對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的pest分析12頁(yè)

1、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的pest分析一 政治法律環(huán)境最近幾年，國(guó)家制定了很多相關(guān)的政策，法律來(lái)限制瘋漲的房?jī)r(jià)。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的影響。其中有：1、 稅收政策政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟前期-營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)二手房市場(chǎng)部分城市的房?jī)r(jià)和成交量一直飆升，市場(chǎng)已經(jīng)顯得過(guò)熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出。2、 限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的貸款管理。 對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其

2、發(fā)放貸款；限制了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。3、 規(guī)范土地儲(chǔ)備管理商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70% ，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2 年4、 加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20% ；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30% ；對(duì)

3、已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 ( 含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的成本。5切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)著重發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，以解決低收入家庭的住房困難。6，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。 具體的政策和法律都包含在這六條中。而這些政策，法律的制定都切中在房地產(chǎn)業(yè)要點(diǎn)

4、上。對(duì)資金，土地來(lái)源，購(gòu)房者三方面進(jìn)行控制，從根本上解決問(wèn)題。今年由于房地產(chǎn)政策的實(shí)施，廣州，深圳，上海，北京等城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了價(jià)格下降的趨勢(shì)。而老百姓對(duì)于這些情況都持著等待的態(tài)度，希望著房?jī)r(jià)的繼續(xù)下降。而購(gòu)房者的這種態(tài)度必然導(dǎo)致了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源短缺，資金成本增加所以會(huì)保持一定的速度降價(jià)。這就是政府政策，房地產(chǎn)商，購(gòu)房者之間的博弈過(guò)程。二 經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP 增長(zhǎng)有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀(guān)環(huán)境還是微觀(guān)環(huán)境的改變對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會(huì)造成很大的影響。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)

5、環(huán)境變化如下：1國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng) 這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。中國(guó)連續(xù)GDP超過(guò)10%。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購(gòu)房需求的旺盛。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對(duì)著資金的流向問(wèn)題，不少人選擇了買(mǎi)房。所以房地產(chǎn)業(yè)火熱，房?jī)r(jià)上漲。2提高存款準(zhǔn)備金中央銀行存款儲(chǔ)備進(jìn)持續(xù)提高，這一提高將會(huì)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源，造成”銀根”緊縮。不過(guò)，這些主要是針對(duì)股市的，所以對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，只是一種牽連。同時(shí)，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過(guò)去。3存款加息去年銀行的多次銀行加息

6、，雖然是主要針對(duì)股市的瘋漲，但依舊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來(lái)更多擴(kuò)張機(jī)會(huì)，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。加息無(wú)疑將加大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，但對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。加息無(wú)疑會(huì)加大開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。自從央行提高貸款門(mén)檻，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)越來(lái)越小，貸款比例越來(lái)越小，通過(guò)自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來(lái)越大，加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該不大，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的要素是市場(chǎng)供求關(guān)系。4股市影響另外，股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國(guó)股市的衰落，從股市大量撤下的熱錢(qián)迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。同

7、時(shí)，國(guó)內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。社會(huì)與文化因素1、 目前我過(guò)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，向小型發(fā)展。這是計(jì)劃生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果。 2、 同時(shí)隨著觀(guān)念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購(gòu)房需求加大。3房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化近年來(lái)，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團(tuán)公司，都紛紛加入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大軍中，爭(zhēng)分市場(chǎng)杯羹。然而，任何行業(yè)和市場(chǎng)都不會(huì)是一帆風(fēng)順的，隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈化，外資開(kāi)發(fā)商、境外投資者加速擴(kuò)張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將更重視品牌，呈現(xiàn)市場(chǎng)越來(lái)越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為了趨勢(shì)，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化。4、人口因素 中國(guó)七八

8、十年代生育高峰時(shí)出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，他們對(duì)房子的需求具有極大的剛性。再者，對(duì)于計(jì)劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費(fèi)人群。而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會(huì)很大。這些客觀(guān)原因使得外界普遍對(duì)近期房?jī)r(jià)下降不報(bào)大的希望。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)非常興盛。5、社會(huì)城市化中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而中國(guó)舊有的農(nóng)村人口密集將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。2每年約有1200萬(wàn)人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展.改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展迅速，城市化率也由1978年的1582%提高至2006年的3253%，中國(guó)城

9、鎮(zhèn)化率2009年達(dá)到46.6%，在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)還將保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)?！笆濉逼陂g，中國(guó)每年將有1000多萬(wàn)新增城鎮(zhèn)人口，他們?nèi)绻苓_(dá)到目前城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平，每年可帶動(dòng)消費(fèi)需求增加1000億元以上；而每增加一個(gè)城鎮(zhèn)人口至少可帶動(dòng)10萬(wàn)元固定資產(chǎn)投資，十二五期末，我國(guó)人口將近14億，城鎮(zhèn)人口突破7億。房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛。說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)需求也在逐年變大，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是好消息。 6消費(fèi)傾向首先，人們的健康環(huán)保意識(shí)逐漸增強(qiáng)，與過(guò)去相比，人們花錢(qián)并不只是為了買(mǎi)一個(gè)可以遮風(fēng)避雨的房子，而是希望得到綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等適合人居的住所。其次，不同年齡、不同收入、不同文化程度的居

10、民在住房考慮因素上存在著差異，總體而言，越年輕、文化程度越高、收入越高的居民對(duì)于戶(hù)型設(shè)計(jì)、周邊人文環(huán)境、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、智能化水平、配套娛樂(lè)設(shè)施等因素的關(guān)注程度越高；年齡越大、文化程度越低、收入越低的居民，則對(duì)房屋面積、房屋朝向、價(jià)格等因素的關(guān)注程度越高。第三，社會(huì)心理的影響。在法國(guó)，人們擁有自主產(chǎn)權(quán)的房屋比率不過(guò)30%，其他西方國(guó)家，這個(gè)比率也不會(huì)超過(guò)50%。中國(guó)人住房自主產(chǎn)權(quán)擁有比率已經(jīng)超過(guò)了80%，居世界前列。中國(guó)人為什么非得自己買(mǎi)房？其實(shí)中國(guó)人對(duì)擁有房屋的渴望更多是源于內(nèi)心的不安全感。中國(guó)人把房子看做是不動(dòng)產(chǎn)，就算不能增值至少能保值。感情不可靠，股市有風(fēng)險(xiǎn)，工作可能隨時(shí)失去，似乎房

11、子是可靠的，就像以前的農(nóng)民眷戀自己的土地，“你可以天天見(jiàn)到它。強(qiáng)盜不能把它搶走。竊賊不能把它偷走。人死了它還在。傳給兒子最好的東西就是它?！边@些因素對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既是艱巨的挑戰(zhàn)，也是從眾企業(yè)中脫穎而出的機(jī)會(huì)。 技術(shù)要素1對(duì)于投資，營(yíng)銷(xiāo)方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。技術(shù)環(huán)境包括目前的社會(huì)技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造發(fā)明，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)用前景。當(dāng)前，人們對(duì)于房地產(chǎn)商品的需求日益呈現(xiàn)出個(gè)性化和現(xiàn)代化等特點(diǎn)，并日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向發(fā)展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，不能掉隊(duì)。企業(yè)要緊緊把握住消費(fèi)心理，

12、注重在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中引入技術(shù)因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)效果；積極利用太陽(yáng)能、風(fēng)能等清潔能源；科學(xué)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)再生資源循環(huán)利用等措施打造品牌形象，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。2.融資創(chuàng)新現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。因此在銀行緊收錢(qián)袋之際，廣大中小開(kāi)發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購(gòu)房者的預(yù)付款，最后是公司上市。3、銷(xiāo)售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)去年以及今年的政府宏觀(guān)調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來(lái)越艱難的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自

13、己的銷(xiāo)售特色，合理的選擇了適合于自己的銷(xiāo)售方法。首先是體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，使購(gòu)房者在選購(gòu)住房時(shí)接受的服務(wù)是有專(zhuān)門(mén)針對(duì)的。他們?cè)谑鄯恐行母惺艿降氖羌业母杏X(jué)。其次是全程式營(yíng)銷(xiāo)，從選擇建房地址時(shí)開(kāi)始就建立自己的營(yíng)銷(xiāo)方案，在建造，出售的整個(gè)過(guò)程中貫徹營(yíng)銷(xiāo)方法。1、 品牌戰(zhàn)略。主導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展從國(guó)際趨勢(shì)來(lái)看，品牌是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展最大的價(jià)值，從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)到企業(yè)形象定位，其背后蘊(yùn)含的質(zhì)量和服務(wù)是整體品牌的保障。而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的品牌目前多停留在企業(yè)規(guī)模的表述層次，除萬(wàn)科、保利等少數(shù)幾個(gè)品牌外，很少能使人聯(lián)想到其產(chǎn)品品質(zhì)，如果企業(yè)品牌與產(chǎn)品品質(zhì)不能有效結(jié)合，品牌何來(lái)美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，企業(yè)的長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展將受到重大制約。分析其他行業(yè)

14、所有成功企業(yè)，其市場(chǎng)占有率和利潤(rùn)的保障無(wú)不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項(xiàng)目和企業(yè)品牌融為一體、統(tǒng)一發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。行業(yè)新的格局正在形成首先是資本的集中，包括資金、土地、項(xiàng)目等。一批中小開(kāi)發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，今后一段時(shí)間，很多優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才會(huì)由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問(wèn)題。生存下來(lái)的企業(yè)從市場(chǎng)與項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來(lái)越追求專(zhuān)業(yè)化，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對(duì)項(xiàng)目效率的追求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。 大型專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司，特別是擁有從前期管理策劃到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀(guān)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)

15、計(jì)等全程服務(wù)平臺(tái)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，將更具有綜合價(jià)值。4.建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高。2010年，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來(lái)的是產(chǎn)品質(zhì)量、人性化、舒適度節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì)的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗之地的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，提高技術(shù)應(yīng)用比例是成功的必由之路：一是常規(guī)技術(shù)、施工質(zhì)量、用材品質(zhì)的提升。例如很多優(yōu)秀項(xiàng)目雖然沒(méi)有全面應(yīng)用高科技、生態(tài)節(jié)能技術(shù)，但由于在施工質(zhì)量、用材、常規(guī)保溫防水等方面力求高品質(zhì)，同樣獲得了成功；二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品。隨著今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多先進(jìn)技術(shù)、生態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)和產(chǎn)品將得到大力推廣和廣泛應(yīng)用。5

16、、 精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)。在精細(xì)化設(shè)計(jì)方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)并不多，仍屬于起步階段。對(duì)于正在全面建設(shè)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，高精度整合設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化模式將是未來(lái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品在進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，就應(yīng)考慮到客戶(hù)未來(lái)的更多需求，從結(jié)構(gòu)到戶(hù)型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、家裝配套、營(yíng)銷(xiāo)策劃等，都需要有更精準(zhǔn)、人性化的考慮，可進(jìn)行靈活的變更和調(diào)整，適應(yīng)不同的居住習(xí)慣和生活群體。特別是70/90 政策之后，會(huì)有大批小戶(hù)型出現(xiàn)，必然會(huì)導(dǎo)致同質(zhì)化。因此如何突出產(chǎn)品特色和細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)的多樣性，促進(jìn)銷(xiāo)售，也是未來(lái)地產(chǎn)商、策劃部門(mén)和設(shè)計(jì)師應(yīng)共同考慮的重點(diǎn)。 6、項(xiàng)目改造比例提高。當(dāng)大規(guī)模城市建設(shè)發(fā)展到一定階段，瓶頸也會(huì)出現(xiàn)，大量舊城、舊宅