房地產(chǎn)可行性研究報告

1、房地 產(chǎn)可行性研究 報告 篇一：房地 產(chǎn)住宅 項目可行性研究 報告住宅 項目可行性研究 報告目錄一、總論.二、市場調(diào)研分析. 三 8 項目綜合定位.四 2 項目投資估算.五 4財務(wù)分析.42六、不確定性分析 .七 3 風(fēng)險分析與對策.八 7 附表.49一、總 論1、 項目建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市 規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江 東路片區(qū)控制 規(guī)劃要求，上海金廈房地 產(chǎn) 有限公 司已通 過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性 質(zhì) 變更手 續(xù)由南昌市土地管理局和市 規(guī)劃局辦理。該項 目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各 項前期工作和 規(guī)劃報批方案工作已相

2、 繼開展。2、 項目概況（1） 項目名稱： “風(fēng)華盛世”（2） 建筑 規(guī)模： 12-7F 、 2-11F 、2-12F（3） 建 設(shè)地點：沿江 東路（原江西第四建筑工程公司） （4）規(guī)劃用途：居住、商 業(yè)（5） 建 設(shè)單位：上海金廈房地 產(chǎn)有限公司（6） 經(jīng)營類型：房地 產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限 責(zé) 任公司 （8）資質(zhì) 等級：二級（9）企業(yè)概況：上海金廈房地 產(chǎn)有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司 現(xiàn)有員工 60 人， 其中各類職稱的技 術(shù)經(jīng)濟管理人員 30 人，注冊 資金 2000 萬元，資質(zhì)等級為二級。公司 資金技術(shù)實力雄厚，管理 嚴密，能夠獨立承

3、擔(dān)各 類大中小型房地 產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)，自公 司成立以來，先后開 發(fā)的項目有：九江市 趙家花園 18000 平方米舊房改造開 發(fā)項目。目 前在規(guī)劃和開 發(fā)建設(shè)的項目有：南昌市建設(shè)路 284 號省建 總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改 造項目等。公司采取新工 藝、新技術(shù)，不斷堅持科學(xué)管理，以 “開拓、求 實、優(yōu)質(zhì)、高效” 為宗旨，竭 誠為 社會各界服 務(wù)。（10）工程概況： “風(fēng)華盛世”項目占地 90.9 畝，約 60600 平方米， 總建筑面積 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高 層住宅為 13920 平方米，多 層住宅為 90720 平方 米，商 鋪 4360 平方米；容 積

4、率 1.8，綠化率 35% ，建筑密度 25%。（11）資金來源：本 項目建 設(shè)資金由上海金廈房地 產(chǎn)有限公司自籌和 銀行貸款，不足的投 資通過預(yù)售房款來解決。根據(jù)收益 計算，所得稅前 項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 為 14.83% ，財務(wù)凈現(xiàn)值 （Ie=10% ）萬元。 財務(wù)分析結(jié)果表明， 項目的社會效益和 經(jīng)濟效益較好。3、可行性研究 報告 編制依據(jù)（1）省 計委計投200432 號文關(guān)于 “風(fēng)華盛世 ”項目建 議書的批復(fù)； （2）上海金廈 房地產(chǎn)有限公司 簽定的國有土地使用 權(quán)出讓合同； （ 3）南昌市 規(guī)劃設(shè)計院沿江 東 路沿線控制性 詳細規(guī)劃；（4）上海同 濟大學(xué)建筑工程學(xué)院 設(shè)計研究院 “

5、風(fēng)華 盛世”項目初步規(guī)劃方案； （5）原 江西第四建筑工程公司地 質(zhì)勘測資 料；（6）南昌市城市 規(guī)劃局南昌市土地使用 變更通知 書； （7）省 審計事務(wù)所驗資證 明；（8）中國建 設(shè)銀 行江西分行 資金證明；（9）國家 計委建 設(shè)項目經(jīng)濟評 價方法與參數(shù)（第二版）； （10）建設(shè)部房地 產(chǎn)開 發(fā)項目經(jīng)濟評 價方法； （11）國家計委投資項目可行性研究指南（ 試用版）4、可行性研究 報告研究范 圍根據(jù) “風(fēng)華 盛世”項目建議書批復(fù)和初步 規(guī)劃方案，本研究工作范 圍主要是住宅市 場分析及 營銷戰(zhàn)略、建 設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建 設(shè)方案，投 資估算與資金籌措， 項目經(jīng)濟 效益 評價等。5、研

6、究 結(jié)論 及建 議本項目屬房地 產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城 鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè) 政策，開 發(fā)用地變更及項 目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建 設(shè)資金通過自籌和 銀行貸款來解決，其余部分由 預(yù)售房 款解決， 現(xiàn)場 建設(shè)條件具 備。針對商品房升 級換 代，住宅建 設(shè)由低檔走向高檔的 發(fā)展趨勢 和南昌市已有一部分收入 較高的住宅消 費群體， 戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù) 對南昌市住 宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明， 項目經(jīng)濟效益可行。從目前房地 產(chǎn)市場分析，商品住宅 結(jié)構(gòu)性矛盾 還很突出，建 議在下一步方案 規(guī)劃時，對初 步確定的住宅 戶型和功能 標(biāo)準(zhǔn)再進一步的市 場調(diào) 研，尤其是面

7、 積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市 場變化作出更 為準(zhǔn)確的市 場定位， 調(diào)整戶型和面積，并做好工程建 設(shè)規(guī) 劃，加 強樓盤營銷 工作，降低開 發(fā)建設(shè)成本，盡量減小 項目 風(fēng)險 。6、主要 經(jīng)濟 技術(shù)指 標(biāo)“風(fēng)華盛世”項目主要設(shè)計指標(biāo)見表 1、表 2 表 1：“表 2二、市 場調(diào) 研分析一）南昌市房地 產(chǎn) 市場 運行情況分析今年以來，在宏 觀經(jīng)濟 快速 發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府 “壟斷一級市場、調(diào)控 二級市場、放活三 級市場”方針的知道下，南昌市房地 產(chǎn)市場顯現(xiàn) 出了前所未有的快速 發(fā) 展態(tài)勢，各項指標(biāo)大幅度增 長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉 動，房地 產(chǎn)業(yè)進 入具有

8、南昌自身特點的新一 輪快速增 長期。（一） 2003 年房地 產(chǎn)業(yè)市場運行情況 1、房地 產(chǎn)業(yè)與國民 經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā) 展情況2003 年南昌市預(yù)計完成國內(nèi)生 產(chǎn)總值（GNP）的 636 億元，較上年增長 15.1%，增幅為 歷年來之最；全社會固定 資產(chǎn)投資預(yù)計 完成 218 億元， 較上年增長 55.4%。全市 預(yù)計完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 56億元，較上年增長 60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為 26% 和 9% ， 較上年分 別提高 1 個百分點和 3 個百分點。表 3今年以來，我市 經(jīng)濟發(fā) 展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投 資的拉動，而房地 產(chǎn)開發(fā)投資作 為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直

9、扮演著重要角色，全年每月完成的房地 產(chǎn)投資均保持 50%以上的增 長，占固定 資產(chǎn)投資的比重 1/3 ， 對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民 經(jīng)濟 的發(fā)展基本同步。房地 產(chǎn)投資快速增 長的原因只要是市委、是政府 “拉大城市筐架、 擴大 投資規(guī) 模、加快基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推 動，加上新建商品房是 熱銷 也刺激了投 資的加溫 2、新建商品房供求 結(jié)構(gòu)情況2003 年全市市區(qū)核準(zhǔn) 預(yù)售商品房面 積 335 萬平方米， 較上年增 長 142% ，其中商品住宅 250 萬平方米， 較上年增 長 126%；完成商品房交易面 積 245.27 萬平方米，同比增 長 83.23%，其中商品住宅交易面 積 2

10、03.90 萬平方米，同比增 長 60.60%。 表 4篇二：房地 產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 報告上杭縣房地產(chǎn)開發(fā)項目研究報告目錄一、 概 論二、 項目建 設(shè)的必要性與可行性三、 建 設(shè)地址及建 設(shè)條件四、 建設(shè)規(guī) 模與主要建 設(shè)內(nèi)容五、 總 平面布置 圖六、 公用工程與 輔助工程七、 環(huán)境保 護八、 開發(fā)經(jīng)營方案與 項目實施計劃九、 投 資估算及 資金籌措十、 經(jīng)濟 效益分析十一、 結(jié)論 與建議第一章 概 論一、 項目承辦單 位及項目負責(zé)人1、項目承 辦單位：福建 * 建設(shè)集團有限公司2、項目負責(zé)人：二、 項目概論：* 開發(fā)項目，位于上杭 縣二環(huán)路南側(cè)，東臨規(guī) 劃道路，南 臨規(guī) 劃道路，西 臨規(guī)

11、劃道路， 北臨二環(huán)路。交通便捷、 環(huán)境優(yōu)美、視野開闊，是高品 質(zhì)、高檔次的園林式住宅小區(qū)。 該 宗地規(guī)劃用地面積 5000m20總建筑面積（地上）81000 平方米，地下建筑面積 15000 平 方米。 項目建設(shè)主要為普通住宅，小區(qū)由四幢高 層住宅建筑、五 層商業(yè)裙房等配套 設(shè)施組 成。其中北面兩幢住宅 為 31層，南面兩幢住宅 為 31 層 ，共 400 戶住宅，所有住宅 單 位 皆是南北通透。裙房一 層為店面，二五層為商場、辦公，與西面規(guī)劃路與附近迅速 興起的 企業(yè)總部及配套住宅 發(fā)展相配合。小區(qū)內(nèi)實行人車分流，地下一、二、三 層為停車庫，有 十六部 電梯直通住宅。 項目的建成，將成 為本

12、縣商住一體的又一高品 質(zhì)的住宅小區(qū)，其能 夠極大地拉 動我縣經(jīng)濟 ， 滿足我縣人民群眾日益增 長的住宅需求，更加突 顯我縣園林城市 特色，同 時為 城市人口增容提供 優(yōu)美的居住 環(huán)境。三、 編制依據(jù)及研究范 圍 ：（一） 編 制依據(jù)：1、根據(jù)中國建筑北京 設(shè)計研究院的 “ *建筑”設(shè)計 方案。2、福建 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于 編制 * 開發(fā)項 目可行性研究 報 告有關(guān)材料；金繳交發(fā)票；4、上杭 縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局頒發(fā)的建 設(shè)用地規(guī)劃許可證；5、上杭 縣城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局劃定的 紅線圖。（二）研究范 圍：本報告研究范 圍為：項目建設(shè)的必要性及可行性、建 設(shè)條件、建 設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、 總平面布 置、公

13、用工程及 輔助工程、 環(huán)境保護、投資估算及 資金籌措、 經(jīng)濟效益評價方面的內(nèi)容， 并提出相 應(yīng)的 對策和建 議 。四、主要 經(jīng)濟 技術(shù)指標(biāo)。1、總規(guī)劃用地面積 5000m202、總建筑面積 96000m。其中住宅 52283m,共 400 套，地下室 15000m,店面 1872m,商場 21010m,寫字樓面 積 5800m,車位 11594.11m。3、規(guī)劃建筑層數(shù)：高層三十一層四幢。五、 項目承辦單 位情況：*集團前身系福建 *建筑工程有限公司,成立于1997 年 6 月。是以建筑、房地 產(chǎn)、 貿(mào)易、傢俬、物業(yè)為一體的跨行 業(yè)、多元化 經(jīng)營的集團公司,具有房屋建筑工程施工 總承包 一級、

14、市政公用工程施工 總承包一級、鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包一級、土石方工程 專業(yè)承包一 級、體育場地設(shè)施工程專業(yè)承包二級、堤防工程 專業(yè)承包三級資質(zhì)的企業(yè),注冊資本金 5568 萬元。集 團通過多年的 艱苦創(chuàng)業(yè) , 實施引 進優(yōu)秀人才和外企管理模式,建立了一套 適應(yīng)本企業(yè)的管理制度,已通 過 ISO9001國際質(zhì)量管理體系、 ISO14001 國際環(huán)境管理體 系、OHSAS18001 國際健康安全管理體系 認證。公司現(xiàn)有員工 780 人，具有技術(shù)職稱人員342 人，其中高 級工程師 18 人，中 級職稱 148師 85 人。集團在各級主管部門和社會各屆的關(guān)心支持下，通 過全體員工的拼搏 奮斗，多 次被部

15、、省、 市、 縣相關(guān)部 門授予了多 項榮譽： 2005 年被中國施工企 業(yè)管理協(xié)會授予“全 國優(yōu)秀施工企 業(yè)”；2005 年被省建 設(shè)廳 、省統(tǒng)計局評為“福建省建筑 綜合實力民 營二十強 企業(yè)”； 2004 年被國家工商 總局授予全國 “重合同守信用企 業(yè)”；2003-2005 年， 連續(xù)三年 被福建省建筑 業(yè)協(xié)會授予福建省 “先進建筑業(yè)企業(yè)”；1998-2005 年連續(xù)八年分 別被省、市、 縣工商局評為“重合同守信用企 業(yè)”； 2003-2005 年，公司十九名 項目經(jīng)理被福建省建筑 業(yè) 協(xié)會評為“優(yōu)秀項目經(jīng)理”；2003-2005 連續(xù) 三年被上杭人民政府授予 納稅大 戶企業(yè)。公司 承建的

16、“*大* 廈”被評為“省優(yōu)工程”；“東方明珠”住宅小區(qū)被 評為“省級文明工地 ”， “*豪庭 商住小區(qū)被 評為 “國家 優(yōu)質(zhì)工程”。第二章 項目建 設(shè)的必要性與可行性一、 項目建 設(shè) 必要性分析該項 目地處我縣萬人居住小區(qū) 規(guī)劃區(qū)，根據(jù)上杭 縣城市總體規(guī)劃布局方案上杭 縣城市 建設(shè)今后二十年的 發(fā)展目標(biāo)是：面向二十一世 紀(jì)把上杭縣建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā) 達、文化繁榮、 高度文明、 環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化園林城市， 該項目臨近規(guī)劃實驗小學(xué)，空氣清新、 環(huán)境優(yōu)美、教育學(xué)習(xí)氛圍深厚， 項目建成后，將 為居民創(chuàng)造一個 “人與自然和 諧發(fā)展”的精品小區(qū)。二、 項目的可行性分析（1）政府有序控制，土地一 級市場嚴格按年

17、度供 應(yīng)計劃和縣城用地 總篇三： XXX 房地產(chǎn)項 目可行性研究 報告XXXXXXXXX 項目 項目概況 項目市場 分析 項目 優(yōu)劣 勢分析 項目建設(shè) 與實施計劃 項目 風(fēng)險 分析 投資估算與 資金籌措 效益 測算與分析XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司目錄第一章 項 目概況一、 項目名稱二、 項目地址四、五、第二章第三章第四章四、五、六、 七、 第五章 項目開發(fā)企業(yè)概況 項目建設(shè)背景 項目總體概況 項目市場分析項目建設(shè)環(huán)境分析 房地產(chǎn)市場概況 結(jié)論 項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢項目劣勢 結(jié)論項目建設(shè)條件及實施計劃 項目選址 項目建設(shè)內(nèi)容及建 設(shè)規(guī)模項目建設(shè)條件 項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目環(huán)境

18、影響 項目管 理組織 項目實施計劃 項目風(fēng)險分析 XXXX一、 政策 風(fēng)險 分析二、 社會 風(fēng)險分析三、 經(jīng)濟風(fēng)險 分析四、 行業(yè)風(fēng)險 分析五、 管理 風(fēng)險分析六、 資金 風(fēng)險 分析第六章 項目投資估算與 資金籌措一、 項目投 資估算二、 資金籌措三、 貸款取得與 償還第七章 效益 測算與分析一、 收入 預(yù)測二、 稅費 率三、 利潤預(yù)測第八章 項目總結(jié)第一章 項 目概況一、 項目名稱： xxxxxxxxxxxxxxxxx二、 項目地址： xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx三、 項目開 發(fā)企業(yè)概況：xxxxxxxxxxxxxxx 有限公司（以下 簡稱公司）是一家以投 資房地 產(chǎn) 開發(fā)和商

19、業(yè)地產(chǎn)及酒店 為主的大型 現(xiàn) 代化企 業(yè)，公司 總部設(shè) 在 xxxx ，注冊 資金 xxxxx 萬元。公司成立以來，依托 xx 的繁榮商 業(yè)優(yōu)勢和名牌大學(xué)、研究機構(gòu)的智力 優(yōu)勢，業(yè)務(wù) 不斷發(fā)展擴大。公司現(xiàn)有企業(yè)員工 XXXX 多人， 均為本科以上學(xué) 歷。 公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士， 研究生 以上學(xué) 歷，資金實力雄厚， 實踐經(jīng)驗豐富。公司下 設(shè)投融資部、技 術(shù)部、拓展部、法 務(wù)部 等部門， 擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑設(shè)計、營銷管理、法律、 財務(wù)、計算機等各類專業(yè)人 才，是一支整體素 質(zhì)高、技 術(shù)力量雄厚、 競爭能力 強、發(fā)展?jié)摿薮蟮?優(yōu) 秀隊伍。公司秉承 “用心做事， 誠信為人”的企業(yè)精神， 堅持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷 為客戶創(chuàng)造價 值。同時，公司奉行 創(chuàng)新、求實、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索 順應(yīng)時代要求的專業(yè)經(jīng)營 開 發(fā)之道，在借 鑒國外求 經(jīng)驗 的同時，深刻分析國內(nèi) 實際 情況，運用科學(xué)的決策方法和 創(chuàng)新 的開發(fā)理念，將商 業(yè)運營、房地產(chǎn)經(jīng)營 和資本運作有機 結(jié)合，并逐步形成了地 產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 的核心 競爭優(yōu)勢 。四、 項目建 設(shè)背景XXXXX 公司開發(fā)的 XXXXXXXXX 住宅小區(qū)以其高品 質(zhì)的開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到 XXXX 老百姓的 歡迎。“xxx?xxxxX 住宅小區(qū)是 XXX 公司開發(fā)的第一 個項目，位于 XXXX 城東風(fēng)文體路口百越公