20 xx年09月金科長沙仙人湖酒店項目工作成果匯報

1、20XX年 09 月金科長沙仙人湖酒店項目工作成果匯報項目介紹項目酒店位于瀏陽仙人湖仙人湖地處湖南長沙瀏陽市柏加鎮(zhèn)板塊內(nèi)距離長沙32 公里黃花機(jī)場20 余公里京珠高速15 公里長株高速 8 公里 仙人湖位于長株潭融城三角地帶北接機(jī)場臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)南接長株潭融城云龍國際休閑旅游度假示范區(qū)仙人湖是金科集團(tuán)長沙分公司在長沙開發(fā)的重點(diǎn)項目項目整體占地 3200 畝水域面積 1000 余畝根據(jù)規(guī)劃總建面積大約為80 余萬平米項目整體分8 期開發(fā)開發(fā)周期 810 年預(yù)計 20XX年年底入市項目地產(chǎn)定位為高端生態(tài)休閑度假養(yǎng)生別墅本項目酒店休閑度假設(shè)施其它泛酒店業(yè)態(tài)及商業(yè)設(shè)施均屬于配套項目介紹開發(fā)規(guī)劃關(guān)注兩類問題

2、 1 項目酒店建設(shè)所需的市場條件所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況競爭市場高星級酒店經(jīng)營特征競爭市場高星級酒店市場供需狀況競爭市場高星級酒店發(fā)展趨勢本項目酒店定位及財務(wù)分析結(jié)果11宏觀經(jīng)濟(jì) 長沙市近年來經(jīng)濟(jì)增長速度快年均增幅在14 以上 長沙市第一產(chǎn)業(yè)所占比例小第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比例大有利于酒店業(yè)發(fā)展 隨著長株潭一體化發(fā)展長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?1 宏觀經(jīng)濟(jì) 長沙市與周邊城市對比11 宏觀經(jīng)濟(jì) 12 地理位置及區(qū)域規(guī)劃 12地理位置及區(qū)域規(guī)劃 13周邊酒店發(fā)展情況根據(jù)項目酒店地理位置特征及項目酒店類型我們對長沙市主城區(qū)高檔商務(wù)酒店長沙市城區(qū)周邊休閑會議酒店及瀏陽市的高檔酒店分別進(jìn)行調(diào)查及分析為了反映長沙

3、城區(qū)商務(wù)酒店的最高接待水平及競爭力我們重點(diǎn)調(diào)查了國際品牌酒店及本土專業(yè)酒店管理公司管理的酒店我們最終選取了運(yùn)達(dá)喜來登芙蓉國豪廷皇冠假日湖南華天及通程酒店作為代表我們對長沙市周邊的休閑度假會議酒店進(jìn)行了調(diào)查目前長沙市周邊類似酒店共有 3 家分別為長沙普瑞溫泉酒店長沙同升湖通程山莊酒店長沙碧桂園鳳凰酒店我們對以上三家酒店進(jìn)行了走訪 瀏陽市高檔酒店較少我們選取了瀏陽市區(qū)的 2 家酒店作為參考市場它們分別是瀏陽銀天大酒店瀏陽華天大酒店 13 周邊酒店發(fā)展情況客房 長沙市城區(qū)高檔商務(wù)型酒店的客房規(guī)模一般在350 間套以上其中湖南華天的客房總量為 708 間套 長沙市城區(qū)商務(wù)型酒店均以單人間為主單雙比一般

4、在 05 以上甚至超過了 1 長沙市城區(qū)商務(wù)型酒店中本土酒店的標(biāo)間面積大多在 30 m2左右而國際品牌酒店的標(biāo)間面積均大于35 m2芙蓉國豪廷甚至達(dá)到了 42 m2 13 周邊酒店發(fā)展情況客房 長沙城區(qū)周邊度假酒店的客房規(guī)模一般為 200-350 間 周邊度假酒店及瀏陽市商務(wù)酒店單雙人間比例大都在 04 以下調(diào)查了解到由于度假酒店會議和旅游團(tuán)隊客人較多因此其雙人間比例較大 長沙市城區(qū)周邊度假酒店的標(biāo)間面積大部分房間面積在 30 m2以上反應(yīng)了休閑度假客人對酒店客房舒適度要求高的特征 13 周邊酒店發(fā)展情況餐飲 長沙市城區(qū)商務(wù)型酒店的規(guī)模一般比較大平均每間客房分?jǐn)偟牟臀粩?shù)超過了18皇冠假日酒店屬

5、于改造酒店其硬件設(shè)施受限調(diào)查了解到的原因為長沙市星級酒店的餐飲市場需求旺盛長沙市民對高星級酒店餐飲的接受度高因此各酒店的餐飲規(guī)模均大13 周邊酒店發(fā)展情況餐飲長沙周邊度假酒店的餐飲規(guī)模大于主城區(qū)內(nèi)的商務(wù)型酒店其原因有周邊度假酒店一般設(shè)有中餐大廳憑借價格優(yōu)勢經(jīng)常接待大規(guī)模的會議餐及婚宴等因此其餐飲規(guī)模更大瀏陽銀天大酒店的餐飲接待功能強(qiáng)大其原因有在縣級城市中社會餐飲一般不發(fā)達(dá)因此高星級酒店的餐廳成為了會議及當(dāng)?shù)鼐用裣惭缁顒拥氖走x之地13 周邊酒店發(fā)展情況會議 長沙市城區(qū)高檔商務(wù)酒店中本土高檔酒店和國際品牌酒店差異較大 本土酒店的會議接待規(guī)模一般都偏大會議室總面積都在 1500 平方米以上都具備了很

6、強(qiáng)的會議接待能力 國際品牌酒店的會議室總面積則在 1300 平方米左右會議總體接待能力稍稍遜色于本土酒店 13 周邊酒店發(fā)展情況會議 長沙城區(qū)周邊三家休閑度假酒店的會議功能強(qiáng)大三家酒店的會議接待面積均在 2000 平方米左右其中普瑞溫泉酒店會議總面積將近 3000 平方米 三家酒店均配有 800 平方米的多功能廳均可接待 500 人以上的大型會議 此外三家酒店均配備了 7 間以上的不同會議室 13 周邊酒店發(fā)展情況康體娛樂 長沙市城區(qū)商務(wù)酒店的康體娛樂設(shè)施均比較大大都配有30 間以上的 KTV包房及 20 間以上的棋牌室調(diào)查了解到長沙作為全國知名的娛樂之城長沙居民對高星級酒店的康體娛樂項目接受

7、能力強(qiáng)其中KTV和棋牌是最受歡迎的娛樂項目之一13 周邊酒店發(fā)展情況康體娛樂周邊度假休閑酒店更側(cè)重于室外休閑活動的打造如戶外高爾夫網(wǎng)球場游泳池等而它們KTV包廂規(guī)模一般較小為 10 間左右 13 周邊酒店發(fā)展情況 國際品牌酒店的平均房價一般在 600 元以上但其出租率不高一般僅有 60 左右本土品牌酒店的平均房價一般只有 450 元左右兩家酒店均有部分低價客房但其出租率可達(dá)到70 左右 國際品牌商務(wù)客源所占比例一般在 60 以上本土品牌酒店商務(wù)客源的比例也在50 以上 此外政務(wù)客源也有一定差異 13 周邊酒店發(fā)展情況長沙市城區(qū)周邊三家度假酒店的平均房價在 370-420 元之間低于主城區(qū)商務(wù)酒

8、店的價格三家酒店中普瑞溫泉酒店憑借溫泉資源其經(jīng)營情況良好年均出租率在 65 以上其它兩家酒店的平均出租率不足 60 城區(qū)周邊度假酒店商務(wù)客源所占比例相對較小約占客源總量的 30 但它們會議客源及旅游團(tuán)隊客源所占比例大兩者約占客源總量的 50 14 旅游休閑地產(chǎn)特征 旅游休閑地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源而建的有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游休閑度假居住為一體的置業(yè)項目與一般的住宅相比旅游地產(chǎn)具有更好的自然景觀建筑景觀同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值 14 旅游休閑地產(chǎn)分布 案例選擇 1 城市周邊區(qū)域 2 依托自然資源及開發(fā)公司雄厚的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作能力形成的相對獨(dú)立的大型社區(qū)或者度假區(qū) 3 該度假

9、區(qū)域內(nèi)建有高星級酒店休閑配套設(shè)施高檔住宅等其它業(yè)態(tài) 14 旅游休閑地產(chǎn)分析重點(diǎn) 14 同類項目中酒店常規(guī)開發(fā)模式14酒店開發(fā)模式會議度假酒店14 類似案例項目整體情況 酒店發(fā)展情況 碧桂園假日半島 占地 8700 畝 到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅 40 分鐘車程 產(chǎn)品獨(dú)棟聯(lián)排洋房 配套 36 洞高爾夫 故鄉(xiāng)里主題公園 碧桂園假日半島酒店 - 歐陸風(fēng)格 五星級 20XX 年開業(yè) 主樓別墅 222 間套 餐廳 中餐廳大廳 350 人 35 間包廂 西餐廳 200 人 日本料理 80 人 會議室 多功能廳 227 中會議室 4 個 小會議室 6 個 康樂配套 7 間 KTV8間棋牌室 13 間桑拿足浴包房

10、玖瓏湖- 簡約自然 開發(fā)商香港新鴻基 占地 2000 畝 到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅 40 分鐘車程 產(chǎn)品獨(dú)棟聯(lián)排 設(shè)計概念 引景入室運(yùn)用大開間大幅玻璃門窗元素 配套 會所 南中國首家耀華國際教育園 啟勝物業(yè)管理 周邊配套 玖瓏湖公主酒店 - 歐洲小鎮(zhèn) 開發(fā)商香港金馬集團(tuán) 未評星 20XX年開業(yè) 分散式建筑共 12 棟 一期 114 間 餐廳 中餐大廳60 位 6 個包廂咖啡廳 120 位 龍吧 60 位德國酒吧會議室多功能廳500 1 個中會議室 3 個小會議室酒店二期王子城堡酒店客房 214間 會議室 20 個可同時容納 2000 人 餐廳 4 個 碧桂園鳳凰城 20XX 年開盤 占地 100

11、00 畝 到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅 30 分鐘車程 產(chǎn)品別墅洋房 配套 鳳凰中英文學(xué)校 會所 荔枝公園 交通樞紐 碧桂園鳳凰城酒店 - 歐陸式風(fēng)格 開業(yè)時間 20XX年 五星級 客房 573間 餐廳維也納西餐廳 漁米之香中餐廳 立村日本料理 會議室 16 個 最大多功能廳 1427 東方夏灣拿 開發(fā)商珠江地產(chǎn) 20XX 年開盤 占地 3000 畝 資源稟賦流溪河 產(chǎn)品獨(dú)棟聯(lián)排別墅 配套美術(shù)館荔枝林人造沙灘 東方夏灣拿豪生酒店 - 拉丁風(fēng)情 20XX 年開業(yè) 214 間套客房含 28 套酒店式公寓 餐廳 中餐大廳 200 人 西餐廳 120 人 大堂吧 60 人宴會廳 250 人 會議室 多功能宴

12、會廳 385 6 間中小型會議室 康樂配套 卡拉間棋牌室間恒溫泳池 評價硬件一般特色不鮮明祈福南灣半島 占地 2500 畝 資源稟賦 700 公頃原生山林 120 公頃仙湖 產(chǎn)品洋房別墅 配套醫(yī)院診療所國際學(xué)校水上樂園會所 18 洞高爾夫騎馬會游艇會郊野公園田園悠閑滑草采摘時令新鮮水果蔬菜野趣燒烤樂騎單車水陸拓展游玩祈福仙湖酒店祈福仙湖酒店 - 地中海風(fēng)情 20XX 年開業(yè)四星級客房約 600 間套 主樓 11 層 別墅 7 棟每棟10 個房間會議室餐廳等標(biāo)準(zhǔn)間 18 高級間 28 豪園 750 會議室 祈福仙湖酒店 - 地中海風(fēng)情 活動豐富 水上活動最受歡迎 服務(wù)較好 設(shè)施陳舊 順德碧桂園

13、順德碧桂園度假村 - 歐陸式風(fēng)格 四星級 186 間套集約 4 別墅 中西餐廳 配套 蒙娜麗莎卡拉 OK夜總會 保齡球道 18 條 小型足球場 健美健身室 壁球室 室內(nèi)羽毛球場 7 個 籃球場 3 個 網(wǎng)球場 8 個 乒乓球臺 17 張 戲水泳池標(biāo)準(zhǔn)游泳池恒溫泳池內(nèi)設(shè)干蒸濕蒸 國際拉幕式文化廣場綜合演藝中心 評價廣州近郊度假目的地農(nóng)場一般14 總結(jié)酒店與地產(chǎn)關(guān)系研究五星級酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項目的啟動引擎已經(jīng)成為主流模式從現(xiàn)有的成功案例來看這些引擎既能完成昭示項目市場形象作用的同時將旅游休閑資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源最終帶來房地產(chǎn)客戶實現(xiàn)產(chǎn)品消化完成地產(chǎn)盈利部分項目配有

14、高爾夫已經(jīng)成為提升項目品質(zhì)的主要物業(yè)功能酒店一般采用集約式形勢別墅式酒店出現(xiàn)的概率并不高別墅式酒店占地較多14 總結(jié)酒店與地產(chǎn)關(guān)系研究酒店規(guī)模大小與整體項目的體量并無明顯的相關(guān)性Spa 泳池別墅 17棟富春山居圖富春江 14 酒店開發(fā)模式小型精品酒店14 酒店開發(fā)模式小型精品酒店湯山溫泉區(qū)中式與印尼風(fēng)格結(jié)合14 總結(jié)小型精品度假酒店共性特征14 總結(jié)小型精品度假酒店分布中國高資產(chǎn)人群逐年遞增主要集中在京津唐長三角珠三角三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域或者有優(yōu)秀旅游資源的區(qū)域 21 項目戰(zhàn)略與定位研究思路 22 項目 SWOT分析 23 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略分析 基于我們與業(yè)主公司關(guān)于本項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的交流與溝通我們了解到本項目整體開發(fā)目標(biāo)及開發(fā)戰(zhàn)略有 項目地總體定位郊區(qū)休閑地產(chǎn)項目重點(diǎn)開發(fā)高端生態(tài)休閑度假養(yǎng)生別墅形象定位中部之窗功能定位養(yǎng)生功能休閑娛樂會議生活配套休閑運(yùn)動 項目亮點(diǎn)差異化定位重視產(chǎn)品創(chuàng)新降低小型別墅購買門檻 活動策劃打造度假養(yǎng)生圣地重點(diǎn)做好水域活動的開發(fā) 主題概念重點(diǎn)塑造養(yǎng)生概念主題 25 項目開發(fā)戰(zhàn)略整體戰(zhàn)略 高度廣度的開發(fā)戰(zhàn)略以雙核心為龍頭帶動的項目 高度即設(shè)有一部分高端別墅客房吸引部分高消費(fèi)客源通過這些客房展示項目地產(chǎn)產(chǎn)品形象迅速樹立項目整體高檔物業(yè)和頂級休閑度假地的形象擴(kuò)大項目整體影響力帶動地產(chǎn)開發(fā)和銷售 廣度即建有