某商城的經(jīng)營(yíng)管理策略

1、?怡和現(xiàn)代商城?經(jīng)營(yíng)策略討論稿從目前的市場(chǎng)調(diào)查情況來(lái)看，以店鋪形式的市場(chǎng)或商城，投資業(yè)主投資者 、經(jīng)營(yíng)商 戶經(jīng)營(yíng)者、自營(yíng)業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)者、回遷自營(yíng)者 、回遷業(yè)主回遷投資者是 4 個(gè)不 同的社會(huì)群體?？梢?jiàn)，商城的客戶群體相比照擬復(fù)雜，其各自的需求和目的各不相同。因 此，商城的經(jīng)營(yíng)管理必須同時(shí)滿足 4 個(gè)不同群體的共同利益才可能獲得成功。為此，商城 的經(jīng)營(yíng)策略必須實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一租賃才可能在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá) 到最正確商業(yè)氣氛，保障整個(gè)商城的持續(xù)開(kāi)展。一、營(yíng)銷策略：1、店鋪定價(jià)：在起步價(jià)的根底上根據(jù)店鋪的具體位置，采取一鋪一價(jià)名碼標(biāo)注進(jìn)行銷 售。目前回遷業(yè)主已購(gòu)店鋪均為極優(yōu)店鋪，使

2、整個(gè)商城的銷售利潤(rùn)空間受到很大限制。為 彌補(bǔ)由此帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)損失，應(yīng)對(duì)回遷業(yè)主已購(gòu)置的店鋪按優(yōu)劣位置標(biāo)注高價(jià)帶動(dòng)其它店鋪 整體售價(jià)上升，并使回遷業(yè)主明顯感到所購(gòu)店鋪已經(jīng)大幅升值。堅(jiān)決回遷業(yè)主對(duì)店鋪的投 資信心，帶動(dòng)其他投資者的盡早參加。2、限期付款： 對(duì)已預(yù)交店鋪購(gòu)置定金的回遷業(yè)主，必須要求其在商城破土開(kāi)工后 60 天內(nèi)支付全款 銀行按揭情況應(yīng)預(yù)交 50%首付款，否那么將按自動(dòng)放棄現(xiàn)有店鋪購(gòu)置權(quán)處理， 10 天后該店鋪將重新掛牌銷售。在未正式退還回遷業(yè)主商鋪定金之前，回遷業(yè)主仍可在剩 余的店鋪中按原定購(gòu)價(jià)格選擇購(gòu)置新的店鋪。3、關(guān)系營(yíng)銷：為刺激持觀望心態(tài)的投資者提前投資，通過(guò)在周邊社會(huì)關(guān)系中散布

3、可獲 優(yōu)惠價(jià)格的消息，對(duì)政府領(lǐng)導(dǎo)、回遷業(yè)主介紹的投資業(yè)主，以及全額付款的投資業(yè)主，可 按店鋪銷售標(biāo)注價(jià)享受 98 折優(yōu)惠。4、自營(yíng)業(yè)主：對(duì)全額付款購(gòu)置店鋪的自營(yíng)業(yè)主可在 98 折優(yōu)惠的根底上，再享受 97折優(yōu)惠；對(duì)采取銀行按揭方式購(gòu)置店鋪的自營(yíng)業(yè)主只按店鋪銷售標(biāo)注價(jià)享受 97 折優(yōu)惠。5、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：對(duì)一次性購(gòu)置 2 套以上店鋪的業(yè)主，無(wú)論全額付款還是銀行按揭購(gòu)置店 鋪，均可按鋪店銷售標(biāo)注價(jià)享受 98 折優(yōu)惠；自營(yíng)業(yè)主可在店鋪銷售標(biāo)注價(jià) 98 折根底上再 享受 97 折優(yōu)惠。二、租賃策略：1、統(tǒng)一租賃：為滿足大多數(shù)業(yè)主和商戶的共同利益，商城必須按經(jīng)營(yíng)工程劃分經(jīng)營(yíng)區(qū) 域招商和管理，對(duì)投資回遷業(yè)主購(gòu)

4、置的店鋪，以及自營(yíng)業(yè)主和投資業(yè)主所購(gòu)置的店鋪一律 實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一租賃。2、汽車裝飾： 目前，回遷業(yè)戶中有 31 戶屬于汽車裝飾自營(yíng)業(yè)主，為實(shí)現(xiàn)分相目區(qū)域 經(jīng)營(yíng)，在劃定汽車裝飾經(jīng)營(yíng)區(qū)的根底上，向自營(yíng)業(yè)戶提供以下優(yōu)惠條件，吸引汽車裝飾回 遷業(yè)主主動(dòng)置換商鋪位置。1在店鋪中配套相關(guān)汽車裝飾的專業(yè)設(shè)施，如：上稅、下水、地漏等；2在店鋪南面廣場(chǎng)提供專用停車位 1 個(gè)，并免收 5 年租金；3在店鋪南面一層向外延伸搭建一個(gè)工作間鋼架結(jié)構(gòu) ，按每個(gè) 5 萬(wàn)元收取使用費(fèi) 非產(chǎn)權(quán)，收入歸經(jīng)營(yíng)公司 ，一層店鋪?zhàn)邇?nèi)街設(shè)置為經(jīng)營(yíng)區(qū)域。3、租金優(yōu)惠： 自商城正式開(kāi)業(yè)之日起 2 年內(nèi)，入駐商城的經(jīng)營(yíng)商戶第一年免收全年租

5、 金，第二年享受半價(jià)租金優(yōu)惠。入駐的經(jīng)營(yíng)商戶必須簽訂3 年以上租賃合同，并支付一年租金作為信譽(yù)押金。4、租金價(jià)格：為確保店鋪的出租率，店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格根據(jù)具體位置和配套設(shè)施按一戶一 價(jià)進(jìn)行定價(jià)，起步價(jià)按 0.6 元/平方米/ 天收取，每年按 10%遞增，在租賃合同中作為條款5、店鋪返租：投資業(yè)主可自愿選擇簽訂五年返租合同，每年商城按店鋪實(shí)際購(gòu)置款的 10%回報(bào)支付投資業(yè)主投資收益金； 在投資業(yè)主支付店鋪購(gòu)置款時(shí)， 商城向投資業(yè)主支付第 一年投資收益金；第六年后根據(jù)市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)情況，商城將制定新的條款續(xù)訂店鋪返租 合同。6、回遷業(yè)主： 對(duì)回遷業(yè)主享受綜合本錢(qián)價(jià)購(gòu)置店鋪的經(jīng)營(yíng)管理：1不再享受店鋪返租

6、優(yōu)惠條件，可交由商城統(tǒng)一對(duì)外租賃，也可按商城分區(qū)規(guī)定的經(jīng) 營(yíng)工程自主對(duì)外租賃，不得跨區(qū)域、超范圍租賃經(jīng)營(yíng)。2交由商城統(tǒng)一對(duì)外租賃的回遷業(yè)主，可與商城簽訂風(fēng)險(xiǎn)承諾協(xié)議，如 2 年后商城招 商經(jīng)營(yíng)不理想，可要求商城回購(gòu)店鋪：回購(gòu)價(jià) =原購(gòu)置價(jià) +銀行同期利息。3為盡快形成商城的商業(yè)氣氛，交由商城統(tǒng)一對(duì)外租賃的店鋪，按商城規(guī)定的統(tǒng)一租 賃價(jià)租賃，并同時(shí)承當(dāng)減免 2 年租金的本錢(qián)已提前獲取了利潤(rùn) 。4交由商城統(tǒng)一對(duì)外租賃的店鋪出租后， 從出租之日起商城每半年向回遷業(yè)主支付一 次店鋪?zhàn)饨饘?duì)經(jīng)營(yíng)商戶每半年收取一次租金 。三、經(jīng)營(yíng)策略：1、管理費(fèi)用： 商城對(duì)外租賃的店鋪，按店鋪全額租賃費(fèi)的 10%提取管理費(fèi)

7、，招商優(yōu)惠 租賃期間的管理費(fèi)由開(kāi)發(fā)商支付，自營(yíng)業(yè)戶按每戶或每平方米每月核收，每年收取一 次。2、物業(yè)費(fèi)用： 在商城入駐率到達(dá) 70%以上時(shí)，按店鋪經(jīng)營(yíng)工程和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)規(guī)定的價(jià)格 收取物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)包括：公建環(huán)境的綠化、亮化、衛(wèi)生、保安、維修、電梯等正常物業(yè)費(fèi)用3 、押金管理：為確保商城的正常營(yíng)業(yè)， 自營(yíng)業(yè)主按 2000 元收取押金有財(cái)產(chǎn)在商城， 經(jīng)營(yíng)商戶按 3000 元收取無(wú)財(cái)產(chǎn)在商城 。如在經(jīng)營(yíng)期間，發(fā)生責(zé)任明確的不該發(fā)生的事 情如：違約、欠費(fèi)、損壞公物等 ，商城有權(quán)動(dòng)用該押金進(jìn)行處理。4、廣告收入：商城將可進(jìn)行廣告宣傳的部位進(jìn)行劃分，根據(jù)位置和面積核算租賃標(biāo)準(zhǔn) 后，對(duì)外統(tǒng)一招商出租。

8、5、財(cái)務(wù)中心： 商城內(nèi)除一般零售商戶定稅外，批發(fā)商戶可訂數(shù)量不少，可將經(jīng)營(yíng) 公司財(cái)務(wù)部對(duì)外開(kāi)展記賬效勞，為公司性質(zhì)的商戶提供工商年審、財(cái)務(wù)記賬、稅務(wù)報(bào)表、 稅務(wù)檢查等效勞。6、儲(chǔ)運(yùn)中心：1利用地下室對(duì)非易燃物品開(kāi)展倉(cāng)儲(chǔ)效勞如瓷磚、五金、衛(wèi)生潔具等，按市場(chǎng)行情收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)和管理費(fèi)。2商城統(tǒng)一對(duì)外公開(kāi)招標(biāo)運(yùn)輸效勞車輛，核定統(tǒng)一運(yùn)輸價(jià)格，統(tǒng)一調(diào)度，為商城內(nèi)的 客戶提供運(yùn)輸效勞，為商城內(nèi)的商戶提供統(tǒng)一配貨、送貨效勞，向運(yùn)輸車輛征收管理費(fèi)。7、會(huì)員中心：1為充分提高商城的經(jīng)營(yíng)活力，由商城統(tǒng)一開(kāi)展消費(fèi)會(huì)員，各店鋪可隨時(shí)參加商城統(tǒng) 一舉辦的會(huì)員優(yōu)惠效勞活動(dòng)，并向會(huì)員出售現(xiàn)金消費(fèi)卡，購(gòu)物后由商城統(tǒng)一結(jié)算和返還貨 款。2為刺激消費(fèi)者到商城購(gòu)物、休閑，對(duì)會(huì)員消費(fèi)提供積分獎(jiǎng)勵(lì)效勞，根據(jù)積分的多少獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金消費(fèi)卡3 為提高會(huì)員效勞質(zhì)量，活潑會(huì)員之間的交往，組織各種會(huì)員交友活動(dòng)，吸引更多的 消費(fèi)者到商城休閑、購(gòu)物。8、商務(wù)中心： 商務(wù)中心主要為消費(fèi)者提供打字、復(fù)