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文檔簡介

1、西都時代廣場市場定位論證報告主編：干勇編委：徐力峰、林芳群顧問：田再寧參加人員：朱光才、封國昌及銷售部成員前言： 西都時代廣場按實際，現(xiàn)金的投入約1.0億總成本1.15億計算，規(guī)模3.85萬m2,總期限13個月。 銷售收入來源分為三類：1、 無風(fēng)險收入銷售實現(xiàn)后無其它關(guān)聯(lián)風(fēng)險，指沿街獨立鋪面，及4 層局部出售房，即直銷式。2、次風(fēng)險收入商場內(nèi)四周有形精品店，即返回式。3、風(fēng)險收入（虛擬店）銷售收入，即產(chǎn)權(quán)式。關(guān)于 2、 3 類收入：在項目主體封頂后及商場開業(yè) 612 個月內(nèi)完成。關(guān)于 1 類收入：隨工程 1F 后至項目完成差不多可完成。規(guī)避 2、3 類收入風(fēng)險之前提高商場能否最終進入良性營運狀

2、態(tài)，本論證即對此實施的可能性，可行性及必 備條件作重點論述，總體論證的要點及前置條件如下：（1）該項目地段可保持 5年的頂級商業(yè)地段、 地位，這在最后分析商場組合發(fā)生的其間費用時可 5年內(nèi)只 考慮，設(shè)備、設(shè)施及裝修折舊計提，房屋及土地折舊不計。 15 年后為六安一流商業(yè)地段，其商業(yè)地段風(fēng)險轉(zhuǎn)移為商家個案經(jīng)營風(fēng)險。(2) 六安為安徽人均GDP人均存款排名居末，但總體商業(yè)尤其是社會消費品零售總額，市財政收入排名 較好(見 01 年安徽統(tǒng)計年鑒，及六安市政府相關(guān)資料) ，具備容納高檔商業(yè)的環(huán)境，分析該項目在商 業(yè)零售所占份額及數(shù)量分析其合理性。分、(3) 證方式為：項目分析以各業(yè)主(物業(yè)主、經(jīng)營業(yè)主)為研究對象基準(zhǔn)，對基準(zhǔn)單元量化分析后，再組 合累計大型房產(chǎn)商業(yè)。 (見后理念支撐體系)商場營業(yè)總額；日常運量成本，人員數(shù)量，商家數(shù)量及 商場租金預(yù)期收益的綜合分析， 是論證的核心內(nèi)容，采納整體商場-分拆、分析-組合分析的總、 總方式。( 4) 各環(huán)節(jié)風(fēng)險要點及信息來規(guī)避方式提示分析 分析要點提示：各層銷售及經(jīng)營雙目標(biāo)制定、市場單元量化分析及點對點市場支撐陳述，數(shù)據(jù)結(jié)論分析及 預(yù)測。分析目錄提示： -1F 銷售經(jīng)營目標(biāo)及市場預(yù)測、市場支持； 1

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