物業(yè)管理的十大誤區(qū)

1、物業(yè)管理的十大誤區(qū)隨著房屋建成和買房人入住的增加，物業(yè)管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會關(guān)注的焦點，要從根本上解決物業(yè)管理問題，首先要澄清思想認(rèn)識上的十大誤區(qū)。誤區(qū)一：物業(yè)管理物業(yè)公司管理。這種誤解與物業(yè)管理公司的名字有關(guān)，忽略了法律賦予物業(yè)主人的物權(quán)中所包涵的對物業(yè)管理的決定權(quán)，混淆了物業(yè)管理的主體。 根據(jù)我國法律賦予公民對私人財產(chǎn)的權(quán)力，物業(yè)管理的正確定義應(yīng)該是：物業(yè)管理是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對物業(yè)的共用部位、設(shè)施、 設(shè)備和共同事務(wù)進行管理的活動，該活動可通過委托依法設(shè)立的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實施。換句話說：物業(yè)管理是業(yè)主們?yōu)榫S護共同利益所發(fā)生的一種行為，物業(yè)公司

2、是為完成這種行為應(yīng)運而生的衍生物，通過物業(yè)公司對物業(yè)進行管理是業(yè)主進行管理活動所采取的一種手段。我們只有首先對物業(yè)管理做出明確定義，清楚認(rèn)識物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主對其房屋物業(yè)所有權(quán)派生出的一種權(quán)力，物業(yè)公司才能擺正自己的位置，業(yè)主才能正確認(rèn)識繳納物業(yè)管理費的真正意義和目的，目前物業(yè)管理的各種糾紛才能找到徹底解決的出口。誤區(qū)二，業(yè)主不是 “ 上帝” ，物業(yè)公司和業(yè)主不存在“ 主人” 和“ 仆人” 的關(guān)系?！?上帝” 并不存在，商家把顧客稱為“ 上帝” ，是商家對顧客地位的一種尊敬，他們理解自己的生存完全依賴顧客的認(rèn)可。但是，目前非常奇怪的現(xiàn)象是作為商家之一的物業(yè)公司卻不肯承認(rèn)自己的顧客或曰服務(wù)對象 業(yè)

3、主為 “ 上帝” ，不肯承認(rèn)自己在當(dāng)今商業(yè)社會中扮演的真正角色。筆者長期呼喚政府支持業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系是“ 主人” 和“ 仆人” 關(guān)系的論點，希望借此改變物業(yè)公司工作人員的傳統(tǒng)觀念，解決物業(yè)管理工作誰為誰服務(wù)的問題。但遺憾地是有不少人卻采用了錯位思維方式，用物業(yè)公司是“ 法人” ，與業(yè)主合同確立的關(guān)系是“ 平等”關(guān)系來否定 “ 主人” 和“ 仆人” 關(guān)系的論點，其實這些人的結(jié)論已經(jīng)改變了論題。在法律上并不僅僅是 “ 法人” 具有平等地位， “ 自然人” 同樣有平等地位， “ 法人” 和“ 自然人 ” 之間也一樣是平等的，我們常說的“ 法律面前人人平等 ” ， 這個“ 人” 即包括“ 自然

4、人 ” ， 也包括 “ 法人” 。 家庭中的 “ 保姆” 與主人的關(guān)系是 “ 自然人” 之間的雇傭合約關(guān)系，小區(qū)的“ 主人” 與物業(yè)公司的關(guān)系是 “ 自然人 ” 和“ 法人” 之間的雇傭合約關(guān)系，這兩種關(guān)系同樣都是 “ 平等” 關(guān)系。為什么做 “ 保姆” 的從來不懷疑自己的 “ 仆人”地位，而物業(yè)公司卻不肯承認(rèn)自己的“ 仆人” 地位呢？這是因為 “ 保姆”比物業(yè)公司更清楚自己是干什么的！物業(yè)公司不想承認(rèn)自己是業(yè)主雇傭的，是因為現(xiàn)實社會中物業(yè)公司基本上是房地產(chǎn)商的子公司，但是盡管如此，他們也無法回避自己是房屋出售前的最大業(yè)主房地產(chǎn)商雇傭的這一事實， 房地產(chǎn)商和物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)管理委托合同就是

5、佐證。正是由于物業(yè)公司不肯承認(rèn)自己的真正地位，所以他們將業(yè)主交給他們管理的用于小區(qū)服務(wù)的費用當(dāng)成自己公司可以隨便支配的自有資金胡亂使用， 引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)管理費上的一系列糾紛。誤區(qū)三：強調(diào)業(yè)主自治，并不是說這個小區(qū)里業(yè)主說了算。對這種論調(diào)，首先想反問一下在小區(qū)里究竟誰說了算呢？房地產(chǎn)商說了算？如果房地產(chǎn)商已把房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給了買房人，他們在小區(qū)內(nèi)連 “ 說” 的權(quán)力都沒有了，何來 “ 算” 呢！物業(yè)公司說了算？物業(yè)公司不是政府派出部門，在小區(qū)內(nèi)沒有任何產(chǎn)權(quán)，只是業(yè)主共同聘請來的“ 管家” ，顯然他們也沒有說了算的本錢！政府說了算， 政府本身就是人民意志的代表，在商品房小區(qū)里就是業(yè)主意志

6、的代表， 在不影響其它小區(qū)合法權(quán)益時，政府對具體小區(qū)的任何指導(dǎo)和監(jiān)督都應(yīng)以該小區(qū)業(yè)主的共同利益為依歸。因此，在小區(qū)里，只能業(yè)主說了算（這里的業(yè)主是指業(yè)主的群體，而不是業(yè)主的個體），這是我國法律賦予業(yè)主的權(quán)力，任何人無法改變。 物業(yè)公司可以不接受某個小區(qū)業(yè)主委員會的委托，但接受委托后，只能以業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移、 而不能以自己的意志為轉(zhuǎn)移， 物業(yè)公司的管理只能按業(yè)主委托中 “ 說” 的執(zhí)行，而不是自己想怎么“ 說” 就怎么“ 說” ，任何地方只能有一個中心，只能一方說了算。目前，物業(yè)管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于 “ 房管所” 年代，造成物業(yè)公司自認(rèn)為自己的管理代表著政府，凌駕

7、于業(yè)主之上，引發(fā)了和業(yè)主的沖突。誤區(qū)四：買房人在買房時只重視房屋本身的價格，對物業(yè)管理的問題往往覺得等到入住以后再說，這為物業(yè)管理糾紛埋下了隱患。這是一種顛倒是非的說法， 以北京為例， 目前絕大多數(shù)買房人對入住后的物業(yè)管理和要繳納的費用都非常重視，而是房地產(chǎn)商不肯在簽合同時向買房人出示物業(yè)管理使用、管理、維修公約（以下簡稱“ 公約” ）。雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產(chǎn)商領(lǐng)取預(yù)售許可證前先要通過 “ 公約” 的審查，并在簽購房合同時與買房人對“ 公約” 進行約定，我在 2001年年底擔(dān)任北京青年報精品樓盤評委時曾走訪了北京市的 50 個樓盤，卻僅有三個樓盤的房地產(chǎn)商肯向買房人出示“

8、 公約” 。物業(yè)公司在接受房地產(chǎn)商委托物業(yè)管理時，不是要求房地產(chǎn)商提供買房人簽署的 “ 公約” 才接手管理， 而是拿著本應(yīng)房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙， 脅迫業(yè)主接受自己的管理、 繳納房地產(chǎn)商和自己私下約定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。試想一個在脅迫情況下簽訂的協(xié)議本身就是無效協(xié)議，物業(yè)公司又如何使用這種無效協(xié)議要求買房人履行協(xié)議呢？物業(yè)管理的隱患不是買房人種下的，而是房地產(chǎn)商種下的，是物業(yè)公司自己種下的。買房人就交鑰匙問題多次向有關(guān)部門反映，卻長期得不到解決，政府也應(yīng)徹底檢查一下有關(guān)規(guī)定為什么長期得不到貫徹執(zhí)行，執(zhí)行部門是否負(fù)有管理不善的責(zé)任。誤區(qū)五：業(yè)主不交物業(yè)管理費， 是因為業(yè)主的消費觀念沒有轉(zhuǎn)變。

9、任何新生事物， 人們都有一個認(rèn)識過程， 從住公房到住私房確實也有消費觀念轉(zhuǎn)變的過程。 但人們對物業(yè)管理消費觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識， 而目前一些物業(yè)公司只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)卻恰恰影響了人們在這方面的思想轉(zhuǎn)變。物業(yè)公司雖然到處訴苦， 說自己虧損嚴(yán)重， 但卻又不肯按政府要求定期向業(yè)主公布帳目，在業(yè)主委員會決定更換物業(yè)公司后賴著不走，致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己物業(yè)的管理上。 物業(yè)公司剝奪了業(yè)主的知情權(quán)，又憑什么來質(zhì)疑業(yè)主不交費呢？誤區(qū)六：物業(yè)公司冤枉，大部分問題是代房地產(chǎn)商受過。如果物業(yè)公司和房地產(chǎn)商有著裙帶關(guān)系，在物業(yè)管理的開始利用和房地產(chǎn)商的特殊

10、關(guān)系（比如拿著本應(yīng)房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙）強迫業(yè)主做某些事情， 就不能責(zé)怪業(yè)主對房地產(chǎn)商的不滿發(fā)泄到物業(yè)公司身上， 物業(yè)公司收了房地產(chǎn)商的錢， 代房地產(chǎn)商承擔(dān)保修工作，房子出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，就不能說物業(yè)公司是代房地產(chǎn)商受過。物業(yè)公司接受了房地產(chǎn)商的委托，事先就有責(zé)任驗收自己要管理的房屋和設(shè)備，也有保證這些房屋和設(shè)備正常使用和運轉(zhuǎn)的責(zé)任，如果物業(yè)公司是受業(yè)主委員會委托接管小區(qū)物業(yè)管理，難道出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，能說物業(yè)公司是代業(yè)主委員會受過？要想解決這個問題， 不能指望業(yè)主自己去分清房地產(chǎn)商和物業(yè)公司的關(guān)系，而是物業(yè)公司要自己和房地產(chǎn)商劃清界線，不要在和業(yè)主打交道的開始， 先給業(yè)

11、主一個房地產(chǎn)商代言人的形相，同時對接受房地產(chǎn)商委托管理的項目先做好驗收。誤區(qū)七：不承認(rèn)房地產(chǎn)商發(fā)展的物業(yè)沒有賣出之前，也是業(yè)主。持這種觀點的人不能正確認(rèn)識是不是業(yè)主，不取決于擁有房屋的目的，而在于有沒有房屋的產(chǎn)權(quán)?！?業(yè)主” 反映的是物權(quán)的概念， “ 業(yè)主” 就是“ 物業(yè)的主人 ” 。搞清這個概念，我們才能明白第一份業(yè)主公約由房地產(chǎn)商制定，不是取決于它的義務(wù)， 而是取決于它制定公約時是唯一業(yè)主的權(quán)力；第一份物業(yè)管理委托合同由房地產(chǎn)商和物業(yè)公司簽訂，同樣來源于房地產(chǎn)商開始作為唯一業(yè)主的權(quán)力。同樣，我們也能明確房地產(chǎn)商在房屋未賣出之前同樣要繳納物業(yè)管理費，和其它業(yè)主履行同樣的公共義務(wù)。房地產(chǎn)商在賣

12、房時， 把其對房屋的權(quán)力和義務(wù)同時也轉(zhuǎn)讓給了買房人，因此當(dāng)一個小區(qū)的買房人超過50，業(yè)主組織起來后，買房人對物業(yè)的權(quán)力就超過了房地產(chǎn)商，需要時可以重新和物業(yè)公司簽訂委托管理合同或決定改聘其它物業(yè)公司對小區(qū)進行管理，可以對業(yè)主公約按大多數(shù)業(yè)主的意愿進行修改。對于買房人， 買房居住也不是唯一的目的， 如果買房人買房是為了轉(zhuǎn)手或出租賺錢， 在房屋轉(zhuǎn)手或出租前， 同樣不能因為空置而不繳納管理費，在轉(zhuǎn)手和出租時也應(yīng)要求接手人和承租人接受公約的約束和物業(yè)公司的管理。業(yè)主對出租的房屋負(fù)有最終的責(zé)任和義務(wù)（例如：承租人不繳納物業(yè)管理費，出租人有最終繳納的責(zé)任）。買受二手房的人在接收房屋權(quán)力的同時也接收了相應(yīng)的

13、義務(wù)（遵守公約和接受物業(yè)公司管理）。誤區(qū)八：房地產(chǎn)商和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理委托合同沒有到期，業(yè)主委員會不是簽字方，無權(quán)解除合同，否則，物業(yè)公司的前期投入會受損失，還會影響物業(yè)管理的穩(wěn)定。有這種思想的人關(guān)鍵還是搞不清物業(yè)管理實際是業(yè)權(quán)的反映，不了解房地產(chǎn)商早期做為物業(yè)管理委托人是因為它委托物業(yè)公司時物業(yè)的業(yè)權(quán) 100在它手里，它委托物業(yè)公司的身份不是房地產(chǎn)商，而是物業(yè)的業(yè)主。隨著房屋的銷售，房地產(chǎn)商的業(yè)權(quán)在不斷地減小，當(dāng)少過 50后，它就無權(quán)再代表物業(yè)的全體業(yè)主，房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司的合同應(yīng)在業(yè)主委員會新的委托合同發(fā)出之日起自動失效。至于物業(yè)公司的損失和物業(yè)管理穩(wěn)定問題要從兩方面看：第一，如果

14、物業(yè)公司是房地產(chǎn)商臨時搭班子建的，不具備專業(yè)管理水平，一旦被所管物業(yè)的業(yè)主委員會解聘，就會失業(yè)，前期投入的損失在所難免； 如果物業(yè)公司是社會上的專業(yè)化公司，它生存的第一天靠的就是競爭，對它們來講是“ 東方不亮西方亮 ” ，前期投入損失幾乎為零。第二，一個具有競爭力的公司，絕不會輕言失敗，即使由于暫時失誤或業(yè)主不理解被解聘， 他們一定會堅守崗位， 保持物業(yè)管理交接期的穩(wěn)定，因為它們堅信會 “ 東山再起 ” ，只有那些靠房地產(chǎn)商恩賜過活的物業(yè)公司才會 “ 破罐破摔 ” 。要想物業(yè)管理事業(yè)能夠健康發(fā)展， 政府就應(yīng)該促進物業(yè)管理朝社會化、市場化、 專業(yè)化的方向發(fā)展，對于破壞物業(yè)管理交接期穩(wěn)定的公司堅決

15、吊銷它的物業(yè)管理資格， 而完全沒有必要消極地去保護這些“ 大浪淘沙 ” 下來的公司。誤區(qū)九：物業(yè)管理行業(yè)是一個低技術(shù)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)， 需要企業(yè)的培訓(xùn)，逐步提高，業(yè)主不應(yīng)對物業(yè)公司要求過高。這種論點的前提雖然正確， 但決不意味著因此可以原諒一些物業(yè)公司的服務(wù)不到位， 業(yè)主交的物業(yè)管理費不是給物業(yè)公司培訓(xùn)工作人員，提高服務(wù)質(zhì)量用的， 物業(yè)公司只有具備與收費相應(yīng)的水平時才能承擔(dān)物業(yè)管理工作，正如人們常說的“ 沒有金剛鉆，別攔瓷器活兒” 。目前物業(yè)管理的糾紛和業(yè)主的不交費，其中一個直接原因就是有為數(shù)不少的物業(yè)公司即無自有資金，又缺少有質(zhì)素的物業(yè)管理人員臨時拼湊的。目前， 社會上靠別人給啟動資金、完全靠服務(wù)對象預(yù)交費運營的公司恐怕除物業(yè)管理行業(yè)再難找到第二個行業(yè)。令人費解的是，持這種觀點的人卻整天喊著：“ 政府要給予物業(yè)管理企業(yè)一個大的支持和保護” ，筆者真不知一個低技術(shù)、勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)要政府保護什么？在市場經(jīng)濟條件下，仍想整天躺在政府的懷里，在政府的庇護下