西安曲江房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告

1、西安曲江房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告我國的人口數(shù)量還在不斷地增多，人口數(shù)量的增加給人們住房問題帶來了不少麻煩。購房比較困難，房地產(chǎn)行 業(yè)競爭大等問題也給人們帶去影響，西安是二線城市，房 價也是在飛速增長。下面為大家推薦西安曲江房地產(chǎn)市場 調(diào)研分析報告，朋友們可以借鑒。關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標，是黨委、 政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了 深入了解西安房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進西安房產(chǎn)業(yè) 的健康有序發(fā)展，按照x x年西安市政協(xié)總體工作安排，環(huán) 資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，在西安城區(qū)進行了 實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委 員及相關(guān)部門負責

2、同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè) 的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束 后，又召集西安城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會, 認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視 察情況報告如下: 一、基本情況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三 位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家 庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一 步得到完善。xx年至xx年10月份，全市共建成商品房面積萬應(yīng), 完成銷售面積萬nf,空置面積萬川，空置率為%，其中x x年 1-1 0月份全市建成商品房面積萬冊,銷

3、售萬冊。xx年西安市區(qū)商品房均價1646元/m2, x x年漲至 2300元/nf, x x年更是漲至高層40 00元/打、多層300 0 元/itf, x x年1-1 0月份，高層3900-4100元/nv、多層3 000-3200元/itf。盡管x x年下半年以來成交量下降明顯, 但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù) 期等諸多因素的影響。xx年特別是二、三季度以來，xx 城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛 性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。經(jīng)濟適用住房也是影響西安房地產(chǎn)市場的重要因素。x x年一x x年全市累計完成經(jīng)濟適用房萬nv,其中x x年

4、完成22萬m2;xx年完成萬itf,同比下降%;xx年完成45 萬冊，同比增加了，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng) 濟適用住房23萬nf,小高層均價2 300元/nv,多層均價約 1800元/卍,在房產(chǎn)市場占有較大份額。廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，申報了建筑面 積萬nf,總投資億元其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工萬血、 850 套。二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析1、房價起伏較大，樓市回暖較快。西安房地產(chǎn)市場起 步較晚，撤地改市特別是xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本 土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng) 驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫 穎而出，消費

5、者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中 國宏觀經(jīng)濟利好的影響,西安的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展 的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些 大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致西 安特別是西安市區(qū)的房價起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場 的不健全和不完善。金融危機以來，西安的房地產(chǎn)市場也受 到了較大程度的影響，xx年全市共建商品住房空置面積按 主體竣工口徑計算約萬血，空置率約為63%,交易量大幅下降, 開發(fā)量明顯下滑。xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積萬itf,交 易額億元，交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降1 0%,到 xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了。7縣區(qū)xx年

6、第一季度較去年第四季度下降了 61%,到了第二、三季度強 勢反彈,7縣區(qū)分別比上季度增長了、，促成今年二、三季 度西安房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力:一是去年一 度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二 是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增 長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消 費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了 房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了 x x年三季度樓市的大爆 發(fā)。同時,銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因 之一o截止6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達1092 億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增

7、加137億 元，增長，同比多增76億元，增量已相當于吃xx年全年 的%，增幅分別高于全國、全省個和個百分點。6月末，全市 金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元， 其中,6月當月個人中長期消費貸款新增億元。金融機構(gòu)為 積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng) 新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推 動了西安房地產(chǎn)市場較快回暖。2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南 北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平 衡性。房價也存在較大差異。3、投資型購房減少，消費者趨于理性。xx年以來，受 諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部

8、分 購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。 但從x x年第三季度以來，受金融危機影響，西安的房地產(chǎn) 市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在 的xx房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在西安房 產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購房。 消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在 推動，泡沫成份在逐步減少，西安的房地產(chǎn)市場正在逐步走 向規(guī)范，走向成熟。4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng) 和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條 件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從xx年起 實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化

9、，土 地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也 將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè) 用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨 著西安經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需 求比較旺盛，其土地價格逐步抬高,開發(fā)成本大幅上升：x x年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為萬元，而x x x x每畝均價為萬元，x x年畝均價萬元，基本與x x年 以前持平,土地價格的變化正與西安城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，xx年上半年西安城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍 活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。xx年 金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融 危機

10、的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走 勢等不確定因素難以作出準確科學(xué)判斷，土地購買熱情不 高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減, 土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲,土地開發(fā)成本 大幅提高。西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從xx 到xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。xx年至x x年，西安市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用 快速增長,增速達到倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減 弱，使得x x年至x x年土地購置費用有較大幅度下降，同 比下降41 %0依據(jù)西安市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格，從xx年的2050元/冊上升到xx年 的

11、2394元/川，上漲了 344元/冊,漲幅達17%。從宏觀政策 調(diào)控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對 開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當前支撐房價上漲有三 大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,居民住房以舊 換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，x x年股市持續(xù)低迷,存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投 資者保值增值的重要渠道之一。因此,經(jīng)濟發(fā)展與消費增長 是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上 看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招、拍、掛”制度的實 施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格,從而直 接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑

12、材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房 地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè) 不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開 發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從xx 年一xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元, 增加了 531元。5、房地產(chǎn)資金借貸比重增加，自籌資金比重減少。x x年西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金中，國內(nèi)貸款占到 17%,到x x年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金的比重分別 由51%、32%下降到xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房 地產(chǎn)公司貸款大幅減少的

13、情況下，我市房地產(chǎn)資金中的國內(nèi) 貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具 體體現(xiàn)。xx年國內(nèi)貸款達到48%,企業(yè)自籌和其他資金分 別占到27%、2 5%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金下降， 反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn) 定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整 期。面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉 著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運 行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭, 加之中省宏觀政策的相繼出臺和'保穩(wěn)定、保民生、保發(fā) 展”目標的實施，西安的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季

14、度開始，西安的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心 顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危 機的陰影中走了出來，對西安經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積 極的促進作用。三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。199 8年廢除福利分 房、實行住房商品化改革以來,我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定 發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到xx年， 房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%,高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。 1998年到x x年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對 gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到。由房地產(chǎn)開發(fā)投 資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接 貢獻率，199 8年到x x年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp 增長的間接貢獻率從3%上升到10%。2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)