東莞市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交監(jiān)管和使用實(shí)施方案

1、· 東莞市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交監(jiān)管和使用實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）2008-03-2703:37:16 (已經(jīng)被瀏覽104次)  一、目的意義 根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交、監(jiān)管和使用的有關(guān)文件精神和我市物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的形勢(shì)，為了不斷提高我市物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，適應(yīng)廣大業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)日益增長(zhǎng)的需求，保證物業(yè)維修的制度化，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，提升全市人民的生活品質(zhì)，創(chuàng)建和諧社會(huì)，就物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、監(jiān)管和使用等具體問(wèn)題制定本方案。 二、政策法律依據(jù) 1、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（1998年第13號(hào)，于1998年10月1日生效）第三十二條規(guī)定：物業(yè)管理維修基

2、金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。 國(guó)務(wù)院法制辦公室對(duì)廣東省人民政府法制辦公室<關(guān)于明確物業(yè)維修基金繳存有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示>的答復(fù)（國(guó)法秘農(nóng)函2007371號(hào)）答復(fù)“2003年8月31日物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施前，廣東省范圍內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修基金的繳交主體問(wèn)題應(yīng)當(dāng)適用廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例”。 2、物業(yè)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院2003第379號(hào)，于2003年9月1日生效）第五十四條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；專項(xiàng)維修資金繳交、使用

3、、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門所制定。 而建設(shè)部、財(cái)政部只有1998年下發(fā)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213號(hào)，于1999年1月1日生效），其第五條規(guī)定：購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款23%的比例向售房單位繳交維修基金。 3、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)，于2008年2月1日生效）第七條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。 可見(jiàn)，以上法規(guī)的規(guī)定在繳交主體和繳交比例等方面存在差異，而且實(shí)施時(shí)間

4、的銜接上也有些脫節(jié)，造成我省各地在執(zhí)行上的混亂現(xiàn)象。 三、目前我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金征管的實(shí)際情況及存在問(wèn)題    目前，我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的征管也同樣存在著比較混亂的現(xiàn)象：一是由于一直未出臺(tái)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的征管辦法，我市絕大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未開(kāi)始征收；二是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，已經(jīng)實(shí)行轉(zhuǎn)制或變更，造成難以追繳該部分維修資金；三是一部分新建樓盤的建設(shè)單位按購(gòu)房款的2收取了購(gòu)房者的維修資金，但是這筆資金并無(wú)專門的部門監(jiān)管,特別在小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)的情況下,由建設(shè)單位或物業(yè)管理公司單方管理和使用，存在很大隱患,業(yè)主的利益得不到保障；四是一些早期開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，保

5、修期過(guò)后，需要進(jìn)行維修改造，由于當(dāng)時(shí)建設(shè)單位并沒(méi)有收取維修資金,而物業(yè)管理公司不可能承擔(dān)這筆維修費(fèi)用，使得物業(yè)維修工作無(wú)法落實(shí)。四、我市專項(xiàng)物業(yè)維修資金繳交、監(jiān)管和使用的具體辦法 根據(jù)有關(guān)的政策法規(guī)，結(jié)合我市的實(shí)際情況，同時(shí)參考廣州、深圳等周邊地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)做法，確立我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、監(jiān)管和使用應(yīng)遵循依法（規(guī)）繳交、科學(xué)管理、以民為本的原則，并制定以下具體的實(shí)施辦法和程序： （一）、繳交 1、繳交主體與繳交標(biāo)準(zhǔn) （1）、核發(fā)商品房預(yù)售證在1998年10月1日前的商品房，建設(shè)單位與購(gòu)房者未在預(yù)售合同中約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位繳交的，按物業(yè)管理?xiàng)l例由購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的標(biāo)準(zhǔn)一次性繳交。

6、 （2）、核發(fā)商品房預(yù)售證在1998年9月30日后，在2003年9月1日前的商品房，建設(shè)單位與購(gòu)房者未在預(yù)售合同中約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金由購(gòu)房者繳交的,由建設(shè)單位按住宅建筑面積30元/ m2、非住宅建筑面積40元/ m2標(biāo)準(zhǔn)一次性繳交。 （3）、核發(fā)商品房預(yù)售證在2003年8月31日后，在2008年2月1日前的商品房,由購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的標(biāo)準(zhǔn)一次性繳交。 （4）、核發(fā)商品房預(yù)售證在2008年1月31日后，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的6%。未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資

7、金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。 （5）、公有住房的，由業(yè)主按建筑面積每平方米當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%及售房單位按多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取。 （6）、對(duì)上述情況確權(quán)后仍未售出或由建設(shè)單位保留自用的單元,由建設(shè)單位承擔(dān)該部分單元的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，存入以建設(shè)單位名義設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。 （7）、物業(yè)公司或建設(shè)單位已代收代繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，在本方案實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)，必須把已使用維修資金的情況做好臺(tái)賬，并將每個(gè)單元的明細(xì)賬列出，經(jīng)業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)確認(rèn)后交由當(dāng)?shù)胤抗芩鶎徍?、監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)在轄區(qū)內(nèi)公示15天，

8、按要求劃入各業(yè)主專用帳戶。 所代收代繳的款項(xiàng)達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的： 、核發(fā)商品房預(yù)售證在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的樓盤，建設(shè)單位與購(gòu)房者在預(yù)售合同中約定由購(gòu)房者繳交的，其不足部分由建設(shè)單位繳納，合同中沒(méi)有約定而建設(shè)單位代收了維修資金的，建設(shè)單位需將所代收資金全額退還給購(gòu)房者，并由建設(shè)單位按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳專項(xiàng)維修資金。 、核發(fā)商品房預(yù)售證在2003年8月31日后的樓盤，由購(gòu)房者補(bǔ)繳不足部分； （8）、投資商掛靠各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金先由各被掛靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)墊付。墊付后，再由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向掛靠單位追繳。 （9）、因房屋轉(zhuǎn)讓等原因,引起業(yè)主變更的，分以下兩種

9、情況處理： 、在方案實(shí)施后，已辦理完成過(guò)戶手續(xù)且新舊業(yè)主在合同中未約定維修資金繳交的，由新業(yè)主繳交；未辦結(jié)過(guò)戶手續(xù)，且新舊業(yè)主在合同中未約定維修資金繳交的，由舊業(yè)主繳交。 、在方案實(shí)施前，已繳交專項(xiàng)維修資金的業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。 2、繳交程序： （1）、對(duì)于本方案實(shí)施后銷售的房屋，購(gòu)房者應(yīng)在商品房銷售合同備案前到指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按規(guī)定繳交物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 （2）、核發(fā)商品房預(yù)售證在2003年9月1日后的樓盤，需由購(gòu)房者繳交或補(bǔ)交維修資金的，購(gòu)房者應(yīng)在方案正式實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)，到指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳交款項(xiàng)；業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，將繳交憑證一并提交

10、當(dāng)?shù)胤抗芩?（3）、核發(fā)商品房預(yù)售證在1998年9月30日后、2003年8月31日前的樓盤，建設(shè)單位沒(méi)有代收代繳維修資金的，應(yīng)在方案正式實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)，列出該項(xiàng)目物業(yè)維修資金明細(xì)賬，由當(dāng)?shù)胤抗芩_認(rèn)后，到指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳交，并把繳交憑證送當(dāng)?shù)胤抗芩鶄浯?。?duì)約定由業(yè)主繳交，但未達(dá)繳存標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)單位補(bǔ)繳，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)補(bǔ)繳；在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)將繳交憑證一并提交當(dāng)?shù)胤抗芩?（4）、文件實(shí)施后公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到

11、售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。 （5）、已辦理入住手續(xù)的公有住房，售房單位沒(méi)有代收代繳維修資金的，應(yīng)在方案正式實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)，列出該項(xiàng)目物業(yè)維修資金明細(xì)賬，由當(dāng)?shù)胤抗芩_認(rèn)后，到指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳交，并把繳交憑證送當(dāng)?shù)胤抗芩鶄浯妗?（6）、維修資金的續(xù)繳。對(duì)于維修資金使用后，不足首期繳交數(shù)額30%的，需要進(jìn)行續(xù)繳。維修資金續(xù)繳對(duì)象為購(gòu)房者，由維修資金管理部門通過(guò)物業(yè)公司通知業(yè)主委員會(huì),并通過(guò)業(yè)主大會(huì)續(xù)籌專項(xiàng)維修資金,使余額達(dá)到首期標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，通過(guò)小區(qū)物業(yè)公司通知到業(yè)主本人,要求其補(bǔ)充繳交維修資金到首期標(biāo)準(zhǔn)。 （7）、因拆遷、自然

12、災(zāi)害等原因造成房屋滅失的,業(yè)主可持本人身份證及房產(chǎn)主管部門出具的產(chǎn)權(quán)注銷證明,到指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理專項(xiàng)維修資金注銷手續(xù)。手續(xù)辦結(jié)后,業(yè)主可從賬戶內(nèi)提取剩余資金。 （二）、使用及其監(jiān)管 1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金必須在主管部門、銀行、業(yè)主共同參與的全過(guò)程監(jiān)管下進(jìn)行使用，任何一方（或其他部門）不可擅自動(dòng)用。 2、各房地產(chǎn)項(xiàng)目必須選擇跟市房管局簽訂維修資金監(jiān)管協(xié)議的銀行設(shè)立物業(yè)維修資金賬戶，賬戶按樓盤棟戶規(guī)則設(shè)置,每戶業(yè)主有獨(dú)立的維修資金專用賬戶。業(yè)主可以查詢本帳戶的資金使用狀況，但不可自行提取資金。 3、維修資金的使用采用業(yè)主決議、房管部門備案、銀行憑備案證明撥款的方式： （1）、沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的

13、小區(qū)，在物業(yè)保修期滿后需使用維修資金進(jìn)行維修或更新改造的,物業(yè)管理公司或建設(shè)單位須根據(jù)實(shí)際情況聘請(qǐng)專業(yè)的有資質(zhì)的施工單位計(jì)算出維修所需的預(yù)算資金,再由物業(yè)管理公司制定維修資金使用計(jì)劃，計(jì)劃當(dāng)中應(yīng)載明維修項(xiàng)目、預(yù)算金額、業(yè)主分?jǐn)偨痤~等情況(如維修資金使用超過(guò)首期繳交數(shù)額1/3的,計(jì)劃中還應(yīng)包含維修資金續(xù)籌方案) 。計(jì)劃定出后, 由物業(yè)管理公司將有關(guān)情況向維修物業(yè)所涉及的業(yè)主公告并征求意見(jiàn),若取得專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,則使用計(jì)劃通過(guò),業(yè)主簽訂書面決議。 物業(yè)管理公司應(yīng)持維修資金使用計(jì)劃、相關(guān)施工單位出具的預(yù)算計(jì)劃及業(yè)主簽訂的書面決議到市房管局進(jìn)行備案

14、, 房管局核實(shí)后出具備案文件，物業(yè)管理公司憑備案文件到指定銀行提取維修款項(xiàng)。 （2）、已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，在物業(yè)保修期滿后需使用維修資金進(jìn)行維修或更新改造的,物業(yè)管理公司須將制定的維修資金使用計(jì)劃及由有資質(zhì)施工單位制定的預(yù)算情況提交業(yè)主委員會(huì)審核； 業(yè)主委員會(huì)審核后與維修物業(yè)所涉及的業(yè)主商討, 若取得專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,則使用計(jì)劃通過(guò)，書面決議由業(yè)主委員會(huì)全體委員簽名并加蓋公章；物業(yè)管理公司持維修項(xiàng)目、預(yù)算金額、業(yè)主分?jǐn)偨痤~等資料到市房管局進(jìn)行備案, 市房管局核實(shí)后出具備案文件；物業(yè)管理公司憑備案文件到指定銀行提取維修款項(xiàng)。 （3）對(duì)于在緊

15、急情況下需要對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行搶險(xiǎn)搶修和維護(hù)的，由物業(yè)公司先行墊付資金，待搶修維護(hù)完畢后，物業(yè)公司可將資金使用情況向業(yè)主公示并報(bào)業(yè)主委員會(huì)或主管部門審核通過(guò)后，從維修資金中取回所墊付款項(xiàng)。 4、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅海?）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。?）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

16、（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。 6、維修工程實(shí)行招投標(biāo)制度。對(duì)于需要維修資金數(shù)目較大的項(xiàng)目, 須由房管部門實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)勘查,嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)工程量超過(guò)20萬(wàn)元的項(xiàng)目,原則上要求物業(yè)公司組織招投標(biāo)；投標(biāo)單位不少于3個(gè)，按照公平、公開(kāi)、公正的原則確定施工單位；少于20萬(wàn)元，但業(yè)主委員會(huì)或涉及專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意要求招投標(biāo)的工程，也可實(shí)行招投標(biāo)。 五、法律責(zé)任 （一）公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金、違反規(guī)定將房屋交付買受人的、未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正：（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級(jí)以上