師范大學家屬區(qū)物業(yè)管理辦法

1、師范大學家屬區(qū)物業(yè)管理辦法 師范大學家屬區(qū)物業(yè)管理方法(試行) 第一章總則 第一條為了規(guī)范我校xx校區(qū)和xx校區(qū)的家屬區(qū)管理創(chuàng)建安全、干凈、文明、和諧的園區(qū)環(huán)境,依據(jù)國家物業(yè)管理條例(國務院令第504號修訂)和zz師范大學校園環(huán)境和基礎設施管理暫行規(guī)定(陜師校發(fā)89號),結(jié)合學校物業(yè)管理實際,特制定本方法。 第二條我校家屬區(qū)物業(yè)管理特指暫由學校相關部門代行住戶職責,以物業(yè)服務合同方式委托物業(yè)管理企業(yè)對家屬區(qū)公共設施設備和居住環(huán)境實施的一系列服務和管理活動。后勤管理部門、資產(chǎn)管理部門、公安部門是代表學校住戶,對物業(yè)管理企業(yè)履行相關管理職責的職能部門;學校工會、愛衛(wèi)會、社區(qū)居委會是代表學校住戶,監(jiān)

2、督、檢查物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務活動的住戶代表。 第三條本方法所稱的物業(yè)管理服務區(qū)域(以下簡稱園區(qū))為雁塔校區(qū)老西門至中、東門的東西向道路以北全部區(qū)域,長安校區(qū)以教學區(qū)與家屬區(qū)的南北向隔墻以西全部區(qū)域。物業(yè)管理服務范圍,是指園區(qū)的保安、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、道路維護、住宅樓管護和園區(qū)公共設施及秩序的綜合管理等,不含綠化建設、建筑屋頂及樓體大型修理,供電、供水、供氣、供暖等大型基礎設施設備的新建與大型修理。 第二章物業(yè)管理服務標準 第四條物業(yè)管理企業(yè)必需遵照我校物業(yè)管理服務標準以合同方式履行物業(yè)管理職責。除學校特邀物業(yè)服務實體外,物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立法人資格和相應的資質(zhì)證書,物業(yè)管理人員應當取

3、得職業(yè)資格證書。 第五條保安服務標準:身體強健、五官端正;衣著規(guī)范、干凈衛(wèi)生;對住戶熱忱關心、對來賓文明禮貌;嚴格園區(qū)門禁和公共秩序管理;積極協(xié)助學校公安部門做好學校相關安全保衛(wèi)工作。 (一)園區(qū)主入口24小時值班,16小時立崗,重點區(qū)位每小時巡查一次,并有巡查記錄。 (二)安全防盜監(jiān)控報警系統(tǒng)應有專人24小時值守,攝錄像資料至少保留一周。 (三)進出園區(qū)車輛實行登記管理,引導車輛出入,有序停放。 (四)對搬出園區(qū)大宗物品有嚴格的門禁驗證制度。 (五)對進出園區(qū)的工程施工人員、服務人員實行臨時出入證管理;對可疑人員應進行盤問、登記;對來訪客人指引路徑。 (六)對園區(qū)公共健身、消遣設施、水池、設

4、備房、頂層天臺等危急隱患部位,設置安全防范警示標志。 (七)對火災、火災、電梯困人、治安案件和交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案(每年預演一次)。 第六條房屋建筑管理服務標準:維護房屋建筑形狀外貌,確保建筑安全。 (一)確保房屋外觀完好、干凈,無污跡和重大缺損現(xiàn)象;房屋外墻及公共空間無亂涂、亂畫、亂張貼、亂懸掛現(xiàn)象。 (二)房屋裝修符合學校規(guī)定,嚴禁私自拆改管線、嚴禁發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全和損害他人利益的行為;對私改亂拆管線、損壞房屋結(jié)構(gòu)和他人利益現(xiàn)象準時勸止、報告。 (三)家屬住宅外無亂搭建或私人圈墻,住戶封閉陽臺時無擅自外伸現(xiàn)象,住宅內(nèi)樓道無雜物和亂堆放;對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自轉(zhuǎn)變房屋用途的

5、現(xiàn)象準時勸說、阻擋,并準時報告甲方。 (四)室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,整齊有序。 第七條公共設施設備運行服務標準:按物業(yè)管理服務合同,對公共設施設備進行管理服務。 (一)有完備的設備安全運行、修理養(yǎng)護和衛(wèi)生清潔制度并在工作場所明示。設施設備及責任人均應掛牌標識。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、修理記錄和保養(yǎng)記錄。 (二)設備運行嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,無重大管理責任事故,有突發(fā)事件應急預案和處理措施、處理記錄。 (三)設備主管或設備管護人員每日對設施設備進行巡察,并有巡察日志(如供水、供電、供熱、監(jiān)控系統(tǒng)及電梯等)。實行24小時報修值班制度。急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場,一般修理半天之內(nèi)或在雙方商

6、定時間到達現(xiàn)場。 (四)路燈、庭院燈、樓道燈、圍墻燈、噴泉燈、車庫燈、指示燈等完好率98%以上,并按規(guī)定時間開關。 (五)保證園區(qū)道路暢通,區(qū)域內(nèi)廣場、道路、道沿、樓梯、臺階等自然破損之處準時修復;制止隨便開挖道路、擅自占道、改道、設障或封道行為;禁止道路和人行道隨便被涂抹或污染,監(jiān)督在道路或人行道四周施工的單位必需有保證道路不被污染的舉措;通行車輛不能有拋灑和污染道路現(xiàn)象;制止超重車輛在園區(qū)道路超負荷碾壓通行。 (六)園區(qū)道路及其他地域全部下水井都用井蓋蓋嚴,無破損的、蹺蹺板式的和其它可能造成人身傷害的井蓋;園區(qū)內(nèi)暖氣管溝蓋板齊全,無長時間外露管溝;道路雨水井清淘準時、井內(nèi)無雜物,保證雨水暢

7、通無阻。對有危及人身安全隱患的設施設備,設有明顯標志和防范措施。 (七)對蓄水池、二次供水水箱,按規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。每季度對給水管網(wǎng)保養(yǎng)一次,主要閥門、閥體開啟敏捷,無漏水現(xiàn)象。雨、污水管道每月檢查一次,每年對公共雨、污水管道全面疏通一次,確保排水通暢?；S池每月檢查一次,每年清掏12次。 (八)定期沖洗、清理噴泉池,做到無雜物、無異味。 (九)準時排解住宅樓突發(fā)斷電事故,無法馬上排解的,須在停電后30分鐘內(nèi)啟動發(fā)電機供電,確保電梯和公用照明用電;在接到相關部門停水、停電通知后,準時通知用戶。 第八條保潔服務標準:按國家衛(wèi)生標準及物業(yè)管理服務合同,對公共區(qū)域進行保潔管

8、理服務。 (一)園區(qū)景觀、空地、道路和其它公共區(qū)域保潔:園區(qū)景點景物干凈美觀,無涂寫亂畫或刻痕;保持石刻器物干凈,石刻刻痕清楚,字色常新;園區(qū)的古亭、小屋、圍欄、建筑造型等景物保持常新、干凈和無損毀;不銹鋼扶手、護欄、消遣健身設施、柱燈、音響、石桌、石凳、花缽(盆)、燈罩、燈具、停車場(庫)出入口的陽光板、減震板等定期擦洗,保持潔凈、光明、無積塵;園區(qū)內(nèi)無隨便堆放物、無磚瓦石塊等雜物、無枯枝、無痰跡、無煙頭、無果皮紙屑等廢棄物和亂倒垃圾現(xiàn)象;無隨便栽立電桿、無架空拉線和擅自懸掛標語或栽立廣告牌等行為;無擅自擺設點等商業(yè)經(jīng)營行為;區(qū)內(nèi)路燈燈桿保持清潔美觀,發(fā)覺不亮路燈準時報修;園區(qū)無焚燒枯枝樹葉

9、污染空氣現(xiàn)象;保持清潔區(qū)域無垃圾、無雜物、無異味,并進行保潔巡查維護;公用廁所清潔無異味、盆邊無垢跡、隔檔無污漬、地面無積水;保持果皮箱、垃圾桶潔凈、干凈、完好無損;全部標牌、樓名或題名應定期擦洗或刷新,保持其原有顏色和風格;路牌、指示物和樹木標牌隨時保持干凈、端正;保持道路和人行道全天干凈,無塵土、無痰跡、無煙頭、無廢棄物;遇積水、積雪和積冰清除準時。 (二)房屋內(nèi)公共部位管理:樓道墻壁干凈,無涂寫亂畫現(xiàn)象;樓道地面全天潔凈干凈;樓道扶手、開關面板,過道門、踢角線、門窗、電梯廳及公共設施 潔凈,無衛(wèi)生死角。 (三)垃圾處理與收集:合理布設垃圾桶、果殼箱;垃圾每日收集,做到日產(chǎn)日清,無垃圾桶、

10、果殼箱滿溢現(xiàn)象;垃圾轉(zhuǎn)運車、保潔車保持干凈,停放規(guī)范;全部垃圾按要求準時運轉(zhuǎn)至學校垃圾壓縮站內(nèi);垃圾壓縮站,依據(jù)實際需要進行沖洗、消殺,有效掌握蚊、蠅等害蟲孳生;垃圾箱、果殼箱每日清理,定期清洗,保持干凈。 (四)家禽、家畜、寵物管理:禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者準時勸止、報告,并協(xié)作有關部門進行處理。飼養(yǎng)寵物必需符合相關規(guī)定,對違反者準時勸止、報告,并協(xié)作有關部門進行處理。 (五)滅蟲除害:定期噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌,毀滅老鼠、蚊蠅、蟑螂等蟲害,噴灑、投放必需設立警示和告知標志,防止對住戶及行人造成危害。 第九條綠化養(yǎng)護服務標準:按物業(yè)管理服務合同,對園區(qū)綠化進行管理養(yǎng)護。 (一)園區(qū)內(nèi)各類喬木

11、、灌木、綠地、草坪和綠籬定期施肥澆水,確保植物健壯常綠,花卉艷麗美觀。 (二)保持喬木樹干潔凈,無雜枝,入冬前用生石灰水涂白樹干(距離地面一米);樹冠無枯枝和有礙通行或觀瞻的雜枝、亂枝;樹坑干凈無雜物(養(yǎng)分性腐殖物除外);樹木標牌規(guī)整、潔凈、無誤;無隨便遷移、砍枝、挖除樹木現(xiàn)象;果樹的果實和各類花卉保持其自然生長狀態(tài),無采摘、攀折行為。 (三)樹干上無拉繩釘釘和亂張貼現(xiàn)象,無攀折樹枝或在樹木懸掛衣物、在草地和綠籬上晾曬衣被或其他物品現(xiàn)象;綠籬無缺損、無枯枝、無人為損壞;確保綠籬和灌木的枝葉密度,保證規(guī)整美觀。 (四)依據(jù)綠墻、高綠籬、中綠籬及矮綠籬的不同景觀目標,修剪適時適度,每次整形剪枝不得

12、超過新生量的一半,避免基部“禿腳”、上部“散頂”和老枝“暴露”等現(xiàn)象;造型綠籬的修剪做到圓如球、平如板、棱如線;花壇內(nèi)無枯枝落葉(養(yǎng)分性腐殖物除外)、無毀壞、攀折、踩踏現(xiàn)象。 (五)綠地草坪按時澆水、施肥、除草、噴藥,做到整齊、平整、無缺苗、無雜草、無病蟲害發(fā)生;草坪高度適度,草高不超過20公分;草坪內(nèi)無成片枯草、廢棄的磚塊雜物等,確保草坪干凈。每年“五一”前和“十一”后必需結(jié)束第一次與最終一次修剪工作。 第三章責任與義務 第十條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,學校建設單位與房屋管理部門應當向物業(yè)管理企業(yè)移交相關資料復印件,包含:竣工總平

13、面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;物業(yè)管理所必需的其他資料等。物業(yè)管理企業(yè)在服務合同終止后,準時向?qū)W校交還管理用房和上述資料,如不向?qū)W校移交則由主管部門賜予警告,警告無效的可處2000元以上2萬元以下的罰款。 第十一條整個家屬區(qū)園區(qū)為物業(yè)管理企業(yè)的責任管區(qū),對發(fā)生在本管區(qū)內(nèi)的任何違反本管理方法的行為,物業(yè)管理企業(yè)均有權(quán)利和責任堅決制止;學校各職能部門要敬重學校授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利和服務職責,有責任模范遵守本方法規(guī)定,支持物業(yè)管理企業(yè)開展工作,并積極受理并出面解決物業(yè)管

14、理企業(yè)的相關報告。物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同的商定,供應相應的物業(yè)服務,未能履行物業(yè)服務合同的商定,導致住戶人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法擔當相應的法律責任和經(jīng)濟責任。 第十二條住戶應遵守學校相關管理制度和物業(yè)服務合同的商定,愛惜物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共部位和共用設施設備。 (一)損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌。 (二)私自占用、損壞共用部位、共用設施設備。 (三)違反物業(yè)管理規(guī)定,擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物。 (四)侵占綠地、毀壞花草樹木。 (五)亂設攤點、亂停車輛。 (六)亂倒垃圾、堆放雜物。 (七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫。 (八)影響其他用戶采光、通風及其他生活便利

15、。 (九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì),堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標準的噪音。 (十)從事危害公共利益的活動。 (十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。 住戶違反本條規(guī)定,由國有資產(chǎn)管理部門和后勤管理部門責令其恢復原狀、賠償損失,并處500元以上5000元以下的罰款,罰款所得用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的修理、養(yǎng)護。 第十三條住戶的房屋自用部位和自用設施設備的修理養(yǎng)護由住戶自行負責,住戶委托物業(yè)管理企業(yè)進行修理養(yǎng)護的,由住戶擔當相應的費用;住戶裝飾裝修住宅,應當遵守學校家庭居室裝飾裝修的規(guī)定,事先告知物業(yè)管理企業(yè),并接受其監(jiān)督。 第十四條住戶的個人利益必需聽從園區(qū)住戶的公共利益,物

16、業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,責任人應當準時修理養(yǎng)護,有關住戶應當賜予協(xié)作。責任人不履行修理養(yǎng)護義務時,經(jīng)學校相關部門同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)修理養(yǎng)護,費用由責任人擔當。物業(yè)的共用部位、共用設施設備修理養(yǎng)護時,相鄰住戶應予協(xié)作,因相鄰住戶阻撓修理養(yǎng)護造成學?；蚱渌糌敭a(chǎn)損失的,責任人應當負責賠償。因修理養(yǎng)護造成相鄰住戶使用人的自用部位、自用設施設備損失或者其他財產(chǎn)損失的,責任人應當負責修復或者賠償。 第十五條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經(jīng)營性活動的,應當在征得后勤管理部門和國有資產(chǎn)管理部門的同意并按規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充修理資金,也可以

17、根據(jù)學校的打算使用。 第十六條物業(yè)管理企業(yè)接受委托有償代為收取有關費用的,代收服務費由委托單位支付,物業(yè)管理企業(yè)不得向住戶收取手續(xù)費以及公共用水、用電等分攤部分以外的額外費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當依法擔當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備修理、養(yǎng)護的責任,應當向最終使用人收取費用。 第十七條住戶對物業(yè)服務有意見的,可以向后勤管理部門反映,后勤管理部門接到住戶對物業(yè)管理服務方面的投訴后,應當調(diào)查處理并準時答復住戶。住戶不得以有意見為由拒交物業(yè)管理費,住戶不交納物業(yè)管理費用的,后勤管理部門應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,可按規(guī)定給與懲罰,并通知財務部門

18、代扣。拒絕、阻礙后勤管理部門、國有資產(chǎn)管理部門執(zhí)行公務,或無正值理由拒絕繳納物業(yè)管理費用的,物業(yè)管理企業(yè)可以停止包括停止供應水、電、暖等相應的物業(yè)保障和物業(yè)服務。 第十八條住戶或物業(yè)管理企業(yè)均不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害住戶的共同利益。因修理或者公共利益,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得學校主管部門同意,并在商定期限內(nèi)恢復原狀。違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由后勤管理部門責令限期改正,賜予警告,并根據(jù)本條 下款規(guī)定處以罰款,罰款所得用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的修理、養(yǎng)護,剩余部分根據(jù)學校的打算使用: (一)擅自轉(zhuǎn)變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設的

19、公共建筑和共用設施用途的; (二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害住戶共同利益的; (三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。 個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。 第十九條資產(chǎn)管理部門要加強住宅管理,有責任向物業(yè)管理企業(yè)供應精確住戶信息、建筑物面積等相關資料,積極協(xié)作物業(yè)管理企業(yè)工作,支配新住戶入住時,準時通知住戶先到物業(yè)管理部門辦理物業(yè)注冊登記并簽訂入住協(xié)議手續(xù)。公安部門要積極協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行家屬區(qū)保安和通行車輛管理職責,對于物業(yè)管理企業(yè)履行職責等相關事務賜予支持。 第二十條鑒于我校

20、住宅未完善個人權(quán)屬手續(xù),暫由后勤管理部門代表學校和住戶對家屬區(qū)物業(yè)服務負總責。負責與學校相關部門的協(xié)調(diào),負責物業(yè)管理企業(yè)與相關單位或住戶矛盾的協(xié)調(diào)和處理,負責物業(yè)管理企業(yè)的選擇和合同簽訂,負責物業(yè)管理費用的支付結(jié)算。學校工會負責協(xié)調(diào)并受理職工住戶意見并監(jiān)督處理進程,愛衛(wèi)會負責園區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境檢查,社區(qū)居委會(或住戶委員會)負責住宅內(nèi)外環(huán)境檢查,后勤管理部門要充分敬重學校工會、愛衛(wèi)會和社區(qū)居委會的監(jiān)督結(jié)論和結(jié)算支付建議。 第四章物業(yè)費標準及服務企業(yè)確定 第二十一條進入我校的物業(yè)管理企業(yè)必需承諾根據(jù)保本微利模式收費,參照zz省物業(yè)服務通行方法,以區(qū)域內(nèi)房屋建筑面積為基數(shù)計費,物業(yè)費的成本構(gòu)成包括

21、基本服務費、電梯使用費、垃圾處理費、清潔衛(wèi)生費、綠化維護費、公攤水電費、物業(yè)服務人員工資和按規(guī)定的福利待遇、公共設施設備日常檢修及保養(yǎng)費、物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)折舊費、辦公費、法定的稅費等。其微利是指通過政府和學校供應的優(yōu)待政策獲得的收入和提取一定的管理費等。 第二十二條后勤管理部門組織工會、愛衛(wèi)會、社區(qū)居委會(或住戶委員會)共同代表學校和住戶實施對物業(yè)管理企業(yè)的考核選聘、監(jiān)督協(xié)調(diào)、管理和解聘工作。在考核招標前必需公開我校物業(yè)服務的標準和要求,并依據(jù)物業(yè)服務費的籌集能力和家屬區(qū)實際狀況,核算并確定物業(yè)管理招標的最高攔標價,采取公開招標或邀請招標方式確定物業(yè)管理企業(yè)。 第二十三條物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量,由學校后勤管理部門、愛衛(wèi)會、社區(qū)居委會(或住戶委員會)監(jiān)督檢查并聽取住戶意見后,準時在校園