某市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告

1、2006年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告2006年，為控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，國(guó)家出臺(tái)了以 “國(guó)六條”為代表的一系列宏觀調(diào)控政策。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我市堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況，聯(lián)系實(shí)際，因地制宜，采取積極有效的措施，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化，在調(diào)控中規(guī)范和發(fā)展市場(chǎng)，在發(fā)展中注意調(diào)控結(jié)構(gòu)和價(jià)格漲幅，出臺(tái)了長(zhǎng)沙市“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃綱要、長(zhǎng)沙市公共住房保障制度等一系列配套調(diào)控措施，使長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體仍保持了持續(xù)、健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近300億，與去年同期相比增長(zhǎng)約17%，占全市固定資

2、產(chǎn)投資達(dá)26%以上，全年商品房施工面積約2600萬(wàn)，其中新開(kāi)工面積約900萬(wàn)，竣工面積約500萬(wàn)，與去年同期比分別增長(zhǎng)42%、29%、24%。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積690萬(wàn)，銷(xiāo)售金額193億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)8%和14%。市場(chǎng)運(yùn)行具體情況如下： 一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（商品房）（一）累計(jì)供銷(xiāo)量分析1、商品房累計(jì)供應(yīng)和銷(xiāo)售總量分析2006年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售751.40萬(wàn)，同比增長(zhǎng)28.62%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售656.65萬(wàn)，同比增長(zhǎng)42.80%。同期全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售690.19萬(wàn)，同比增長(zhǎng)8.01%；其中住宅銷(xiāo)售625.47萬(wàn)，同比增長(zhǎng)11.00%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為90.

3、62%。2、商品房累計(jì)供銷(xiāo)量分區(qū)分析 對(duì)比批準(zhǔn)預(yù)售和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可以看出，目前長(zhǎng)沙的商品房市場(chǎng)供應(yīng)量整體增幅較大，銷(xiāo)售量緩慢增長(zhǎng)，導(dǎo)致今年以來(lái)商品房累計(jì)待售面積達(dá)61.21萬(wàn)，其中，商品住宅待售面積為31.18萬(wàn)；批準(zhǔn)預(yù)售量主要集中在雨花、天心、岳麓三個(gè)區(qū)；批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅較大的是天心區(qū)、岳麓區(qū)。銷(xiāo)售量絕對(duì)值最大的是雨花區(qū)，其次為岳麓區(qū)；銷(xiāo)售量同比增幅前二位是岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)，住宅銷(xiāo)售量同比增幅前二位是岳麓區(qū)和雨花區(qū)。3、商品住宅供銷(xiāo)對(duì)比2006年商品住宅累計(jì)供銷(xiāo)比為1.05：1（期間商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品住宅銷(xiāo)售面積），對(duì)比2005年增大了0.24，已經(jīng)由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本

4、均衡。分區(qū)情況是芙蓉區(qū)全年銷(xiāo)售量大于供應(yīng)量，市場(chǎng)供應(yīng)明顯吃緊，天心區(qū)供銷(xiāo)比達(dá)到1.5：1，滯銷(xiāo)現(xiàn)象明顯。以下為各區(qū)供銷(xiāo)比： 4、商品住宅與非住宅銷(xiāo)售比例分析2006年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為9.66：1。其中，芙蓉區(qū)非住宅銷(xiāo)售比例最高，非住宅占商品房銷(xiāo)售總量的14.41%；開(kāi)福區(qū)商品住宅銷(xiāo)售比例最高，占商品房銷(xiāo)售總量的95.35%。 （二）單月供銷(xiāo)趨勢(shì)分析（剔除經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、單位集資建房）1、商品房供應(yīng)量分析 圖1 長(zhǎng)沙市各月商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況柱狀圖從單月商品房供應(yīng)走勢(shì)來(lái)看，四月、九月形成兩大供應(yīng)高峰，這是由于受春秋兩季房交會(huì)影響，各大樓盤(pán)都期望趕在房交會(huì)前上市；一月至

5、三月、十二月批準(zhǔn)預(yù)售量較少，這主要是由于年頭、年尾結(jié)算及農(nóng)歷新年的影響。五月份雖出臺(tái)了“國(guó)六條”，但從批準(zhǔn)預(yù)售來(lái)看，僅六月份批準(zhǔn)預(yù)售量有所降低，七月份又開(kāi)始走高，恢復(fù)至正常水平，調(diào)控政策對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供應(yīng)沒(méi)有造成太大的影響。2、商品房銷(xiāo)售量分析 圖2 長(zhǎng)沙市各月商品房、住宅銷(xiāo)售情況柱狀圖從單月商品房銷(xiāo)售走勢(shì)來(lái)看，今年銷(xiāo)售有“三高三低”，即三月、九月、十二月銷(xiāo)售量達(dá)到波峰；二月、五月、十月銷(xiāo)售量達(dá)到波谷這主要是由于“五一”、“十一”黃金周及二月份等時(shí)間周期較短的原因所致。（三）商品房銷(xiāo)售價(jià)格分析（剔除單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房）1、商品房累計(jì)成交均價(jià)分析 圖3 2006年長(zhǎng)沙市商品

6、房、住宅累計(jì)均價(jià)走勢(shì)圖2006年，全市商品房均價(jià)為2991元/，同比下跌1.29%；其中，商品住宅平均售價(jià)為2691元/，同比上漲5.99%；商品房非住宅平均售價(jià)為5468元/，同比下降5.13%。（若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為2797元/，同比上漲5.62%；其中，商品住宅平均售價(jià)為2521元/，同比上漲13.00%。）分區(qū)來(lái)看，天心區(qū)商品房成交均價(jià)最高，均價(jià)為3380元/；岳麓區(qū)商品房成交均價(jià)最低，均價(jià)為2542元/。芙蓉區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)為2916元/；岳麓區(qū)商品住宅成交均價(jià)最低，均價(jià)為2378元/。 圖4 2006年長(zhǎng)沙市各區(qū)商品房、商品住宅銷(xiāo)售

7、均價(jià)柱形圖分區(qū)域來(lái)看，包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，中心城區(qū)商品住宅均價(jià)為4078元/，同比上漲13.78%；二環(huán)以?xún)?nèi)（不含中心城區(qū)）商品住宅均價(jià)為2874元/，同比上漲19.50%；三環(huán)以?xún)?nèi)（不含二環(huán)及中心城區(qū)）商品住宅均價(jià)為2490元/，同比上漲12.67%；三環(huán)以外商品住宅均價(jià)為2274元/，價(jià)格漲幅最大的是中心城區(qū)與二環(huán)之間的樓盤(pán)。分面積段均價(jià)來(lái)看，60以下商品住宅均價(jià)為3355元/，同比上漲7.60%；60-90商品住宅均價(jià)為2817元/，同比上漲15.40%；90-120商品住宅均價(jià)為2619元/，同比上漲17.65%；120-144商品住宅均價(jià)為2654元/，同比上漲1

8、4.69%；大于144商品住宅均價(jià)為2604元/，同比上漲5.55%，價(jià)格漲幅最大的戶(hù)型面積區(qū)間為90-120。2、典型樓盤(pán)成交均價(jià)分析2006年典型住宅樓盤(pán)均價(jià)為2950元/，與去年同期相比上漲了5.24%。（四）非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅供銷(xiāo)分析（含定向開(kāi)發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房）2006年全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售4875套，53.53萬(wàn)，同比下降44.98%、50.29%；累計(jì)成交8433套，93.82萬(wàn)，同比下降4.44%、16.56%。非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為109.81，面積同比縮小9.64%；登記銷(xiāo)售套均建筑面積為111.25，面積同比縮小12.68%。這主要是由于本年定

9、向開(kāi)發(fā)、單位集資建房開(kāi)發(fā)量減少所致。2006年全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅成交均價(jià)為1560元/，同比上漲2.36%。 （五）新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（剔除單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房）1、套型結(jié)構(gòu)分析從市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，全年套均建筑面積為109.77，面積同比縮小3.1%。120-144區(qū)間戶(hù)型占比重最大，為30.99%，比例比去年增長(zhǎng)了3.47個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)63.55%；90以下的戶(hù)型供應(yīng)占比為32.66%，比例比去年下降了3.66個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)30.65%。 從實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，全年套均建筑面積為106.61，面積同比縮小8.73%。120-144區(qū)間戶(hù)型套數(shù)占比最大，

10、為28.95%，比例比去年下降了0.93個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)24.64%；90以下的戶(hù)型銷(xiāo)售占比為29.54%，比例比去年增長(zhǎng)了0.99個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)33.15%。 圖5、6 不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)從同期商品住房各戶(hù)型供銷(xiāo)對(duì)比來(lái)看，除144以上戶(hù)型供應(yīng)量小于銷(xiāo)售量外，其他各戶(hù)型均供大于求，特別是90以下戶(hù)型批準(zhǔn)預(yù)售量超過(guò)銷(xiāo)售量20%以上，反映了“國(guó)六條”新政下，我市90以下戶(hù)型供應(yīng)比較充足，144以上戶(hù)型的供應(yīng)相對(duì)吃緊。 2、價(jià)位結(jié)構(gòu)分析從價(jià)位供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，3000-4000元/價(jià)位段商品住房供應(yīng)量躍居首位，占總供應(yīng)量的38.29%，比例比去年增長(zhǎng)了14.44個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)

11、量同比增長(zhǎng)133.21%；其次為2500-3000元/價(jià)位段商品住房，供應(yīng)量占總供應(yīng)量的30.88%，比例比去年增長(zhǎng)了3.76個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)65.40%?？梢钥吹剑壳伴L(zhǎng)沙3000-4000元/價(jià)位段商品住房預(yù)售增長(zhǎng)明顯，表明市場(chǎng)新推出商品住宅主要為3000-4000元/價(jià)位段商品住房，預(yù)示著明年長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)將全面抬升至3000元/以上水平。 圖7、8 不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)從價(jià)位銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，2500-3000元/價(jià)位段商品住房銷(xiāo)售量居首，占總量的31.56%，比例比去年增長(zhǎng)了9.94個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)87.78%；其次為3000-4000元/價(jià)位段商品住房，銷(xiāo)售量

12、占總量的26.75%，比例比去年增長(zhǎng)了7.84個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)81.98%。 二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房）1、二手房累計(jì)交易總量分析2006年，全市二手房成交面積217.79萬(wàn)，成交金額為43.37億元，成交套數(shù)為19218套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)16.13%、28.66%和12.09%，增幅同比提升了13.46、15.04、-13.04個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅成交158.97萬(wàn)，成交金額為24.11億元，成交套數(shù)為17929套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)11.69%、26.28%和9.86%。二手房住宅成交面積占二手房總成交量的72.99%。二手房非住宅共成交58.82萬(wàn)，成交套數(shù)為1289套

13、，與去年同期比分別增長(zhǎng)39.34%、57.20%。從與去年增幅同比來(lái)看，除成交套數(shù)增幅同比減小外，二手房成交面積、成交金額增幅同比均有較大幅度增長(zhǎng)，表明今年二手房成交中，中高檔二手住房、二手房非住宅特別是二手商鋪成交有較大幅度的增長(zhǎng)。2、二手房交易分區(qū)分析分區(qū)來(lái)看，2006年全市二手房成交以雨花區(qū)和芙蓉區(qū)最為活躍，分別成交62.62萬(wàn)和50.78萬(wàn)，合計(jì)占總量的52.07%，與去年同期相比比例下降1.06個(gè)百分點(diǎn)；其中，二手住宅分別成交44.33萬(wàn)和39.91萬(wàn)，合計(jì)占總量的53%，與去年同期相比比例下降了1.06個(gè)百分點(diǎn)。表明在二手房銷(xiāo)售上，雨花區(qū)二手住宅銷(xiāo)售量相對(duì)較大，而芙蓉區(qū)二手房非住宅

14、銷(xiāo)售量相對(duì)較大。二手房成交量最少的是岳麓區(qū)，共成交31.21萬(wàn)，占總量的14.33%，但其比例與去年同期相比增長(zhǎng)了1.91個(gè)百分點(diǎn)。 圖9 2006年長(zhǎng)沙市各區(qū)二手房、住宅成交情況柱狀圖3、二手房累計(jì)交易均價(jià)分析2006年全市二手房成交均價(jià)為1991元/，同比上漲10.13%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1517元/，與去年同期相比上漲13.07%；二手房非住宅成交均價(jià)為3274元/，與去年同期相比下跌3.20%（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易系統(tǒng)價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，因?yàn)槎址堪瓷陥?bào)價(jià)格納稅）。4、典型同質(zhì)小區(qū)二手房交易價(jià)格分析2006年二手住房典型小區(qū)同質(zhì)價(jià)格均值為1459元/，與去年同期比上

15、漲9.96%。二手住房典型小區(qū)同質(zhì)價(jià)格計(jì)算樣本小區(qū)為：望月湖 德政園 國(guó)慶新村 廣廈新村。 5、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析從成交面積上看，2006年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.17：1，比2005年比值減少0.24，房產(chǎn)交易仍以一手房為主，但二手房交易正日趨活躍。各區(qū)比值具體見(jiàn)下表： 三、抵押情況統(tǒng)計(jì)分析2006年，全市共辦理抵押登記手續(xù)59190起，抵押面積956.46萬(wàn)，貸款金額192.70億元，同比分別增長(zhǎng)7.88%、2.24%、11.38%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)57846起，抵押面積647.66萬(wàn)，貸款金額108.00億元，同比分別增長(zhǎng)了7.85%、5.49%、1

16、2.31%。2006年，全市共辦理在建工程抵押729起，同比增長(zhǎng)10.79%；抵押面積430.23萬(wàn)，同比增長(zhǎng)66.56%；貸款金額72.67億元，同比增長(zhǎng)57.40%。這一方面反映了今年以來(lái)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較大，抵押面積相應(yīng)增加，另一方面抵押面積增幅大于取得貸款增幅，表明今年銀行加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的審批，單位面積取得的貸款金額有所減少。 四、產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況2006年，長(zhǎng)沙市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證74201戶(hù)，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積1610.16萬(wàn)，同比分別增長(zhǎng)0.95%、-2.53%。其中，辦理?xiàng)澴C1353棟、615.47萬(wàn)，同比增長(zhǎng)32.91%、3.40%。2006年，共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記14375起，面

17、積為173.93萬(wàn)，同比分別下降24.06%、24.18%（注：商品房交易主要集中于期房交易，現(xiàn)房所占比重較?。?。 五、2006年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特點(diǎn)（一）商品住房同期供銷(xiāo)總量已基本平衡。2006年商品住房供銷(xiāo)比為1.05:1, 商品住房市場(chǎng)已經(jīng)由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡。但各區(qū)供銷(xiāo)不均衡，岳麓區(qū)、雨花區(qū)供銷(xiāo)得到同步發(fā)展，而天心區(qū)供銷(xiāo)比差距已超過(guò)了50%，已經(jīng)有較明顯的滯銷(xiāo)跡象。（二）2006年全市商品房平均價(jià)格為2991元/，商品住宅平均價(jià)格為2691元/，非住宅商品房平均價(jià)格為5468元/，典型住宅樓盤(pán)均價(jià)為2950元/，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5

18、.13%、5.24%。四項(xiàng)總體價(jià)格指標(biāo)漲跌互現(xiàn)，價(jià)格保持基本穩(wěn)定，住宅價(jià)格漲幅平穩(wěn)。（三）全年商品住房供應(yīng)套均面積為109.77，非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住房供應(yīng)套均面積為109.81，商品住房實(shí)際銷(xiāo)售的套均面積106.61，90以下戶(hù)型供應(yīng)套數(shù)總量占比為32.66%，90以下戶(hù)型實(shí)際銷(xiāo)售套數(shù)占比為29.54%，與國(guó)家宏觀政策要求的90以下中小戶(hù)型應(yīng)達(dá)到70%的比例仍有較大差距。（四）二手房銷(xiāo)售量不斷增長(zhǎng)，銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)步上漲。二手房銷(xiāo)售均價(jià)漲幅高于全市商品房均價(jià)漲幅，反映了商品房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)擁有良好的互動(dòng)、互補(bǔ)作用。二手房非住宅交易量增幅更大。（五）銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款金額總量保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，占房地

19、產(chǎn)投資總額的比例為64%；特別是開(kāi)發(fā)貸款達(dá)到72.67億元，增幅達(dá)57.4%，占房地產(chǎn)總投資的比重達(dá)24.2%。（六）全年個(gè)人住房抵押面積達(dá)647.66萬(wàn)，占全年一、二級(jí)市場(chǎng)交易總面積的71.33%，個(gè)人住房抵押貸款金額達(dá)108億，占全年一、二級(jí)市場(chǎng)交易金額總量的45.69%。個(gè)人住房消費(fèi)中，利用銀行貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付的比例比較高。六、2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望（一）長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)從整體上仍將保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。由于受長(zhǎng)沙市委、市政府新型工業(yè)化發(fā)展思路、省政府所實(shí)施的長(zhǎng)、株、潭一體化戰(zhàn)略、國(guó)家的中部六省崛起的發(fā)展機(jī)遇等多項(xiàng)發(fā)展因素的影響，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)仍將具備較大的發(fā)展空間，住宅產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求仍將保持持續(xù)的旺盛，盡管不可避免的要受到國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)整政策影響，但由于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)性化、地區(qū)性特征、比較低的房?jī)r(jià)等健康的基本面，仍將支持長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、平穩(wěn)地發(fā)展，預(yù)計(jì)2007年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將達(dá)到330億左右，預(yù)售面積將繼續(xù)保持在700萬(wàn)以上。（二）住房?jī)r(jià)格將保持持續(xù)、穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但增幅不會(huì)太快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將明顯趨向合理，90以下的中小戶(hù)型所占比例將大幅提高。由于2006年長(zhǎng)沙商品房純住宅的均價(jià)為2691元/，在全國(guó)大中城市中仍處于較低的水平，按長(zhǎng)沙2006年人均收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以國(guó)家規(guī)定的90普通商品住房為計(jì)算對(duì)象，其房?jī)r(jià)收入比