房屋買賣合同效力的幾個(gè)問題_第1頁(yè)
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1、第1頁(yè)共1頁(yè)房屋買賣合同效力的幾個(gè)問題一、問題概說合同的效力,又稱合同的法律效力,是指法律賦予依法成立 的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生 既定力和約束力,無效合同不產(chǎn)生法律效力。中華人民共和國(guó) 合同法(以下簡(jiǎn)稱合同法)第四四條第一款規(guī)定:“依法成 立的合同,自成立時(shí)生效。”民法通則第五五條規(guī)定:“民 事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為 能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違庾法律或者社會(huì)公共利益。” 這是民法通則規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個(gè)合同是否具有 法律效力,應(yīng)主要依據(jù)上述民法通則所規(guī)定的條件,當(dāng)事人 簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件,便確認(rèn)合同有效

2、。房屋買賣合同,是指當(dāng)事人雙方約定,一方交付房屋并移轉(zhuǎn) 房屋所有權(quán)于他方,他方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn) 移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人,負(fù)給付價(jià)金義 務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行, 不僅要遵守民法通則、合同法等的規(guī)定,還應(yīng)當(dāng)受城 市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等的規(guī)范和管理。城市房 地產(chǎn)管理法第五九條規(guī)定:“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有 權(quán)登記發(fā)證制度?!钡诹鶙l第三款規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更 時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登 記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人第1頁(yè)共1頁(yè)民政府土地管理部門 申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)

3、人民政府土地管理部門核實(shí), 由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”此處的“應(yīng) 當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范,說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立 要件。實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、 價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問題,但都離不開買賣合同 的有效性問題。那么,究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納 起來,主要有以下幾種:1、房地產(chǎn)分離出賣,合同無效。由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分 離性,因此,房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房 產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓

4、房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買受人可以提出這種買賣 合同無效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問題,合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣 他人房屋的,其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的, 必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí),須提交共有人 同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共 有房屋的,其買賣行為一般認(rèn)定無效。第1頁(yè)共1頁(yè)3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán),合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí),在同等條件下,共有人有優(yōu)先 購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期 限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承

5、租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。4、非法轉(zhuǎn)讓,合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地 產(chǎn):司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式 限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的; 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。關(guān)于房屋買賣合同的效力問題,司法實(shí)踐和法學(xué)理論上常見 的典型爭(zhēng)議有:1、買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力;2、轉(zhuǎn)讓建筑在國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許,違反了是否 必然導(dǎo)致合同無效?3、房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系,未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶 登記,是否影響房屋買賣合同的效力?4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買農(nóng)村居民房屋的合同是否

6、有效?下面,筆者將結(jié)合審判實(shí)例就上述問題進(jìn)行分析。二、實(shí)例研析據(jù)以研究的案例一:原告李某某與被告日廣公司、福利公司 房屋買賣合同糾紛案第1頁(yè)共1頁(yè)基本案情2002年10月21 0,原告給付被告日廣公司購(gòu)房 定金5萬元,10月28日,雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書,約定:原告 購(gòu)買被告沿街三層商業(yè)樓房一棟(原系被告自他人處購(gòu)得),面積861平方米,1580元/平方米,共計(jì)136萬元;原告在簽訂協(xié)議當(dāng) 日交定金5萬元,20日內(nèi)交至100萬元, 余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清;房產(chǎn)過戶一切稅、費(fèi)由雙方均擔(dān),被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé) 辦完手續(xù);交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。同H,原告與被告福利公司也簽

7、訂了協(xié)議書,內(nèi)容與被告日廣公司 的協(xié)議書一致。同年11月11 0,原告交付被告房款120萬元, 被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書訂立后,被告沒有為原告 辦理有關(guān)手續(xù)。2002年11月9日,原告與案外第三人楊克成簽訂 了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議,約定將原告與被告購(gòu)房協(xié)議書項(xiàng)下的 房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬元,后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行,原告雙倍返還楊克成定金12萬元。經(jīng)協(xié)商未果,原告向R市中級(jí)人民法院提起訴訟,請(qǐng)求判 令被告繼續(xù)履行合同;雙倍返還定金10萬元并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失8萬元(其中包括定金損失6萬元和預(yù)計(jì)二個(gè)月訴訟期間的租賃費(fèi)收 入損失2萬元)。裁判要旨R市中級(jí)

8、法院經(jīng)審理認(rèn)為: 根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理 法第三七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和 山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例第四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證 件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定,涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進(jìn)行了登 記,但是未進(jìn)行房產(chǎn)登記,因此,雙方間的房屋買賣協(xié)議因違反 法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效,對(duì)雙方當(dāng)事人沒有法律約束 力。原告根據(jù)該協(xié)議請(qǐng)求被告繼第1頁(yè)共1頁(yè)續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬 元,不予支持,但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購(gòu)房款120萬元和定金5萬元予以返還。 被告作為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè),應(yīng)當(dāng)知道其處分的 房地產(chǎn)狀況,應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn) 讓,被告對(duì)此負(fù)有過錯(cuò),由此給原告造

9、成的損失應(yīng)予賠償。被告 在返還原告125萬元的同時(shí), 還應(yīng)根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期 銀行貸款利率賠償原告占用該款項(xiàng)的利息損失。原告因被告的過 錯(cuò)導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議,由此給原告造成的損失6萬元被告應(yīng)予賠償。原告請(qǐng)求被告賠償在訴訟階段中給其造成的 損失2萬元沒有依據(jù),不予支持。依照合同法第四四條、第 五二條第一款(五)項(xiàng)、第五八條、城市房地產(chǎn)管理法第三七 條第一款(六)項(xiàng)的規(guī)定,判決如下:一、原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購(gòu)房款120萬 元和定金5萬元;三、按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原 告125萬元的利息損失 (自200

10、2年10月21日起計(jì)算至本判決執(zhí) 行之日) ;四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。(訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān) 略)宣判后,原告李某某不服,上訴于S省高級(jí)人民法院,二審 以調(diào)解方式結(jié)案。法律評(píng)析本案系一起房屋買賣糾紛案,被告日廣公司雖為 房地產(chǎn)開發(fā)商,但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開發(fā)或委托他人開 發(fā),而系自他人處購(gòu)得,故第1頁(yè)共1頁(yè)一、二審法院均未將案由定為商品房買賣合同糾紛。本案案 情并不復(fù)雜,但所涉法律問題較為典型,其中爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋買 賣合同的效力,是否因違反城市房地產(chǎn)管理法第三七條“未 依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無效合 同,因合同不具法律約束力而得不到實(shí)際履行;國(guó)有劃撥土地上的

11、 房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓;該規(guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定,違反了是否必然導(dǎo) 致合同無效?下面筆者就此問題略作評(píng)析。(一)不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力城市房地產(chǎn)管理法第三七條規(guī)定:“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。”第三九條第一款規(guī) 定:“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照 國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?!痹趯徟袑?shí)務(wù)中,買 賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋,以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土 地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的,對(duì)有關(guān)當(dāng) 事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象分普遍,上 引案例所涉房屋買賣正是因?yàn)檫@兩個(gè)條件的缺失而被一審法院判 定合同

12、無效,房屋買賣合同未能得到繼續(xù)履行。再如,現(xiàn)實(shí)生活 中,A將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B,并將房屋實(shí)際交付,但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記,B在使用一段時(shí) 間后,又通過簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓給C,并交付給C。對(duì)上述交 易活動(dòng)所涉A與B間的房屋買賣合同的效力問題多無歧義,但BC之間的房屋買賣合同的效力則有分歧:一種觀點(diǎn)認(rèn)為,B與A雖第1頁(yè)共1頁(yè)簽 訂了房屋買賣合同且已實(shí)際交付房屋, 但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶, 故A仍是該房屋的真正所有權(quán)人,根據(jù)合同法第五一條“無處分 權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法 規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效,BC之間的房屋買賣合同違反了上 述規(guī)

13、定,是無效的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,BC之間的房屋買賣合同是 有效合同,該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂,是當(dāng)事人 的真實(shí)意思表示,買賣后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求, 而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),是物權(quán)變動(dòng)的要求。所 以,是否辦理房屋過戶手續(xù),影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法 轉(zhuǎn)移,而買賣合同是一種債權(quán)合同,標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身 的效力并無影響。當(dāng)然,C為了實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移,尚需辦 理產(chǎn)權(quán)過戶,但C不能通過與B簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過 戶。在實(shí)際操作中,A要通過與B簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶 給B, B再通過與C的房屋買賣合同將房屋過戶給C,通過該程 序,也避免了國(guó)家稅

14、收的流失。筆者同意上述第二種觀點(diǎn)。另外,補(bǔ)充兩點(diǎn)理由:一是城市房地產(chǎn)管理法的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題,它主要調(diào)整 的不是民事關(guān)系。該法第三七條規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn) 市場(chǎng)秩序,避免國(guó)家收益的流失,減少交易糾紛”,而不是禁止 交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第(6)項(xiàng),是因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)權(quán)屬證書是表彰房 地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件,未依法登記領(lǐng)證說明該房地 產(chǎn)來源不第1頁(yè)共1頁(yè)清,歸屬不明,如進(jìn)入市場(chǎng)流通則違背了市場(chǎng)交易的房 地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則,不利于市場(chǎng)秩序的維護(hù),不利于對(duì)當(dāng) 事人合法權(quán)益的保護(hù),不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。”所

15、以,從立法意圖上看,該項(xiàng)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的,違反這 一規(guī)定,只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過戶的結(jié)果, 即只會(huì)損害房屋買受人的民事利益,并不直接損害國(guó)家利益。該 項(xiàng)規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范,而非效力性規(guī)范。民法中的強(qiáng)行性規(guī)范是指不依賴于當(dāng)事人意志,而必須無條 件適用的法律規(guī)范。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認(rèn)為,旨在控制法律行為 的強(qiáng)制性規(guī)范僅為民事強(qiáng)行法中的一部分,這就是說,僅強(qiáng)行法 中的效力性規(guī)范才對(duì)法律行為有控制意義。二是該條第(6)項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房 地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”, 而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋2003

16、7號(hào)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡(jiǎn)稱法釋200317號(hào))第八條、第九條的規(guī)定,體現(xiàn)了鼓勵(lì)交 易的指導(dǎo)原則,明確地告訴我們:房屋買賣合同簽訂時(shí),盡管該 房屋尚未辦理所有權(quán)登記,合同也有效。當(dāng)然,這些規(guī)定的適用 領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已 竣工的新建商品房的買賣合同(法釋200317號(hào)第一條),對(duì)于前引 案例系爭(zhēng)合同等類型的合同,最多是類推適用。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則,人民法院在裁判具體個(gè)案時(shí)應(yīng)考 量立第1頁(yè)共1頁(yè)法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變,與時(shí)俱進(jìn),鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用,維護(hù) 交易安全,以彰顯司法的公平和正義。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同

17、的效力問題,最 高人民法院1995年12月27日關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解釋的解答第二條規(guī)定:國(guó)有土 地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律 規(guī)定,到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),一方拖延不 辦,并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的,人民法院 不予支持,應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手 續(xù)”。最高人民法院所作的這一司法解釋,不僅明確規(guī)定了使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系,認(rèn)可了土地使用權(quán)登記不 影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論,而且徹底解決了 “不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是 否屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭(zhēng)議。即不動(dòng)產(chǎn)登記不 是不動(dòng)

18、產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件,而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要 件。買賣合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是相區(qū)分的,除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定,登記只是一種公示的方法,房屋登記與 房屋買賣合同相結(jié)合才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果,當(dāng)事人 未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移,并不影響買賣合同本身 的效力。否則,合同將成為沒有任何約束力而可任意撕毀的廢紙,合 同秩序?qū)o以維護(hù)。“公示的欠缺不能反射到原因行為之上而使 債權(quán)合同無效,因?yàn)楣静痪哂袑?duì)債的關(guān)系的形成力,這是各國(guó) 物權(quán)法理論公認(rèn)的基本原理之一。相反,登記得本于債權(quán)契約 而強(qiáng)制之,有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)?!贝隧?xiàng)原理被 學(xué)者稱為物權(quán)變動(dòng)與其原第1頁(yè)共

19、1頁(yè)因行為的區(qū)分原則。該原則是指發(fā)生物 權(quán)變動(dòng)時(shí),物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí),他們的成 立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效,當(dāng)事人雙方就應(yīng) 按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未 辦理過戶登記手續(xù)的,人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行,辦理過戶登 記。如出賣人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的,買受人有權(quán)基于買賣合 同而要求出賣人實(shí)際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。上述觀點(diǎn)也已為我國(guó)立法機(jī)關(guān)所采納,今年七月份公開征求 意見的物權(quán)法草案第五條即明確規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有 關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定 或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)

20、生效;未辦理物權(quán)登記的,不 影響合同效力?!保ǘ╆P(guān)于城市房地產(chǎn)管理法第三九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn) 讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時(shí),未事先報(bào)經(jīng) “有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”,是否影響房屋買賣合同的效力問 題筆者認(rèn)為,該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政 府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無效,且事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán) 的政府主要是行使行政管理職責(zé),至多只是合同的效力待定,而 不能輕易否定合同的效力,如起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn) 辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù), 并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用 的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。年8月1日起滋行的法

21、釋xx5號(hào)最高 人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地土第1頁(yè)共1頁(yè)地使用權(quán)合同糾紛案件適用法 律問題的解釋第二、三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然,筆者認(rèn)為,法釋xx5號(hào) 的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認(rèn)了城市房地產(chǎn)管理法第三九 條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范,而非管理性規(guī)范。從某種意義上 講,筆者更認(rèn)為,這是一種管理性規(guī)范,而非效力性規(guī)范。對(duì)未 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的,可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶時(shí) 予以審批準(zhǔn)許予否,并可視情予以行政處罰,但不應(yīng)以行政強(qiáng)制 性規(guī)范過度對(duì)私法領(lǐng)域中的合同自治進(jìn)行強(qiáng)制。我國(guó)學(xué)者王涌博士曾提出過強(qiáng)烈批評(píng),認(rèn)為“中國(guó)民法的實(shí) 踐中,與民法有千絲萬縷的關(guān)系的,并對(duì)民法具有深刻影響的法 律部

22、門就是行政法,但是,由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)之影響,目前它對(duì) 中國(guó)民法的影響在許多方面是消極的,說得嚴(yán)重一點(diǎn),有些行政 法規(guī)頗似粗暴的野狼,侵占著民法的領(lǐng)域,扭曲著民法的精神, 使得民法中的許多原則在實(shí)踐中形同虛設(shè),成為一堆具文。故 此,筆者認(rèn)為,對(duì)轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等建筑物所有權(quán) 的合同,一般情況下應(yīng)認(rèn)定為有效,如合同簽訂后有批準(zhǔn)權(quán)的人 民政府未予批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的,不影響合同的效力,只是不發(fā)生標(biāo)的物 所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。最髙人民法院在關(guān)于適用中華 人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋(一)第九條中規(guī)定:“依 照合同法第四四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng) 辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記

23、等手續(xù)才生效,在一審法庭 辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者仍未辦理批準(zhǔn)、第1頁(yè)共1頁(yè)登 記等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī) 定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦 理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不 能轉(zhuǎn)移。”即含有登記對(duì)抗主義的意思,認(rèn)為雖未經(jīng)登記,合同 本身仍然是有效的,只是不能對(duì)抗第三人。綜上可見,我國(guó)諸多房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律、法規(guī)、規(guī)章,是 按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的要求制定的,所建立的制度只能滿足對(duì)土 地、房屋進(jìn)行行政管理的需要,而不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易 的需要,更不能滿足依據(jù)物權(quán)公示和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì) 物權(quán)交

24、易進(jìn)行保護(hù)的需要。鑒于房屋所具有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值較大和社會(huì)影響頗多的現(xiàn)實(shí)狀 況,對(duì)房屋買賣合同不宜過多地宣告無效。否則,“合同過多地 被宣告無效,還會(huì)造成契約訂立、履約以及糾紛解決費(fèi)用的大量 浪費(fèi);還導(dǎo)致人們對(duì)合同的不信任,滋長(zhǎng)詐欺、背信者的僥幸心 理。此外,也不利于發(fā)揮合同法鼓勵(lì)交易的功能。前引案例中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的,如果原 告請(qǐng)求被告交付該訟爭(zhēng)房屋,則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行 其合同,并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。理由是:民 法通則第五七條規(guī)定:“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約 束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意,不得擅自變更或 者解除?!痹?、被告買賣房屋簽訂

25、合同時(shí)都具有相應(yīng)的民事行為 能力,意思表示真實(shí),合同內(nèi)容為買賣被告已取得國(guó)有劃撥土地 使用權(quán)的房屋,且對(duì)辦理房產(chǎn)、第1頁(yè)共1頁(yè)土地過戶等手續(xù)作了約定,不損 害國(guó)家和社會(huì)公共利益,因此,雙方所簽合同依法成立,對(duì)雙方 當(dāng)事人具有法律約束力,任何一方未取得對(duì)方同意,都不能擅自 解除該合同。只是在未辦理有關(guān)手續(xù)之前,不具有將合同指向的 房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的 約定,為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。據(jù)以研究的案例二:相某與李某買賣房屋合同糾紛案?;景盖?002年8月3日,李某與相某簽訂房屋買賣協(xié) 議,約定:相某將自建私房一處作價(jià)14 000元出賣給李某,上交 所在村

26、委的款項(xiàng)由李某負(fù)擔(dān);相某將房屋的土地使用證、契證交付 給李某,相某協(xié)助辦理過戶, 費(fèi)用由李某負(fù)擔(dān); 一方如有反悔應(yīng)賠 償對(duì)方損失3 000元。合同簽訂后,李某支付相某購(gòu)房款14000元,相某交付了房屋和土地使用證、契證,但未交付房屋所有權(quán) 證。同年8月14日,李某向村委會(huì)交付了 “村政管理費(fèi)3 000元,并實(shí)際居住使用該房屋。嗣后,由于相某一直未提供房屋所 有權(quán)證,也未協(xié)助李某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),李某遂起訴至R市某 區(qū)法院,要求相某交付房屋所有權(quán)證,協(xié)助辦理過戶手續(xù),并賠 償經(jīng)濟(jì)損失3000元。相某主張李某為城市居民,其無權(quán)購(gòu)買自 己的農(nóng)村私房。雙方之間的房屋買賣合同損害了社會(huì)公共利益, 應(yīng)為無

27、效合同。裁判要旨R市某區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為, 雙方訟爭(zhēng)的焦點(diǎn)是房屋 買賣合同是否有效。雖然相某提供了國(guó)辦發(fā)(1999) 39號(hào)國(guó)務(wù) 院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知(以下簡(jiǎn)稱 國(guó)辦發(fā)(1999) 39號(hào)),但該通知是針對(duì)當(dāng)時(shí)一些農(nóng)村地區(qū)存在用 地秩序混第1頁(yè)共1頁(yè)亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問題,特別是出現(xiàn)了以開發(fā) “果園”、“莊園”為名炒賣土地、非法集資的情況,所作出的 政策性規(guī)定,該通知的目的在于加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管 理,嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。李某購(gòu)買相某 的農(nóng)村私房用于個(gè)人居住,并非炒賣獲取非法利益,且該通知不 屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。李某、相某在平等自愿協(xié)

28、商基礎(chǔ)上簽 訂的房屋買賣協(xié)議,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿,相某將自己的私 房出賣給李某,系對(duì)其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分,不違背國(guó)家法律的 強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為有效行為。相某所在村委會(huì)向李某收取了 管理費(fèi),實(shí)際認(rèn)可了李某、相某之間的房屋買賣行為。相某主張 雙方房屋買賣無效,于法無據(jù),不予支持。李某、相某在私房交 易后應(yīng)當(dāng)共同到房屋和土地管理部門辦理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)過戶手續(xù),李某要求相某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),應(yīng)予支 持。由于雙方未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證的交付期限和協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶的 期限作出明確約定,李某主張相某違約并賠償3000元,缺乏有效 證據(jù),不予支持。依照中華人民共和國(guó)合同法第六條、第八 條、第四四條

29、、第六條、第一百零七條之規(guī)定,判決:一、相某于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助李某辦理房屋所有權(quán)和土 地使用權(quán)過戶手續(xù)。二、駁回李某其他的訴訟請(qǐng)求。(訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分略)相某不服該民事判決,向R市中級(jí)法院提起上訴稱,根據(jù)國(guó) 辦發(fā)(1999) 39號(hào)第二條“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也 不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違 法建造和購(gòu)買第1頁(yè)共1頁(yè)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的規(guī)定,農(nóng)民的 住宅不得向城市居民出售系強(qiáng)制性規(guī)定,不因城市居民購(gòu)買目的 差異或其他因素的存在而可以變通。李某身為城市居民,其購(gòu)買 農(nóng)村私房的行為屬于該通知中的禁止行為。雙方違反通知中的上 述禁止性規(guī)定簽訂房屋

30、買賣合同,侵犯了社會(huì)公共秩序,損害社 會(huì)公共利益,依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效。請(qǐng)求依法撤銷原判,另 行改判。R市中級(jí)法院審理認(rèn)為:房屋管理部門的登記檔案材料證實(shí)涉 案房屋系相某于1995年6月份提出登記申請(qǐng),同年7月份予以批 準(zhǔn),辦理了城市私房所有權(quán)登記。雙方訟爭(zhēng)房屋的性質(zhì)屬于城市 私有房屋,并非相某所主張的農(nóng)民住宅,現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對(duì) 此沒有禁止性規(guī)定不得買賣。雙方當(dāng)事人之間的買賣房屋協(xié)議符 合民事法律行為的有效要件,該協(xié)議可以并應(yīng)當(dāng)履行。相某的上 訴理由不成立,其上訴請(qǐng)求不予支持。終審判決駁回上訴,維持 原判。法律評(píng)析上引案例所涉糾紛雖以二審維持原判結(jié)案,但從 判案理由明顯可見,二審改變了一

31、審的判案理由,一審以李某購(gòu) 買相某的“農(nóng)村”私房系用于個(gè)人居住,并非炒賣獲取非法利 益,且國(guó)辦發(fā)(1999) 39號(hào)通知不屬行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。相某 將自己的私房出賣給李某,系對(duì)其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分,不違背 國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定,故應(yīng)認(rèn)定為有效。二審改變了一審對(duì)相 某的私房性質(zhì)的認(rèn)定,即該房并非農(nóng)村私房,而是辦理了所有權(quán) 登記的城市私房,從而回避了城鎮(zhèn)居民能否購(gòu)買農(nóng)村村民房屋以 及所簽訂的房屋買賣合同是否具有法律效力的問題。第1頁(yè)共1頁(yè)(一)何為“農(nóng)村村民”我國(guó)的法律條文中關(guān)于“村民”的規(guī)定五花八門,根本找不 到對(duì)村民的明確界定。例如,按照憲法的規(guī)定,村民是“農(nóng)村居 民”;在1998年11月4

32、日正式頒布實(shí)施的村委會(huì)組織法中,除了 “村民”外,涉及到“村民名稱的規(guī)定還有“(本村) 村農(nóng)民”、“年滿八周歲的村民”、“本村八周歲以上的村 民”、“有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的村民”、“有選舉權(quán)的村民”、 “本村有選舉權(quán)的村民”、“被依法剝奪政治權(quán)利的村民”等。事實(shí)上,弄清村民的概念,就是要弄清“本村村民”這一概念, 具備什么條件才能成為本村村民?全國(guó)人大、民政部等有關(guān)部門編 寫的中華人民共和國(guó)村委會(huì)選舉規(guī)程、村委會(huì)組織法學(xué)習(xí) 讀本中,對(duì)“本村村民”作了專門規(guī)定:“本村村民,地域性 戶籍概念。專指具有農(nóng)業(yè)戶籍、生活在某一村莊,并與該村莊集 體財(cái)務(wù)有密切聯(lián)系的中華人民共和國(guó)公民?!睂?shí)際上,多數(shù)地方 法

33、規(guī)也是以農(nóng)業(yè)戶籍作為判斷村民的基本依據(jù)。由于我國(guó)的農(nóng)民 是與土地及其它集體財(cái)產(chǎn)緊密相連的,村民的經(jīng)濟(jì)利益與村集體 息息相關(guān),一旦具有了本村的村民資格,就擁有了包括土地承包 權(quán)、宅基地申請(qǐng)權(quán)、村集體經(jīng)濟(jì)收益分配權(quán)在內(nèi)的一切村民經(jīng)濟(jì) 權(quán)益。王禹博士認(rèn)為:“所謂村民,也就是農(nóng)民,但農(nóng)民屬于社 會(huì)學(xué)上的概念,而不是法律上的概念。村民是法律概念,法律上 的村民概念是指具有農(nóng)村戶口的公民。凡是具有本村農(nóng)業(yè)戶口 的,都是本村村民?!?“村民資格的認(rèn)定,應(yīng)當(dāng)從實(shí)質(zhì)上加以認(rèn) 定,所謂實(shí)質(zhì),是指是否與本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)形成切身 的利害關(guān)系,是否承擔(dān)了村民的義務(wù)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)第1頁(yè)共1頁(yè)展的眼界考 慮,王禹博士關(guān)

34、于應(yīng)從實(shí)質(zhì)上認(rèn)定村民資格的觀點(diǎn)無疑是具有進(jìn) 步意義的,但在當(dāng)前形勢(shì)下,全國(guó)人大和民政部對(duì)村民范圍的界 定還是符合客觀實(shí)際的,也是較有利于保護(hù)祖祖輩輩生活居住在 一定農(nóng)村區(qū)域的村民利益的。(二)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買農(nóng)民居民房屋合同效力的判斷近年來,農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍,特別是毗鄰城郊的部 分農(nóng)村,本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民 購(gòu)買農(nóng)村居民房屋的日益增多,因此而產(chǎn)生的糾紛不少已訴至人 民法院。受案法院在房屋買賣合同效力的確認(rèn)上認(rèn)識(shí)不一:認(rèn)定 合同無效的理由主要是違反了土地管理法規(guī)定的“農(nóng)民集體 所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和 國(guó)辦發(fā)(1999)

35、39號(hào)中“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”的規(guī)定; 認(rèn)定合同有效的理由主要是出于當(dāng)事人真實(shí)意思表示而訂立的房 屋買賣合同是依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更和解除合同。對(duì) 于相同的法律事實(shí),卻出現(xiàn)了截然相反的判決,這種同案不同判 決的現(xiàn)象不但無法起到定紛止?fàn)幍淖饔?,而且將損害司法部門的 權(quán)威,造成極大的負(fù)面影響。筆者認(rèn)為,雖然農(nóng)民村民對(duì)其依法申請(qǐng)審批取得的集體建設(shè) 用地使用權(quán)上建造的房屋擁有一定的所有權(quán),但這也是一種不完 善的受限制的所有權(quán),即原則上只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)的村 民出售,不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶 口居民出

36、售。國(guó)家第1頁(yè)共1頁(yè)政策明確禁止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通, 其目的是防止集體土地流失,保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利不受侵 害。但現(xiàn)實(shí)中卻是農(nóng)房買賣,特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)房買賣禁而 不止。這種隱形市場(chǎng)交易與法律形成了矛盾,亟需解決!土地管理法第六二條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一 處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的 標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批 準(zhǔn)?!钡诹龡l規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?!睘檫M(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管 理,國(guó)發(fā)(200428號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決 定規(guī)定:“禁止擅自通過村改居等方式將

37、農(nóng)民集體所有土 地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土 地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度,加強(qiáng)農(nóng)村宅基 地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?!眹?guó)土資源部國(guó)土資 發(fā)(2004)234號(hào)關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見第(五)款規(guī) 定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過?。▍^(qū)、市)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人 后,再申請(qǐng)宅基地的,不得批準(zhǔn)?!钡冢ㄈ┛钪厣辏骸皣?yán)禁城鎮(zhèn) 居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造 的住宅發(fā)放土地使用證?!庇腥苏J(rèn)為,該種規(guī)定在文字表面含義 上似乎并不能直接得出農(nóng)村村民將農(nóng)村私房出售給城鎮(zhèn)居民的合 同當(dāng)然無效的結(jié)論,因?yàn)槠渲械摹八恕辈⑽疵鞔_不包括城鎮(zhèn)居 民,且農(nóng)村村民出售住房后,只是不能再申請(qǐng)宅基地罷了,而購(gòu) 買房屋的城鎮(zhèn)居民可以行使房第1頁(yè)共1頁(yè)屋的居住使用權(quán),但不能取得土地 使用證和房產(chǎn)證。筆者認(rèn)為,這種認(rèn)識(shí)是極為片面和有害的,通 常情況下,當(dāng)

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