房地產(chǎn)投資分析小組作業(yè)-地塊項目SWOT分析及區(qū)位分析

1、地塊項目地塊項目SWOTSWOT分析與區(qū)位分析分析與區(qū)位分析開發(fā)地塊的基本資料介紹開發(fā)地塊的基本資料介紹基本參數(shù)基本參數(shù)：該地塊面積大約3700m,東面臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)啟林南宿舍區(qū)，南面倚靠廣東省農(nóng)科院的動物科學(xué)研究所和畜牧研究所農(nóng)科院研究所住宅樓，西邊靠近華南快速及華南輔道，背朝華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓?？梢哉J(rèn)為地塊被華南農(nóng)業(yè)大學(xué)包圍。地表沒有附著建筑物，被大量植被覆蓋，處于空置狀態(tài)。四至景觀：四至景觀：北面北面華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓東面東面啟林南宿舍區(qū)西面西面華南快速及華南輔道南面南面廣東省農(nóng)科院的動物科學(xué)研究所和畜 牧研究所地塊開發(fā)項目地塊開發(fā)項目開發(fā)項目：包括商業(yè)地鋪、娛樂KTV、酒店式

2、公寓的綜合性項目計劃：建設(shè)地下一層以及地面8-9層，其中地下一層作為停車場使用，1、2層為商業(yè)地鋪，3、4層為娛樂KTV，5層以上為酒店式公寓主要面向人群：學(xué)生以及城中村居民等中低收入人群項目項目SWOT分析以及應(yīng)對策略分析分析以及應(yīng)對策略分析一、項目優(yōu)勢一、項目優(yōu)勢 S區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢項目地塊位于廣東省廣州市天河區(qū)五山華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓A座斜對面。東面臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)啟林南宿舍區(qū)，南面倚靠農(nóng)科院研究所的住宅樓，西邊靠近華南快速及華南輔道，北朝華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓，可以發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，建立一個集購物、休閑、娛樂等功能于一身的綜合樓。交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢項目地塊靠近岑村公交站和五山學(xué)生公寓公交站

3、（有B10、高峰32、20路、78路，78A、夜53、218路等巴士站），距離地鐵3號線五山站約1.6km，西邊為華南快速。出行可選擇地鐵和公交、私家車出行，交通通達(dá)度高。消費者群體和水平消費者群體和水平消費對象主要為華南農(nóng)業(yè)大學(xué)和華南理工大學(xué)的師生群體，以及附近的長湴村和岑村的居民，具有龐大的需求。項目的目標(biāo)消費群體主要為中低收入人群。市場市場空白點空白點面對龐大的消費人群，目前該區(qū)域附近暫時缺少電影院、KTV等市場需求大的娛樂場所，可作為一個巨大商機(jī)來吸引消費者。周圍周圍自然環(huán)境自然環(huán)境地塊周邊的主要景觀資源為旁邊的湖泊以及華南農(nóng)業(yè)學(xué)校里面的自然景觀，環(huán)境優(yōu)美。二、項目劣勢二、項目劣勢 W

4、基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度較差設(shè)施完備程度較差公共配套設(shè)施完備程度較低，醫(yī)院、菜市場、銀行、餐飲、郵局、休閑娛樂等距離項目地塊約1.5km，附近主要為住宅區(qū)和教學(xué)樓?，F(xiàn)時現(xiàn)時消費能力不足消費能力不足目前，在本項目附近居住的人群，主要由兩部分人群組成。一個是華南農(nóng)業(yè)大學(xué)的師生以及附近的居民，另外一個是岑村和長湴村附近的居民。在這兩部分人當(dāng)中，學(xué)生基本上沒有收入來源，而城中村居民收入水平一般，消費能力也較低。同時，消費能力有周期性波動，在學(xué)生寒暑假期間，人流量會明顯的減少?？傮w上來說，他們的消費能力都不是很高。地理位置地理位置偏僻偏僻該地塊不位于片區(qū)中心繁華地帶，周圍環(huán)境不偏向商業(yè)化，較難為人們所知，前

5、期宣傳力度投入較大。三、項目機(jī)遇三、項目機(jī)遇 O天河天河區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)根據(jù)廣州市天河區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，天河區(qū)商業(yè)空間布局構(gòu)筑“一一軸集聚、兩圈協(xié)同、三帶輻射、多點多特色軸集聚、兩圈協(xié)同、三帶輻射、多點多特色”的商業(yè)總體空間格局。其中“多點多特色多點多特色”是指以地鐵沿線和出入口樞紐站為節(jié)點的各級商業(yè)中心，以及由零售、商業(yè)網(wǎng)點、商品交易市場、商業(yè)街、物流中心和酒店會展設(shè)施構(gòu)成的等級分明、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理的天河區(qū)商業(yè)網(wǎng)點體系，體現(xiàn)天河區(qū)商業(yè)多特色。本項目屬于“多點多特色”類型，順應(yīng)規(guī)劃發(fā)展，項目的發(fā)展?jié)摿O大，發(fā)展前景一片光明。限限購政策對投資者的刺激購政策對投資者的刺激住宅限購政策的出臺，對

6、住宅市場打擊甚大，住宅市場相對低迷，會有不少投資者把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)（如項目中的地鋪），有利于本項目投資回報的增加。同類同類物業(yè)發(fā)展情況物業(yè)發(fā)展情況隨著廣州旅游業(yè)，會展經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)運行穩(wěn)定，零售業(yè)整體維持迅速增長勢頭，餐飲業(yè)、快捷酒店需求將持續(xù)旺盛。市場市場空白空白本項目周邊業(yè)態(tài)簡單，餐飲業(yè)、商業(yè)無法滿足需求、缺少娛樂項目。加上本地塊緊鄰華南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)生宿舍區(qū)與城鄉(xiāng)結(jié)合部岑村，改物業(yè)形態(tài)正是所在片區(qū)物業(yè)發(fā)展的缺口所在。四、項目威脅四、項目威脅 T市場市場競爭競爭威脅威脅來自華南農(nóng)業(yè)大學(xué)躍進(jìn)南超市、岑村萬佳商場等眾多超市的競爭壓力，對學(xué)生消費群體而言，校內(nèi)超購物市比本項目更加方便。對

7、岑村租客而言，住處附近超市購物也更加便捷。來自學(xué)生飯?zhí)玫暮歪屣嬍车陮Ρ卷椖坎惋嫎I(yè)的挑戰(zhàn)，校內(nèi)飯?zhí)迷趦r格上有著明顯優(yōu)勢，雖然項目是岑村上班族的必經(jīng)之地，但相對村內(nèi)的飲食店，我們在靠近消費者住處上處于劣勢。地理位置地理位置的限制的限制本項目距離地鐵站1.6公里，人流量相對較小，距離岑村也有一定距離，臨近路段屬于過路區(qū)域，會有一部分人只是經(jīng)過本項目，而不在此區(qū)域消費。五、應(yīng)對策略五、應(yīng)對策略加大宣傳推廣力度，在華南農(nóng)業(yè)大學(xué)和華南理工大學(xué)里面大力宣傳，形成良好的口碑。同時綜合樓應(yīng)建有醒目的標(biāo)志，可使路人了解到此項目的用途并留下深刻印象。在城中村里派發(fā)傳單，宣傳本項目；對本項目業(yè)態(tài)組合進(jìn)行創(chuàng)新，引進(jìn)專

8、業(yè)的商業(yè)綜合物業(yè)管理，不斷進(jìn)行整合，做到設(shè)計新穎、人性化，以此吸引更多的投資者和顧客，以更優(yōu)的服務(wù)對抗競爭。利用便捷的交通、獨特的地理位置與片區(qū)內(nèi)的物業(yè)類型缺口，將本項目打造成一個面向?qū)W生群體與城中村租客人群的綜合商業(yè)項目。同時抓住政策對投資者帶來的影響，在招投中吸引投資。降低門檻，綜合樓的消費項目主要面向中低端收入人群，不走高端路線，應(yīng)詳細(xì)告知進(jìn)駐的商家；推行會員制度和消費滿50元可免費停車2小時等吸引消費者來光顧。多業(yè)態(tài)齊下，抓緊市場機(jī)遇。針對本片區(qū)內(nèi)學(xué)生人群娛樂需求和飲食需求，挖掘本項目潛在市場。項目項目區(qū)位區(qū)位分析分析一、地域因素的區(qū)位條件分析一、地域因素的區(qū)位條件分析1.宏觀分析宏觀

9、分析（廣州市宏觀分析從略）2.中觀分析中觀分析（天河區(qū)人口經(jīng)濟(jì)狀況分析）人口人口狀況狀況：天河區(qū)2011年末全區(qū)常住人口人口143.65萬人，增長0.2%。戶籍人口78.48萬人，增長1.9%；戶籍人口戶數(shù)22.78萬戶，增長5.6%。年度出生人數(shù)9148人，人口出生率11.88；人口死亡率2.74；人口自然增長率9.14；人口計劃生育率95.69%經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)狀況狀況2012年，天河區(qū)GDP總量突破2400億元，同比增長達(dá)到11.5%左右。固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售總額等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均居全市首位。預(yù)計城市居民人均可支配收入達(dá)3.97萬元，增長12.5%，增速快過GDP。3.微觀分析微觀分析（

10、對開發(fā)地塊進(jìn)行分析）該地塊屬于五山街道五山街道，而由于該地塊臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)以及廣東省農(nóng)科院的動物科學(xué)研究所和畜牧研究所，可以認(rèn)為地塊被華南農(nóng)業(yè)大學(xué)包圍。地塊所在的岑村橋地區(qū)，住宅開發(fā)較為落后，且多為提供給華南農(nóng)業(yè)大學(xué)教師使用及研究所的科研人員所使用，所以其附近的的人口類型主要為在校的學(xué)生，教工和科研人員及人口類型主要為在校的學(xué)生，教工和科研人員及其家屬等其家屬等。同時，雖與中心市區(qū)的絕對距離不遠(yuǎn)，但由于地塊獨特的情況使之難以與中心市區(qū)形成聯(lián)動，故發(fā)展稍落后。土地目前閑置，長滿雜草，并沒有任何建筑。再加上，在該地塊鄰近都為住宅，且商業(yè)及公共設(shè)施缺乏。二、具體地點的區(qū)位條件及具體

11、影響因素分析二、具體地點的區(qū)位條件及具體影響因素分析1、地塊的自然特征、地塊的自然特征臨街情況：該地塊位于廣州市大豐路與岑村橋交界，屬于天河區(qū)，北面華南農(nóng)業(yè)大學(xué)第五教學(xué)樓對面，南依廣東省農(nóng)科院的動物科學(xué)研究所和畜牧研究所，東臨啟林南宿舍區(qū)，西靠華南快速及華南輔道。形狀面積：形狀為邊長150米，100米和80米的近似三角形，其面積為3700平方米。利用現(xiàn)狀：雖與中心市區(qū)的絕對距離不遠(yuǎn)，但由于地塊獨特的情況使之難以與中心市區(qū)形成聯(lián)動，故發(fā)展稍落后。土地目前閑置，長滿雜草，并沒有任何建筑。2.交通交通交通方式交通方式具體內(nèi)容具體內(nèi)容公交汽車岑村橋站，并共有B10、高峰32、20路、78路，78A、夜

12、53、218路等共七條公交線路途經(jīng)該站地鐵（距離1.6公里）五山站（3號線）公路華南快速及華南輔道如上表，該地塊臨近岑村橋公交站，若需要搭乘地鐵或者出租車，則需要先乘坐公交到1.6km外的五山街才行。從嚴(yán)格意義上講，該區(qū)域為過路區(qū)域，而非規(guī)模性的傳統(tǒng)人口集聚區(qū)域。因此，以上的公交巴士交通系統(tǒng)足以應(yīng)付該區(qū)域的人流流通需求。此外該地臨近華南快速及華南輔道，出行的路面較為暢通，交通方便。比較便捷的交通，給項目發(fā)展帶來充足的人流量以提供需求，可以促進(jìn)該地塊的商業(yè)發(fā)展。而該地塊對出的路面人流及車流較多，特別是高峰期，交通較為混亂。地塊對出的路面情況，攝于中午時分4.市政市政基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施地塊所在地周邊

13、已有現(xiàn)存的建筑物，面臨公路街道，市政基礎(chǔ)設(shè)施條件（雨、污水排放管道，供水管道、電力、煤氣、通訊等）都比較完備，無需額外資金進(jìn)行建設(shè)。5.土地取得代價及征收安置土地取得代價及征收安置該地塊是國有土地，在用途上沒有特定的規(guī)劃且未被申請項目，加上該地塊處于閑置狀態(tài)，并沒有建筑物，節(jié)省部分征收安置的費用及難度。3.城市城市規(guī)劃規(guī)劃廣州市國土資源和房屋管理局暫無對該地塊作出規(guī)劃，目前空置6.周邊環(huán)境周邊環(huán)境由于地塊臨近岑村立交、華南高速，汽車噪聲、空氣污染水平比較高，但由于處于高校校區(qū)，周邊的主要景觀資源旁邊的湖景以及學(xué)校的景觀，因此如果善加利用，與項目相結(jié)合，能使效應(yīng)更加明顯。7.停車條件停車條件在華

14、農(nóng)第五教學(xué)樓有停車場，但由于管理不方便，難以利用。同時自身地塊面積小，無法額外提供空間作為停車場用途。計劃擴(kuò)建地下一層作為停車用途，以緩解停車壓力。8.公共公共基礎(chǔ)設(shè)施完備基礎(chǔ)設(shè)施完備程度程度名稱名稱地址（或相對位置）地址（或相對位置）規(guī)模規(guī)模文化教育華南農(nóng)業(yè)大學(xué)華南農(nóng)業(yè)大學(xué)附屬幼兒園華南農(nóng)業(yè)大學(xué)附屬小學(xué)天河區(qū)五山大醫(yī)療衛(wèi)生華南農(nóng)業(yè)大學(xué)校醫(yī)院華南農(nóng)業(yè)大學(xué)主校區(qū)（相距1.5km）小金融服務(wù)中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國人民銀行五山街（相距1.5km）小郵政中國郵政五山郵政所五山街小治安五山派出所五山街小如上表，從實地調(diào)查的情況來看，該區(qū)域周邊的生活機(jī)能比較匱生活機(jī)能比較匱乏乏，整塊土地周邊只是農(nóng)科院研究所以及大學(xué)的教學(xué)樓宿舍區(qū)，配套設(shè)施匱乏，缺乏城市的感覺。周邊居民的生活的配套設(shè)施唯有依靠華農(nóng)宿舍區(qū)旁的場所，如運動場、超市、小食店，且品種不多，選擇范圍小，若需要滿足需求，可能需要到更遠(yuǎn)的地方如五山街、天河區(qū)才行。最近的食品市場也距離該地塊一定的距離，從這些來看，難以支撐大量居民的生活需求，或者說不方面滿足居民的生活需要。對于居民而言，該地塊目前僅尚且缺乏基礎(chǔ)的生活、商業(yè)配套設(shè)缺乏基礎(chǔ)的生活、商業(yè)配套設(shè)施施，例如醫(yī)院、幼兒園、郵局、銀行、市場、便利店等配套，這些公共設(shè)施需要到1.6km外才能