房地產(chǎn)金融概論

1、房地產(chǎn)金融學習報告前言 隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)密切關系日益凸現(xiàn)，相應產(chǎn)生了以研究金融機構對房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費等領域提供相關金融服務為主要內容的房地產(chǎn)金融學。在對房地產(chǎn)金融這本有關于房地產(chǎn)經(jīng)營管理一書的學習后，我基本了解到，房地產(chǎn)金融是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟學、貨幣銀行學、保險學和投資學等學科之間的一門學科。在這次的學習中，我收獲了以下各章的專業(yè)知識以及相應的學習心得。第一部分：課本知識第一章 房地產(chǎn)金融第一節(jié) 房地產(chǎn)金融基本原理（一）金融1、概念：金融是指貨幣資金的融通，包括貨幣流通和信用有關的一切經(jīng)濟活動。2、金融的基本職能：是為經(jīng)濟的運行籌集資金與分配資金，它是通過金融市場或金融中介直接或

2、間接地將資金從供給方轉移到需求方。3、分類：直接融資過程和間接融資過程。（二）房地產(chǎn)金融 概念：它是圍繞著房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費過程所進行的貨幣流通和信用活動以及有關一切經(jīng)濟活動的總稱。 基本職能：是為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費籌集資金和分配資金。（三）房地產(chǎn)金融市場結構分類：一級市場和二級市場1、一級市場借款人：居民個人、房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)建筑公司及其他非房地產(chǎn)企業(yè)機構。2、二級市場 借款人：保險公司、養(yǎng)老基金、退休基金、銀行和個人。（四）房地產(chǎn)貸款的種類：企業(yè)的貸款和個人的貸款。 企業(yè)的貸款主要指對各類與房地產(chǎn)業(yè)有關的企業(yè)貸款也包括對一般企業(yè)的房地產(chǎn)貸款。 個人的貸款主要指住房抵押貸款。

3、二、房地產(chǎn)金融的特點：（一）房地產(chǎn)金融有擔保的作用 人的擔保：即保證。 物的擔保：主要指抵押和質押。 （二）房地產(chǎn)金融以抵押權為基礎（三）房地產(chǎn)金融一般要實行證券化 （四）房地產(chǎn)金融具有較強的政策性 （五）房地產(chǎn)金融業(yè)務成本較高，但收益較好三、房地產(chǎn)金融的作用（一）增加房地產(chǎn)資金投入，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展（二）提高居民購房支付能力，支持居民住房消費（三）調整銀行信貸資產(chǎn)結構，改善資產(chǎn)質量（四）執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展第二節(jié) 房地產(chǎn)金融運行模式一、房地產(chǎn)金融立法與監(jiān)管 （一）房地產(chǎn)金融立法體制 從法律的角度看，世界房地產(chǎn)金融大致可分為歐陸系和英美系的房地產(chǎn)的金融體系。 區(qū)別：歐陸系

4、國家的房地產(chǎn)金融體系是政府先制定專門的房地產(chǎn)銀行法，然后依法設立房地產(chǎn)銀行或非銀行金融機構，并納入政府嚴密的監(jiān)督之下，如歐洲大陸各國和日本都是這種類型。（二）房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度 基本原則 ：分類管理 、公平對待、公開監(jiān)管 二、房地產(chǎn)金融機構（一）概述 機構：一級市場機構：指為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、經(jīng)營和消費提供資金融通或提供擔保、保險等金融產(chǎn)品和服務的中介機構。 二級市場機構：指在二級市場上為住房抵押貸款證券化提供相關金融產(chǎn)品和服務的金融中介。金融機構按性質分為：1、吸收存款型金融機構 2、契約儲蓄性金融機構 3、投資性金融機構（二）公營房地產(chǎn)金融機構： 1、國營銀行 2、政府機構 3、有政府擔保的私

5、營機構（三）互助合作性質的房地產(chǎn)金融機構（四）私營房地產(chǎn)金融機構 三、房地產(chǎn)金融基本模式根據(jù)房地產(chǎn)金融融資途徑的不同，房地產(chǎn)金融模式有以下四種類型：第一種、直接融資模式第二種、契約融資模式第三種、存款融資模式第四種、證券融資模式 根據(jù)市場發(fā)達程度的不同，房地產(chǎn)金融模式也可分為四種類型：第一種、完備的房地產(chǎn)金融模式第二種、以基金為后盾的房地產(chǎn)金融模式第三種、混合型房地產(chǎn)金融模式第四種、以儲蓄支持的房地產(chǎn)金融模式第三節(jié) 國外房地產(chǎn)金融簡介 一、國外房地產(chǎn)金融的特點（一）發(fā)達國家房地產(chǎn)金融的特點1、私營機構是房地產(chǎn)金融的主體2、房地產(chǎn)金融經(jīng)營管理的現(xiàn)代化3、房地產(chǎn)金融專業(yè)化和多樣化并存4、房地產(chǎn)金融

6、市場與金融市場日益滲透（二）發(fā)展中國家房地產(chǎn)金融的特點1、非正式的直接融資方式占據(jù)主導地位2、國家直接參與和控制房地產(chǎn)金融市場3、發(fā)展中國家房地產(chǎn)金融的發(fā)展受諸多因素的制約二、英國住房金融：房屋互助協(xié)會三、德國住房金融：契約儲蓄制度四、美國住房金融第二章 房地產(chǎn)金融基礎知識第一節(jié) 貨幣的時間價值一、貨幣時間價值概述（1）產(chǎn)生的原因：1.通貨膨脹2.風險因素3.現(xiàn)時消費（2）貨幣時間價值的表現(xiàn)形式前提：借貸關系的普遍存在利息：貨幣時間價值最直觀的表現(xiàn)形式二、貨幣時間價值的計算（一）單利的計算p本金，又稱期初金額或現(xiàn)值；i利率，指年利息額與本金之比，用百分比表示；I利息；f本金和利息之和，又稱終值

7、；t計息期的時間，通常以年為單位；n計息期的期數(shù)，例如按年計息，則三年的計息期期數(shù)n=31.單利終值：f=p+p×i×m=p（1+i×m）2.單利現(xiàn)值：P=f（1+i×m）(二)復利的計算1.復利終值的計算f=p（1+i）2 復利終值系數(shù)2.復利現(xiàn)值的計算：1、f1=p+p（1+i）2、f2=p+p(1+i)+p+p(1+i)i=p(1+i)2P=f/(1+i)n=f/(1+i)-n(三) 平利率和有效利率的計算平利率：r 有效利率: i年利率=12×月利率=360×日利率（月、日、季 周期利率 ）終值：F=P×(1+RN)

8、N利息：I=F-P= P×(1+RN)N-P有效利率：i=IP= P×(1+RN)N-PP=(1+RN)N-1(四)年金的計算1、后付年金：f=a(1+i)n-1+a(1+i)n-2+a=a(1+i)n-1ip=a1-(1+i)-nia=pi(1+i)n(1+i)n-12、即期年金：f=a×(1+i)n+1-1i-1p=a×1-(1+i)-n-1i+1 a即=a后（1+i）3、遞延年金4、永續(xù)年金三、利率的影響因素：1、中央銀行貨幣政策2、宏觀經(jīng)濟環(huán)境3、價格水平4、證券市場5、國際經(jīng)濟形勢（二）利率的構成利率=純粹利率+通貨膨脹附加率+變現(xiàn)力附加率+違

9、約風險附加率+到期風險附加率（三）貸款價格的確定 r*=(1+r)/(1-d)-11、 成本相加貸款定價法2、 價格領導模型3、 低于基準利率定價4、 客戶盈利性分析 第二節(jié) 金融風險管理概述一.銀行風險的分類（一）環(huán)境風險立法風險；經(jīng)濟風險；競爭風險；管制風險（一） 管理風險 組織風險；能力風險；盜用公款風險（三）交付風險操作風險；技術風險；新產(chǎn)品風險；戰(zhàn)略風險（四）金融風險信貸風險；流動性風險；利率風險；資本風險二金融風險的管理與控制（一）信貸風險的管理1.信貸集中程度2.信貸增長率和商利率貸款比率3.準備金和違約貸款比率（二）流動性風險管理（三）利率風險管理（四）資本風險管理三房地產(chǎn)金融

10、風險（一）房地產(chǎn)信貸風險（二）流動性風險（三）利率風險（四）經(jīng)濟風險四 信貸資產(chǎn)的風險分類：（一）信貸風險的種類（二）我國的貸款分類方法第三章 住房抵押貸款原理第一節(jié) 住房抵押貸款概述一、 住房抵押貸款的概念和作用（一） 住房抵押貸款的概念住房抵押貸款的概念概括的說，是指由銀行或其他金融機構發(fā)放的，以個人或家庭為貸款對象，以購買住房或與住房有關的其他用途為目的，以所購買的住房為抵押品，按照固定或浮動的利息率計息，在較長的時間內分期還本付息的貸款形式。住房抵押貸款的特點： 它是面向個人的貸款。 它是與住房有關的貸款。 它的貸款數(shù)額大、期限長。 以所購住房作為抵押。 以各種形式的住房保險作為防范信

11、貸風險的重要手段，以抵押二級市場等為防范流動性風險的措施。 受到政府有關部門的嚴格監(jiān)管，也得到政策和經(jīng)濟方面的支持。（二） 住房抵押貸款的作用1. 住房抵押貸款是金融機構最重要的信貸資產(chǎn)，也是質量最好的資產(chǎn)之一。2. 住房抵押貸款對消費者、開發(fā)企業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)都有十分重要的意義。二、 住房抵押貸款市場的參與者 住房抵押貸款一級市場的參與者：貸款機構、借款人、擔保和保險機構、中介服務機構和政府有關機構等。三、 住房抵押貸款的定價（一） 影響抵押貸款利率的因素，包括融資成本、貸款條件、借貸雙方的信貸關系、服務費等。（二） 抵押貸款利率的確定i=r+p+f式中：i抵押貸款利率 r實際利率 p各種風險

12、補償率f預期通貨膨脹率第三節(jié) 住房抵押貸款資信評估一、 住房抵押貸款資信評估概述（一） 住房抵押貸款資信評估的概念住房抵押貸款資信評估是以借款人財務資料、信用資料、抵押房地產(chǎn)等資料為依據(jù)，通過分析借款人信用狀況和抵押物狀況，對借款人還款能力和還款意愿做出判斷，進而做出貸款與否的決定。（二） 個人信用評估機構二、住房抵押貸款資信評估方法三、借款人還款能力和還款意愿分析還款意愿分析主要包括：借款人歷史信用分析、貸款房價比、購房用途還款能力分析主要包括：借款人每期償還額與家庭收入比，以及借款人收入多少和收入的穩(wěn)定性。（一） 分析借款人的信用記錄借款人的信用記錄是分析還款意愿的主要指標。借款人信用程度

13、越高，貸款違約的可能性越小。（二） 借款人貸款房價比分析貸款房價比是指借款人的貸款額與所購房地產(chǎn)價格的比例。貸款房價比越高，借款人違約的可能性越大，并且在一定的貸款房價比區(qū)間違約具有規(guī)律性。（三） 借款人每期償還額與家庭收入比每期償還額與家庭收入比是指借款人每期需支付的貸款與當期家庭收入的比率。這一比率越低越穩(wěn)定，對貸款人的保障程度就越高。（四） 借款人的收入水平和收入穩(wěn)定性分析收入多少是衡量申請者是否符合貸款標準的重要條件，代表收入穩(wěn)定性的收入質量也是信用評估不可忽略的因素。四、 抵押房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估方法：1、 市場比較法：房地產(chǎn)市場健全規(guī)范、市場交易量大、信息交流充分等，是運用市場比較

14、法的必要條件。2、 成本估價法：評估房地產(chǎn)的價格=房產(chǎn)的重置價格（重新建造與評估物基本相同的房產(chǎn)所投入的必要的、合理的成本）折舊+土地的價格。3、 收益還原法：房地產(chǎn)的價格=凈收益/利率凈收益=潛在毛收入空置等造成的收入損失運營費用凈收益=有效收入運營費用第四節(jié) 房地產(chǎn)保險一、 房地產(chǎn)保險概述（一） 房地產(chǎn)保險的概念保險的定義：保險是對客觀存在的未來風險進行轉移，把不確定性損失轉變?yōu)榇_定性成本。房地產(chǎn)保險：為了分散住房抵押貸款業(yè)務中的有關風險，通過財產(chǎn)保險、人壽保險等方式提供的一系列制度性安排。（二） 房地產(chǎn)保險的種類1.財產(chǎn)損失保險 保險標的：各種有形資產(chǎn)及其相關利益2.信用保險 保險標的：

15、信用交易中債務人的信用3.保證保險 4.人壽保險和人身意外傷害保險 保險標的：人的壽命（三）房地產(chǎn)保險的作用1.提高了房地產(chǎn)金融機構的抗風險能力，降低了住房抵押貸款的風險。2.促進了住房抵押貸款業(yè)務和保險業(yè)的發(fā)展。3.提高了居民購房的支付能力。4.為抵押二級市場的發(fā)展提供了堅實的基礎。二、房地產(chǎn)保險運作模式（一）美國的信用保證保險模式1.美國房地產(chǎn)保險的種類（按保險金額的大?。海?）全額保險（2）限額保險（3）共同保險2.美國政府抵押保險機構的運作模式（1）保險對象。美國的政府抵押保險機構主要有聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和退伍軍人的管理局（VA）。（2）保險范圍。FHA采用全額保險制，當借款人

16、無力償還債務時，F(xiàn)HA將承擔全部未清償?shù)膫鶆?。?）保險費率。4.美國私營抵押保險機構（PMI）運作模式。它只能從事抵押保險，不能從事其他人壽保險或財產(chǎn)保險業(yè)務。5.美國FHA與PMI保險的比較。FHAPMI貸款額度限制有沒有保險形式完全保險共同保險保險費結構部分一次性支付加年度保險費部分一次性支付加年度保險費貸款房價比相對較高相對較低保險費全國統(tǒng)一是具體情況而定保險年限整個貸款期較短第四章 住房抵押貸款的種類第一節(jié) 住房抵押貸款業(yè)務分類概述一、 住房抵押貸款業(yè)務創(chuàng)新的原因（一） 金融機構防范風險的需要（二） 金融市場競爭的客觀需要（三） 政府住房政策和金融監(jiān)管的要要求（四） 住房市場發(fā)展的客

17、觀要求二、 住房抵押貸款業(yè)務分類方式 （一） 按貸款利率是否變化進行劃分：可分為固定利率貸款和可變利率貸款（二） 按貸款期限長短劃分：可分為短期，一般為七年；中期，10到20年，一般為15年；長期，20到40年，一般為30年。（三） 按貸款金額大小劃分：可分為普通貸款和大額貸款兩類（四） 以是否有政府優(yōu)惠分類：課分為政策性貸款和一般貸款（五） 按貸款用途不同分類：可分為新購房貸款、第二次購房抵押貸款、維修貸款、建房貸款等。三、 我國住房抵押貸款的種類（一） 按貸款用途分類（二） 按還款方式分類，我國目前抵押貸款種類主要有：一次換本付息、等額還款和等本金還款三種。（三） 按委托性和自營性分類：可

18、分為委托性貸款、自營性貸款和組合貸款第二節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款是指預先確定利率和分期付款方式的抵押貸款。一、等額還款抵押貸款 （一）等額還款抵押貸款的概念：也稱完全均付抵押貸款，是目前應用最廣泛的一種抵押貸款，在整個貸款期內采用本息均等償還方式，一固定利率按月償還貸款本息。1、還款公式。設貸款本金為p,貸款利率為i，貸款期數(shù)為n（按月計算的期數(shù)），每月本息償還額為a，則由可得 其中抵押貸款常數(shù)為，則a=p×M2、貸款余額的計算：3、每月本息償還額中本金和利息的計算。 N期的本金=N1期貸款余額N期的貸款余額 （二）等額還款抵押貸款分析1、月本息償還額中本金和利息的關系：

19、等額還款抵押貸款在貸款初期每月還款額大部分用于歸還貸款利息，隨著時間的推移，由于各月?lián)Q本付息的金額是不變的，剩余本金隨著時間的推移而下降，每月還款額中利息部分比重逐步下降，而本金部分的比率逐步上升。2、月本息償還額與貸款期限、貸款利率的關系：當時間n趨于無窮大時，a=p×i，說明貸款期限增加到一定年限后，延長貸款年限對月本息償還額影響不大。 （三）等額還款抵押貸款風險控制1、利率風險：通過由借貸雙方平分風險來控制2、提前還款風險：通過約定提前還款的懲罰性條款。二、等本金還款抵押貸款 （一）等本金還款抵押貸款的計算 （二）等本金還款與等額還款抵押貸款的比較三、分級還款抵押貸款第三節(jié) 可

20、調利率抵押貸款一、 可調利率抵押貸款產(chǎn)生的背景（一） 防范通貨膨脹風險的需要（二） 防范短存長貸引起的利率風險（三） 防范短存長貸的資金風險二、 隨價調整抵押貸款（一） 基本原理1、 根據(jù)市場真實利率和風險補償率確定第一年貸款利率，按照等額還款抵押貸款公式計算第一年每月還款額。2、 根據(jù)等額還款抵押貸款公式計算第一年年底的貸款余額。3、 根據(jù)第二年年初公布的價格指數(shù)調整第二年年初的貸款余額，即第一年年底的貸款余額與價格指數(shù)的乘積。4、 根據(jù)第二年年初額貸款余額，用剩余貸款年限和調整后的價格指數(shù)計算第二年的每月付款額。5、 以后各年均根據(jù)上一年的價格指數(shù)，按照上述步驟重復計算月還款額。（二） 在

21、防范通貨膨脹風險中的作用（三） 隨價調整抵押貸款的不足三、 可變利率抵押貸款（一） 可變利率抵押貸款概述 可變利率抵押貸款是根據(jù)市場利率指數(shù)，按照借貸雙方約定的條件，調整貸款利率和還款方式的抵押貸款種類。（二） 可變利率抵押貸款協(xié)議條款構成內容：1、利率指標 2、初始利率 3、附加利率 4、利率調整周期 5、利率調整幅度 6、月還款限制（三）可變利率抵押貸款的種類及運行機制 1、月還款額于利率無上下限制的可變利率抵押貸款 2、有上限和分期付款的可變利率抵押貸款 3、有利率上限的可變利率抵押貸款（四）不同類型可變利率抵押貸款比較四、可變利率抵押貸款與固定利率抵押貸款比較（一）貸款風險比較 1、違

22、約風險 2、利率風險 3、提前還款風險（二）固定利率與可變利率抵押貸款的轉換第五章 住房公積金制度第一節(jié) 住房公積金制度概述一、 住房公積金的概念住房公積金是指在職職工及職工所在單位按照規(guī)定比例繳存的長期住房儲金，它是具有保障性和互助性的職工個人住房基金，歸職工個人所有。住房公積金的特性：專用性：指住房公積金專門用于住房建設和消費，職工可用住房公積金購買、建造、翻建、大修自住住房，其他單位任何單位和個人不得挪用強制性：指公積金制度帶有一定的法律強制性，是強制性的長期儲蓄，凡符合規(guī)定條件的單位和個人，都必須繳公積金政策性：指公積金的運作、管理、使用都受到有關政策規(guī)定的制約，國家對單位給職工交納的

23、公積金部分給予免稅等，帶有很強的住房公積金的本質：職工的工資建立公積金的意義：從國家角度看，住房公積金制度為住房建設和消費籌集了穩(wěn)定的資金，有利于建立市場經(jīng)濟體制繳存住房公積金的單位可以享有稅收優(yōu)惠，也為解決職工住房提供了新的途徑繳存的住房公積金的個人能獲得一筆穩(wěn)定的低息長期貸款，同時個人每月繳存的公積金不交個人所得稅，退休時，公積金（個人所交和單位所交）都將連本帶息退給個人，相當于“零存整取”二、住房公積金管理 （一）住房公積金管理原則 住房委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督1、住房委員會的職責：制定和調整住房公積金的具體措施，并監(jiān)督實施；擬定住房公積金的具體繳存比例

24、；確定住房公積金的最高貸款額度；審批住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告2、住房管理公積金管理中心的職責：編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；負責住房公積金的核算；審批住房公積金的提取、使用；負責住房公積金的保值和歸還；編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；承辦住房委員會決定的其他事項3、住房公積金的監(jiān)督住房公積金管理中心和職工有監(jiān)督促單位按時履行下列義務：住房公積金的繳存登記或者變更、注銷登記；住房公積金賬戶的設立、轉移或者封存；足額繳存住房公積金（二）住房公積金的繳存繳存額為職工本人上一年度月平均工資 乘以職工住房公積金繳存額比例；

25、單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例住房公積金月繳存額=（職工本人一年度月平均工資×職工住房公積金繳存比例）+（職工本人一年度月平均工資×單位住房公積金繳存比例）1、繳存日 2、繳存 3、繳存額 4、起息日 5、存款率新參加工作的職工從參加的第二個月開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位新調入的職工從調入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例（三）住房公積金的提取和使用1、住房公積金的提取職工提取住房公積金賬戶內的存儲余額時，必須經(jīng)所

26、在單位核實，并取得提取證明。職工持提取證明向住房公積金管理中心申請?zhí)崛∽》抗e金。住房公積金管理中心自受理申請之日起3日內作出準予提取或者不準提取的決定，并通知申請人；準予提取的，由受委托銀行辦理支付手續(xù)2、住房公積金的使用住房公積金只能用于支付職工家庭購買自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等費用。住房公積金管理中心在保證公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房委員會批準，可以將住房公積用于購買國債。住房公積金管理中心不得向他人提供擔保。第二節(jié) 住房公積金貸款一、 住房公積金貸款概述住房公積金貸款與一般個人住房貸款的區(qū)別：一是性質不同：住房公積金屬于委托性個人住房貸款；個人住房貸款屬于自營性 二是

27、發(fā)放方式不同：住房公積金貸款方式屬委托貸款；個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放 三是貸款對象不同：住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的離退休職工；個人住房貸款的對象是一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人 四是貸款條件有所不同：住房公積金貸款可分為兩類：一類是純公積金貸款另一類是組合貸款二、 住房公積金貸款的程序 （一）借款申請 （二）審批借款 （三）辦理借款手續(xù) （四）貸款使用及償還三、 住房公積金貸款方式（一）貸款期限：每筆公積金貸款期限最長不超過30年，并不得長于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定離休

28、或者退休以后的5年。借款人的申請期限短于規(guī)定的最長期限的，貸款期限一申請期限為準 （二）貸款金額：計算公式為：借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例×12個月×貸款期限（三）貸款利率：貸款期限為5年以下（含5年）的，貸款年利率為4.14%，貸款期限為630年的，貸款年利率為4. 59%。與銀行調整公積金貸款利率時，銀行將按規(guī)定于次年1月1日起，執(zhí)行新的貸款利率。 （四）還款方式：一種是按月等額還款方式（即等額還款法）一種是按月等額本金還款方式（即等本金還款法）四、 個人住房擔保組合貸款第一、申請個人住房擔保組合貸款的，必須同時符合住房公積金管理部門有關公

29、積金的規(guī)定和商業(yè)銀行有關自營性住房貸款的規(guī)定第二、組合貸款由同一銀行發(fā)放的，借貸雙方可以分別鑒定住房公積金貸款合同和住房商業(yè)性貸款合同，也可以合并鑒定一份住房擔保合同第三、辦理組合貸款的商業(yè)銀行應在每月收到貸款本息后，按約定的時間，將其中應歸還的住房公積金貸款本息用轉賬的方式劃轉到經(jīng)辦住房公積金貸款銀行。1、 付與處置抵押物或質押物有關的費用2、 扣除與抵押物或質押物有關的稅費3、 如抵押物或質押物為共有的，按共有產(chǎn)權的份額償還其他共有權人4、 有第一抵押權人的，償還第一抵押權人的貸款本息余額及違約金、損害賠償金等五、 住房公積金貸款的擔保：1、抵押擔保 2、抵押加購房綜合保險 3、質押4、有

30、房地產(chǎn)擔保公司擔保擔保公司擔保業(yè)務的流程是：1、擔保申請和受理2、 辦理房地產(chǎn)公司有關手續(xù) 3、辦理抵押登記4、通知銀行放款5、領取個人資料第六章 房地產(chǎn)企業(yè)貸款第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)貸款概述一 房地產(chǎn)企業(yè)貸款特點1、貸款數(shù)額較一般工商企業(yè)貸款大，貸款期限較長。2、貸款很大程度上受經(jīng)濟發(fā)展周期的影響。在經(jīng)濟蓬勃發(fā)展時期，房地產(chǎn)市場需求旺盛，企業(yè)有較好的現(xiàn)金流和盈利，還款能力強；而經(jīng)濟衰退時期，房地產(chǎn)價格低迷，企業(yè)還款能力經(jīng)常會受到較大的影響。3、貸款一般要以商業(yè)不動產(chǎn)作為抵押。由于受市場變動影響很大，這種貸款的風險有時會很大，銀行一般要求有合格的抵押品。4、相對于其他貸款，銀行更加謹慎地挑選貸款申

31、請者，要求有第三方對項目進行評估。二 房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理 （一） 信貸管理1、總論，即對信貸業(yè)務經(jīng)營基本思想的概括。2、信貸業(yè)務的經(jīng)營目標。3、信貸業(yè)務的經(jīng)營策略。4、信貸業(yè)務的授權和審批程序。5、信貸業(yè)務的信用標準。 （二） 信貸業(yè)務管理的主要內容標準信貸文件和檔案的內容與要求、不良貸款的追討和核銷、信貸業(yè)務的法規(guī)約束、信貸產(chǎn)品的銷售定價、債務人的保險保障、對債務人的財務監(jiān)督、信貸復核等等。三、房地產(chǎn)企業(yè)貸款基本原則 （一）貸款企業(yè)信用分析的5原則1、品質 2、能力 3、資本 4、擔保 5、環(huán)境。 （二）貸款協(xié)議 （三）貸款保證措施第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)資信評估一、 概述（一） 資信評估概念 資

32、信評估等級：4等10級制（二） 資信評估的基本思路和方法（三） 銀行內部對借款企業(yè)的資信評估 （一）銀行內部對借款企業(yè)的資信評估的概念和作用。 （二）銀行內部對企業(yè)資信評估的內容。 1、評級對象的確立。 2、信用級別及評級符號。1、 評級方法。 4、評級考慮因素。5、實際違約率和損失程度的統(tǒng)計分析。6、跟蹤復評。（三）國際上一般銀行對企業(yè)資信評估1、 財務報表分析。2、 借款人行業(yè)特征。3、 借款人財務信息的質量。4、 借款人資產(chǎn)的變規(guī)性。5、 借款人的管理水平。6、 借款人所在國。7、 特殊事件的影響。8、 被評級交易的結構。（六） 我國銀行內部對借貸企業(yè)的資信評估：“打分法”1、評級的基礎

33、是過去的財務數(shù)據(jù)。2、指標和權重的確定缺乏客觀依據(jù)。3、缺乏現(xiàn)金流量的分析和預測。4、行業(yè)分析和研究明顯不足。5、基礎數(shù)據(jù)庫有待充實，評級結果有待檢驗。二、 房地產(chǎn)企業(yè)信用評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)財務分析一、 財務比率分析（一） 方法：比較分析法（分類：比較對象、比較因素） 因素分析法（二） 財務報表結構分析和比較分析財務報表結構分析財務報表比較分析1、 財務負債表分析結構分析：資產(chǎn)結構分析、資金結構分析、比較分析2、 損益表分析：結構分析和比較分析（三） 財務比率分析（1） 動性比率1、 流動比率 流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債 2:1流動比率 營業(yè)周期 應收賬款周期、存貨激進型 08年末 2

34、.63保守型 08年中 3.08 折中型 07年末 3.17【1】 速動比率 速動比率=速動資產(chǎn)/速動負債 1:1萬元 A B C存貨 50 25 25應收賬款 25 50 25現(xiàn)金 25 25 50流動資產(chǎn) 100 100 100流動負債 80 80 80 營業(yè)利潤 40 40 20折舊 10 10 5流動速動比率=365×（流動資產(chǎn)-速動資產(chǎn)）/經(jīng)營過程中殘生的現(xiàn)金流（未折舊的利潤）1、 杠桿比率【1】 資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額×100% 企業(yè)債權人：希望低企業(yè)所有者企業(yè)經(jīng)營者【2】 利息、保障倍數(shù) 利息保障倍數(shù)=（利息費用+稅前利息）/利息費用【3】 產(chǎn)權比率

35、產(chǎn)權比率=債務總額/股東權益2、 盈利比率【1】 資產(chǎn)收益率 總資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均總資產(chǎn)平均總資產(chǎn)=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/2【2】 權益報酬率 權益報酬率=利潤總額/有形凈資產(chǎn)【3】 銷售利潤率=銷售金額/銷售收入凈額3、 效率比率【1】 總資產(chǎn)周轉率總資產(chǎn)周轉率=營業(yè)收入/資產(chǎn)平均金額總資產(chǎn)周轉天數(shù)=360/總資產(chǎn)周轉率【2】 固定資產(chǎn)周轉率固定資產(chǎn)周轉率=營業(yè)收入/平均固定收入固定資產(chǎn)周轉天數(shù)=360/固定資產(chǎn)周轉率【3】 存貨周轉率 以成本為基礎的存貨周轉率=營業(yè)成本/平均存款余額 以收入為基礎的存貨周轉率=營業(yè)收入/平均存貨金額【4】 應收賬款周轉率應收賬款周轉率=營業(yè)

36、收入/應收賬款平均余額3、 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量 影響現(xiàn)金流量因素：經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動 現(xiàn)金流量結構分析：流入分析、流出分析、流入流出比（1） 現(xiàn)金流入結構分析（2） 現(xiàn)金流出結構分析（3） 現(xiàn)金流入流出結構分析【1】 流動性分析【2】 財務彈性分析【3】 收益彈性分析4、 財務預測第七章 住房抵押貸款證券化管理第一節(jié) 住房抵押貸款證券化概述一資產(chǎn)證券化的概述（一）資產(chǎn)證券化的定義 資產(chǎn)證券化的特點：1. 資產(chǎn)證券化的最大特點是在運作結構上構建了一個特設機構（Special Purpose Vehicle,SPV）.2. 資產(chǎn)證券化是結構證券化，因此也稱為結構融資。（二）適合證券化

37、的資產(chǎn) 1.從理論上講，一項資產(chǎn)只要其能在存續(xù)期間給資產(chǎn)所有者帶來持續(xù)穩(wěn)定或可預見的收益，就是與證券化。 2.從證券化的目的看，對于流動性較好的資產(chǎn)，通常變現(xiàn)能力較強，沒有必要進行證券化。 3.其它適宜條件 （1）具有穩(wěn)定均勻的現(xiàn)金流； （2）資產(chǎn)質量穩(wěn)定而優(yōu)良； （3）支持資產(chǎn)變現(xiàn)價值較高，合同標準規(guī)范等。二住房抵押貸款證券化的概念及分類（一）住房抵押貸款證券化的概念（二）住房抵押貸款證券化的品種概述（三）轉手證券（四）剝離式抵押支持證券（五）擔保抵押貸款證券三住房抵押貸款證券化的意義（一）改善了銀行貸款資產(chǎn)的流動性（二）促進了金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化（三）降低了融資成本（四）提高了資本利用

38、率（五）改善了資產(chǎn)負債結構（六）擴大了銀行的經(jīng)營范圍，提高了其經(jīng)營效益（七）促進了資金的流動，使利率趨于一致四住房抵押貸款證券化風險與控制（一）發(fā)行人風險與控制1.發(fā)行人風險：（1）抵押貸款資產(chǎn)交易風險（2）證券發(fā)行風險（3）證券兌付風險2.發(fā)行人風險控制：（1）交易風險的控制（2）發(fā)行風險的控制（3）兌付風險的控制（二）投資者風險與控制1.投資者風險證券兌付風險和流動性風險2投資者風險控制（1）禁止發(fā)行人負有除證券債務以外的其他債務。（2）抵押貸款組合中所涉及的抵押財產(chǎn)投保。 第二節(jié) 住房抵押貸款證券化運作原理一住房抵押貸款證券化的參與者（一）住房抵押貸款證券交易主體：1.發(fā)起人2.發(fā)行人3

39、.投資者（二）輔助機構：1.服務人2.擔保人3.信用評級機構4.受托管理人二住房抵押貸款證券化運作程序（一）貸款資產(chǎn)組合的形成（二）貸款資產(chǎn)的出售：1.參與2.轉讓3.更新（三）信用升級信用升級是提高抵押貸款證券信用級別，增強流動性的必要手段。（四）信用評級信用評級由證券發(fā)行人或承銷人委托專門評級機構進行，評級機構進行，評級結果可作為投資者決策的依據(jù)。（五）證券設計（六）證券發(fā)行：1.準備階段2.委托承銷階段3證券發(fā)售階段4.資金入賬階段（七）資產(chǎn)管理與證券兌付三特設機構的運作模式（一）特設機構的產(chǎn)權結構1.由發(fā)起人組建的子公司2.由發(fā)起人組建的特設機構（二）特設機構的資產(chǎn)管理和權益信托（三）

40、特設機構的行為規(guī)范 第三節(jié) 信用升級與信用評價一信用升級（一）信用升級的作用1.提升抵押貸款的信用級別。2.為投資者提供決策參考，吸引更多的投資者。3.降低發(fā)行人的融資成本。4.為發(fā)行人提供不公開財務信息的可能。（二）信用升級的途徑1.外部信用升級。（1）政府或準政府機構擔保。（2）保險公司保險。（3）專業(yè)擔保公司擔保。（4）銀行擔保。2.內部信用升級（1）優(yōu)先附屬結構：儲備金結構、利益轉換結構（2）利差賬戶擔保（3）超額抵押（4）準備金和現(xiàn)金擔保二信用評級（一）信用評級的作用1.信用評級對投資者的作用（1）為投資者提供決策參考，擴大投資選擇范圍。（2）為投資者提供信用風險投資的底線。（3）可

41、作為投資者確定風險補償?shù)囊蛩亍?.信用評級對發(fā)行人的作用（1）吸引更多的投資者和資金。（2）節(jié)省融資成本。（二）信用評級的一般程序：1.資料準備。2.分析評估。3.確定信用等級。4.跟蹤監(jiān)測。（三）信用評級的內容1抵押貸款組合風險的評估：（1）貸款房價比。（2）抵押權順序。（3）貸款到期期限。（4）抵押貸款的地理分布。2.結構性風險評估：（1）現(xiàn)金流的分配。（2）損失的分配。（3）信用升級結構及規(guī)模。（4）流動性便利。3.法律法規(guī)風險評估：（1）投資者對資產(chǎn)的追索權。（2）破產(chǎn)風險。4.管理和操作風險評估：(1)資金的混用風險。(2)再投資風險。5.第三方風險評估：（1）信用升級者風險。（2）

42、受托管理人風險。（3）其他第三方風險。第八章 住房抵押貸款證券化的種類第一節(jié) 轉手證券抵押貸款一，轉手證券的運作模式二，轉手證券的種類。按發(fā)行機構的不同，分為吉利美，弗雷迪美，房利美，私人美轉手證券三，轉手證券現(xiàn)金流（一）抵押貸款綜合要素（二）無提前償付前提下的轉手證券現(xiàn)金流四，轉手證券提前償付風險（一）影響提前償付行為的因素1、再融資傾向2、住房轉手五，轉手證券有關的提前償付風險（一）緊縮風險（二）展期風險六，提前償付行為的預測方法七，轉手證券的投資生命周期（一）平均周期（二）邁凱利期限第二節(jié) 剝離式抵押支持證券一，剝離式抵押支持證券的發(fā)展二，剝離式抵押支持證券的現(xiàn)金流三，利率波動對剝離式證

43、券的影響（一）利率波動對本金證券的影響（二）利率波動對利息證券的影響四，利率波動對剝離式證券價格的影響第三節(jié) 擔保抵押貸款證券一，擔保抵押貸款證券概況CMO結構設計的特點二，順序償付證券與Z證券三，計劃償付證券（PAC ）（一）計劃償付證券結構（二）計劃償付證券的創(chuàng)新第二部分：學習心得第一章是有關于房地產(chǎn)金融的一個總概論，包括房地產(chǎn)金融的基本原理，運行模式，以及國外和我國的房地產(chǎn)金融的發(fā)展。通過對它的特點的學習。我基本上了解了房地產(chǎn)金融是怎樣的一門學科，比如，它是以研究金融機構對房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費等領域提供相關金融服務為主要內容的，介于房地產(chǎn)經(jīng)濟學、貨幣銀行學、保險學和投資學等學科之間的

44、邊緣學科。也了解了它所涉及的各個方面。這樣豐富了我的知識水平，也增進了我對工程管理這一專業(yè)的相關課程的深入學習。 第二章主要講述了有關房地產(chǎn)金融學里的基礎知識。主要是學習到了一些基本的概念術語。如：時間貨幣價值，怎樣計算時間貨幣價值，年金，年金的計算等等。它反映了等額的錢在幾年前和幾年后經(jīng)濟價值即經(jīng)濟效益的不相等。同時，在學習過程中，我們還學習了簡單的計算。主要包括單復利、平利、有效利率、年金等。這樣我就更深刻的體會到了這一系列術語的含義，能進行簡單的計算。并且通過計算產(chǎn)生反思，從公式里看出影響貨幣價值量大小的因素，包括1、資金的使用時間，時間越長，時間價值越大。2、資金數(shù)量，數(shù)量越大，時間價值越大。3、利率，以社會平均資金利潤率為基礎的利潤越高，資金時間價值越大。4、資金使用方式，整借整還和分期付款資金的時間價值不同。通過學習，我基本了解到，假設以到銀行存款為例，第一個因素說明，存款的時間越長，獲得的利息會越多。而第二個因素則說明存入的本金越多，在同等的時間內采取同樣地存款方式獲得的利息將會越多。而第三個因素則說明，其他條件一樣時，利率越大，產(chǎn)生的利息將會越多。第四個因素表明，存款方式不一樣產(chǎn)生的利息也必然不一樣。通過對這些知識的掌握，我們可以把它運用到生活中去，知道怎樣去進行如銀行