某住宅項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

1、“錦繡人家”項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告調(diào)研范圍：楊汊湖片區(qū)、金銀湖片、火車(chē)站及復(fù)興村片、香港路沿線調(diào)查對(duì)象：楊汊湖片區(qū)住宅樓盤(pán)（新華家園、金色雅園、綠色家園、陽(yáng)光花園、澤皓雅居、浩海公寓）火車(chē)站片樓盤(pán)（東方帝園、裕榮家園、元辰·國(guó)際大廈）金銀湖片樓盤(pán)（常青花園10號(hào)小區(qū)、將軍家苑、華星·辰龍城、麗水佳園、麗景灣、萬(wàn)科四季花城二期B期、奧林匹克花園項(xiàng)目、泰躍集團(tuán)項(xiàng)目）香港路沿線主要樓盤(pán)（荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園、華氏儒商花園）說(shuō)明：本案位于楊汊湖片區(qū)（常青路以東、姑嫂樹(shù)路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以北圍成的片區(qū)）內(nèi)，因此本次調(diào)研特針對(duì)片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)做重點(diǎn)調(diào)研，

2、重點(diǎn)研究；同時(shí)也不能忽視周邊片區(qū)對(duì)本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，又對(duì)火車(chē)站片、金銀湖片、香港路沿線樓盤(pán)及市場(chǎng)也做調(diào)研分析。目 錄第一部分 區(qū)域概況第二部分 區(qū)域市場(chǎng)特征 楊汊湖片區(qū) 金銀湖片區(qū) 火車(chē)站片 香港路沿線第三部分 區(qū)域住宅物業(yè)概況 區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng) 住宅產(chǎn)品特征第四部分 銷(xiāo)售情況分析 主要在售樓盤(pán)一覽 銷(xiāo)售情況分析 積壓量分析第五部分 總體營(yíng)銷(xiāo)水平分析 在售樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)手法 營(yíng)銷(xiāo)推廣成敗點(diǎn)第六部分 市場(chǎng)展望 潛在市場(chǎng)供應(yīng)量 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)第七部分 本案面市價(jià)格建議 本案優(yōu)劣勢(shì)分析 可比性樓盤(pán)性?xún)r(jià)比一覽 本案市場(chǎng)比較定價(jià)附：樓盤(pán)資料第一部分

3、區(qū)域概況楊汊湖片屬城郊結(jié)合部，區(qū)域有較中心城區(qū)相對(duì)理想的居住環(huán)境，自然環(huán)境非常好，空間大，空氣清新，安靜無(wú)污染；又有良好的市政規(guī)劃，金銀湖片規(guī)劃為大型居住區(qū)，將入住30萬(wàn)人口，楊汊湖片區(qū)在其輻射范圍內(nèi)。目前常青花園經(jīng)過(guò)十余年的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)具備成熟的生活居住配套條件，加上萬(wàn)科四季花城的開(kāi)發(fā)及一批大規(guī)模項(xiàng)目的啟動(dòng)，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。楊汊湖片居民區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，新樓盤(pán)社區(qū)綠化環(huán)境營(yíng)造還沒(méi)有形成，目前環(huán)境景觀效果差。區(qū)域道路暢通，出行便利。區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)，生活配套環(huán)境較成熟，但配套水平一般?？傮w來(lái)看，本案所在的楊汊湖片區(qū)，給人的印象是中低檔居住區(qū)，居民素質(zhì)一般，區(qū)域也聚集了一批效益較

4、好的企事業(yè)單位，如民航、電信，臨江漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，潛在消費(fèi)群體豐富。第二部分 區(qū)域市場(chǎng)特征一、楊汊湖片區(qū)早期開(kāi)發(fā)有華苑小區(qū)、陽(yáng)光花園、浩海小區(qū)，以低價(jià)中小戶(hù)型和陽(yáng)光花園的中大戶(hù)型為主，價(jià)格在1400元/平方米左右徘徊。經(jīng)過(guò)幾年的低檔次樓盤(pán)開(kāi)發(fā)積蓄，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)樓盤(pán)檔次提高，如有新華家園、金色雅園等較高檔次的樓盤(pán)，價(jià)格也攀升到2200元/平方米。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：1、城郊結(jié)合部房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，中低價(jià)市場(chǎng)為主向中檔住宅房?jī)r(jià)發(fā)展；2、由于無(wú)景觀支撐，物業(yè)開(kāi)發(fā)以公寓住宅為主；3、房?jī)r(jià)分1800元/平方米2000元/平方米2400元/平方米三個(gè)檔次走，在18002000之間居多4、土地資源比較豐

5、富，由以前的小盤(pán)向現(xiàn)在的一批較大規(guī)模的樓盤(pán)發(fā)展，發(fā)展?jié)摿Υ螅?、區(qū)域內(nèi)有一批知名企事業(yè)單位，消費(fèi)層次高；但周邊居民文化水平不高，治安印象差6、市政生活配套資源豐富但水平低相對(duì)于楊汊湖片區(qū)而言，周邊幾個(gè)相關(guān)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特征：二、金銀湖片區(qū)因其優(yōu)越的自然環(huán)境，豐富的土地資源和相對(duì)低的土地成本，吸引像萬(wàn)科、沿海國(guó)際、泰躍集團(tuán)等開(kāi)發(fā)商相繼登陸開(kāi)發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目，一直以來(lái)為漢口開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，萬(wàn)科四季花城的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到平均2500元/平方米。主要得益于前期投資開(kāi)發(fā)商如新世界、萬(wàn)科對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的推廣和炒作，以及便民看房措施。區(qū) 域代表

6、樓盤(pán)建筑形態(tài)規(guī) 模銷(xiāo)售均價(jià)賣(mài) 點(diǎn)銷(xiāo)售情況金銀湖片將軍家苑15棟6層多層5.5萬(wàn)，500套1450貼近現(xiàn)代家居生活60%麗水佳園40棟6層多層11萬(wàn)，1040套1550網(wǎng)綠生活、都市生態(tài)園約30%華星·辰龍城一期16棟多層6.85萬(wàn)，675套1440新康居生活，新園林開(kāi)盤(pán)，約10%萬(wàn)科四季花城二期B區(qū)約6棟多層、2棟小高層約5萬(wàn)，378套2500左岸·楓林，春天狂想曲內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（注：未考慮高爾夫城市花園、碧?；▓@、黃金海岸等老盤(pán)）三、火車(chē)站片區(qū)片區(qū)屬?gòu)?fù)興村區(qū)域概念，臨近城市中心，以“新漢口火車(chē)站”和“臨CBD”兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)而成為開(kāi)發(fā)熱土。片區(qū)樓盤(pán)規(guī)模較小，均價(jià)分2400元/平米2

7、800元/平米兩個(gè)檔次走。區(qū) 域代表樓盤(pán)建筑形態(tài)規(guī) 模銷(xiāo)售價(jià)格賣(mài) 點(diǎn)銷(xiāo)售率火車(chē)站片裕榮家園3棟12層小高層3萬(wàn)，約200套2300約60%東方帝園9棟12層小高層5萬(wàn)，約400套2250城市中心點(diǎn)現(xiàn)房元辰·國(guó)際大廈1棟20層、24層3.5萬(wàn)（住宅2.6萬(wàn)），約140套3000商務(wù)概念約30%（注：未考慮天梨豪園、豐竹園、航天花園、富豪花園、新世紀(jì)都市花園等老盤(pán)）四、香港路沿線小規(guī)模小高層住宅區(qū)，銷(xiāo)售均價(jià)在2700元/平米左右，大多樓盤(pán)進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售階段，區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的土地資源少。整體市場(chǎng)環(huán)境好，人文氛圍濃厚，適合居住。片 區(qū)代表樓盤(pán)規(guī)模（平方米）建筑形態(tài)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）賣(mài) 點(diǎn)銷(xiāo)售情

8、況香港路片穗豐花園9萬(wàn)小高層2600實(shí)力、實(shí)在、實(shí)用現(xiàn)房鵬飛湖庭1.42萬(wàn)小高層2750臨湖，多功能商住樓現(xiàn)房紫藤花園4.4萬(wàn)小高層2800紫色文化，城開(kāi)品牌現(xiàn)房總體而言，本案所在的楊汊湖片處于開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的新華西路片（離市區(qū)中心開(kāi)發(fā)）和金銀湖片（郊區(qū)概念開(kāi)發(fā)）、香港路沿線之間，相對(duì)于周邊片區(qū)而言，整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平還處于中低層次。三大片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將帶動(dòng)楊汊湖片樓盤(pán)的市場(chǎng)影響力，改變消費(fèi)者區(qū)域心理價(jià)值。第三部分 區(qū)域住宅物業(yè)概況一、區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng) 供應(yīng)量分析經(jīng)過(guò)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析，區(qū)域內(nèi)（楊汊湖片）主要在售住宅樓盤(pán)5個(gè)，總在售規(guī)模約40萬(wàn)平米，總套數(shù)3240套，平均每套面積約123平米。外圍（包括金

9、銀湖片、火車(chē)站片、香港路沿線）相關(guān)主要在售住宅樓盤(pán)7個(gè)，總在售規(guī)模約41萬(wàn)平米，總套數(shù)為3300套左右，戶(hù)均面積124平米?？梢?jiàn)，就主要在售樓盤(pán)而言，楊汊湖片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量于外圍區(qū)域市場(chǎng)在售住宅供應(yīng)量相當(dāng)，但產(chǎn)品檔次則次于外圍區(qū)域。區(qū) 域項(xiàng) 目 名 稱(chēng)在售建筑形態(tài)在售規(guī)模（）總套數(shù)（套）戶(hù)均面積（）楊汊湖片新華家園一期4棟22層高層8萬(wàn)512136綠色家園一期20棟6層多層，5棟12層小高層7.5萬(wàn)750113陽(yáng)光花園四期22棟6層多層約8萬(wàn)650125金色雅園一期20棟6層多層，7棟11層小高層13萬(wàn)1100130澤皓雅居一期1棟8層多層，2棟12和14層小高層2.6萬(wàn)228140合 計(jì)63

10、棟多層，14棟小高層，4棟高層約40萬(wàn)3240123金銀湖片將軍家苑15棟6層多層5.5萬(wàn)500112麗水佳園40棟6層多層11萬(wàn)1040105華星·辰龍城一期16棟多層6.85萬(wàn)675110萬(wàn)科四季花城二期B區(qū)約6棟條式多層和2棟小高層約5萬(wàn)378123合 計(jì)77棟多層，2棟小高層30萬(wàn)2600115火車(chē)站片裕榮家園3棟12層小高層3萬(wàn)200125東方帝園9棟12層小高層5萬(wàn)400115元辰·國(guó)際大廈1棟20層、24層3.5萬(wàn)（住宅2.6萬(wàn)）140套160合 計(jì)12棟小高層，1棟高層約11萬(wàn)740148注： （1）楊汊湖片由于浩海公寓規(guī)模小，尾盤(pán)，不構(gòu)成大的威脅，未考慮；

11、（2）金銀湖片由于常青花園14號(hào)小區(qū)銷(xiāo)售接近尾聲，而碧?；▓@、黃金海岸、高爾夫城市花園等為老盤(pán)，麗景灣、奧林匹克花園等未面市或啟動(dòng)，也沒(méi)有考慮 ；（3）火車(chē)站片未考慮像天梨豪園、佳興苑、城開(kāi)豐竹園等尾盤(pán)；（4）香港路沿線新盤(pán)不多，這里不做比較分析。 供應(yīng)類(lèi)型分析從建筑形態(tài)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)中，約65棟多層，14棟小高層，4棟高層。多層住宅量為21.6萬(wàn)平方米，占總量的55%；小高層住宅量為9.5萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的25%；高層住宅量為8萬(wàn)平方米，占總量的20%區(qū)域外圍在售樓盤(pán)中，有77棟多層，14棟小高層，1棟高層。多層供應(yīng)量占總量的70%，小高層供應(yīng)量占總量的22%，高層占總供應(yīng)量的8%

12、。綜合來(lái)看，以多層為主，小高層次之。二、產(chǎn)品特征 產(chǎn)品形態(tài)分析從上面供應(yīng)類(lèi)型分析可知，楊汊湖片區(qū)住宅供應(yīng)方面，早期以多層住宅為主，如華苑小區(qū)、浩海小區(qū)、陽(yáng)光花園等；隨著區(qū)域市場(chǎng)的逐漸開(kāi)發(fā)，住宅建筑形態(tài)由多層為主向小高層為主轉(zhuǎn)變，如錦繡人家（全部為電梯小高層）、綠色家園（部分電梯小高層）、金色雅園（部分電梯小高層）、澤皓雅居（部分電梯小高層）、新華家園（全部為高層）等。在新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，小高層項(xiàng)目占總量的比例提高到25%之多，若將錦繡人家和新華家園高層項(xiàng)目計(jì)入，此比例會(huì)更高。這也反映出土地資源減少，地價(jià)上漲后，電梯小高層建筑將成為市場(chǎng)主流的發(fā)展趨勢(shì)。 銷(xiāo)售價(jià)格分析區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)平均表價(jià)1980元

13、/平方米，平均成交實(shí)價(jià)1933元/平方米。從價(jià)格來(lái)看，低于2000元/平方米。付款優(yōu)惠平均9.8折，因?yàn)楸緛?lái)價(jià)格低，付款優(yōu)惠額度不大。樓盤(pán)名稱(chēng)規(guī)模（平方米）均價(jià)（元/平米）成交實(shí)價(jià)（元/平米）付款方式及優(yōu)惠新華家園一期8萬(wàn)250023759.5折優(yōu)惠綠色家園一期7.5萬(wàn)18501813一次性付款9.8折優(yōu)惠陽(yáng)光花園四期約8萬(wàn)19101890一次性付款9.9折金色雅園一期13萬(wàn)18001782一次性付款9.9折澤皓雅居一期2.6萬(wàn)25502473一次性9.7折，按揭付款9.8折合 計(jì)40萬(wàn)198019339.8折 戶(hù)型及面積分析 區(qū)域在售主住宅項(xiàng)目中，3×2×2共1600余套

14、，占總量的51%，為絕對(duì)主力戶(hù)型，其次是2×2和4×2戶(hù)型供應(yīng)量大，并且成為熱銷(xiāo)戶(hù)型。房型比例名稱(chēng)1×1×12×2×12×2×23×2×24×2×2復(fù)式主力戶(hù)型熱銷(xiāo)戶(hù)型總套數(shù)新華家園一期50%50%3×2×2，4×2×23×2×2512綠色家園一期15%25%40%20%3×2×23×2×2750陽(yáng)光花園四期10%5%50%25%10%3×2×2，4

15、5;2×43×2×2650金色雅園一期25%55%10%10%3×2×2，2×2×13×2×21100澤皓雅居一期53%30%17%3×2×2，4×2×23×2×2228總套數(shù)113340220160759636423403×2×23240比 例3%11%6%51%18%11%72%51%100% 園林綠化及物業(yè)管理配套分析已建成小區(qū)規(guī)模小，配套不足，且配套水平一般，有些甚至落伍?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)的幾個(gè)大規(guī)模社區(qū)，物業(yè)規(guī)劃配套齊全。十

16、分注重環(huán)境綠化，綠化率高達(dá)40%左右。不少樓盤(pán)就是以環(huán)境綠化為賣(mài)點(diǎn)，如綠色家園、麗水佳園等。 物業(yè)管理費(fèi)平均為0.8元/平方米，費(fèi)用適中。樓盤(pán)名稱(chēng)社 區(qū) 配 套車(chē) 位 情 況物業(yè)管理費(fèi)（元/）綠化率新華家園一期園林、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等地下車(chē)位140個(gè)，租金200元/月，地面車(chē)位免費(fèi)0.8833%綠色家園一期會(huì)所、花園、園林綠化、停車(chē)位不詳約0.539.6%陽(yáng)光花園四期花園、停車(chē)位低層車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)位0.3540%金色雅園一期小區(qū)綠色步行街，6300平米多功能大會(huì)所，中心花園，小區(qū)規(guī)劃有小學(xué)及幼兒園車(chē)位租金200元/月0.50.81.039%澤皓雅居一期停車(chē)位，2000平米中心組團(tuán)式花園租金

17、150元/月，售價(jià)8萬(wàn)元個(gè)0.8約25%合 計(jì)園林、車(chē)位、會(huì)所租金150200元/月，售價(jià)6萬(wàn)元8萬(wàn)元/個(gè)0.735%第四部分 銷(xiāo)售情況分析一、主要在售樓盤(pán)一覽樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售率主 要 原 因總戶(hù)數(shù)剩余戶(hù)數(shù)新華家園一期約60%低樓層銷(xiāo)售好，高樓層和朝向采光不好的單元滯銷(xiāo)512205綠色家園一期25%賣(mài)點(diǎn)突出，價(jià)格適中，但位置偏遠(yuǎn)是其不足750563陽(yáng)光花園四期約30%復(fù)式單位售價(jià)2300元/平米，價(jià)格高，滯銷(xiāo)；發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)650456金色雅園一期40%規(guī)模大，小戶(hù)型及朝向好的單位銷(xiāo)售情況好于大戶(hù)型單位，人氣旺1100660澤皓雅居一期20%周邊環(huán)境差，售價(jià)高，戶(hù)型面積大。近期舉辦了一些促銷(xiāo)活動(dòng)2

18、2846合 計(jì)約40%樓盤(pán)檔次提高，但整體市場(chǎng)冷淡，人氣不旺，環(huán)境欠佳，難以進(jìn)一步提升銷(xiāo)售32401930二、銷(xiāo)售情況分析從統(tǒng)計(jì)分析可知，區(qū)域整體銷(xiāo)售率約40%，開(kāi)盤(pán)時(shí)間大多在6個(gè)月左右，開(kāi)盤(pán)時(shí)間不長(zhǎng)，銷(xiāo)售情況較理想。各個(gè)樓盤(pán)分期開(kāi)發(fā)，將陸續(xù)推出其二期、三期等，市場(chǎng)有持續(xù)供應(yīng)量。三、積壓量分析按銷(xiāo)售率估算，楊汊湖片區(qū)住宅積壓量為1900套左右，即為片區(qū)市場(chǎng)上實(shí)際在售住宅套數(shù)，折算供應(yīng)面積24萬(wàn)平方米。第五部分 總體營(yíng)銷(xiāo)水平分析一、在售樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方式營(yíng)銷(xiāo)推廣多采用報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告牌為主要吸引消費(fèi)者視野的手法，而像新世界集團(tuán)、統(tǒng)建集團(tuán)等品牌形象好的開(kāi)發(fā)商，其代表樓盤(pán)多依靠其品牌影響力。通過(guò)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)手

19、法和銷(xiāo)售率的對(duì)比分析，品牌和多樣有力的推廣是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的有效方法。樓盤(pán)名稱(chēng)營(yíng) 銷(xiāo) 手 法廣告推廣訴求點(diǎn)銷(xiāo)售率新華家園一期大版面報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告牌、大售樓部率先住在明天約60%綠色家園一期報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告牌現(xiàn)代綠色陽(yáng)光社區(qū)，房在林中，人在樹(shù)下25%陽(yáng)光花園四期定期發(fā)布統(tǒng)建集團(tuán)的整體廣告陽(yáng)光之城，放心房承諾單位約30%金色雅園一期報(bào)紙廣告、報(bào)紙文章人生百年，金色雅園40%澤皓雅居一期報(bào)紙廣告、設(shè)計(jì)大賽迎賓道旁好安家20%二、營(yíng)銷(xiāo)推廣成敗點(diǎn)成功之處在于訴求點(diǎn)突出綠化、陽(yáng)光等現(xiàn)代住房消費(fèi)注意點(diǎn)；不足之處是營(yíng)銷(xiāo)手法單調(diào)，對(duì)市中心市民的影響力弱，且在市中心沒(méi)有設(shè)立售樓部、售樓車(chē)等方便看房；過(guò)分依靠新

20、世界新華家園、統(tǒng)建陽(yáng)光等營(yíng)造的市場(chǎng)氛圍；第六部分 市場(chǎng)展望一、 潛在市場(chǎng)供應(yīng)量（未來(lái)23年內(nèi)） 楊汊湖片 萬(wàn)豐花園（6棟多層，約3萬(wàn)平方米，300套左右，靠近本案） 新華家園二期（4棟高層住宅，10萬(wàn)平方米左右，與一期相當(dāng)，靠近本案） 金色雅園二期（10萬(wàn)平方米左右，2003年5月推出） 綠色家園二期（約8萬(wàn)平方米） 美聯(lián)地產(chǎn)“藍(lán)色天嬌”項(xiàng)目（預(yù)計(jì)12萬(wàn)平方米左右）分析：未來(lái)片區(qū)內(nèi)潛在市場(chǎng)供應(yīng)量在40萬(wàn)平方米左右，加上目前積壓實(shí)際在售面積24萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)楊汊湖片區(qū)未來(lái)23年市場(chǎng)共有約60萬(wàn)平方米的住宅有待消化，平均年消化量約20萬(wàn)平方米，有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。周邊片區(qū)市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況如下： 金銀湖

21、片區(qū) 萬(wàn)科四季花城二期項(xiàng)目（約4.5萬(wàn)平方米住宅，售價(jià)2500元/平方米左右） 常青花園10號(hào)小區(qū)（約20萬(wàn)平方米，檔次提升，價(jià)格在2200元/平方米左右） 麗景灣（跑馬場(chǎng)旁邊，600畝，2003年5月會(huì)推出） 華星辰龍城二期（約10萬(wàn)平方米，價(jià)格在1500元/平方米左右） 麗水佳園二期（預(yù)計(jì)10萬(wàn)平方米） 奧林匹克花園 泰躍集團(tuán)項(xiàng)目結(jié)論：金銀湖片區(qū)在未來(lái)一段是內(nèi)仍然將成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，可供開(kāi)發(fā)土地較豐富?，F(xiàn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模大，其后期項(xiàng)目將陸續(xù)上市銷(xiāo)售。預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)兩至少在100萬(wàn)平方米 火車(chē)站片 新華西路舊城改造項(xiàng)目臨漢口新火車(chē)站，可供開(kāi)發(fā)用地約800畝 香港路沿線片 銀鶴置業(yè)“城市花園”項(xiàng)目位于

22、新華下路和發(fā)展大道交匯處，由銀鶴置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總建面約12萬(wàn)平米，以小高層和部分高層住宅位置，臨界街為商鋪。主要戶(hù)型有2×2、3×2、4×2。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格在2750元/平米左右 華氏儒商花園二期位于新香港路于建設(shè)大道交匯處（商業(yè)銀行大樓后面），為華氏儒商花園的二期項(xiàng)目，一期已經(jīng)入住。 交發(fā)地產(chǎn)地塊 位于華氏儒商花園對(duì)面，占地8000平米左右。 政和世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于香港路口，商業(yè)銀行大樓旁。規(guī)劃30層高層建筑。目前在打樁。結(jié)論：預(yù)計(jì)未來(lái)香港路沿線繼前幾年開(kāi)發(fā)熱潮之后，開(kāi)發(fā)趨勢(shì)將逐漸平穩(wěn)，主要市場(chǎng)供應(yīng)以上述四個(gè)項(xiàng)目為主。二、 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

23、將主要集中在以下幾個(gè)方面：1、樓盤(pán)規(guī)模及由此帶來(lái)的社區(qū)感、完善生活配套設(shè)施和周到的物業(yè)管理；2、實(shí)實(shí)在在的環(huán)境綠化景觀；3、營(yíng)銷(xiāo)推廣手法的創(chuàng)新；4、多樣化、選擇多的房型設(shè)計(jì)；三、 區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)從區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，年消化量約20萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)較穩(wěn)定；從市場(chǎng)潛在目標(biāo)消費(fèi)群來(lái)看，隨著常青花園和楊汊湖片區(qū)內(nèi)入住居民增多，老客戶(hù)介紹新客戶(hù)將為區(qū)域帶來(lái)較多外圍區(qū)域客源從周邊區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，本案片區(qū)市場(chǎng)平均價(jià)格低于周邊區(qū)域，價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以有效吸引因價(jià)格敏感而從金銀湖片樓盤(pán)、新華西路片樓盤(pán)、香港路沿線樓盤(pán)分流出來(lái)的客戶(hù)。綜合上述因素，預(yù)計(jì)未來(lái)片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在近年來(lái)提升的基礎(chǔ)上，一方面楊汊湖片區(qū)

24、在周邊開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)的帶動(dòng)下市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)定在1800元/平方米2400元/平方米范圍內(nèi)。第七部分 本案面市價(jià)格建議一、 本案優(yōu)劣勢(shì)分析本案具有如下優(yōu)勢(shì)： 1、純電梯小高層，品質(zhì)優(yōu)良，在區(qū)域有唯一性 2、交通便利，生活配套比較成熟，臨近本案社區(qū)人群素質(zhì)相對(duì)較高3、本案處于江漢區(qū)新華下路區(qū)片、金銀湖區(qū)片之間，而上述兩片近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，這有利于本案地塊價(jià)值的體現(xiàn)，也有利于提升本案心理價(jià)位；4、周邊早期開(kāi)發(fā)或者入住的樓盤(pán)社區(qū)，已經(jīng)把本地區(qū)的居住環(huán)境塑造好；5、區(qū)域內(nèi)對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)中，綠色家園在地段環(huán)境和品質(zhì)上低于本案，而新華家園二期（高層住宅）近期無(wú)推出跡象，真正對(duì)本案現(xiàn)實(shí)性威脅較大的樓盤(pán)剩下金色雅園一期（多層、小高層，部分磚混結(jié)構(gòu)，在售）及5月份將推出的二期項(xiàng)目，再就是統(tǒng)建集團(tuán)開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光花園四期（多層，正在外墻裝修），競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯并且穩(wěn)定。同時(shí)本案也存在一些劣勢(shì)，這些劣勢(shì)會(huì)構(gòu)成未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)中的障礙：1、本案旁邊火車(chē)站及變電站的影響2、本地區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)量有所消化及分解；3、楊汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價(jià)位住宅市場(chǎng)的心理印象，不利于本案價(jià)