開盤前準(zhǔn)備工作清單

1、項目分類序號工作項目1 認(rèn)籌（排號）2 內(nèi)部認(rèn)購3 開盤桂園項目開盤前工作方案工作內(nèi)容責(zé)任人開頭時間完成時間1 、銷售節(jié)點2、產(chǎn)品研發(fā)月份完成時間提示1市場調(diào)研報告1區(qū)域市場調(diào)研項目所在地、所在區(qū)域（或重點區(qū)域）宏觀經(jīng)濟(jì)情形、房地產(chǎn)市場供、需關(guān)系調(diào)研與猜測包括：項目定位，產(chǎn)品特點，價格體系，銷售情形，營銷推廣策略、模式、手段，戶型配比，產(chǎn)摘牌后30 天內(nèi)或編制方案規(guī)劃設(shè)計2 重點項目調(diào)研3 目標(biāo)群體消費(fèi)特點調(diào)查品配置，配套設(shè)施、客戶來源，客戶特點等內(nèi)容任務(wù)書前40 天產(chǎn)品定位戶型配比報告中應(yīng)就項目定位、景觀綠化、戶型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計要素要4 項目產(chǎn)品定位及戶型配比建

2、議書素等進(jìn)行深化的分析并提出結(jié)論性建議摘牌后 60 天內(nèi)或編制方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書前10 天5建造標(biāo)準(zhǔn)及精裝房標(biāo)準(zhǔn)建議書規(guī)劃設(shè)計方案完成后10 天6交房標(biāo)準(zhǔn)參加制定和報批開盤前60 天7參加規(guī)劃、戶型、景觀等方案優(yōu)化全程參加、連續(xù)改進(jìn)連續(xù)進(jìn)行建造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品優(yōu)化圖紙：總平面圖、立面圖、成效圖、分8層平面圖、戶型平面圖等各類相關(guān)圖紙要求與規(guī)劃部門辦理書面交接手續(xù)，如發(fā)生規(guī)劃設(shè)計變更，準(zhǔn)時收回并作廢原圖紙，更換新的圖紙連續(xù)進(jìn)行，建議開盤前60 天定稿9經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)供應(yīng)已審批通過的與項目相關(guān)系的全部經(jīng)濟(jì)技述指標(biāo)，如項目占地面積、容積率、綠化率等連續(xù)進(jìn)行，建議開盤前60 天定稿項目基礎(chǔ)技術(shù)資料對接10規(guī)劃設(shè)

3、計概念、特點等為營銷推廣供應(yīng)素材連續(xù)進(jìn)行，建議開盤前60 天定稿請各部門供應(yīng)項目設(shè)計、結(jié)構(gòu)、施工工11藝、用材、物業(yè)治理等特點用于編寫項目銷售講解辭連續(xù)進(jìn)行，建議開盤前60 天定稿12把握項目主要節(jié)點方案把握項目各主要節(jié)點完成時間，如五證辦理、開工、主體封頂、竣工等時間；同時，為滿意項目年度銷售及回款任務(wù)，營銷部門應(yīng)主動提出各節(jié)點完成時間的建議連續(xù)進(jìn)行2、營銷策劃類1制訂招投標(biāo)方案開盤前180 天2考察挑選入圍廣告策劃公司開盤前170 天3編寫招標(biāo)文件開盤前165 天4按制度履行審批手續(xù)開盤前160 天5發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)開盤前130 天6簽訂合同開盤前125 天7正式開展工作開盤前120

4、 天8定期對工作成效進(jìn)行考核與評估連續(xù)進(jìn)行廣告服務(wù)公司挑選營銷策劃報告對項目營銷的全過程進(jìn)行策劃，形成9某某項目（某期）營銷策劃方案依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營銷策劃方案，制訂10階段性的宣揚(yáng)推廣方案，每季度編寫 季度營銷推廣報告包括：市場討論及猜測、提出營銷推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案依據(jù)項目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容，提出價格定位及銷售方案方案等；制訂營銷費(fèi)用比 例、構(gòu)成和使用方案明細(xì)（總比例及分項額度掌握）制定本季度營銷推廣策略；本季度營銷費(fèi)用使用方案，上季度營銷費(fèi)用實際發(fā)生情形；上報本季度營銷推廣成效評估；大型推廣活動必需制訂專項活動方案，在季度營銷推廣報告上報項 目

5、 正 式 推 廣 前 30 天 （ 開 盤 前 90天）每季度第一個月5日內(nèi)上報上季度報 告項 目 正 式 推 廣 前 30 天 （ 開 盤 前 9011 編制開盤前推廣方案細(xì)化到天的媒體、活動的排期方案天）12 首期開盤報告項目區(qū)域市場調(diào)研分析，競爭樓盤的價格體系（包括樓層差、朝向差、付款方式優(yōu)惠額度）、銷售速度、銷售方案、推盤策略及推盤重點；制定我項目銷售價格體系（開盤入市價格，后續(xù)價格策略，不同開盤局面的價格掌握預(yù)案，具體價格單，付款方式，優(yōu)惠方案等）；銷售進(jìn)度方案、銷售回款方案、后續(xù)每期方案推盤數(shù)量，價格走勢，總銷猜測；開盤前30 天；開盤報告13 開盤簡報各種戶型的銷售套數(shù)、面積、金

6、額、均價，投放廣告的次數(shù)、金額及扼要說明該檔期所組織實施的營銷活動由項目銷售經(jīng)理以手機(jī)短信形式， 當(dāng)日上報項目治理中心營銷部總經(jīng)理 ； 開 盤 次 日 上 午 （ 如 星 期 六 開盤，就為星期一上午）上報開盤簡報；配套設(shè)施及經(jīng)營性資產(chǎn)14 會所：運(yùn)作模式策劃報告競爭項目會所的經(jīng)營模式、經(jīng)營狀況調(diào)研，我們經(jīng)營模式，業(yè)態(tài)規(guī)劃等內(nèi)容開盤前60 天16幼兒園：合作事宜洽談集團(tuán)已與一家幼兒園簽定了合作協(xié)議，具體合作方式需要進(jìn)行洽談開盤前60 天3、售樓處和樣板房1 銷售中心選址依據(jù)項目的開發(fā)進(jìn)度，項目周邊現(xiàn)狀，確定在自有用房（如底商、會所內(nèi)）、自行搭建（暫時建筑）、租賃等形式挑選銷售中心，同時考慮是否

7、需要設(shè)立除銷售中心以外的接待中心（多適用于距離市中心較遠(yuǎn)的項目）開盤前150 天2 銷售中心功能定位常規(guī)有：接待臺、logo 墻、沙盤區(qū)、銷控室、簽約室、收款區(qū)、銀行手續(xù)辦理區(qū)、展板區(qū) 廣告板、成效圖、五證展現(xiàn)、合同公示等 、戶型區(qū)、客戶服務(wù)（投訴）室（相對獨(dú)立區(qū)域）、洽談區(qū)、休息區(qū)、視聽區(qū)（室）、水吧、辦公室、檔案室、會議室、銷售人員更衣室等開盤前150 天銷售中心3 銷售中心設(shè)計建議風(fēng)格建議：依據(jù)項目定位確定銷售中心風(fēng)格定位；動線規(guī)劃建議：依據(jù)功能需要，通過銷售工具、室內(nèi)看板、展現(xiàn)區(qū)等引導(dǎo)客戶按肯定次序進(jìn)行參觀，完整、有效傳遞項目信息開盤前150 天4 成本測算開盤前150 天5 銷售中心

8、建設(shè)報告審批包括：銷售中心選址、擬建規(guī)模、功能劃分、風(fēng)格定位、動線分區(qū)、成本測算等內(nèi)容開盤前150 天開盤前60 天現(xiàn)場包裝（區(qū)內(nèi)）6 實施相關(guān)招標(biāo)及建設(shè)設(shè)計、施工、裝修、裝飾、驗收等7 銷售中心物品選購相關(guān)招標(biāo)選購流程8 銷售中心氛圍裝飾設(shè)計（開且盤認(rèn)前購前60）天（且認(rèn)購前） 開盤前60 天4、銷售證件1國有土地使用證已取得前置2建設(shè)用地規(guī)劃許可證已取得前置3建設(shè)工程規(guī)劃許可證已取得前置4建設(shè)工程施工許可證已取得前置（且認(rèn)購前）五證銷售手續(xù)辦理開盤前 10 天（通常件齊情形下前置55 商品房銷（預(yù)）售許可證到 20 個工作日，各地情形不同）6 面積測繪依據(jù)各地規(guī)定提前辦理7 案名及房號報地

9、名辦核準(zhǔn)可能存在項目名稱與推廣名稱不同的情形依據(jù)各地規(guī)定提前辦理8 按揭銀行、公積金中心等落實商業(yè)貸款、公積金貸款及組合貸款的單位、貸款要求、貸款比例及年限、費(fèi)用等開盤前60 天9 與相門政府部門落實有關(guān)手續(xù)、費(fèi)用例如：需向房地局明白合同登記備案、產(chǎn)權(quán)登記備案、產(chǎn)權(quán)（他項權(quán)益）證辦理等流程、手續(xù)、費(fèi)用（需要向客戶告知）；地稅局明白契稅的征收標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠費(fèi)率的條件等開盤前60 天10周邊環(huán)境公示是否有影響銷售的環(huán)境因素需要進(jìn)行告知認(rèn)購前（約開盤前30 天）11銷售合同公示認(rèn)購前（約開盤前30 天）相關(guān)公示相關(guān)公示信息化 基礎(chǔ)工作12 五證掃描件公示開盤前10 天13 其他內(nèi)容如商品房銷售治理方法，

10、收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)等認(rèn)購前（約開盤前30 天） 5、銷售團(tuán)隊31 集團(tuán)專網(wǎng)申請、鋪設(shè)、調(diào)試開盤前90 天32 crm系統(tǒng)上線、培訓(xùn)、信息錄入、啟用前期預(yù)備工作（人員定崗，電腦、網(wǎng)絡(luò)的預(yù)備情形，數(shù)據(jù)整理錄入等）開盤前60 天6、銷售道具1 項目大型沙盤（總體）對于不確定的內(nèi)容可以用概念性的沙盤展現(xiàn)開盤前60 天（且認(rèn)購前）2 可售部分或分期沙盤開盤前60 天（且認(rèn)購前）3 戶型單體模型開盤前60 天（且認(rèn)購前）營銷道具各類宣揚(yáng)資料的策劃、創(chuàng)意、設(shè)計、審4核、修改、印刷如：樓書、簡版宣揚(yáng)折頁、會刊、戶型單張、房款運(yùn)算表、資料袋、銀行按揭所需資料表、開盤時認(rèn)購須知等開盤前60 天（且認(rèn)購前） 開盤前60

11、 天5電視廣告片制作創(chuàng)意、完成腳本方案、素材收集、拍照、制作（且認(rèn)購前）6各類展現(xiàn)架、公告欄等開盤前60 天（且認(rèn)購前）7vi 事務(wù)用品設(shè)計、制作完畢辦公用品、胸卡、看房車、水杯、名片、指示系統(tǒng)、各辦公室水牌、工作區(qū)桌牌等開盤前60 天（且認(rèn)購前）8銷售人員服裝7、媒體渠道開盤前60 天（且認(rèn)購前）1位置挑選、洽談開盤前120 天2媒體招標(biāo)、合同審批、簽訂開盤前110 天3方案設(shè)計開盤前105 天4發(fā)布開盤前90 天5驗收開盤前90 天6廣告成效記錄及評估連續(xù)進(jìn)行7報媒策略及方案開盤前90 天8媒體挑選及洽談開盤前90 天9媒體招標(biāo)、合同審批、簽訂開盤前80 天10媒體廣告發(fā)布開盤前60 天1

12、1廣告成效記錄及評估連續(xù)進(jìn)行12電視媒體策略及方案開盤前90 天13媒體挑選及洽談開盤前90 天14媒體招標(biāo)、合同審批、簽訂開盤前80 天15媒體廣告發(fā)布開盤前60 天16廣告監(jiān)播、成效記錄及評估連續(xù)進(jìn)行17廣播媒體策略及方案開盤前90 天18媒體挑選及洽談開盤前90 天19媒體招標(biāo)、合同審批、簽訂開盤前80 天20媒體廣告發(fā)布開盤前60 天21廣告監(jiān)播、成效記錄及評估連續(xù)進(jìn)行22網(wǎng)絡(luò)媒體策略及方案開盤前90 天23媒體挑選及洽談開盤前90 天24媒體招標(biāo)、合同審批、簽訂開盤前80 天25媒體廣告發(fā)布開盤前60 天26廣告監(jiān)播、成效記錄及評估連續(xù)進(jìn)行27網(wǎng)站規(guī)劃開盤前120 天28網(wǎng)站建設(shè)結(jié)合

13、集團(tuán)信息化建設(shè)中對于門戶網(wǎng)站的工作部署開盤前60 天29網(wǎng)站更新連續(xù)進(jìn)行30網(wǎng)站互動信息的回復(fù)連續(xù)進(jìn)行31網(wǎng)站的保護(hù)連續(xù)進(jìn)行戶外廣告報媒廣告電視廣告廣播媒體網(wǎng)絡(luò)媒體網(wǎng)站其它媒體32刊物、地圖、道旗、候車亭、車身、戶外大牌等等8、合同與表單依據(jù)具體項目情形制定項目所在地銷售合同（認(rèn)購書及補(bǔ)充協(xié)1議）的收集認(rèn)購書、銷售主合同、附件、補(bǔ)充協(xié)議等開盤前120 天2取得甲方關(guān)于裝修 交房 標(biāo)準(zhǔn)配置的批復(fù)規(guī)劃院、成本部、項目公司有關(guān)部門開盤前60 天取得對于前期物管協(xié)議業(yè)主暫時3規(guī)約及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和批復(fù)商管公司開盤前60 天認(rèn)購協(xié)議及合同預(yù)備取得由項目公司規(guī)劃（設(shè)計）部供應(yīng)的4銷售用圖紙及分?jǐn)偯娣e情形明白

14、其他合同內(nèi)的有關(guān)信息并取得相關(guān)5證件復(fù)印或掃描件需要由規(guī)劃部門供應(yīng)，并辦理好書面交接手續(xù)開盤前60 天開盤前60 天6 銷售合同（認(rèn)購書及補(bǔ)充協(xié)議）草案開盤前60 天7 銷售合同（認(rèn)購書及補(bǔ)充協(xié)議）報批開盤前60 天（項目認(rèn)購前30 天）8 銷售合同備案，預(yù)備網(wǎng)上簽約依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門要求依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門要求9 銷售合同公示在客戶購房前需要在售樓處公示銷售合同認(rèn)購前各類銷售報表10 銷售日報表11 上報甲方周報表、月、季報表12 銷售及回款方案表13 銷售掌握表14 更名、換房、退房表15 合同變更申請表16 特例折扣審批表17 會員申請表18 來訪、來電登記表19 催辦函按揭手續(xù)辦理、付款、按

15、揭回款等業(yè)務(wù)的催辦函件20 部門文件簽收表21 置業(yè)顧問資料交領(lǐng)登記表用于準(zhǔn)時發(fā)放更新資料，收回有變化的資料22 客戶資料表用于看法客戶、成交客戶情形的登記、分析、統(tǒng)計及回訪記錄等23 放盤、封盤（房源）記錄表24 戶型變更申請表25 客戶特別要求審批表（且在認(rèn)購前）27客戶領(lǐng)取資料登記28客戶遺失資料申明29客戶投訴記錄客戶投訴的接待、處理、跟蹤及回訪30客戶看法登記用于記錄客戶的看法及建議并予以回訪31市場調(diào)查表32銷售中心值班記錄33銷售人員輪休及值班支配表34考勤表35員工違紀(jì)懲罰單36銷售人員工資表及明細(xì)37營銷部內(nèi)部物資治理帳目細(xì)表38認(rèn)籌（排號）相關(guān)資料26 客戶提交資料清單收集客戶用于辦理按揭、產(chǎn)權(quán)手續(xù)的各種資料清單開盤前45 天認(rèn)購須知、辦理各類手續(xù)所需資料、代39收費(fèi)用說明等告知類資料40 成交舉薦確認(rèn)單適用于有舉薦客戶嘉獎的項目41 財務(wù)制度中規(guī)定的表格棄權(quán)聲明書等9、客戶積存客戶積存渠道策劃客戶積存渠道實施客戶回訪客戶分析1 客戶積存渠道策劃依據(jù)項目區(qū)位、產(chǎn)品特點、戶型區(qū)間、客戶定位等因素，全面分析梳理各個有效的客戶積存渠道開盤前90 天2 媒體廣告各媒體渠道多種形式的廣告開盤前60 天3 產(chǎn)品說明（推介）會會議策劃、場地租賃、公共公司選定、相關(guān)物料籌備、嘉賓和客戶的邀請等環(huán)節(jié)