成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的條件

1、一、成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的條件二、成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的程序一由建設(shè)單位或業(yè)主提出申請二街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)審核三街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)組織成立籌備組四開展籌備工作五召開首次業(yè)主大會會議六業(yè)主委員會備案三、業(yè)主委員會換屆程序四、其他相關(guān)規(guī)定一業(yè)主的認(rèn)定二業(yè)主大會參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定三公示位置的認(rèn)定一、成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的條件一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的新建物業(yè)有以下情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：1、 專有局部交付的建筑面積到達(dá)建筑物總面積的50%以上且業(yè)主入住率到達(dá) 50%以上的;2、 自首位業(yè)主入住起滿兩年且業(yè)主入住率到達(dá)25%以上的。二劃分

2、為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)工程，先期開發(fā)局部符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度 等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)那么中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的方法。二、成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議的程序?qū)?yīng)參照?烏魯木齊市業(yè)主大會設(shè)立及其活動示范文本?，后簡稱?操作表格?一由建設(shè)單位或業(yè)主提出申請1、 可以由建設(shè)單位， 或由專有局部占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主 聯(lián)名，向物業(yè)所在地的街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)提出籌備業(yè)主大會的書面申請。2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的要求，及時報(bào)送以下籌備首次 業(yè)主大會會議所需的

3、文件資料：1物業(yè)管理區(qū)域證明；2房屋及建筑物面積清冊；3業(yè)主名冊；4建筑規(guī)劃總平面圖；5交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；6物業(yè)效勞用房配置證明；7 其他有關(guān)的文件資料。二街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)審核1、符合成立業(yè)主大會、召開首次業(yè)主大會會議條件的，街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)在收到 書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2、不符合條件的，街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)應(yīng)向申請人給予書面回復(fù)。三街道辦事處組織成立籌備組籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)代表和居民委員會代表組成，其成員為7-11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于 50%?；I備組組長由街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)代 表擔(dān)任。1、推薦業(yè)主代表。由街道

4、辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或居民委員會組織業(yè)主推薦業(yè)主代表參照?操作表格?示范文本一、二，并對業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。2、公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示15日參照?操作表格?示范文本三。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)提出，由街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)協(xié)調(diào)解決。四開展籌備工作由街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)和區(qū)縣行業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。1、由籌備組組長召集召開籌備組工作會議1 確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有局部面積；2 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；3 草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么參照市房產(chǎn)管理局印發(fā)的示

5、范文本和業(yè)主委員 會工作規(guī)那么；4 依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)那么；5 制定業(yè)主委員會委員候選人條件及產(chǎn)生推薦方法；6 制定業(yè)主委員會選舉方法可采用差額選舉方式；7 完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。2、由街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)和區(qū)縣行業(yè)行政主管部門對前款內(nèi)容進(jìn)行把關(guān)審核。3、 籌備組在首次業(yè)主大會會議召開15日前對前款內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。應(yīng)公示的具體內(nèi)容包括：1業(yè)主身份及其在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)人數(shù)、專有局部面積參照?操作表格?示范文本四；2 首次業(yè)主大會會議形式及召開的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容參照?操作表格?示范

6、文本五、十三、十七；3?管理規(guī)約草案?、 ?業(yè)主大會議事規(guī)那么草案?、?業(yè)主委員會工作規(guī)那么草案?參照?操作表格?示范文本八；4 業(yè)主委員會委員候選人條件及推薦方法參照?操作表格?示范文本九、十。4、確定業(yè)主委員會委員候選人名單業(yè)主委員會委員為 5-11人，業(yè)主委員會委員候選人為 9-15人。符合資格的被推薦人超過 規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組依據(jù)被推薦人所得推薦票多少確定人選。1 籌備組在首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公示業(yè)主委員會委員候選人名單并征求業(yè)主意見參照?操作表格?示范文本十一；2 籌備組公告經(jīng)公示后確定的業(yè)主委員會委員候選人名單參照?操作表格?示范文本十二?；I備組中

7、的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起 90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。五召開首次業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征求意見的形式； 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。A、業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照以下程序進(jìn)行：1 籌備組組織會議簽到并核實(shí)到會業(yè)主身份，發(fā)放選票表決票參照?操作表格?示范文本十四、十五、十六；2 表決?管理規(guī)約?、?業(yè)主大會

8、議事規(guī)那么?等；3 選舉業(yè)主委員會委員；4 回收選票；5 現(xiàn)場公開計(jì)票；6 現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果；7 物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會會議結(jié)果參照?操作表格?示范文本十九、二十，公告時 間不得少于7日。B、業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照以下程序進(jìn)行：1 發(fā)放選票表決票。采用書面征求意見形式的， 應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主； 無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。2 組織投票。投票采用 流動投票及固定投票相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時間不得超過 10天，具體時間由籌備組會議決定參照?操作表格?示范文本十八。3 組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)

9、票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時可邀請公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。4 公告業(yè)主大會會議結(jié)果參照?操作表格?示范文本十九、二十，公告時間不得少 于7日。業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起 7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。六業(yè)主委員會備案1、準(zhǔn)備備案材料：1 業(yè)主委員會備案的書面申請；2 區(qū)域內(nèi)業(yè)主身份確實(shí)認(rèn)情況以及業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有局部面積匯總表；3 業(yè)主大會籌備組成員名單的書面公告及工作情況材料；4 業(yè)主大會召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容的公告材料；5 因業(yè)主較多而召開業(yè)主代表大會的，

10、須提供業(yè)主代表的產(chǎn)生方式和公告材料；6 業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生的方法及名單的公告材料；7 業(yè)主委員會候選人投票結(jié)果匯總表；8 業(yè)主大會通過并加蓋社區(qū)居民委員會公章的?管理規(guī)約?和?業(yè)主大會議事規(guī)那么?；9 業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)材料；10 業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件須提交原件核實(shí)；11 業(yè)主委員會成員模范履行業(yè)主義務(wù)的證明材料：截至備案時業(yè)主委員會委員物業(yè)管 理綜合效勞費(fèi)的繳費(fèi)憑證或由物業(yè)效勞企業(yè)開具的費(fèi)用繳清證明；12 業(yè)主委員會委員分工情況材料。2、申請備案業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向社區(qū)居民委員會提交前款文件及備案材料，經(jīng)社區(qū)居民委員會核實(shí)后向物業(yè)所在

11、地的街道辦事處鄉(xiāng)、鎮(zhèn)和區(qū)縣行業(yè)行政主管部 門辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會任期內(nèi)， 備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。3、刻制印章業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后， 可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會 印章參照?操作表格?示范文本二十一。三、業(yè)主委員會換屆程序一業(yè)主委員會任期屆滿前 3個月，應(yīng)當(dāng)會同社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換 屆選舉，其程序應(yīng)參照首次業(yè)主大會召開和業(yè)主委員成立程序。二業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)方法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)那么中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)缺乏總數(shù)的二分之一時， 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。四、其他相關(guān)規(guī)定一業(yè)主的認(rèn)定1、依法登記取得建筑物專有局部所有權(quán)的人即在登記簿上記載的名字；2、基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有局部，但尚 未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主；3、因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè) 立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；4、因依法繼承或者受遺贈發(fā)生效力取得物權(quán)的人。二業(yè)主大會參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定1、業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 過半數(shù)的業(yè)主參加；2、業(yè)