劃率98%,校對差錯率1%。合格供方評定率/在合格供方采購率95%,入庫物品檢驗合格率100%庫房管理帳、卡、物相符率/庫管

16、物品完好率100%庫管物品年差錯率0.1%（3）      管理處全年365天業(yè)務(wù)接待業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率95%內(nèi)外關(guān)系溝通成功率80%內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%收費困難原因收集分析及時率100%,準(zhǔn)確率98%,正確傳遞100%物管費收取率90%收費金額差錯率1小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率100%小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)、特約服務(wù)用戶滿意率85%社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%小區(qū)經(jīng)營性項目盈利率80%業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務(wù)工作滿意率80%。

17、物業(yè)管理年盈利率比上年增加10%力爭創(chuàng)建區(qū)級優(yōu)秀住宅小區(qū)和區(qū)級文明小區(qū)（4）綠化保潔： 環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%綠化檢查合格率85%小區(qū)綠化年活率>98%（5）      保安保安管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的1%年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0機動車輛管理糾紛發(fā)生率1%限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率0.2%（6）  

18、;    工程維修：設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%設(shè)施設(shè)備保持完好率95%機電設(shè)備檢修及時率100%設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95%保障設(shè)備設(shè)施安全運行率100%重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98%每天24小時受理報修3、      各項管理措施：序號      項目      管理措施1      前期工程施工管理    

19、;  專業(yè)工程師到項目現(xiàn)場           從物業(yè)管理的角度為項目的物業(yè)設(shè)施空間合理有效利用及配套提供意見及建議           從物業(yè)使用、維護(hù)、維修的角度提供改善建議           跟蹤施工現(xiàn)場，記錄施工缺陷、遺漏項目，對隱蔽工程予以監(jiān)管并參與隱蔽工程驗收，協(xié)助發(fā)展商把住施工質(zhì)量關(guān)，以保證工程質(zhì)量           分步向發(fā)展商

20、提供設(shè)施設(shè)備缺陷報告           經(jīng)發(fā)展商授權(quán)后協(xié)助督促承建單位對不合格項整改，待整改完成后予以再驗收，直至合格           對一時無法到位的項目，記錄在案           對無法整改的缺陷項目，從物業(yè)角度提供相應(yīng)的彌補措施的管理意見           收集、統(tǒng)計工程設(shè)施、設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)為高品質(zhì)的工程管理做準(zhǔn)備  

21、0;        參與物業(yè)工程設(shè)施、設(shè)備分部、分項的驗收           對物業(yè)設(shè)備機房及其設(shè)備進(jìn)行開荒式的清潔維護(hù)           工程部技工熟悉機電系統(tǒng)的管線、管路閥位等走向位置掌握設(shè)備性能/特點           工程部繪制、標(biāo)識機電系統(tǒng)走向圖（強電/弱電/消防/給排水等）           收集工

22、程設(shè)備圖紙等資料，為建立規(guī)范化的工程檔案管理做準(zhǔn)備           建立初步的設(shè)備臺帳、工具臺帳           跟進(jìn)工程施工進(jìn)度，定期巡視舉行例會向發(fā)展商提供專業(yè)建議2      房屋維護(hù)與修繕管理      房屋日常巡查、維護(hù)管理辦法           房屋修繕管理辦法及操作規(guī)程（房屋沉降/防水/屋頂/外立面/墻柱面/樓地面/門窗/油漆工程）&

23、#160;          違章搭建控制管理辦法           房屋標(biāo)識管理規(guī)定           房屋定期巡查記錄表           工程維修單           房屋修繕申請/審批表           房屋修繕費用記錄表3 &#

24、160;    轄區(qū)市政設(shè)施及道路管理      市政公共設(shè)施維護(hù)管理辦法           轄區(qū)道路維護(hù)（養(yǎng)護(hù)）管理辦法           維護(hù)記錄表4      違章搭建控制管理      房屋管理公約（發(fā)展商提供）           房屋使用說明書（發(fā)展商提供）    

25、0;      違章搭建控制管理辦法           房屋配套設(shè)施位置圖           二次裝修管理程序           轄區(qū)物品出入管理           工程/保安巡查記錄表           與政府有關(guān)職能部保持良好溝通   

26、                              序號      項目      管理措施5      二次裝修管理      二次裝修管理規(guī)定           二次裝修管理流程圖         

27、;  二次裝修申請/審批表           二次裝修安全協(xié)議書6      便民有償服務(wù)管理      有償服務(wù)管理辦法           有償服務(wù)項目收費表7      機電設(shè)備運行/維護(hù)管理      工程設(shè)備管理總則           各機電系統(tǒng)設(shè)備上墻操作規(guī)范 

28、         機電設(shè)備常規(guī)項目操作一覽表           設(shè)備機房及機房鑰匙管理規(guī)定           公共照明系統(tǒng)設(shè)備管理辦法           電梯設(shè)備管理辦法           電梯巡查項目表           消防系統(tǒng)設(shè)備管理

29、辦法及操作規(guī)程           安保監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)管理辦法及操作規(guī)程           停車場設(shè)備管理辦法及操作規(guī)程           給/排系統(tǒng)設(shè)備管理辦法及操作規(guī)程           物品申購/倉保/領(lǐng)用/盤點管理程序           機電設(shè)備年度安全檢測管理   

30、;        物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)設(shè)備年度預(yù)防性措施保養(yǎng)計劃表           物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)設(shè)備月度預(yù)防性措施保養(yǎng)計劃表           工程部值班日志           設(shè)備機房出入登記表           日常報修管理程序           工程

31、報修單、報修分類統(tǒng)計分析月度匯總表8      能源控制管理      水、電能源記錄表           能源消耗月度分析表9      物業(yè)設(shè)施外包項目管理      承包商評估表           外包項目合同/協(xié)議簽訂審批表           外包項目監(jiān)管一覽表10   &#

32、160;  工程檔案管理      工程檔案管理辦法           圖紙目錄清冊           設(shè)備資料清單           圖紙/資料借閱登記表           設(shè)施、設(shè)備臺帳           設(shè)備臺帳卡    &

33、#160;      房屋修繕記錄表（本）                                 序號      項目      管理措施11      物業(yè)設(shè)施應(yīng)急處理預(yù)案      供電故障應(yīng)急處理預(yù)案       

34、    爆管漏水應(yīng)急處理預(yù)案           電梯故障應(yīng)急處理預(yù)案           消防滅火應(yīng)急處理預(yù)案12      監(jiān)督考核工作      依據(jù)管理質(zhì)量目標(biāo)值針對設(shè)施設(shè)備每季一次隨機抽樣           回訪問卷征詢表           客戶滿意率調(diào)查表

35、0;          員工考核管理辦法（含考核內(nèi)容/考核標(biāo)準(zhǔn)/考核頻率）           員工月底考核表           定期、不定期員工培訓(xùn)及考核13      持續(xù)改進(jìn)工作      管理制度有效評估及改進(jìn)           每半年一次14      安保管理 &

36、#160;    消防及安保制度的建立           安保人員之持證上崗培訓(xùn)           內(nèi)部不同時期的服務(wù)培訓(xùn)（年度培訓(xùn)計劃）           應(yīng)急突發(fā)事件處理預(yù)案的建立           小區(qū)安防設(shè)施巡查表           安保巡查監(jiān)督表 

37、         車輛管理制度及出入收費登記表           出入訪客登記表           出入物品登記表15      清潔服務(wù)      專業(yè)清潔公司的選定           清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位           專人監(jiān)督清潔公司

38、日常工作以保證服務(wù)的質(zhì)量，做到穩(wěn)而求高           年終外包商評估表16      綠化服務(wù)      綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定           綠化管理方案及其改善           定期巡查、跟進(jìn)處理17      檔案管理      業(yè)戶檔案建立     

39、     各類制度匯總及分類           收發(fā)文件的檔案           各類記錄表分類歸檔           小區(qū)管理文本匯編（包含：管理合同、合約、用戶手冊、各次管理分包合約）           二次裝修檔案           工程類檔案建立

40、60;          管理文件匯編（包含：月度、年度財務(wù)報告/年度、月度預(yù)算/年度、月度工作計劃/特別事件記錄）18      客戶服務(wù)      有償便民服務(wù)           業(yè)戶走訪滿意率調(diào)查表           投訴處理記錄4、      突發(fā)事件的處理1）發(fā)現(xiàn)報警必須確認(rèn)報警的部位和性質(zhì)，如燃?xì)?、煙感、高低水位、防盜、電

41、梯困人等。2）通知各部門主管和有關(guān)工程管理人員迅速趕赴現(xiàn)場，并按各種應(yīng)急處理方案和程序處理。3）及時請示上級主管及經(jīng)理，必要時通知政府有關(guān)部門參與。4）及時做好全過程的記錄工作。5）做好廣播系統(tǒng)的待命工作，接到指令，及時對需要區(qū)域進(jìn)行廣播，如疏散人群、安慰關(guān)入電梯的客人等。6）如屬誤報警，也需有關(guān)人員到現(xiàn)場確認(rèn)，無任何情況后再消除報警，并須觀察一段時間本公司通過長期物業(yè)管理積累的豐富經(jīng)驗，制訂了一整套應(yīng)急突發(fā)事件處理程序，如：電梯困人、水管爆裂及水箱溢水、電力故障、盜竊、交通意外、斗毆事件、業(yè)主醫(yī)療救助或受傷、拾到財物、防火、滅火、善后工作等。六、物業(yè)管理規(guī)章制度憑借多年來在管理小區(qū)所積累的實

42、際經(jīng)驗，本公司已建立了一整套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，本公司要求管理處及管理中心員工在日常工作中嚴(yán)格遵守、執(zhí)行這些規(guī)章制度及各自的崗位職責(zé)，以確保為小區(qū)業(yè)主提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)?，F(xiàn)將本公司有關(guān)規(guī)章制度舉要如下表：項目內(nèi)容新梅綠島苑物業(yè)管理目標(biāo)      物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)值     物業(yè)管理的承諾新梅綠島苑物業(yè)管理架構(gòu)      物業(yè)管理處基本工作要求      物業(yè)管理處員工工作紀(jì)律     物業(yè)管理處員工工作服務(wù)規(guī)范    &

43、#160;物業(yè)管理處值班/考勤管理規(guī)定     物業(yè)管理處工作報告管理規(guī)定物業(yè)管理崗位職責(zé)      駐場物業(yè)經(jīng)理工作職責(zé)     物業(yè)管理處文員崗位職責(zé)     物業(yè)管理各崗位職位要求物業(yè)管理處工作規(guī)程      管理處工作質(zhì)量目標(biāo)     管理處崗位職責(zé)     前臺接待崗位職責(zé)     管理處工作規(guī)程     服務(wù)工作流程

44、     投訴處理流程     管理處工作守則     管理處檔案管理會所工作規(guī)范      會所崗位職責(zé)     會所主管工作職責(zé)     會所領(lǐng)班崗位職責(zé)     會所工作規(guī)程財務(wù)部工作規(guī)范      財務(wù)部崗位職責(zé)     財務(wù)會計崗位職責(zé)     財務(wù)出納崗位職責(zé)   

45、 收銀員崗位職責(zé)     物品采購領(lǐng)用管理規(guī)定保安部工作規(guī)范      保安工作質(zhì)量目標(biāo)     保安部崗位職責(zé)     保安主管工作職責(zé)     保安領(lǐng)班工作職責(zé)     保安門崗崗位職責(zé)     保安流動崗崗位職責(zé)     保安監(jiān)控崗崗位職責(zé)     保安部工作規(guī)程     保安部門崗

46、工作規(guī)程（上墻制度）     保安流動崗工作規(guī)程（上墻制度）     保安監(jiān)控崗工作規(guī)程（上墻制度）項目內(nèi)容保安部工作規(guī)范      車庫管理工作規(guī)程     車輛進(jìn)出工作管理規(guī)定     物品出入管理規(guī)定     人員出入管理規(guī)定     保安部工作守則保潔綠化部工作規(guī)范      保潔綠化部工作質(zhì)量目標(biāo)     保潔綠化部崗

47、位職責(zé)     保潔綠化總領(lǐng)班工作職責(zé)     保潔工崗位職責(zé)     綠化工崗位職責(zé)保潔綠化部工作規(guī)范      保潔綠化部工作規(guī)程     保潔工操作規(guī)程（上墻制度）     保潔綠化部工作守則工程部工作規(guī)范      工程部質(zhì)量目標(biāo)     工程部崗位職責(zé)     工程部主管工作職責(zé)     

48、工程部機電技工崗位職責(zé)     工程部泥木工崗位職責(zé)     工程部管路工崗位職責(zé)     竣工驗收需提供的竣工資料     物業(yè)驗收移交程序     二次裝修報批/施工/驗收管理程序     二次裝修驗收工作重點     物業(yè)設(shè)施設(shè)備外包合同協(xié)議評估管理規(guī)定     外包合同協(xié)議簽署程序     設(shè)備臺帳管理規(guī)定 

49、   設(shè)備編號管理規(guī)定     特種設(shè)備及監(jiān)視和測量裝置定期檢測規(guī)定     設(shè)備機房出入管理規(guī)定（上墻制度）     停/送電管理規(guī)定     設(shè)備巡回檢查管理規(guī)定（上墻制度）     報修管理程序（上墻制度）     水泵操作規(guī)程     水箱清洗消毒管理規(guī)定     水箱清洗消毒操作程序     能源管

50、理規(guī)定     設(shè)備定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定     照明設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)定     水泵維護(hù)管理規(guī)定項目內(nèi)容工程部工作規(guī)范      工程部工作守則 應(yīng)急預(yù)案處理程序      治安防盜應(yīng)急預(yù)案（上墻制度）     消防報警應(yīng)急預(yù)案（上墻制度）     停電故障應(yīng)急預(yù)案（上墻制度）     爆管溢水應(yīng)急預(yù)案（上墻制度）     電梯

51、故障困人應(yīng)急預(yù)案（上墻制度）七、人員架構(gòu)                                         管理處經(jīng)理                                     &#

52、160;                                                                                    &#

53、160;                                                                                    &#

54、160;                                                                             公司資源保障與督導(dǎo)考核    

55、;                                                                                     

56、;                                                                                     

57、0;                                                                                    

58、0;                                                                                    

59、0;      客戶服務(wù)主管                                                                             

60、;                                                                                     

61、;                                                                                     

62、0;                               服務(wù)接待                  工程主管            保安主管                  保潔領(lǐng)班 &#

63、160;                                                                                    &#

64、160;                                                                                    &#

65、160;                                                                                    &#

66、160;                                                                                     &

67、#160;                                                                                    &

68、#160;                                    接待            收費            水電及雜工            保安領(lǐng)班         &

69、#160;  保潔組長            綠化工                                                                    &

70、#160;                                                                                    &

71、#160;                                                                                    &

72、#160;                                                                                    

73、                                                                                    

74、                                                                                    

75、                       隊員            保潔組員                        八、預(yù)算：         新梅綠島苑年度財政預(yù)算一、員工成本部門      崗位   &

76、#160;  員工數(shù)目      月薪      薪金合計      員福利      獎金/年      固定節(jié)假日加班費/年      合計      備注                 （元）      （年）      

77、43.5%/年      （雙薪）                  管理處      小區(qū)經(jīng)理      1      3000      36000      15660      6000      4000.00      6166

78、0.00      1、福利43.5%（養(yǎng)老金22.5%+醫(yī)保金12%+公積金7%+待業(yè)金2%）2、固定節(jié)假日加班按每年10天計，每天叁倍工資。     管理員      4      2000      96000      41760      16000      10666.67      164426.67  

79、;         前臺接待員      2      1500      36000      15660      6000      4000.00      61660.00                      &#

80、160;                                    工程部      領(lǐng)班      1      2000      24000      2064      4000      

81、2666.67      32730.67      工程部人員福利以綜合保險計：172元/人月     維修技工      10      1500      180000      20640      30000      20000.00      250640.00      保安部      保安隊長      1      1500      18000      2064      3000      2000.00      25064.00