商洛市物業(yè)管理辦法

1、商洛市物業(yè)管理辦法第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、陜西省物業(yè)管理條例等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎(chǔ)，自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。業(yè)主是指已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人。尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。使用人是指房屋的承租人和其他實際

2、使用人。第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。第四條物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實信用的原則。第五條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。第六條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。第二章業(yè)主和業(yè)主自治管理第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一

3、）按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列義務(wù)：（一）遵守業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施

4、設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)管理服務(wù)費；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。第十條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門劃定。第十一條物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進(jìn)行具體劃分：（一）按照物業(yè)項目的

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（三）已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府確定。第十二條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條

6、件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50以上的；（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積 20以上的。第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十二條規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在15 日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書面形式告知。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知30 日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備

7、組職責(zé)的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會，按照本辦法規(guī)定行使業(yè)主大會權(quán)利。第十四條業(yè)主大會籌備組由5 至 9 人組成，其中街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府工作人員1 名，建設(shè)單位的代表 1 名，其余為業(yè)主代表。業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起7 日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十五條建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場地支持。第十六條業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定召開首次業(yè)主大會會議

8、的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；（五）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；（六）承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的15 日前將前款第（一）項至第（五）項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十七條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60 日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，并終止活動。業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。第十八條業(yè)

9、主大會決定下列事項：（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員；（三）聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）管理、使用和續(xù)籌專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主大會決定前款第（五）項、第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定之日起3 日內(nèi)，將決定事項在物業(yè)管理區(qū)

10、域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。第十九條業(yè)主大會會議應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，全體業(yè)主可以參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加；采用書面形式征求意見的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，并載明委托事項。業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。第二十條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第

11、二十一條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理、收益辦法，業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。第二十二條首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)自通過之日起15 日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。第二十三條業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情況之一的，

12、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會會議15 日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第（二）項情況除外。第二十四條業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期組織召開；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。第二十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)

13、責(zé)并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行大會的決定；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)合同的實施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M用；（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；（六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；（八）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十六條業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補(bǔ)委員組成。業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù)，組成人員任期一般為3 年，可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十七條業(yè)主委員會

14、組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。未當(dāng)選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。第二十八條業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費；（三）本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；（四）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的公信力和組織能力；（五）具備必要的工作時間。第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30 日內(nèi)，向物

15、業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應(yīng)當(dāng)提交以下材料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；（三）業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5 日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起15 日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起3 日內(nèi)，將會議情況以及決

16、定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十一條業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)于會議召開3 日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。第三十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在 15 日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。業(yè)主委員會換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大

17、會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。第三十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第三十四條業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工

18、作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式公告，業(yè)主可以查詢。第三章前期物業(yè)管理第三十六條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主委員會或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。第三十七條業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時業(yè)主規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時公約

19、還應(yīng)當(dāng)對物業(yè)交付后的裝飾裝修有關(guān)事項作出約定。第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。第四十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3 個或者住宅規(guī)模不超過3 萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十一條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第

20、四十二條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第四十三條建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)因小區(qū)建設(shè)遺留問題而導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)期滿后業(yè)主不能選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)實施物業(yè)服務(wù)。第四十四條前期物業(yè)服務(wù)期滿小區(qū)驗收合格而業(yè)主又未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理單位應(yīng)督促業(yè)主盡快選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不能擅自處分。第四十六條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行交

21、接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。第四十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）業(yè)主名冊；（六）物業(yè)管理必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將物業(yè)管理區(qū)域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證移交業(yè)主委員會。第四十八條建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提供

22、物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預(yù)售或者銷售時予以公示。第四十九條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）物業(yè)建筑面積30 萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3提供，但最低不得少于100 平方米；（二）物業(yè)建筑面積超過30 萬平方米的，除按照30 萬平方米的3提供外，超過部分按1的標(biāo)準(zhǔn)提供；（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30 平方米。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓

23、或者改作他用。第五十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第四章物業(yè)管理服務(wù)第五十一條從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書。從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。第五十二條一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)管理服務(wù)。第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起15 日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主

24、人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第四十七條規(guī)定的有關(guān)資料。第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第四十七條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間必須做好交接工作。第五十七條物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)和形式，由

25、建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務(wù)價格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價格行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。第五十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者價格主管部門批復(fù)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按規(guī)定核算，向業(yè)主說明理由、提供發(fā)票，照章納稅，并接受價格、物業(yè)管理等相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督。第六十條供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)

26、營單位，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用：（一）業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收??；（二）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?；（三）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)?；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月公布物業(yè)管理區(qū)域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取水、電費用不得改變政府定價。第六十一條供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續(xù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收手續(xù)費等額外費用。供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位

27、不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位違反前款規(guī)定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第六十二條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止和處理。第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，并且協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管

28、理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。第六十四條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理公約的有關(guān)規(guī)定。否則，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第六十五條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。第五章物業(yè)的使用和維護(hù)第六十六條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，愛護(hù)居住區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和花草樹木。第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)，取得業(yè)主委員會同意并告知物業(yè)服務(wù)企

29、業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關(guān)手續(xù)。第六十八條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)公共部位，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第六十九條供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各自產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等

30、需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀，維修養(yǎng)護(hù)費用自行承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述單位委托對相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，所需費用由委托單位支付。第七十條業(yè)主需要裝飾、裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。第七十一條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第七十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資

31、金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、 管理的辦法按照建設(shè)部、財政部住宅專項維修資金管理辦法的規(guī)定執(zhí)行。第七十三條業(yè)主、使用人需要改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)在符合城市規(guī)劃的前提下，征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會的同意，依法報有關(guān)行政主管部門審批。第七十四條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修，造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相關(guān)業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。責(zé)任人不履行

32、維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。第六章法律責(zé)任第七十五條住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依照陜西省物業(yè)管理條例的規(guī)定，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處5 萬元以上 10 萬元以下的罰款。第七十六條建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依照國務(wù)院物業(yè)管理條例的規(guī)定，處5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第七十七條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料和證書的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依照陜西省物業(yè)管理條例的規(guī)定，責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款。第七十八條未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依照陜西省物業(yè)管理條例的規(guī)定，沒收違法所得，并處5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。第七十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書