第11章 企業(yè)投資概述

1、投資經(jīng)濟學投資經(jīng)濟學2011年第2版馬秀巖馬秀巖 主編主編課件制作：課件制作：湖南科技大學湖南科技大學 商學院經(jīng)濟系商學院經(jīng)濟系曾祥炎曾祥炎東北財經(jīng)大學出版社 2011版權(quán)所有第第1111章章1- 2湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013本章主要內(nèi)容本章主要內(nèi)容1- 3湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013第一節(jié)第一節(jié) 企業(yè)投資的含義企業(yè)投資的含義1- 4湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013企業(yè)投資的含義企業(yè)投資的含義1- 5湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013企業(yè)投資分類企業(yè)投資分類1- 6湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013第二節(jié)第二節(jié) 企業(yè)投

2、資流程企業(yè)投資流程1- 7湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013一、投資決策階段n（一）投資項目決策的程序（一）投資項目決策的程序n1 1、提出項目建議書、提出項目建議書n4 4、項目審批、項目審批n5 5、資金籌措、資金籌措n1 1、提出項目建議書、提出項目建議書n（1 1）項目建議書）項目建議書n1 1）根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、）根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃，以及技術(shù)經(jīng)濟政策和建設(shè)任務的要求，地區(qū)規(guī)劃，以及技術(shù)經(jīng)濟政策和建設(shè)任務的要求，選選擇需要建設(shè)的項目擇需要建設(shè)的項目。n2 2）向國家或主管部門）向國家或主管部門提出建設(shè)項目建議書提出

3、建設(shè)項目建議書。n3 3）項目建議書須）項目建議書須經(jīng)國家有關(guān)機關(guān)審批經(jīng)國家有關(guān)機關(guān)審批，審查批準后，審查批準后，即可納入建設(shè)前期工作計劃，即可納入建設(shè)前期工作計劃，進行可行性研究進行可行性研究。n（2 2）項目建議書的主要內(nèi)容）項目建議書的主要內(nèi)容n項目建議書是投資前對項目建議書是投資前對項目項目建議的建議的輪廓性設(shè)想輪廓性設(shè)想。n1 1）建設(shè)項目的必要性和依據(jù)）建設(shè)項目的必要性和依據(jù)n2 2）產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想）產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想n3 3）資源情況，建設(shè)條件，協(xié)作關(guān)系和引進設(shè)備的國）資源情況，建設(shè)條件，協(xié)作關(guān)系和引進設(shè)備的國別、廠商的初步分析別、廠商

4、的初步分析n4 4）投資估算和資金籌措設(shè)想，償還能力測算）投資估算和資金籌措設(shè)想，償還能力測算n5 5）項目建設(shè)進度安排）項目建設(shè)進度安排n6 6）經(jīng)濟效益和社會效益的初步估算）經(jīng)濟效益和社會效益的初步估算 n總論總論n需求預測和擬建規(guī)模需求預測和擬建規(guī)模n資源、原材料、燃料及資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況公用設(shè)施情況n建廠條件和廠址方案建廠條件和廠址方案n設(shè)計方案設(shè)計方案n環(huán)境保護環(huán)境保護n企業(yè)組織勞動人員和人企業(yè)組織勞動人員和人員培訓規(guī)劃員培訓規(guī)劃n項目實施進度的建議項目實施進度的建議n投資估算和資金籌措投資估算和資金籌措n經(jīng)濟效益和社會效益的經(jīng)濟效益和社會效益的評價評價 2 2、進行可

5、行性研究、進行可行性研究（1 1）可行性研究報告的主要內(nèi)容）可行性研究報告的主要內(nèi)容12- 12湖南科技大學商學院高等教育出版社 2009 版權(quán)所有可行性研究可行性研究投資前期投資前期 可行性研究可行性研究資資 金金 籌籌 措措投投 資資 期期投資回收期投資回收期 12- 13湖南科技大學商學院高等教育出版社 2009 版權(quán)所有可行性研究可行性研究機會可行性研究機會可行性研究初步可行性研究初步可行性研究詳細可行性研究詳細可行性研究機會可行性研究的主要任務是對投資方機會可行性研究的主要任務是對投資方向進行規(guī)劃設(shè)想，鑒別和確定一個項目向進行規(guī)劃設(shè)想，鑒別和確定一個項目的投資機會，并將項目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)?/p>

6、概略的投資機會，并將項目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議簡介，散發(fā)給潛在的投資者，的投資建議簡介，散發(fā)給潛在的投資者，以激發(fā)廣泛的投資響應。機會可行性研以激發(fā)廣泛的投資響應。機會可行性研究是相當粗略的，往往是根據(jù)調(diào)查得到究是相當粗略的，往往是根據(jù)調(diào)查得到的當時情況，通過與類似現(xiàn)有項目的比的當時情況，通過與類似現(xiàn)有項目的比較來獲得總的估計數(shù)據(jù)。但是對投資額較來獲得總的估計數(shù)據(jù)。但是對投資額估計的誤差一般在估計的誤差一般在30%30%以內(nèi)。機會研以內(nèi)。機會研究的時間短，一般是究的時間短，一般是1-31-3個月；花錢也個月；花錢也不多，所花的研究費一般占總投資的不多，所花的研究費一般占總投資的0.2%-1.

7、0%0.2%-1.0%。 12- 14湖南科技大學商學院高等教育出版社 2009 版權(quán)所有可行性研究可行性研究機會可行性研究機會可行性研究初步可行性研究初步可行性研究詳細可行性研究詳細可行性研究初步可行性研究是在更為詳盡的研究報告中初步可行性研究是在更為詳盡的研究報告中系統(tǒng)闡述項目的設(shè)想，其目的是對項目設(shè)想系統(tǒng)闡述項目的設(shè)想，其目的是對項目設(shè)想進行初步估計，判明投資機會是否有這樣的進行初步估計，判明投資機會是否有這樣的前途，以便可以在詳細闡明資料的基礎(chǔ)上作前途，以便可以在詳細闡明資料的基礎(chǔ)上作出投資決策，或確定需要通過諸如市場調(diào)查、出投資決策，或確定需要通過諸如市場調(diào)查、實驗室實驗、試驗工廠試

8、驗等手段，進行深實驗室實驗、試驗工廠試驗等手段，進行深入研究和深入調(diào)查，使項目設(shè)想具有足夠的入研究和深入調(diào)查，使項目設(shè)想具有足夠的吸引力。初步可行性研究只需概括地研究，吸引力。初步可行性研究只需概括地研究，在初步可行性研究的基礎(chǔ)上，對項目的各種在初步可行性研究的基礎(chǔ)上，對項目的各種方案可以進行初次篩選。以確定對其中較優(yōu)方案可以進行初次篩選。以確定對其中較優(yōu)的方案作進一步的比選。初步可行性研究對的方案作進一步的比選。初步可行性研究對投資估算的誤差要求在投資估算的誤差要求在20%20%以內(nèi)，所需時以內(nèi)，所需時間約間約3 34 4個月，研究費用占總投資的個月，研究費用占總投資的0.25%0.25%1

9、.25%1.25%。12- 15湖南科技大學商學院高等教育出版社 2009 版權(quán)所有可行性研究可行性研究機會可行性研究機會可行性研究初步可行性研究初步可行性研究詳細可行性研究詳細可行性研究詳細可行性研究報告是投資者作出詳細可行性研究報告是投資者作出投資決策的主要依舊。它必須全面投資決策的主要依舊。它必須全面研究并詳細回答六個方面的問題，研究并詳細回答六個方面的問題，即說明六個即說明六個“W”W”：WhyWhy、WhatWhat、WhereWhere、WhenWhen、WhoWho、HowHow。詳細可行。詳細可行性研究對投資估算的誤差要求在性研究對投資估算的誤差要求在10%10%以內(nèi)，所需時間

10、和經(jīng)費隨項目以內(nèi)，所需時間和經(jīng)費隨項目的大小及復雜程度有所不同，時間的大小及復雜程度有所不同，時間少則幾個月，多則幾年，經(jīng)費占項少則幾個月，多則幾年，經(jīng)費占項目總投資的目總投資的0.2%0.2%3%3%。n（2 2）小結(jié)）小結(jié)n可行性研究報告的主要內(nèi)容：可行性研究報告的主要內(nèi)容：n一是一是產(chǎn)品的市場調(diào)查和預測產(chǎn)品的市場調(diào)查和預測，主要用以證明項目建設(shè)，主要用以證明項目建設(shè)的的必要性必要性。n二是二是技術(shù)方案和建設(shè)條件技術(shù)方案和建設(shè)條件，主要用以證明項目在技術(shù)，主要用以證明項目在技術(shù)上的上的可行性可行性。n三是三是經(jīng)濟效益的分析和評價經(jīng)濟效益的分析和評價，主要說明建設(shè)項目在經(jīng)，主要說明建設(shè)項目在

11、經(jīng)濟上的濟上的合理性合理性。n3 3、項目評估、項目評估n項目評估是對項目評估是對可行性研究可行性研究的全面審核和再評價。的全面審核和再評價。n（1 1）項目評估程序）項目評估程序：由：由擬建單位擬建單位邀請有關(guān)邀請有關(guān)技術(shù)專家技術(shù)專家、經(jīng)濟專家經(jīng)濟專家和和承辦投資貸款的銀行承辦投資貸款的銀行，對項目可行性研究報告進行預，對項目可行性研究報告進行預審；審；：由：由政府計劃決策部門政府計劃決策部門授權(quán)的授權(quán)的工程咨詢公司工程咨詢公司進行評估，工程咨詢公司在審查、計算和核實的基礎(chǔ)進行評估，工程咨詢公司在審查、計算和核實的基礎(chǔ)上，編寫出上，編寫出，作為政府計劃決策部門審，作為政府計劃決策部門審批的參

12、考依據(jù)。批的參考依據(jù)。n4 4、項目審批、項目審批n擬建單位將擬建單位將項目評估報告項目評估報告、可行性研究報告可行性研究報告提交提交計劃計劃決策部門決策部門進行審批，如獲通過，就算立項，投資項目進行審批，如獲通過，就算立項，投資項目決策階段即告結(jié)束。決策階段即告結(jié)束。n（三）我國現(xiàn)行的投資決策程序（三）我國現(xiàn)行的投資決策程序n1 1、政府投資項目、政府投資項目n2 2、企業(yè)投資項目、企業(yè)投資項目n（1 1）提交項目申請報告）提交項目申請報告n（2 2）政府職能部門對投資者提交的項目申請報告進行）政府職能部門對投資者提交的項目申請報告進行核準核準n（3 3）辦理相關(guān)手續(xù)）辦理相關(guān)手續(xù)n核準之后

13、核準之后n（4 4）金融機構(gòu)進行評估）金融機構(gòu)進行評估n項目評估項目評估n3 3、審批制、核準制、備案制、審批制、核準制、備案制n（四）投資項目決策的意義（四）投資項目決策的意義n1 1、投資項目決策是產(chǎn)生較好的投資經(jīng)濟效益的保證、投資項目決策是產(chǎn)生較好的投資經(jīng)濟效益的保證n2 2、投資項目決策是合理控制建設(shè)規(guī)模，保持社會經(jīng)、投資項目決策是合理控制建設(shè)規(guī)模，保持社會經(jīng)濟穩(wěn)定、持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要途徑濟穩(wěn)定、持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要途徑n3 3、投資項目決策是調(diào)整社會生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的有效手段、投資項目決策是調(diào)整社會生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的有效手段n4 4、投資項目決策是社會實現(xiàn)擴大再生產(chǎn)的基本手段、投資項目決策是社會實

14、現(xiàn)擴大再生產(chǎn)的基本手段12- 21湖南科技大學商學院高等教育出版社 2009 版權(quán)所有5 5、籌措資金、籌措資金 投資前期的另一項活動是籌措資金。企業(yè)的資金來源可分為內(nèi)部資金和外部資金。 內(nèi)部資金指企業(yè)所有者提供的資金和企業(yè)通過生產(chǎn)經(jīng)營活動所取得資金，主要包括：股東出資、累計折舊、資本公積、盈余公積、出售資產(chǎn)等； 外部資金指向企業(yè)以外單位籌措的資金，包括向銀行借款、發(fā)行債券、商業(yè)信用資金等。 籌資方式不同，必然影響到融資的成本、投資項目建成后的所有權(quán)、經(jīng)營管理方式以及收益的分配形式。 1- 22湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013二、投資實施階段n（一）工程設(shè)計（一）工程設(shè)計n一般性

15、項目建設(shè)：一般性項目建設(shè)：n初步設(shè)計初步設(shè)計n施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計n重大項目和特殊項目：重大項目和特殊項目：n總體設(shè)計總體設(shè)計n初步設(shè)計初步設(shè)計n技術(shù)設(shè)計技術(shù)設(shè)計n施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計n（二）購置土地（二）購置土地n企業(yè)購置土的具體方式：企業(yè)購置土的具體方式：n行政劃撥、有償出讓、其他形式等。行政劃撥、有償出讓、其他形式等。n1 1、行政劃撥、行政劃撥n2 2、有償出讓、有償出讓n3 3、其他形式、其他形式n1 1、行政劃撥、行政劃撥n（1 1）行政劃撥的具體形式）行政劃撥的具體形式n土地使用權(quán)的獲得土地使用權(quán)的獲得n1 1）無償劃撥（罕見）無償劃撥（罕見）n2 2）有償劃撥）有償劃撥n企業(yè)企

16、業(yè) 政府（土地管理部門）政府（土地管理部門） 被征地者被征地者n征地費征地費n企業(yè)企業(yè) 被征地者被征地者n拆遷撥用拆遷撥用n政府收取管理費用政府收取管理費用n（2 2）行政劃撥程序）行政劃撥程序n項目立項后，企業(yè)持有關(guān)的批準文件項目立項后，企業(yè)持有關(guān)的批準文件n（申請選址）（申請選址）n城市規(guī)劃部門城市規(guī)劃部門n（審批，核發(fā)用地許可證和建筑許可證）（審批，核發(fā)用地許可證和建筑許可證）n企業(yè)持批件企業(yè)持批件n（申請報批）（申請報批）n土地管理部門土地管理部門n（批核后，征用土地、劃撥土地）（批核后，征用土地、劃撥土地）n（3 3）土地使用費的繳納）土地使用費的繳納n2 2、有償出讓、有償出讓就是

17、就是土地使用權(quán)有償出讓土地使用權(quán)有償出讓，即政府在一，即政府在一定年限內(nèi)將定年限內(nèi)將給土地使用給土地使用者的行為。者的行為。n而而土地征收土地征收就是國家將就是國家將集體土地集體土地轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為國有國有的過程。的過程。是土地批租時一次性收取的費是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為之為“ n出讓金包括出讓金包括土地開發(fā)投資費用土地開發(fā)投資費用和和使用期內(nèi)的土地使用期內(nèi)的土地使用費使用費。n前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對施費，是對開發(fā)投資的一次性補償開發(fā)投資的一

18、次性補償，n后者為土地資源使用的費用，即后者為土地資源使用的費用，即“地租地租 ” ”，是，是土土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。n如批租如批租 年，就要一次性支付包括全部年限的年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。使用費。n土地出讓金根據(jù)批租土地出讓金根據(jù)批租地塊地塊的條件，可以分為以下兩種：的條件，可以分為以下兩種：n一種是一種是，即提供，即提供“七通一平七通一平”的地塊，的地塊，出出讓金讓金包括包括土地使用費土地使用費和和開發(fā)費開發(fā)費；n另一種是另一種是，即未完成，即未完成 七通一七通一平平 的地塊，的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分出讓金僅為土地有償使用的部分，投資，

19、投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。n例如上海北京東路面積為萬平方米的號例如上海北京東路面積為萬平方米的號地塊，有多家單位和多戶居民，新加坡地塊，有多家單位和多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以萬美元萬美元的的毛地價毛地價獲得年的使用權(quán)，并投資獲得年的使用權(quán)，并投資萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的左右。地總價的左右。n土地出讓金又可分為土地出讓金又可分為地面價地面價與與樓面價樓面價兩種計算方法：兩種計算方法：為每

20、平方米土地的單價，即以出讓金總額除以為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積土地總面積；為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積規(guī)劃允許建造的總建筑面積。n投資者往往以投資者往往以樓面價樓面價來計算來計算投資效益投資效益。n土地出讓金是土地出讓金是按建筑面積按建筑面積計收的。計收的。n（1 1）協(xié)議出讓）協(xié)議出讓n競爭不充分、不激烈的地塊競爭不充分、不激烈的地塊n協(xié)議出讓是指企業(yè)用地申請經(jīng)批準后，與政府的土地協(xié)議出讓是指企業(yè)用地申請經(jīng)批準后，與政府的土地管理部門管理部門議定議定土地出讓價的土地出讓形式。土

21、地出讓價的土地出讓形式。n劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)改革中處置劃撥土地劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)以及工業(yè)等特殊用地，采用協(xié)議方式出讓。使用權(quán)以及工業(yè)等特殊用地，采用協(xié)議方式出讓。n20022002年上半年，國土資源部發(fā)布了年上半年，國土資源部發(fā)布了招標拍賣掛招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部（國土資源部1111號號令），明確規(guī)定：令），明確規(guī)定：“自自20022002年年7 7月月1 1日起，全國范日起，全國范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣、掛牌等方式出

22、讓國性用地，必須以招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權(quán)。有土地使用權(quán)?！?” n協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，自，自20032003年年8 8月月1 1日起日起施行。施行。n第二條第二條 在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。n本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓

23、金土地使用權(quán)出讓金的行為。的行為。n第三條第三條 出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。取協(xié)議方式。n（2 2）招標出讓）招標出讓n競爭比較充分、激烈的地塊競爭比較充分、激烈的地塊n招標出讓土地使用權(quán)編制的招投標文件。招標出讓土地使用權(quán)編制的招投標文件。n對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標或特對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標或特定的社會、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴格限制，僅定的社會、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴格限制，僅少數(shù)人可能

24、有受讓意向的經(jīng)營性用地，采用招標方式少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營性用地，采用招標方式出讓。出讓。n（3 3）拍賣出讓）拍賣出讓n競爭性強的地塊競爭性強的地塊n是指在指定的時間和地點，由競拍者舉牌應價，競爭是指在指定的時間和地點，由競拍者舉牌應價，競爭土地使用權(quán)，價高者得的出讓方式。土地使用權(quán)，價高者得的出讓方式。n注意：注意：n企業(yè)在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應辦理登記，企業(yè)在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。n（4 4）掛牌出讓）掛牌出讓n掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌

25、公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，件在指定的土地交易場所掛牌公布，根據(jù)掛牌期限截止根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。交易方式類別交易方式類別掛牌交易掛牌交易拍賣拍賣招標招標底價是否公開底價是否公開公開公開不公開不公開不公開不公開底價是由誰確定底價是由誰確定委托人委托人拍賣委員會拍賣委員會招標委員會招標委員會是否設(shè)立獨立于委是否設(shè)立獨立于委托人的集體決策組托人的集體決策組織織不需要不需要設(shè)立拍賣委員設(shè)立拍賣委員會會設(shè)立招標委員設(shè)立招標委員會會報價方式報價方式交易中心電

26、交易中心電腦報價終端腦報價終端報價報價舉牌舉牌填寫投標書填寫投標書報價次數(shù)報價次數(shù)可多次報價可多次報價可多次報價可多次報價一次報價一次報價競買（投）人數(shù)競買（投）人數(shù)11人人22人人22人人國有土地的招標拍賣掛牌的區(qū)別國有土地的招標拍賣掛牌的區(qū)別n3 3、其他形式、其他形式n（1 1）轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓n土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位的行為，包土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位的行為，包括出售、交換或贈與。括出售、交換或贈與。n（2 2）出租）出租n土地使用權(quán)出租，出租人和承租人應簽訂租賃合同，土地使用權(quán)出租，出租人和承租人應簽訂租賃合同，并依照規(guī)定辦理登記。并依照規(guī)定辦理登記。n（3 3）以

27、土地為資本合營）以土地為資本合營n即一方以土地為資本與他方進行合資或合作經(jīng)營。即一方以土地為資本與他方進行合資或合作經(jīng)營。n（四）施工和竣工驗收（四）施工和竣工驗收n施工和竣工驗收是投資建設(shè)的一個重要階段。施工和竣工驗收是投資建設(shè)的一個重要階段。n它是把計劃文件和設(shè)計圖紙付諸實踐，變?yōu)楝F(xiàn)實的它是把計劃文件和設(shè)計圖紙付諸實踐，變?yōu)楝F(xiàn)實的過程，包括施工準備、組織施工、生產(chǎn)準備、竣工過程，包括施工準備、組織施工、生產(chǎn)準備、竣工驗收、交付使用等內(nèi)容。驗收、交付使用等內(nèi)容。n1 1、施工準備、施工準備n招投標招投標n合同制合同制n2 2、組織施工、組織施工n提出開工報告提出開工報告n動工興建動工興建n“

28、建設(shè)監(jiān)理制建設(shè)監(jiān)理制”n3 3、生產(chǎn)準備、生產(chǎn)準備n4 4、竣工驗收、交付使用、竣工驗收、交付使用n竣工驗收、交付使用是項目建設(shè)的最后一個環(huán)節(jié)，也竣工驗收、交付使用是項目建設(shè)的最后一個環(huán)節(jié)，也是工程項目由建設(shè)階段轉(zhuǎn)入生產(chǎn)階段的標志。是工程項目由建設(shè)階段轉(zhuǎn)入生產(chǎn)階段的標志。n竣工驗收可分為：竣工驗收可分為：n初步驗收和竣工驗收兩個階段初步驗收和竣工驗收兩個階段n竣工驗收按驗收對象可分為：竣工驗收按驗收對象可分為：n單項工程驗收和全部驗收單項工程驗收和全部驗收n竣工驗收后：竣工驗收后：n建設(shè)單位要及時辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，建設(shè)單位要及時辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，加強固定資產(chǎn)管理。加

29、強固定資產(chǎn)管理。n三、投資回收階段三、投資回收階段n企業(yè)投資的回收是指在投資項目竣工驗收完畢后，企業(yè)投資的回收是指在投資項目竣工驗收完畢后，通過企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動通過企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，投資資金以，投資資金以貨幣資金貨幣資金的形態(tài)的形態(tài)重新全額重新全額回到投資者手中的過程?；氐酵顿Y者手中的過程。1- 44湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013第三節(jié)第三節(jié) 企業(yè)投資風險企業(yè)投資風險1- 45湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013一、企業(yè)投資風險概念n投資風險的構(gòu)成因素（來源）投資風險的構(gòu)成因素（來源）n投資風險是由許多因素造成的，這些因素投資風險是由許多因素造成的，這些因素主要包

30、括以下幾個方面：主要包括以下幾個方面：n（1 1）宏觀經(jīng)濟因素）宏觀經(jīng)濟因素n（2 2）市場因素）市場因素n（3 3）自然因素）自然因素n（4 4）技術(shù)因素）技術(shù)因素n（5 5）其他因素）其他因素1- 47湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013二、企業(yè)投資風險的識別n投資風險的種類投資風險的種類n1 1、系統(tǒng)性風險、系統(tǒng)性風險n系統(tǒng)性風險是指由于共同因素引起的使投資未來系統(tǒng)性風險是指由于共同因素引起的使投資未來結(jié)果不確定性的風險。這些引起系統(tǒng)性風險的共結(jié)果不確定性的風險。這些引起系統(tǒng)性風險的共同因素包括政治、經(jīng)濟、社會等方面。同因素包括政治、經(jīng)濟、社會等方面。n系統(tǒng)性風險系統(tǒng)性風險的特

31、點：對的特點：對所有投資項目所有投資項目造成不同程造成不同程度的影響，投資者很難通過投資多元化來規(guī)避風度的影響，投資者很難通過投資多元化來規(guī)避風險，因而又被稱為險，因而又被稱為不可分散風險不可分散風險。n系統(tǒng)性風險主要有系統(tǒng)性風險主要有經(jīng)濟周期風險、利率風險、通經(jīng)濟周期風險、利率風險、通貨膨脹風險和政治風險貨膨脹風險和政治風險等。等。n（1 1）政治風險）政治風險n（2 2）金融風險）金融風險n利率風險、外匯風險利率風險、外匯風險n（3 3）法律風險）法律風險n（4 4）市場風險）市場風險n價格、競爭、需求風險價格、競爭、需求風險n通貨膨脹風險等通貨膨脹風險等n2 2、非系統(tǒng)性風險、非系統(tǒng)性風

32、險n非系統(tǒng)性風險是指由于非共同因素引起的使投資非系統(tǒng)性風險是指由于非共同因素引起的使投資未來結(jié)果不確定性的風險。未來結(jié)果不確定性的風險。n非系統(tǒng)性風險非系統(tǒng)性風險的特點：只與的特點：只與個別投資項目個別投資項目有關(guān)，有關(guān)，而與其他投資項目無關(guān)，從而只會造成該投資項而與其他投資項目無關(guān)，從而只會造成該投資項目收益或損失的變動性。目收益或損失的變動性。n非系統(tǒng)性風險一般可通過非系統(tǒng)性風險一般可通過投資多元化投資多元化來規(guī)避風險，來規(guī)避風險，因而又被稱為因而又被稱為可分散風險可分散風險。n（1 1）完工風險）完工風險n（2 2）生產(chǎn)風險）生產(chǎn)風險n（3 3）資金風險）資金風險n（4 4）環(huán)保風險）環(huán)

33、保風險n評估方法評估方法n1 1、德爾菲法、德爾菲法n德爾非法是在德爾非法是在2020世紀世紀4040年代由年代由O O赫爾姆和赫爾姆和N N達爾克首達爾克首創(chuàng)，經(jīng)過創(chuàng)，經(jīng)過T TJ J戈爾登和蘭德公司進一步發(fā)展而成的。戈爾登和蘭德公司進一步發(fā)展而成的。n19461946年，蘭德公司首次用這種方法用來進行預測，后來年，蘭德公司首次用這種方法用來進行預測，后來該方法被迅速廣泛采用。該方法被迅速廣泛采用。n依據(jù)系統(tǒng)的程序依據(jù)系統(tǒng)的程序n采用匿名發(fā)表意見的方式采用匿名發(fā)表意見的方式n通過多輪次調(diào)查專家對問卷所提問題的看法通過多輪次調(diào)查專家對問卷所提問題的看法n反復征詢、歸納、修改反復征詢、歸納、修改

34、n最后匯總成專家基本一致的看法最后匯總成專家基本一致的看法13- 53湖南科技大學商學院高等教育出版社 200 版權(quán)所有德爾菲法程序德爾菲法程序 協(xié)調(diào)者（預測專家）各有關(guān)方面專家預測值第一輪結(jié)果第二輪結(jié)果第三輪結(jié)果問題表一問題表二（反饋1） 問題表三 （反饋2）歸納整理不一致不一致不一致一致n2 2、頭腦風暴法、頭腦風暴法n頭腦風暴法（頭腦風暴法（Brain StormingBrain Storming），又稱智力激勵法、），又稱智力激勵法、BSBS法。法。它是由美國創(chuàng)造學家它是由美國創(chuàng)造學家A.F.A.F.奧斯本于奧斯本于19391939年首次提出、年首次提出、19531953年正式發(fā)表的一

35、種年正式發(fā)表的一種激發(fā)創(chuàng)造性思維激發(fā)創(chuàng)造性思維的方法。的方法。n小型會議小型會議n自由愉快、暢所欲言的氣氛中自由愉快、暢所欲言的氣氛中n自由交換想法或點子自由交換想法或點子n以此激發(fā)與會者創(chuàng)意及靈感，使各種設(shè)想在相互碰撞中激以此激發(fā)與會者創(chuàng)意及靈感，使各種設(shè)想在相互碰撞中激起腦海的創(chuàng)造性起腦海的創(chuàng)造性“風暴風暴”。n解決比較簡單、嚴格確定的問題解決比較簡單、嚴格確定的問題n比如研究產(chǎn)品名稱、廣告口號、銷售方法、產(chǎn)品的多樣化比如研究產(chǎn)品名稱、廣告口號、銷售方法、產(chǎn)品的多樣化研究等，以及需要大量的構(gòu)思、創(chuàng)意的行業(yè)，如廣告業(yè)。研究等，以及需要大量的構(gòu)思、創(chuàng)意的行業(yè)，如廣告業(yè)。n3 3、財務報表分析法

36、、財務報表分析法n4 4、風險情報法、風險情報法1- 56湖南科技大學商學院投資經(jīng)濟學-曾祥炎-2013三、企業(yè)投資風險的估量n1 1、盈虧平衡分析法、盈虧平衡分析法n盈虧平衡分析法盈虧平衡分析法通常通常n又稱為又稱為量本利量本利分析法、分析法、保本點保本點分析法，分析法，n它是根據(jù)投資項目在正常年份的它是根據(jù)投資項目在正常年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（銷售產(chǎn)品產(chǎn)量（銷售量）、產(chǎn)品銷售單價、成本費用及銷售稅金量）、產(chǎn)品銷售單價、成本費用及銷售稅金等數(shù)等數(shù)據(jù)，計算并分析據(jù)，計算并分析產(chǎn)量、成本和盈利產(chǎn)量、成本和盈利之間的關(guān)系，之間的關(guān)系，從中發(fā)現(xiàn)三者之間聯(lián)系的規(guī)律，并確定項目成本從中發(fā)現(xiàn)三者之間聯(lián)系的規(guī)律，并

37、確定項目成本和收益相等時的盈虧平衡點的一種分析方法。和收益相等時的盈虧平衡點的一種分析方法。n（1 1）盈虧平衡點）盈虧平衡點n盈虧平衡點盈虧平衡點又稱為又稱為盈虧臨界點盈虧臨界點或或保本點保本點，是指企，是指企業(yè)的銷售收入正好彌補其耗費成本的數(shù)量點。業(yè)的銷售收入正好彌補其耗費成本的數(shù)量點。= =n在這一點上，企業(yè)正好不盈不虧，故該點又稱之在這一點上，企業(yè)正好不盈不虧，故該點又稱之為保本點。為保本點。n盈虧平衡點是企業(yè)達到收支平衡所必需的盈虧平衡點是企業(yè)達到收支平衡所必需的最小規(guī)最小規(guī)模模。n（2 2）線性盈虧平衡法）線性盈虧平衡法n線性盈虧平衡法是以成本函數(shù)和銷售收入都是線性的，即線性盈虧平

38、衡法是以成本函數(shù)和銷售收入都是線性的，即總產(chǎn)量、總收入、總變動成本是按固定比例增長為假定條總產(chǎn)量、總收入、總變動成本是按固定比例增長為假定條件。件。n根據(jù)銷售收入根據(jù)銷售收入= =耗費成本關(guān)系式可得：耗費成本關(guān)系式可得：nARAR（Q Q）=PQ=PQnACAC（Q Q）=F=FVQVQn式中：式中：nARAR（Q Q）：投資項目正常生產(chǎn)年份的收益函數(shù)）：投資項目正常生產(chǎn)年份的收益函數(shù)nACAC（Q Q）：投資項目正常生產(chǎn)年份的成本函數(shù)）：投資項目正常生產(chǎn)年份的成本函數(shù)nP P ：投資項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品銷售單價：投資項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品銷售單價nQ Q：投資項目正常生產(chǎn)年份的銷售規(guī)模：投

39、資項目正常生產(chǎn)年份的銷售規(guī)模nF F：投資項目正常生產(chǎn)年份的固定成本：投資項目正常生產(chǎn)年份的固定成本nV V：投資項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品變動成本：投資項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品變動成本n根據(jù)根據(jù) AR AR（Q Q）=AC=AC（Q Q）n可得：可得： PQ=F PQ=FVQVQn經(jīng)移向整理得：經(jīng)移向整理得：Q Q0 0=F/=F/（P PV V）nQ Q0 0：投資項目正常生產(chǎn)年份的保本經(jīng)濟點：投資項目正常生產(chǎn)年份的保本經(jīng)濟點n線性盈虧平衡法圖示見線性盈虧平衡法圖示見P251P251，11-111-1n利用盈虧臨界點計算公式，可以計算出企業(yè)保本最低利用盈虧臨界點計算公式，可以計算出企業(yè)保本最低的

40、生產(chǎn)規(guī)模。當企業(yè)固定費用、變動成本以及銷售單的生產(chǎn)規(guī)模。當企業(yè)固定費用、變動成本以及銷售單價均發(fā)生變化，特別是需要進行新的投資，增大生產(chǎn)價均發(fā)生變化，特別是需要進行新的投資，增大生產(chǎn)規(guī)模時，可以用此種方法測算企業(yè)承受投資風險的能規(guī)模時，可以用此種方法測算企業(yè)承受投資風險的能力，確定出企業(yè)保本情況下的最低投資規(guī)模。力，確定出企業(yè)保本情況下的最低投資規(guī)模。n（3 3）舉例）舉例n例例3 3n某企業(yè)計劃新建一家拖拉機廠，按照設(shè)計生產(chǎn)能力為某企業(yè)計劃新建一家拖拉機廠，按照設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)年產(chǎn)50005000輛，每輛售價為輛，每輛售價為4 00004 0000元，單位產(chǎn)品變動費元，單位產(chǎn)品變動費用為用

41、為2 00002 0000元，固定費用總額為元，固定費用總額為2880000028800000元，是對該元，是對該項目進行盈虧平衡分析。項目進行盈虧平衡分析。n解：解：n根據(jù)根據(jù)Q Q0 0=F/=F/（P PV V）n可得：可得：nQ Q0 0=28800000/=28800000/（40000400002000020000）=1440=1440輛輛n該拖拉機廠只有銷售量達到該拖拉機廠只有銷售量達到14401440輛，就可做到不盈也輛，就可做到不盈也不虧，進行保本經(jīng)營。不虧，進行保本經(jīng)營。n例例4 4：n凱華公司生產(chǎn)某種新型材料，假設(shè)每公斤售價凱華公司生產(chǎn)某種新型材料，假設(shè)每公斤售價6 6元

42、，元，直接材料、直接人工及變動性制造費用等變動成本計直接材料、直接人工及變動性制造費用等變動成本計4.84.8元。原來該企業(yè)每月固定成本元。原來該企業(yè)每月固定成本48004800元。經(jīng)公司開元。經(jīng)公司開發(fā)部研究，準備開發(fā)一條新的生產(chǎn)線，可使生產(chǎn)效率發(fā)部研究，準備開發(fā)一條新的生產(chǎn)線，可使生產(chǎn)效率翻一番。經(jīng)過投資測算，預計需要追加固定資產(chǎn)投資翻一番。經(jīng)過投資測算，預計需要追加固定資產(chǎn)投資6060萬元。該生產(chǎn)線投產(chǎn)以后，單位產(chǎn)品售價不變，單萬元。該生產(chǎn)線投產(chǎn)以后，單位產(chǎn)品售價不變，單位變動成本維持不變。由于新增投資而使每月的折舊位變動成本維持不變。由于新增投資而使每月的折舊費增加，使固定費用上升到費

43、增加，使固定費用上升到72007200元。元。n問企業(yè)每月需要生產(chǎn)多少這種新型材料才能保本問企業(yè)每月需要生產(chǎn)多少這種新型材料才能保本? ?這這樣的規(guī)模比原來提高多少倍？企業(yè)的抗風險能力如何？樣的規(guī)模比原來提高多少倍？企業(yè)的抗風險能力如何？ n解：解：n增加投資的保本點：增加投資的保本點：n7200/7200/（6 64.84.8）=6000=6000（公斤）（公斤）n原保本點：原保本點：n4800/4800/（6 64.84.8）=4000=4000（公斤）（公斤）n6000/4000 =1.56000/4000 =1.5倍倍n預測的結(jié)果表明，企業(yè)生產(chǎn)效率比原來翻一番，預測的結(jié)果表明，企業(yè)生產(chǎn)

44、效率比原來翻一番，但保本點規(guī)模只需要擴大但保本點規(guī)模只需要擴大50%50%?？梢娖髽I(yè)這一新增?？梢娖髽I(yè)這一新增投資項目的抗風險能力還是很強的。投資項目的抗風險能力還是很強的。n2 2、敏感性分析、敏感性分析n（1 1）基本概念）基本概念: :考察與投資項目有關(guān)的考察與投資項目有關(guān)的一個或多個主要因一個或多個主要因素素發(fā)生變化時發(fā)生變化時對對的的。n敏感性分析主要是通過對影響投資效果的敏感性分析主要是通過對影響投資效果的各種主要因素各種主要因素的變化分析的變化分析，求出較為敏感的因素求出較為敏感的因素，以便及早采取措施，以便及早采取措施，預防風險，或在決策時留出一定余地，以避免問題發(fā)生預防風險，

45、或在決策時留出一定余地，以避免問題發(fā)生時多帶來的不測風險。時多帶來的不測風險。是是指設(shè)定某一主要因素變化時，其他各因素指設(shè)定某一主要因素變化時，其他各因素不變；在各主要因素依次按相同幅度變化時，對投資方不變；在各主要因素依次按相同幅度變化時，對投資方案經(jīng)濟效果影響較大的因素，就是較為敏感的因素案經(jīng)濟效果影響較大的因素，就是較為敏感的因素。n（2 2）敏感性分析的步驟）敏感性分析的步驟n1 1）確定分析對象）確定分析對象n投資價值指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率投資價值指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率n2 2）分析不確定因素（敏感性因素）分析不確定因素（敏感性因素）n影響投資方案經(jīng)濟效果（投資價值指標）的因素一

46、般有：影響投資方案經(jīng)濟效果（投資價值指標）的因素一般有：n固定資產(chǎn)投資額、項目建設(shè)年限、項目使用年限、固定資產(chǎn)投資額、項目建設(shè)年限、項目使用年限、n產(chǎn)（銷）量、產(chǎn)品銷售價格、經(jīng)營成本、貼現(xiàn)率等產(chǎn)（銷）量、產(chǎn)品銷售價格、經(jīng)營成本、貼現(xiàn)率等n3 3）分析不確定因素的變動對投資價值指標的影響）分析不確定因素的變動對投資價值指標的影響n通過計算，確定某一個不確定因素和若干個不確定因素在通過計算，確定某一個不確定因素和若干個不確定因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度的數(shù)量變化，比如我們假可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度的數(shù)量變化，比如我們假定這些因素變動定這些因素變動5%5%、10%10%、15%15%時，所

47、導致的凈現(xiàn)值、時，所導致的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率的變化。內(nèi)部收益率的變化。n4 4）確定敏感因素）確定敏感因素n對投資方案經(jīng)濟效果影響較大的因素就是較為敏感的因素。對投資方案經(jīng)濟效果影響較大的因素就是較為敏感的因素。n（3 3）舉例）舉例n例例5 5：n從某企業(yè)某投資項目的現(xiàn)金流量中可知，從某企業(yè)某投資項目的現(xiàn)金流量中可知，初始估計值為：銷售數(shù)量為初始估計值為：銷售數(shù)量為1500015000單位，售單位，售價為價為4040元元/ /單位，固定成本為單位，固定成本為150000150000元，變元，變動成本包括原料成本動成本包括原料成本5 5元元/ /單位與其他變動單位與其他變動成本成本2020元元

48、/ /單位，假定變動范圍為單位，假定變動范圍為5%5%，試對，試對該項目進行敏感性分析。該項目進行敏感性分析。n3 3、概率分析、概率分析n（1 1）概率分析）概率分析n所謂概率分析，就是利用一定的概率方法，把投所謂概率分析，就是利用一定的概率方法，把投資項目中不確定的變量變?yōu)榫唧w數(shù)字，使各種不資項目中不確定的變量變?yōu)榫唧w數(shù)字，使各種不確定因素確定因素“數(shù)學化數(shù)學化”、“確定化確定化”，從而對投資，從而對投資項目的投資價值進行分析的一種方法。項目的投資價值進行分析的一種方法。n（2 2）概率分析步驟）概率分析步驟n1 1）任選一個不確定因素為隨機變量，將這個不確）任選一個不確定因素為隨機變量，將這個不確定因素的各種可能結(jié)果一一列出，并分別計算各定因素的各種可能結(jié)果一一列出，并分