包租、返租詳細(xì)方案

1、包租、返租詳細(xì)方案關(guān)于包租、 返租方案的原理及文字說明：本方案僅適合于針對(duì)投資、投機(jī)型客戶的商鋪。關(guān)于包租：包租方案內(nèi)容：采取五年包租、頭三年租金一次性返還，每年租金回報(bào)率達(dá)5%的形式。即任一客戶購(gòu)買了一個(gè)商鋪，則該商鋪五年的經(jīng)營(yíng)權(quán)可選擇自己經(jīng)營(yíng)、自己租賃，亦可委托第三方 （實(shí)際上就是金運(yùn)地產(chǎn)）進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營(yíng)， 而且在購(gòu)鋪簽合同時(shí)即可獲得頭三年的租金，每年租金回報(bào)率為5%，每年坐收租金即可。一、包租的正面效應(yīng)：客戶購(gòu)買商鋪主要目的是投資，對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)有個(gè)規(guī)劃。能產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。 而購(gòu)買商鋪的主要擔(dān)心點(diǎn)是該商鋪能不能做大做旺起來。而采取包租這樣的方式是解決客戶以上心理的一劑良藥?？梢宰屍湓诎獾哪?/p>

2、限內(nèi)每年有購(gòu)買商鋪全款5%的穩(wěn)定收入，加上廣告和現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問的努力，客戶落單的幾率要增大。二、包租的負(fù)面效應(yīng)：有些包租的商鋪經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致老百姓對(duì)包租有偏見，且政府規(guī)定不能由第一方包租，即不能由開發(fā)商直接包租。解決方案： 在廣告措辭和統(tǒng)一說辭上要注意，而在承諾包租時(shí)，應(yīng)說明由第三方包租以及帶租約商鋪等。三、關(guān)于包租后價(jià)格的幾點(diǎn)說明：商鋪價(jià)格定位于4600 元，若按8%的回報(bào)率（返租率），則 4600 元×0.08=368 元，單價(jià)應(yīng)上漲368 元，三年包租算下來為368×3=1104 元，則商鋪在 4600 元 均價(jià)上應(yīng)再加上1104 元，實(shí)際商鋪價(jià)格建議為5704 元 左

3、右， 這樣三年返租扣除后可得預(yù)期利潤(rùn)。四、關(guān)于返租返租方案內(nèi)容：返租率：年返租率8%，即每年客戶可獲得購(gòu)房款的8%做為資金回報(bào)。 返租年限：三年返租形式：頭三年一次性返還，在簽合同時(shí)即買即返，第四、五年年頭時(shí)再返還第年四、五年的租金給購(gòu)房戶（以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn)）。 關(guān)于返租的幾點(diǎn)說明：返租可讓客戶立即見到收益，抓住了客戶購(gòu)買商鋪的原始動(dòng)機(jī)和心理，亦從表面上降低了客戶購(gòu)買商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，給其吃了顆定心丸。但是亦需注意在統(tǒng)一說辭時(shí)一定嚴(yán)格把守口徑關(guān)，即無論包租還是返租都是由第三方代理。不可說成由誠(chéng)泰地產(chǎn)操作。關(guān)于包租、 返租方案的示例說明： 永泰職工小區(qū)的門面銷售以包租帶售，實(shí)行包租五年同時(shí)在簽定合同

4、時(shí)返還三年租金，且每年租金返還回報(bào)率高達(dá)8%的招租策略。具體要通過實(shí)例計(jì)算、推演出包租、返租的價(jià)格可操作性和操作模式。價(jià)格的制定原則是，把返租的費(fèi)用加到價(jià)格里。例：出售 B 號(hào)商鋪，建筑面積116.46 ，建筑面積單價(jià) 5000 元 /，總價(jià) 582300元。 政策的核心內(nèi)容是： “包租五年，頭三年租金一次性返還，每年回報(bào)率達(dá)8%”。因此遵循 “價(jià)格的制定原則是， 把返租的費(fèi)用加到價(jià)格里”，不難算出我們將要賣的商鋪總價(jià)是：582300元+582300×0.08 ×3=722052 元 ，按公式推演如下：總價(jià)： 722052元， 每年返還8%（回報(bào)率）： 722052 元&#

5、215;0.08=57764 元，頭三年租金一次性返還：57764×3=173292 元，這時(shí)可得：方案一：總價(jià)： 722052 元 -173292 元 =548760 元， 首付： 274760 元 按揭： 274000 元 月供約： 3118 元 ，解析：該方案的優(yōu)點(diǎn)是按揭數(shù)額相對(duì)較少，月供少，負(fù)擔(dān)少，只要能交得起首付，月供不是太大問題，缺點(diǎn)是首付比起方案二來說要高一些。（備注：此時(shí)租金約為 41 元 / /月的水平，鑒于目前該區(qū)域現(xiàn)狀來說該租金水平較高，因此建議銷售人員在解釋這一塊的時(shí)候忽略不詳說， 若有客戶硬是要求解釋這一塊的時(shí)候，統(tǒng)一說辭內(nèi)容即以遠(yuǎn)景規(guī)劃、政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及星級(jí)酒店是鄧州市唯一四星級(jí)酒店來進(jìn)行解釋， 未來的經(jīng)營(yíng)規(guī)模及空間非?？捎^，達(dá)到 41 元 / /月的水平指日可待，而且我們實(shí)行的是 5 年包租，不象有的房產(chǎn)商開發(fā)完就閃人， 我們是本著經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)， 做大市場(chǎng)， 負(fù)責(zé)任的態(tài)度來進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，因此希望客戶能打消顧慮。 ）方案二：總價(jià)：722052 元 ，首付： 361052 元 -173292 元=187760 元 ，按揭： 361000 元月供約： 41