淺析房地產(chǎn)集團旗下的物業(yè)管理業(yè)務

1、更多企業(yè)學院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學院46套講座+6020份資料國學智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學院56套講座+27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學院52套講座+ 13920份資料財務管理學院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料房地產(chǎn)集團旗下的物業(yè)管理業(yè)務淺析房地產(chǎn)集團旗下的物業(yè)管理系統(tǒng)，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中開發(fā)、建設、銷售、 售后服務（物業(yè)管理服務）的末端

2、環(huán)節(jié)，有開發(fā)商和業(yè)主兩個服務客體，相應地 肩負著兩個重要職能，其一是對房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售業(yè)務的支持，其二是對 業(yè)主/住戶（房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費者）提供物業(yè)管理服務。從房地產(chǎn)集團的生存、 發(fā)展角度（或市場角度）看，服務業(yè)主的主要目的是維系客戶關系、維護市場形 象（品牌工程），同樣是間接地服務于開發(fā)商，因此可以得出這樣的結論：對于 房地產(chǎn)集團旗下的物業(yè)管理系統(tǒng)，開發(fā)商是第一客戶，業(yè)主是第二客戶。盡管這 樣的結論很難為公眾所接受，卻是不爭的事實。服務好開發(fā)商是房地產(chǎn)集團旗下 的物業(yè)系統(tǒng)最重要的職能，這一點是必須重點強調的。一、物業(yè)系統(tǒng)的定位物業(yè)管理系統(tǒng)對房地產(chǎn)集團其價值何在？簡單地說：能夠發(fā)揮什么作

3、用？應該發(fā)揮什么作用？解決這個命題，將決定著集團對物業(yè)系統(tǒng)的整體定位，決定著如何挖掘物業(yè) 系統(tǒng)的潛力，如何充分發(fā)揮物業(yè)系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)務的支持作用。 這關系到物業(yè)系 統(tǒng)管理機制設計、職能設置、架構搭建、人才理念、薪酬福利制度、激勵機制、 經(jīng)營理念、服務理念等等多方面的重要內容。如下，物業(yè)系統(tǒng)能夠且應該發(fā)揮的作用：1、前期介入，優(yōu)化產(chǎn)品物業(yè)系統(tǒng)直接且長期接觸產(chǎn)品使用人業(yè)主 /住戶，比較了解客戶對房地 產(chǎn)產(chǎn)品的反饋意見，同時，物業(yè)公司作為產(chǎn)品的使用人對其管理、服務、使用功 能是否完善有切身體會。物業(yè)系統(tǒng)充分介入到規(guī)劃、設計、施工幾個階段，對優(yōu) 化產(chǎn)品將發(fā)揮較大的促進作用。物業(yè)系統(tǒng)不僅要做管理維護者、

4、使用人，還應發(fā)揮規(guī)劃師、設計師的作用。2、協(xié)助建設、配合銷售這是物業(yè)系統(tǒng)的常規(guī)工作， 建設施工階段的現(xiàn)場安全管理、 末期的開荒清潔， 銷售階段的樣板房管理、售樓部、銷售通道管理、人員車輛的進出管理、銷售活 動的現(xiàn)場管理等，甚至于負責園林工程施工、智能化工程施工等分項工程。物業(yè)系統(tǒng)不僅要做建設、銷售的支持，甚至直接參與建設與銷售。3、維系客戶、推廣品牌、促進銷售簡單的說就是 “海爾現(xiàn)象” 在房地產(chǎn)集團企業(yè)的應用。 “海爾”產(chǎn)品的質量、 技術并不一定強于對手，但公眾喜歡并接受“海爾”產(chǎn)品，究其根源，在于公眾 充分信賴海爾的售后服務。房地產(chǎn)行業(yè)也有類似的現(xiàn)象出現(xiàn)，萬科、中海、金地 等知名企業(yè)都有一批

5、 “粉絲”，老業(yè)主再次置業(yè)或介紹新客戶置業(yè)的比例比較高。 此外，筆者供職的另一家企業(yè)的老業(yè)主再次置業(yè)或介紹新客戶置業(yè)的比例平均在 60%以上，番禺一個樓盤 08 年度此比例超過 90%，為在房地產(chǎn)市場疲軟的情況 下力爭一個理想的銷售業(yè)績發(fā)揮了決定性作用，同時可節(jié)約大量的廣告開支。物業(yè)系統(tǒng)能且應該發(fā)揮“房地產(chǎn)集團企業(yè)的物業(yè)管理現(xiàn)象”的作用。4、人才儲備、培養(yǎng)基地 如今，諸多的物業(yè)管理人注入到房地產(chǎn)開發(fā)建設管理團隊的現(xiàn)象并不鮮見。 尤其是房地產(chǎn)集團， 物業(yè)管理高層次人才經(jīng)過多年歷練已經(jīng)具備房地產(chǎn)項目管理 能力或專項工作能力等， 這些人通常諳熟企業(yè)發(fā)展規(guī)律及要求、 認同企業(yè)文化理 念，并因長期供職得

6、到企業(yè)的認可，可擔重任而不辱使命。物業(yè)系統(tǒng)可作為房地產(chǎn)集團的人才培訓、培養(yǎng)基地5、利潤增長點 物業(yè)管理是勞動密集型服務行業(yè)，低利潤甚至于入不敷出是比較普遍的現(xiàn) 象。但物業(yè)管理接觸的客戶面比較寬， 有償服務的拓展空間較大， 只要是管理費 收費標準適中，確保收支平衡且略有盈余并不難。如果有償服務項目拓展的好， 也會有比較可觀的盈利空間。物業(yè)系統(tǒng)是一個長期穩(wěn)定的利潤增長點。6、把控接管驗收關，避免不必要的損失 接管驗收是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一道質量關口， 物業(yè)系統(tǒng)可以為開發(fā)商發(fā)揮施工質 量最后一道把關的作用。 嚴格驗收各分項工程， 避免渾水摸魚給開發(fā)商帶來的損 失及負面影響。物業(yè)系統(tǒng)可扮演“工程質量”監(jiān)理的角色。反之，如果物業(yè)系統(tǒng)沒有扮演好自己的角色，給房地產(chǎn)集團企業(yè)帶來的負 面影響也是難以估量的。物業(yè)系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)務的支持力度， 取決于集團對物業(yè)系統(tǒng)的價值定位， 而 價值定位是通過管理機制設計、 職能設置、 架構搭建、人才理念、 薪酬福利制度、 激勵機制等各項政策表達出來的。可以用一個公式表達：針對物業(yè)系統(tǒng)推出的政策-對物業(yè)系統(tǒng)的價值定位=賦予物業(yè)系統(tǒng)的使命-物業(yè)系統(tǒng)能夠給集團帶來的價值。從行業(yè)現(xiàn)狀來看， 有一個比較普遍的現(xiàn)象困擾著企業(yè)： 企業(yè)對物業(yè)系統(tǒng)要求 很高，在特定的環(huán)境或時段物業(yè)