會計核算與稅務(wù)處理培訓(xùn)課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理房地產(chǎn)會計核算的特點 1.開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù)雜。 2.經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金核算特殊。 3.涉稅環(huán)節(jié)多。 4.涉及的稅種多、稅目多、費用多。通常都有的費用建設(shè)用地有償使用費、城市房屋拆建管理費城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建設(shè)工程施工圖審查咨詢費、綠化補(bǔ)償費、綠化帶開口費、環(huán)保檢測費、土地交易手續(xù)費、施工污水排放費、白蟻防治費、工程報建手續(xù)費、水利建設(shè)基金、施工占道費、消防方案審核費、消防驗收檢測費、測繪費、散裝水泥專項基金、墻體材料專用基金、建筑噪音超標(biāo)費土地登記代理費、規(guī)劃紅線定位費、建筑碴土處置費人防異地建設(shè)費“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響 適用的稅種稅目發(fā)生變化 企

2、業(yè)的主管稅務(wù)部門發(fā)生變化 納稅人身份發(fā)生變化 會計核算發(fā)生變化 收入和成本的計量發(fā)生變化 影響企業(yè)的財務(wù)信息和成果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)預(yù)收賬款應(yīng)交稅費開發(fā)成本開發(fā)間接費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目一、開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗收合格符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。應(yīng)于竣工驗收時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目二、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量

3、和出售。包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)“開發(fā)產(chǎn)品” “投資性房地產(chǎn)” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目（一）投資性房地產(chǎn)成本模式計量賬務(wù)處理取得時賬務(wù)處理：1.企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款或在建工程等2.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品等一、投資性房地產(chǎn)成本模式計量持有期間賬務(wù)處理：1、計提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)2、取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費一、投資性房地產(chǎn)成本模式計量處置時賬務(wù)處理：1、收到對價借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費

4、2、轉(zhuǎn)銷投資性房地產(chǎn)借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（若有）貸：投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)公允模式計量一、取得時賬務(wù)處理1.企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本貸：銀行存款或在建工程等2.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本等(公允價值) 公允價值變動損益(借方差額)貸：開發(fā)產(chǎn)品等 其他綜合收益(貸方差額)二、投資性房地產(chǎn)公允模式計量二、持有期間賬務(wù)處理1、資產(chǎn)負(fù)債表日公允價值變動借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益或相反分錄2、取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費二、投資性房地產(chǎn)公允模式計量

5、1、收到對價時借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費2、轉(zhuǎn)銷投資性房地產(chǎn)借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動注：注：“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動”有可能在借方有可能在借方3、結(jié)轉(zhuǎn)其他綜合收益借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本4、結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本或相反分錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目三、應(yīng)交稅費的賬務(wù)處理契 稅 房 產(chǎn) 稅耕地占用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅增值稅 （重點） 土地增值稅三、“增值稅”科目會計核算一般納稅人的增值稅會計處理（財會201622號）1. 在“應(yīng)交稅費”下設(shè)置11個二級科目“應(yīng)交增值稅” “未交增值稅”“增

6、值稅留抵稅額”“增值稅檢查調(diào)整”“待抵扣進(jìn)項稅額”“簡易計稅”“預(yù)交增值稅” “待認(rèn)證進(jìn)項稅額”“待轉(zhuǎn)銷項稅額” “代扣代交增值稅” “轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”三、“增值稅”科目會計核算三、“增值稅”科目會計核算1銷售業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理。企業(yè)銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按應(yīng)收或已收的金額，借記“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“銀行存款”等科目，按取得的收入金額，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“固定資產(chǎn)清理”、“工程結(jié)算”等科目，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定計算的銷項稅額（或采用簡易計稅方法計算的應(yīng)納增值稅額），貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額)” 或“應(yīng)交稅費簡易計稅”

7、科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅”科目）。發(fā)生銷售退回的，應(yīng)根據(jù)按規(guī)定開具發(fā)生銷售退回的，應(yīng)根據(jù)按規(guī)定開具的紅字增值稅專用發(fā)票做相反的會計分錄。的紅字增值稅專用發(fā)票做相反的會計分錄。按照國家統(tǒng)一的會計制度確認(rèn)收入或利得的時點早于按照增值稅制度按照國家統(tǒng)一的會計制度確認(rèn)收入或利得的時點早于按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點的確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點的，應(yīng)將相關(guān)銷項稅額計入“應(yīng)交稅費待轉(zhuǎn)銷項稅額”科目，待實際發(fā)生納稅義務(wù)時再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額)” 或“應(yīng)交稅費簡易計稅”科目。按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點早于按照國家統(tǒng)一的會按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅

8、義務(wù)發(fā)生時點早于按照國家統(tǒng)一的會計制度確認(rèn)收入或利得的時點的計制度確認(rèn)收入或利得的時點的，應(yīng)將應(yīng)納增值稅額，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）” 或“應(yīng)交稅費簡易計稅”科目，按照國家統(tǒng)一的會計制度確認(rèn)收入或利得時，應(yīng)按扣除增值稅銷項稅額后的金額確認(rèn)收入。三、“增值稅”科目會計核算2視同銷售的賬務(wù)處理。 企業(yè)發(fā)生稅法上視同銷售的行為，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則制度相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的會計處理，并按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定計算的銷項稅額（或采用簡易計稅方法計算的應(yīng)納增值稅額），借記“應(yīng)付職工薪酬”、“利潤分配”等科目，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）” 或“應(yīng)交稅費簡易計稅”科目（

9、小規(guī)模納稅人應(yīng)計入“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅”科目）。三、“增值稅”科目會計核算差額征稅的賬務(wù)處理。 企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費應(yīng)交增應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）值稅（銷項稅額抵減）” 或“應(yīng)交稅費簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“

10、應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅”科目），貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。三、“增值稅”科目會計核算月末轉(zhuǎn)出多交增值稅和未交增值稅的賬務(wù)處理。 月度終了，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將當(dāng)月應(yīng)交未交或多交的增值稅自“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目。 對于當(dāng)月應(yīng)交未交的增值稅，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目，貸記“應(yīng)交稅費未交增值稅”科目； 對于當(dāng)月多交的增值稅，借記“應(yīng)交稅費未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理一、不動產(chǎn)銷售-簡易計稅：1、預(yù)售階段，當(dāng)月收到房款105萬借：銀行存款 105貸：預(yù)收賬款 105舉例：

11、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理一、不動產(chǎn)銷售-簡易計稅：2、預(yù)售階段，次月預(yù)繳增值稅借：應(yīng)交稅費-簡易計稅 3 【105/(1+5%)*3%=3】貸：銀行存款 3舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理一、不動產(chǎn)銷售-簡易計稅：3、竣工交房，當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入成本借：預(yù)收賬款 105貸：主營業(yè)務(wù)收入 100 應(yīng)交稅費-簡易計稅 5【105/(1+5%)*5%=5】舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理一、不動產(chǎn)銷售-簡易計稅：4、竣工交房，次月納稅申報補(bǔ)交稅款借：應(yīng)交稅費-簡易計稅 2貸：銀行存款 2舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理二、不動產(chǎn)銷售-一般計稅：1、預(yù)售階段，當(dāng)月收到房款222萬借：銀行存款 222貸：預(yù)收賬款

12、222舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理二、不動產(chǎn)銷售-一般計稅：2、購進(jìn)材料、貨物、辦公用品，按照所取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額確認(rèn)進(jìn)項稅額。本月支付設(shè)計費106萬，進(jìn)項稅額6萬借：開發(fā)成本-前期工程費-設(shè)計費 100 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額 6貸：銀行存款 106舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理二、不動產(chǎn)銷售-一般計稅：3、預(yù)售階段，次月預(yù)繳增值稅借：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅 6【222/(1+11%)*3%=6】 貸：銀行存款 6本月增值稅形成留抵稅額，不需要做賬務(wù)處理舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理二、不動產(chǎn)銷售-一般計稅：4、竣工交房，當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入借：預(yù)收賬款 222 貸：主營業(yè)務(wù)

13、收入 200 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額 22【222/(1+11%)*11%=22】舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理土地價款沒有進(jìn)項稅額，能否差額計稅？國家稅務(wù)總局公告(2016年第18號)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）（1+11%）舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理二、不動產(chǎn)銷售-一般計稅：國家稅務(wù)總局公告(2016年第18號)第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)

14、項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價未單獨作價結(jié)算結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理國家稅務(wù)總局公告2016年第86號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“”“房地產(chǎn)房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積項目可供銷售建筑面積”，是

15、指計容積率，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知（財稅2016140號）第七條規(guī)定，營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定（財稅201636號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老

16、項目除外），在取得土地時向其他向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用也允許在計算銷售額時扣除單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用也允許在計算銷售額時扣除。舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理扣除土地價款提供的證據(jù)國家稅務(wù)總局公告(2016年第18號)第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。?yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)制的財政票據(jù)。財稅2016140號 七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。舉例：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理二、不動產(chǎn)銷售-一般計稅：5、可售建筑面積法計算出來允許從銷售額中扣除的土地價款為44萬借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減 4 【44/(1+11%)