房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)成本優(yōu)化與控制指引

1、成本優(yōu)化與控制指引1. 流程概況流程目的創(chuàng)造性價(jià)比最高的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，動(dòng)態(tài)成本及時(shí)調(diào)整與反饋。適合范圍各項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、施工階段方案優(yōu)化與成本反饋工作。流程主導(dǎo)及 參與小組成本控制中心（主導(dǎo)）、總工室、工程管理中心部門(mén)職責(zé)成本控制中心編制計(jì)劃并檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，：進(jìn)行具體測(cè)算并根據(jù)測(cè)算結(jié)果提出優(yōu)化建 議，需要時(shí)進(jìn)行部門(mén)間的協(xié)調(diào)，跟進(jìn)優(yōu)化建議后的測(cè)算并編制結(jié)果報(bào)告，測(cè) 算結(jié)果復(fù)核發(fā)布，雙月動(dòng)態(tài)成本調(diào)整并反饋?？偣な姨峁└髟O(shè)計(jì)階段的規(guī)劃、建筑、景觀方案、圖紙以供測(cè)算并優(yōu)化，負(fù)責(zé)基礎(chǔ) 選型、結(jié)構(gòu)、外電、智能化系統(tǒng)方案的優(yōu)化選擇。工程管理中心負(fù)責(zé)特種設(shè)計(jì)的優(yōu)化選擇。2. 工作程序2.1. 設(shè)計(jì)前

2、期2.1.1. 開(kāi)始設(shè)計(jì)前成本控制中心找項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心、總工室和營(yíng)銷策劃中心整理出政府規(guī)劃要點(diǎn)、土地屬性（用地分析、）市場(chǎng)定位三方面信息。政府規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)政府規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，得出如附件政府規(guī)劃要點(diǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)：2.1.1.1 土地屬性：通過(guò)勘查現(xiàn)場(chǎng)，詢問(wèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心、工程管理中心等相關(guān)部門(mén)，對(duì)土地屬性信息分析，得出土地屬性信息統(tǒng)計(jì)分析表：2.1.1.2 市場(chǎng)定位：通過(guò)詢問(wèn)營(yíng)銷策劃中心/總工室，清楚了解項(xiàng)目市場(chǎng)定位，產(chǎn)品組成，得出產(chǎn)品組成表：2.1.2. 以上信息整理完成后，成本控制中心需要關(guān)注的重點(diǎn)是：1）場(chǎng)地內(nèi)的特殊地形，如果出現(xiàn)河流、箱涵,高壓線等問(wèn)題需要仔細(xì)分析，了解清楚其處 理辦法以及影

3、響并估算其改造成本，注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用；2）車位要重點(diǎn)關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計(jì)算容積率，會(huì)所是否可售；3）外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費(fèi)用，注意考察周邊樓盤(pán)是否可以合作以便降低部分成本。2.2. 概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)：2.2.1. 建筑、結(jié)構(gòu)方面：2.2.1.1 設(shè)計(jì)前 ,同總工室、營(yíng)銷策劃中心一起探討產(chǎn)品類型布置方案,作單一產(chǎn)品測(cè)算以及組合方案的成本測(cè)算 ,形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本測(cè)算，用 以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.2.1.2 結(jié)合周邊環(huán)境、 用地景觀資源， 合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置； 讓產(chǎn)品

4、銷售利潤(rùn)、 土地價(jià)值最大化。2.2.1.3 成本控制中心應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向總工室、營(yíng)銷策劃中心提出建議（注 意：重點(diǎn)是通過(guò)產(chǎn)品容積率來(lái)區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異）2.2.2. 路網(wǎng)布置：2.2.2.1 道路設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范的前提下：1）路網(wǎng)應(yīng)合理簡(jiǎn)潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）2）優(yōu)化出入口布置 ,（ 優(yōu)化建議時(shí)成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求,不能夠減少出入口后引起客戶投訴,導(dǎo)致后期整改而增加成本 ）.3）道路寬度（設(shè)置雙車道或單車道加會(huì)車區(qū)） .2.2.3. 停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式 ）：2.2.3.1 土地利用

5、1）地面露天車位最大化2）地面停車按照最大邊線原則布置2.2.3.2 停車方式1）車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。2）車位建造成本由低到高的順序?yàn)椋旱孛媛短燔囄籺首層架空車位 t地上獨(dú)立車庫(kù) t半地下車位T地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。2.2.3.3 停車位體形控制：1）高度2）單獨(dú)車位面積。2.2.34 車庫(kù)設(shè)置1）車庫(kù)宜集中設(shè)置，減少建造成本2）機(jī)械車位及地下車庫(kù)高度預(yù)留。2.2.3.5 車庫(kù)設(shè)置注意考慮客戶使用要求,占地面積較大項(xiàng)目 ,車位數(shù)量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意）2.2.4. 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積：2.2.

6、4.1 不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)的面積滿足土地規(guī)劃 要求即可。2.2.4.2 提升附加值而多建的面積， 要結(jié)合市場(chǎng)銷售價(jià)格測(cè)算建設(shè)的必要性 ,注意提醒設(shè)計(jì)國(guó)家有 了新的建筑面積計(jì)算規(guī)范 ,偷面積而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)需要注意避免。2.2.4.3 通過(guò)業(yè)態(tài)分析和市場(chǎng)調(diào)查合理確定商業(yè)面積。2.2.5. 綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對(duì)集中，減少管理人員。2.2.6. 應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的原則確定場(chǎng)地標(biāo)高：1）“因地制宜 ”2）動(dòng)土量最小3）盡可能使場(chǎng)地內(nèi)土方挖填平衡4）降低排水坡度5）山地建筑除考慮土方量

7、以外設(shè)計(jì)需要盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等的設(shè)計(jì)6）土方平衡需要在具體的工程設(shè)施前 ,推動(dòng)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目出一份現(xiàn)場(chǎng)的等高線圖以及擬 修建建筑的標(biāo)高圖紙 ,兩者合二為一后 ,再由成本測(cè)算出整個(gè)項(xiàng)目的的土方挖填工程 量，以及檔土墻，護(hù)坡成本并將計(jì)算結(jié)果交給公司決策2.2.7. 總圖規(guī)劃， 綜合考慮開(kāi)發(fā)周期和永久建筑、 園建、 交通的合理布局， 避免（臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復(fù)建設(shè)。2.2.8. 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：2.2.8.1 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型2.2.8.2 控制土方開(kāi)挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)2.2.9. 山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：2.2.9.1

8、 結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。2.2.9.2 邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻， 砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石 擋墻，砼擋墻） 。2.2.10. 確定贈(zèng)送面積大?。?.2.10 山地建筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送面積大小。2.2.11. 合理利用場(chǎng)地地形地貌2.2.11.1 利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開(kāi)挖的大量土方施工費(fèi)用 和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、 補(bǔ)水費(fèi)用 （此項(xiàng)優(yōu)化工作需要成本人員 熟悉項(xiàng)目地形和設(shè)計(jì)意圖，并對(duì)管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解） 。2.

9、2.12. 電梯布置方案選擇：2.2.12.1 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。2.2.12.2 在市場(chǎng)無(wú)特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。2.2.12.3 測(cè)算以及選定電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn) （建議按照不同檔次設(shè)計(jì)一至兩個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)， 以后每次 套用即可）。2.2.13. 園林環(huán)境方面2.2.13.1 充分考慮利用場(chǎng)地景觀資源（天然景觀及人造景觀） ，提升產(chǎn)品品質(zhì)：1）不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。2）不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。2.2.13.2 明確景觀單位控制成本：根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來(lái)， 然后根據(jù)最新的市場(chǎng)價(jià)格和項(xiàng) 目的特殊情

10、況調(diào)整后，提交最新單位景觀成本供總工室、營(yíng)銷策劃中心考慮，同時(shí)提供 給總工室作為設(shè)計(jì)控制參考，注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對(duì)待。2.2.13.3 明確軟硬景控制比例： 統(tǒng)計(jì)已有項(xiàng)目軟硬景面積比例，提供給總工室及設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)控制參考。通常軟景比 硬景便宜，因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景。2.3. 方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)：2.3.1. 建筑、結(jié)構(gòu)方面：2.3.1.1 建筑方案選型：1）評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專 業(yè)的不合理布置帶來(lái)成本的增加。2）高層建筑單體應(yīng)選擇對(duì)稱形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；3）控制屋頂造型。4）注意事項(xiàng)：以上

11、項(xiàng)目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識(shí)，因此平時(shí)要多參與相關(guān)結(jié) 構(gòu)方面的討論和協(xié)商，提高結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)水平，積累經(jīng)驗(yàn)，并形成一定之規(guī)。2.3.1.2 確定合理層高：結(jié)合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高2.8 米性價(jià)比較優(yōu) ,層高每增加0.1m 造價(jià)增加該層造價(jià)的 3-5% 。2.3.1.3 窗地比控制：1) 通過(guò)節(jié)能測(cè)算指標(biāo)來(lái)控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開(kāi)啟面積，要注 意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來(lái)說(shuō)目前節(jié)能規(guī)范對(duì)成本控制窗地比是有利的， 需要重點(diǎn)關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過(guò)，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開(kāi)窗面積，而不是 保持開(kāi)窗面積不變而去采取其他措施來(lái)滿足節(jié)能要求。特殊項(xiàng)

12、目除外。2) 單體方案確定后，測(cè)算不同單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比(是否開(kāi)窗或開(kāi)窗 大小需要與設(shè)計(jì)一道溝通) ，窗地比應(yīng)不超過(guò)同類產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)值。2.3.1.4 欄桿、欄板的限定：1) 測(cè)算以往項(xiàng)目單體戶型欄桿、欄板的單價(jià)，建議欄桿類型盡量少。2) 建議通過(guò)經(jīng)驗(yàn)的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計(jì)做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不 需要在測(cè)算單價(jià)成本只需要統(tǒng)計(jì)含量即可。2.3.1.5 外墻裝飾設(shè)計(jì)優(yōu)化方案的初步確定：1) 提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價(jià)格表，以便作為參考(平涂、質(zhì)感涂料、劈開(kāi)磚、 釉面磚、石材等綜合價(jià)格) 。2) 提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計(jì)合

13、理確 定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。3) 提供常用外裝材料適用性能。4) 關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。5) 優(yōu)化比選陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、屋面等的具體做法：6) 提供目前不同產(chǎn)品陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、屋面具體做法及價(jià)格表，以便設(shè)計(jì)作為參考選擇，7) 優(yōu)化比選陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、屋面等的具體做法；2.3.1.6 節(jié)能方案：1) 盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟(jì)方式解決節(jié)能方案。2) 通過(guò)合理的窗墻比實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。3) 通過(guò)墻體材料來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。4) 控制節(jié)能取值范圍。2.3.1.7 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：1) 結(jié)構(gòu)模板平面確定后， 工程、 成本一道審核柱網(wǎng)布置， 結(jié)構(gòu)形式， 選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案。結(jié)構(gòu)形式

14、的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。 )2) 減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量2.3.1.8 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：1) 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型。2) 控制土方開(kāi)挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。2.3.1.9 山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：1) 結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。2) 邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是： 自然土方放坡、 預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)， 毛石擋墻， 砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式(自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛 石擋墻，砼擋墻) 。注意 :擋土高度超過(guò) 3 米以上時(shí)有可能砼擋墻成本比

15、毛石擋土墻還 便宜 ,因此高擋土墻需要進(jìn)行方案測(cè)算比較。2.3.1.10 確定贈(zèng)送面積大?。?.3.1.11 山地建筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送面積大小。 注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮 是否可以不計(jì)建筑面積或者容積率，盡量規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。2.3.1.11 安裝方面：1) 測(cè)算配電設(shè)備(高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機(jī)組)分期或分項(xiàng)目集中布置或 分散布置不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性：因?yàn)樯婕肮╇姷葔艛嘈袠I(yè)，有可能成本拿到圖紙時(shí) 方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。需根據(jù) 場(chǎng)地等實(shí)際情況分按不同方案計(jì)算測(cè)定。2) 所有供配電設(shè)備 (除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、 變壓器、 低壓

16、柜) 盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)， 確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。3) 測(cè)算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開(kāi)閉所式的綜合經(jīng)濟(jì)性，提出優(yōu)選方案。 一般情況環(huán)網(wǎng)式比開(kāi)閉式經(jīng)濟(jì)。合理布置開(kāi)閉所位置，使走線長(zhǎng)度之和最短。 設(shè)置開(kāi)閉所時(shí)，應(yīng)盡量考慮多期共用。條件允許時(shí)，可考慮借用項(xiàng)目附近原有開(kāi)閉所，避免新建。4) 供水方案中重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性：現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省。必須建造水泵房時(shí)應(yīng)考慮建造位置及占用空間。 當(dāng)選用負(fù)壓供水方案時(shí)要與水泵房水池供水方案測(cè)算對(duì)比，確認(rèn)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)合理性。5) 合理設(shè)置消防分區(qū)： 在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。 布置防火分區(qū)應(yīng)注意住

17、宅、商用、地下車庫(kù)(單體、復(fù)式)的區(qū)別。 盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門(mén)作為防火隔離等方法合理設(shè)置 消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。6) 中水處理站與中水提升泵站： 中水處理站應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特征，選用設(shè)計(jì)規(guī)定的最小規(guī)模。 中水處理站與中水提升泵站應(yīng)選擇在地塊中心，使管線布置長(zhǎng)度最短。7) 污水提升泵站： 對(duì)大量填土地塊，由于自然坡度無(wú)法達(dá)到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。8) 地塊內(nèi)高壓線路改線：入地方式：造價(jià)高：a電纜溝方式，相對(duì)較高；b.管道埋設(shè)方式，相對(duì)較低。建設(shè)高壓走廊 :造價(jià)較低。2.3.1.12 園林環(huán)境方面1) 下發(fā)目標(biāo)成本控制指標(biāo)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)；2) 提供材料

18、規(guī)格型號(hào)單價(jià)： 提供常用軟硬材料規(guī)格型號(hào)及單價(jià)。鋪地材料盡量本地化， 避免大面積使用花崗巖等貴重材料； 植物選擇本地常用， 易 成活，養(yǎng)管費(fèi)用低的種類。根據(jù)不同位置合理確定石材厚度 ,主要部位石材選擇 :1) 壓頂 50mm 厚 2)非行車道地 面 20mm 厚 (荔枝面采用 30mm 厚) 3)行車道地面 40-50mm 厚 4)立面 20mm 厚；5) 踏面 30mm 厚。3) 提供基層標(biāo)準(zhǔn)做法，供設(shè)計(jì)使用。4) 軟景觀中， 苗木比例適當(dāng)： 重點(diǎn)效果部分使用大規(guī)格苗木， 一般區(qū)域和庭院使用小 規(guī)格苗木。5) 選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。6) 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主

19、，并綜合考慮后期維護(hù)成本。7) 控制木作的使用面積，盡量少用水景(主要是后期維護(hù)管理成本太高)。8) 綠化灌木種類盡量少一些， 灌木造價(jià)比草皮貴很多， 優(yōu)化時(shí)注意盡量減少灌木面積， 灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護(hù)作用， 其余的地方盡量種草皮， 配以不同喬木搭配以達(dá)到節(jié)約成本保證效果的目的。2.4. 擴(kuò)初(初步)設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)：2.4.1. 建筑、結(jié)構(gòu)方面：2.4.1.1 明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)：1) 向設(shè)計(jì)院下發(fā)初步 /施工圖限額設(shè)計(jì) ，明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計(jì)限額。2) 結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細(xì)化便于以后測(cè)算控制，如果遇到山地建筑等地形 比較復(fù)雜而 設(shè)計(jì)院不肯簽訂設(shè)計(jì)限額指標(biāo)時(shí)可

20、以采用地上限額，地下部分過(guò) 程控制的方法來(lái)簽訂設(shè)計(jì)合同。3) 限額后一定要設(shè)立合適的獎(jiǎng)懲措施保證條款可執(zhí)行。2.4.1.2 選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深：1) 根據(jù)詳勘報(bào)告，設(shè)計(jì)院初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，審核設(shè)計(jì)院選用的基礎(chǔ)類型及基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 的經(jīng)濟(jì)合理性。一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、 復(fù)合地基淺基礎(chǔ) (有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替 )、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、 工挖孔樁 (逐漸受限制 )、灌注樁。2.4.1.3 明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)：1) 總工室組織工程管理中心相關(guān)人員與設(shè)計(jì)院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力 求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)

21、構(gòu)計(jì)算參數(shù)、 安全、最經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點(diǎn)審查：結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參 數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。2.4.1.4 結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)計(jì)算：1) 成本控制中心根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)電子稿或者白圖計(jì)算鋼筋含量及混凝土含 量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，并及時(shí)反饋總工室、工 程管理中心、設(shè)計(jì)院，以便進(jìn)一步優(yōu)化。2) 驗(yàn)算時(shí)注意：要抽取基礎(chǔ)，首層，標(biāo)準(zhǔn)層，天面層等來(lái)予以驗(yàn)算，確保結(jié)果不會(huì) 偏離太遠(yuǎn)。測(cè)算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙。3) 如果局部或者全部指標(biāo)超標(biāo)需要分列細(xì)項(xiàng)詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，并將結(jié)果發(fā)給 總工室和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，推

22、進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作完成，遇到特 殊情況確實(shí)需要超標(biāo)的要報(bào)請(qǐng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后在進(jìn)行下一部的設(shè)計(jì)工作。2.4.1.5 復(fù)核建筑控制指標(biāo)：1）復(fù)核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。2.4.1.6 配合設(shè)計(jì)開(kāi)展節(jié)能方案測(cè)算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：1） 在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)?減小窗墻比 -加厚外墻保溫板 - 采用 LOW-E 玻璃。2.4.1.7 部品材料選配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量與目標(biāo)成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)保持一致。1） 復(fù)核部品材料設(shè)計(jì)選用表，不符合項(xiàng)要與總工室協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本測(cè) 算分析。2.4.2. 精裝修方面2.4.2.1 室內(nèi)精裝修： 根據(jù)確

23、定的裝修標(biāo)準(zhǔn)， 實(shí)行限額設(shè)計(jì)， 控制在目標(biāo)成本內(nèi)。 減少精裝房的 差異，對(duì)應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購(gòu)批量。2.4.2.1 公共裝修：裝修方案確定后，測(cè)算銷售大廳、會(huì)所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本 內(nèi)。2.4.2.2 根據(jù)裝修建筑尺寸 ,選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。2.4.2.3 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。2.4.2.4 減少精裝房的差異， 對(duì)應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。 便于提高經(jīng)濟(jì)采購(gòu)批 量。2.4.3. 安裝方面：2.4.3.1 測(cè)算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號(hào)、及不同組合方案情況下成本

24、。2.4.3.2 變壓器（不同單臺(tái)容量）組合方案的比選：1） 規(guī)格在 1250KV A 以內(nèi)單臺(tái)容量越大， 單位容量費(fèi)用越低。 在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下， 選用變壓器臺(tái)數(shù)越少越經(jīng)濟(jì)。除可節(jié)省費(fèi)用外，還可節(jié)省空間。但若實(shí)際使用容量 不能達(dá)到或接近本臺(tái)較大變壓器容量的、 會(huì)形成空轉(zhuǎn)， 在按變壓器計(jì)量收費(fèi)情況下， 電費(fèi)可能較高，單臺(tái)容量要綜合評(píng)選。2）規(guī)格 1250KV A 以上變壓器價(jià)格昂貴，建議不選。2.4.3.3 配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選：1） 一般情況下，價(jià)格遞增順序?yàn)?；電纜 +電纜穿刺接頭，電纜 +預(yù)分支接頭，母線槽； 防火橋架（或線槽） +普通電纜（或阻燃電纜）

25、敷設(shè)方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設(shè)方式。當(dāng)然回路較少時(shí)采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價(jià)格遠(yuǎn)低于鍍 鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合測(cè)算。2.4.3.4 室外供配電線路設(shè)計(jì)優(yōu)化：1）市政供電線路引入：在場(chǎng)地、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。當(dāng)影響環(huán)境采用電纜時(shí)， 單線電纜截面規(guī)格不得超過(guò) 300mm2 ，避免再行選大一級(jí) （或 大一級(jí)以上規(guī)格） 、產(chǎn)生浪費(fèi)。在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)。 當(dāng)在線路最短原則下市政無(wú)已建電纜溝、而延長(zhǎng)線路就可利用市政電纜溝時(shí)，要根據(jù) 實(shí)際情況測(cè)算在延長(zhǎng)線路條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜溝或采用直埋 敷設(shè)方式時(shí)的最優(yōu)方案。一般情況下，敷設(shè)

26、方式不同時(shí)的價(jià)格從低到高排序?yàn)椋豪檬姓呀娎|溝T直埋+過(guò)路套管T全程穿管T自行新建電纜溝。電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內(nèi)。2）小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過(guò)路套管t導(dǎo)線+全程穿管t普通電纜 +全程穿管T鎧裝電纜+全程穿管T普通電纜+電纜溝T鎧裝電纜+電纜溝。但當(dāng)電線、 電纜根數(shù)達(dá)到一定數(shù)量集中敷設(shè)時(shí)，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過(guò)實(shí) 際方案測(cè)算才能確認(rèn)。2.4.3.5 配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：1） 盡量選用國(guó)產(chǎn)或合資產(chǎn)品會(huì)使價(jià)格降低，注意要符合當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)的地方要求，避免 來(lái)回反復(fù)，浪費(fèi)工期。2.4.3.6

27、 供水方案比選：1） 根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層） ，進(jìn)行供水方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選（帶水箱變 頻加壓控制系統(tǒng)；無(wú)負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等）2.4.3.7 室內(nèi)水暖材料設(shè)備選用要點(diǎn)：1）在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價(jià)較低的管材（如常用采暖管價(jià)格 增序排列：PPR管t鋁塑復(fù)合管TPB管）。2）對(duì)價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。2.4.3.8 消防工程中消防報(bào)警器材、消防預(yù)埋管材的選用：1）滿足功能前提下，含超高層在內(nèi)，對(duì)溫、煙感探測(cè)系統(tǒng)的設(shè)備選型優(yōu)先選用國(guó)產(chǎn)設(shè) 備、報(bào)警器材（注意配套選用， 以及項(xiàng)目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護(hù)費(fèi)用一并考慮）

28、 。2）消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。3）通風(fēng)、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風(fēng)道、玻璃鋼風(fēng)道）應(yīng)做經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析后擇優(yōu)選擇。4) 消防預(yù)埋管當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟(jì)。2.4.3.9 空調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)選：1) 根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟(jì)合理性；并對(duì)不同品 牌、不同系統(tǒng)方案比選。2) 集中空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)具體使用功能及長(zhǎng)期能耗，測(cè)算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式。3) 對(duì)價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。4) 出風(fēng)口的合理布置。5) 根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算比選有無(wú)機(jī)房電梯方案或不同型號(hào)電梯適用范圍的經(jīng)濟(jì)合理性； 并對(duì)不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。2.4.4. 園林

29、環(huán)境方面2.4.4.1 考慮每個(gè)組團(tuán)小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。2.4.4.2 根據(jù)擴(kuò)初成果圖計(jì)算造價(jià)，確認(rèn)成本是否控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。2.4.4.3 測(cè)算中列出各種不同材料用量比例提供給設(shè)計(jì)參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗(yàn)。2.4.4.4 測(cè)算中列出各種喬木每平米的用量提供給設(shè)計(jì)參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗(yàn)。2.4.4.5 燈具設(shè)計(jì)優(yōu)化時(shí)要考慮后期維護(hù)和使用情況，并通過(guò)收集物業(yè)管理公司的建議減少不必 要的裝飾燈具。2.4.4.6 建立統(tǒng)一的園建結(jié)構(gòu)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度出發(fā)，減少以后園建結(jié)構(gòu)部分的優(yōu)化工作。2.5. 施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)：2.5.1. 建筑、結(jié)構(gòu)方面：2.

30、5.1.1 工程做法與交樓標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。2.5.1.2 應(yīng)力求設(shè)計(jì)院按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫(xiě)施工圖工程做法；2.5.1.3 確屬無(wú)法統(tǒng)一的做法，需在招標(biāo)文件及其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中明確。并在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)由設(shè) 計(jì)師向項(xiàng)目工程師、施工方進(jìn)行技術(shù)交底，避免錯(cuò)誤施工造成拆改。2.5.1.4 部品及材料選擇：1) 根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型選擇材料部品，避免功能溢價(jià)；2) 在立面圖基礎(chǔ)上針對(duì)不同規(guī)格外檐墻、面磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗；3) 廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗；4) 減少欄桿、裝飾鋼構(gòu)件等的種類，提高標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的使用程度；2.5.1.5 總工室

31、對(duì)設(shè)計(jì)院的出圖要求和圖紙自審制度： 建筑、 結(jié)構(gòu)、安裝各專業(yè)的協(xié)調(diào)減 少錯(cuò)漏碰缺：1) 圖紙自審由 總工室 負(fù)責(zé)組織。2) 接到圖紙后， 總工室應(yīng)及時(shí)安排或組織有關(guān)人員進(jìn)行自審， 并提出各專業(yè)自審記錄。3) 及時(shí)召集有關(guān)人員，組織內(nèi)部會(huì)審，針對(duì)各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及建議進(jìn)行討論， 弄清設(shè)計(jì)意圖和工程的特點(diǎn)及要求。4) 圖紙自審的主要內(nèi)容：各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號(hào)、與圖紙目錄是否相符。 施工圖紙、施工圖說(shuō)明、設(shè)計(jì)總說(shuō)明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無(wú)矛盾。 平面圖所標(biāo)注坐標(biāo)、絕對(duì)標(biāo)高與總圖是否相符。圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無(wú)錯(cuò) 誤。建筑施工圖與結(jié)構(gòu)施工

32、圖，結(jié)構(gòu)施工圖與設(shè)備基礎(chǔ)、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施 工圖的軸線、 位置(坐標(biāo))、標(biāo)高及交叉點(diǎn)是否矛盾。 平面圖、 大樣圖之間有無(wú)矛盾。 圖紙上構(gòu)配件的編號(hào)、規(guī)格型號(hào)及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符。5) 圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會(huì)審時(shí)提交討論解決。2.5.1.6 組織圖紙會(huì)審工作，完善圖紙細(xì)部設(shè)計(jì)，減少錯(cuò)漏碰缺，為控制項(xiàng)目的建安成本打下 良好的基礎(chǔ)，成本人員應(yīng)該積極主動(dòng)要求參加圖紙會(huì)審并認(rèn)真審核圖紙。1) 盡量趕在工程項(xiàng)目開(kāi)工前進(jìn)行，了解設(shè)計(jì)意圖，明確質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問(wèn) 題和錯(cuò)誤，專業(yè)之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開(kāi)工之前。2) 審查施工圖的基礎(chǔ)工程

33、設(shè)計(jì)與地基處理有無(wú)問(wèn)題，是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際地質(zhì)情況。3) 審查建設(shè)項(xiàng)目坐標(biāo)、標(biāo)高與總平面圖中標(biāo)注是否一致，與相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目之間的幾何 尺寸關(guān)系以及軸線關(guān)系和方向等有無(wú)矛盾和差錯(cuò)。4) 審查圖紙及說(shuō)明是否齊全和清楚明確，核對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)、上下水、暖衛(wèi)、通風(fēng)、電 氣、設(shè)備安裝等圖紙是否相符，相互間的關(guān)系尺寸、標(biāo)高是否一致。5) 審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標(biāo)注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸 是否有差錯(cuò)，各種標(biāo)高是否符合要求，與結(jié)構(gòu)圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致。6) 審查建設(shè)項(xiàng)目與地下構(gòu)筑物、管線等之間有無(wú)矛盾。7) 審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有差錯(cuò)及矛盾， 結(jié)構(gòu)圖中是否有鋼筋明細(xì)表， 若無(wú)鋼筋明細(xì)表，

34、鋼筋砼關(guān)于鋼筋構(gòu)造方面的要求在圖中是否說(shuō)明清楚。8) 復(fù)核結(jié)構(gòu)指標(biāo)是否滿足限額要求。2.5.1.7 通過(guò)管理減少對(duì)設(shè)計(jì)工作的拆分和嘗試設(shè)計(jì)總包：1) 目前鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、鋁合金門(mén)窗、弱電、景園工程等分項(xiàng)工作的設(shè)計(jì)多由專業(yè)設(shè)計(jì) 資源來(lái)完成。施工圖設(shè)計(jì)院只負(fù)責(zé)土建及水暖電等部分的設(shè)計(jì)，其后果是施工圖與 專業(yè)分項(xiàng)圖紙矛盾點(diǎn)較多或沖突，不同專業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽 證數(shù)量激增，返工和修整量大，致使施工進(jìn)度延誤和成本增加。2) 由于專業(yè)資源設(shè)計(jì)方案的不同造成投標(biāo)報(bào)價(jià)不具可比性，造成成本上升。3) 產(chǎn)生重大質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，責(zé)任不清、相互推諉給投資方造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。 設(shè)計(jì)總承包和施工總承包一樣是

35、為了相關(guān)專業(yè)間合理銜接并統(tǒng)一責(zé)任為事后的投 資方權(quán)力追溯提供保障。2.5.2. 安裝2.5.2.1 市政及小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計(jì)優(yōu)選：1) 著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序?yàn)?；PE管t焊 接鋼管t無(wú)縫鋼管t鍍鋅鋼管tUPVC塑料管t球墨鑄鐵管t鋼塑管。排水管排序 為；規(guī)格500以內(nèi)；UPVC波紋管t鋼筋混凝土管tPE波紋管，規(guī)格500以上；鋼 筋混凝土管tUPVC波紋管tpe波紋管。一般情況下，機(jī)動(dòng)車道下選用重型(n級(jí) 管或 S2 管材)，對(duì)非機(jī)動(dòng)車道下選用重型要嚴(yán)控。2) 優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避免設(shè)計(jì)盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部 位；除機(jī)動(dòng)車道外的非機(jī)動(dòng)車道

36、或綠化帶等部位嚴(yán)控采用重型。并盡量減少檢查井 數(shù)量。盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動(dòng)土量。優(yōu)化管網(wǎng)走向、長(zhǎng)度。2.5.2.2 水暖施工圖審核成本要點(diǎn)：1 ) 滿足壓力、流量等技術(shù)條件時(shí)的管徑選擇(達(dá)到要求即可，不能過(guò)大)，如給水干、立管、支管、戶內(nèi)管管徑應(yīng)經(jīng)計(jì)算核定， 一般每戶住宅給水進(jìn)戶管管徑控制在 DN20 以內(nèi)。2) 需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全(包括孔洞尺寸、位置、標(biāo)高、予埋 材料)，避免后期鑿剔。2.5.2.3 智能化設(shè)計(jì)優(yōu)化：1 ) 室外智能化、景觀燈具設(shè)計(jì)優(yōu)化應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位、市場(chǎng)接受程度、銷售價(jià)格，周邊樓盤(pán) 使用狀況、小區(qū)場(chǎng)地布置(含綠化組團(tuán)和道路布置)綜合考

37、慮，在提升產(chǎn)品 品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性。2） 以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和物業(yè)管理思路來(lái)確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （如：封閉管理社區(qū)選用紅外對(duì)射周界防翻越系統(tǒng)、開(kāi)放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的 單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)） 。3）.家居安防與可視對(duì)講系統(tǒng)分別設(shè)置和二合一的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及產(chǎn)品檔次選擇。4）紅外對(duì)射探頭的設(shè)置與小區(qū)圍墻的走向優(yōu)化（避免不規(guī)則圍墻增加探頭數(shù)量） ；5）景觀燈具的布置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位，分期設(shè)定燈具總價(jià)來(lái)控制燈型、位置和數(shù)量（向 提供設(shè)計(jì)常用燈型種類和單價(jià)） 。2.5.3. 園林環(huán)境方面2.5.3.1 注意園林環(huán)境設(shè)計(jì)與建筑、配套管網(wǎng)設(shè)計(jì)的銜接，避免標(biāo)高、平面布置差錯(cuò)出現(xiàn)。2.5.3.2 測(cè)算各項(xiàng)指標(biāo)是否在目標(biāo)成本內(nèi)，并