樓盤項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、一、概況1、項(xiàng)目概況2、報(bào)告范圍3、公司簡介二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容三、項(xiàng)目組織治理機(jī)構(gòu)1、項(xiàng)目建設(shè)組織治理2、項(xiàng)目運(yùn)營組織治理四、項(xiàng)目市場分析及市場定位 1、市場分析2、市場定位五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1、項(xiàng)目選址2、建設(shè)條件六、尚城豫園項(xiàng)目整體策劃七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃2、工程方案設(shè)計(jì)3、項(xiàng)目總圖布局4、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)5、項(xiàng)目配套設(shè)施八、項(xiàng)目環(huán)境愛護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境愛護(hù)2、安全衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措十、財(cái)務(wù)與效益分析1、財(cái)務(wù)分析 2、效益分析十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避

2、十二、結(jié)論1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模尚城豫園項(xiàng)目總占地面積 124畝，總建筑面積約 15 萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等 設(shè)施，是合肥東區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（1）多層公寓尚城豫園多層公寓的總建筑面積約 60000 平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采納點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、有用，大量采納外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整 個(gè)小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采納太

3、陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。（2）小高層公寓尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約 70000 平方米。（3）配套商業(yè)面積（包括車庫）建筑面積約 15000 平方米（4）公共生活設(shè)施總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療 等。（4）物業(yè)治理尚城豫園實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)治理。供電系統(tǒng)：采納雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級安全插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥房分不設(shè)置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)： 每戶客廳及主臥房分不設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù)

4、；周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采納圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；一、 尚城豫園項(xiàng)目組織治理結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目建設(shè)組織治理該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體 負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會(huì)分析、市場調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建等工作由 公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和企劃中 心共同完成，項(xiàng)目公司對項(xiàng)目運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目 后評價(jià)。2、運(yùn)營組織治理尚城豫園項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開 發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織治理本項(xiàng)目。二、 項(xiàng)目市場分析及市場定位1、項(xiàng)目市場分析(1) 整體市場交易活躍，持續(xù)走強(qiáng)在國家和各級政府的一系列擴(kuò)

5、大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培 育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“利好” 的配套政策的出臺及住房金融服務(wù)的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)2001 年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 18.67 億元，較 上一年度增長 30.11%，住宅施工面積 322.54 萬平方米，較上一 年度增長 31.84%，住宅新開工面積 174.65 萬平方米，較上一年 度增長 69.14%，住宅竣工面積 114.92 萬平方米，較上一年度增 長 27.5%。在銷售方面， 2001 年度銷售面積 83.15 萬平方米，銷 售額 13.94 億元，分不較上一年度增長 1.19%、1.11%。住

6、宅空置 面積下降達(dá)到 26.78%。2002 年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 27.38 億 元，施工面積 478.09 萬平方米， 分不較上一年度同比增長 1.19%、 1.11%。2002 年，房地產(chǎn)市場明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場活躍，價(jià)格穩(wěn) 中有升，居民個(gè)人購房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融 部門支持力度加大。2003 年前 5個(gè)月，全市房屋施工面積 526萬平方米，其中去 年結(jié)磚面積 362 萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有 158 個(gè)項(xiàng)目，已預(yù)售出面積 152.5 萬平方米（占 5 月份在建面積 的 28.9%），其中住宅項(xiàng)目 136 個(gè)，已預(yù)售出面積 12

7、2.5 萬平方米 （占在建住宅面積的 29.8%）；其他項(xiàng)目 22個(gè)，已預(yù)售面積 30 萬6 / 29平方米，共收取預(yù)收款 10.4 億元。 2003 年前 5 月，取得“商品 房預(yù)售許可證”的商品房面積為 130 萬平方米，同期商品房預(yù)售 面積為 103.5 萬平方米，占可預(yù)售總量的 79.6%。前 5 個(gè)月，現(xiàn) 房銷售率達(dá)到 72.2%，預(yù)售率達(dá) 79.6%，空置房也大幅度地得到消 化，這些都講明，我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住房消費(fèi)、 投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時(shí)，各區(qū)位、價(jià)位的在建樓盤， 差不多未出現(xiàn)“冷盤”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對目前商品房預(yù) （銷）售情況比較中意，對市場前景看

8、好。東區(qū) 1500 元每平方米 左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購現(xiàn)象， 桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬余平方米差不多上是施工 與銷售同時(shí)完成，位于南淝河畔的“中央花園”項(xiàng)目，尚未開盤， 因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢， 已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。 從總體上看， 我市房地產(chǎn)市場仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，進(jìn)展是健康的。 （2）購房主體發(fā)生變化國家停止住房實(shí)物分配后， 住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購” 轉(zhuǎn)向“散 戶時(shí)代”， 2002 年個(gè)人購房就差不多占商品房銷售面積的 94， 成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場進(jìn)展最活躍、最積極的因素。3）消費(fèi)需求多樣

9、化消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性， 導(dǎo)致消費(fèi)者在購房時(shí)對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、面積、配 套、物業(yè)治理等方面存在不同的選擇。（4）開發(fā)商參差不齊，以后幾年將是行業(yè)整合期2003 年度，合肥市房屋開發(fā)公司達(dá)到 400余家，只有為數(shù)不 多的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實(shí)力小、 抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。今后的一段時(shí)刻，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整 合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實(shí)力在市場競爭中脫穎而出，弱勢 企業(yè)將被淘汰出局。（5）暢銷產(chǎn)品分析在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會(huì)發(fā)覺，以下幾類產(chǎn)品較為 暢銷：一：高性價(jià)比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭 苑、等，價(jià)格處于中下游