北京某項目入伙裝修階段的物業(yè)管理

1、某項目入伙裝修階段的物業(yè)管理一、業(yè)主入伙與收樓1、入伙儀式2、業(yè)主入伙與收樓二、裝修管理1、裝修管理2、裝修申請及審批3、裝修手續(xù)辦理4、 裝修監(jiān)控三、入伙裝修期的檔案建立1、業(yè)主入伙檔案2、業(yè)主裝修檔案業(yè)主入伙與收樓第一節(jié)入伙儀式根據(jù)開發(fā)商京工地產的意愿是否舉辦，因為現(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時只做歡快喜慶的現(xiàn)場布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。一、入伙儀式的策劃1制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：（ 1）入伙儀式目的；（ 2）參加入伙儀式人員；（ 3）入伙儀式開展的形式；（ 4）入伙儀式所需物資及成本概算；（ 5）具體儀式安排步驟及管理辦法。2審核、確定入伙儀式方案入伙儀式方案的

2、可行性及具體實施細節(jié)尚未與開發(fā)商京工地產進行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進行溝通。如開發(fā)商進行儀式，則準備工作如下。二、入伙儀式策劃如下：1物資采購，包括：（ 1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（ 2）入伙儀式過程的接待物資；（ 3）司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；（ 4）現(xiàn)場安全防護設施；（ 5）紀念品、獎品、宣傳品。2節(jié)目排練編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目容進行現(xiàn)場排練。3場地布置（ 1）接待物品的擺設；（ 2）現(xiàn)場的裝飾、布置；（ 3）現(xiàn)場標志、指示牌的設置；（ 4）現(xiàn)場功能區(qū)域及通道的劃分；（ 5）現(xiàn)場相關崗位（如保安、接待、保潔等）的設置；（ 6）宣傳展示牌（品）

3、的擺設。三、入伙儀式的組織1現(xiàn)場服務（ 1）做好來賓接待、服務；（ 2）做好現(xiàn)場清潔、保潔；（ 3）客服咨詢服務；（ 4）來賓、業(yè)主停車服務管理。2儀式主持由司儀按節(jié)目單安排順序進行。3現(xiàn)場秩序維持（ 1）搞好現(xiàn)場人車分流、引導、控制；（ 2）按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（ 3）準備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預案；（ 4）擺放和利用現(xiàn)場技防設備、設施（如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等） 。4儀式后現(xiàn)場清理（ 1）對現(xiàn)場物資進行整理、清點、核對、入庫；（ 2）對現(xiàn)場閑雜人清場；（ 3）及時做好現(xiàn)場清掃、保潔。第二節(jié)業(yè)主入伙與收樓一、入伙現(xiàn)場布置1入伙辦理大廳布置

4、（ 1）入伙辦理分為接待引導資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標識牌流水服務業(yè)主入伙；（ 2）放置各類入伙物資（如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等） ；（ 3）安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；（ 4）其他現(xiàn)場裝飾的布置。2安全保護措施（ 1）設置安保設施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應急燈） ；（ 2）劃分現(xiàn)場功能區(qū)域（如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等） ；（ 3）充分利用現(xiàn)場技防設備設施協(xié)助進行安全防。3現(xiàn)場標識、引導牌設置各功能區(qū)域、道路、配套設施等設置有效的引導標識，做到

5、按圖索驥。4入住宣傳、展示布置（ 1）入住辦理工作流程圖；（ 2）公布收費標準、依據(jù)；（ 3）公司及樓盤情況介紹；（ 4）圖片宣傳；（ 5）管理標準及承諾；（ 6）在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；（ 7）竣工驗收證明（復印件、備查） 。二、入伙流程的提前演練在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現(xiàn)場演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。三、入伙手續(xù)的辦理1業(yè)主接待（入伙接待組）（ 1）負責入伙業(yè)主接待、引導；（ 2）休息區(qū)茶水招待。2業(yè)主資料收集（資格審查組）（ 1）業(yè)主收樓資格審查，并收取入伙通知書原件、 房屋買賣合同復印件或房產權證復印件、業(yè)主復印件和業(yè)主情況登記表 （貼上照片）。（

6、 2）屬公司購買的還應核查營業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營業(yè)執(zhí)照復印件、法人授權委托書及法人代表和辦理人的復印件；（ 3）業(yè)主不能親自前來，委托他人辦理時還應收?。?）業(yè)主的授權委托書；2）驗業(yè)主的原件收復印件或驗護照原件收復印件（若業(yè)主為境外人士）；3）驗代理人原件收復印件或驗護照原件收復印件（若代理人為境外人士）。（ 4）發(fā)放入伙資料袋（含各類入伙資料） 。3文件簽署（簽約組）（ 1）指導業(yè)主簽約：業(yè)主（臨時）公約、前期物業(yè)管理服務協(xié)議 、區(qū)域防火責任書、居民精神文明公約、委托銀行代扣款協(xié)議書 。4費用收取（收費組）（ 1）預收一年的管理費；（ 2）其它代收代繳費用。5交驗房屋（驗房交付鑰匙組）（

7、 1）驗房：1）戶水、電、氣及配套設施的使用是否正常；2）戶智能化、通訊設施的使用是否正常；3）戶各類產品的安裝是否規(guī)、安全；4）戶建筑工程是否有遺留問題或項目。（ 2）抄取水電表讀數(shù)。（ 3）簽署收樓書發(fā)放鑰匙：1）收樓書由業(yè)主簽署、確認；2）不存在須整改項目的，由業(yè)主簽署收樓書書面確認后發(fā)放；3）存在須整改項目的，由業(yè)主簽署收樓書書面同意確認后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。6資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）1）每天入伙結束后應對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集；2）每天入伙結束后應對鑰匙進行清理核對。7業(yè)主疑難解答（領導協(xié)調組）1）業(yè)主所提問題類型主要有法規(guī)類、費用標準類、管

8、理服務類、開發(fā)規(guī)劃配套類；2）一般問題由各組工作人員現(xiàn)場及時解答，疑難問題由管理處經理、客戶主管針對以上問題進行研究，做好充分準備應對業(yè)主疑難問題進行解答，并對入伙相關問題進行協(xié)調處理。四、遺留問題的處理和跟蹤（客戶問題處理與協(xié)調組）1驗樓時問題的記錄為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應盡量將戶各項問題記錄準確、清楚，主要有以下幾點：1）問題類型；2）問題存在的位置；3）存在問題的數(shù)量。2一般問題現(xiàn)場進行處理一般問題由驗房人員現(xiàn)場進行處理，能現(xiàn)場處理的一般問題類型有：1）簡單的產品安裝問題；2）戶衛(wèi)生、清潔問題；3）普通產品耗材的更換。3嚴重房屋質量問題的處理方式由客戶問題處理與

9、協(xié)調組及時反饋給開發(fā)商京工地產處理并負責跟蹤、落實、協(xié)調。4處理后的再驗收、記錄1）由客戶問題處理與協(xié)調組通知業(yè)主本人到場進行復驗，并與驗房記錄進行對比 、核對；2）業(yè)主簽字確認整改完成；3）業(yè)主對整改結果提出異議的，重新填寫遺留問題整改項目報告 ，由業(yè)主簽名確認后反饋開發(fā)商京工地產處理并進行跟蹤協(xié)調整改工作的進行。裝修管理第一節(jié)裝修管理一、制定裝修程序流程圖根據(jù)裝修指南及項目現(xiàn)場情況制定流程圖，基本過程包括：申請審批收費檢查驗收退費。二、制定裝修管理辦法裝修過程的控制辦法（如裝修巡查、違規(guī)裝修處理、驗收標準及辦法、裝修施工隊伍管理等）。三、制定裝修期設備設施安裝方案根據(jù)項目現(xiàn)場實際有針對性地

10、規(guī)相關設備設施的安裝方案（如：防盜門窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設施安裝方案、空調室外機及管線安裝方案） 。四、制定裝修期的相關配合措施1裝修垃圾的清運；2停車場管理；3地下室空間的利用；4裝修材料的卸貨區(qū)域指定；第二節(jié)裝修申請及審批一、裝修申請1提交書面的裝修申請（ 1）填寫裝修申請 / 驗收表；（ 2）須政府消防、環(huán)保部門審批的施工項目還應提交政府部門的審批文件。2提交裝修設計圖紙（ 1）平面設計圖；（ 2）單元平面圖；（ 3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（ 4）空調安裝圖；（ 5）電器照明設計及用電量圖；（ 6）給排水設計圖；（ 7）燃氣管線圖。3提交裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質證

11、書。（ 1）加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照復印件；（ 2）加蓋公章的施工企業(yè)資質證書復印件。二、裝修審批1工程部門審批（ 1）審批裝修方案圖紙及技術資料；（ 2）檢驗政府部門批文等批準文件，收存副本。2管理處負責人審批管理處負責人負責對裝修審批容的審核，審批完結應及時將審批意見（ 裝修審批通知書）通知業(yè)主。第三節(jié)裝修手續(xù)辦理一、辦理裝修手續(xù)1簽定裝修管理協(xié)議 ；2發(fā)放裝修施工許可證 ；3憑辦理施工人員登記；4發(fā)放施工人員出入證 。二、按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關裝修費用（ 1）裝修押金；（ 2）裝修垃圾清運費（非常設項） ；（ 3）公共設施維護費（非應收項目） ；（ 4）施工人員出入證工本費及其押金；（ 5）其

12、他應收款。第四節(jié)裝修監(jiān)控一、工程質量監(jiān)控1檢查是否按已審批的裝修方案進行施工；2有無按協(xié)議容施工；3施工是否符合施工規(guī)；4填寫裝修巡視檢查記錄表 。二、施工秩序監(jiān)控1裝修垃圾的清運管理；2裝修施工時間及施工噪音管理；3有無超圍施工監(jiān)控；4是否有損害公共利益監(jiān)控；5電焊等動火作業(yè)須到管理處辦理動火許可證；6填寫裝修巡視檢查記錄表 。三、裝修完工驗收1房屋結構驗收應檢查裝修工程施工對主體結構的影響，并符合裝修協(xié)議容。2水、電設施驗收（ 1）產品安裝是否安全、規(guī)；（ 2）有無擅自改動系統(tǒng)（如電力、消防等） 。3 燃氣管道驗收（ 1）有無擅自改動系統(tǒng)（含走向、位置、隱蔽程度等） ；（ 2）是否已經燃氣

13、主管單位驗收合格。4智能化、通信系統(tǒng)驗收（ 1）產品安裝是否安全、規(guī)；（ 2）有無擅自改動系統(tǒng)5房屋建筑外觀驗收按裝修施工協(xié)議容進行驗收，重點在防盜網安裝是否規(guī)，外門窗是否改動。四、違章處理結果跟蹤對裝修施工過程中和完工驗收中出現(xiàn)的違章開出裝修驗收整改通知書并跟蹤處理，確認整改完備后填寫裝修竣工驗收單（ 裝修申請 / 驗收表）。五、裝修押金退返如驗收合格憑裝修竣工驗收單（ 裝修申請 / 驗收表）在規(guī)定日期予以退還。第四章入伙裝修期的檔案建立第一節(jié)業(yè)主入伙檔案一、業(yè)主入伙資料，主要包括：1入伙通知書；2房產證或購房合同復印件；3業(yè)主復印件和代辦人份證復印件及授權委托書；4營業(yè)執(zhí)照復印件、法人授權

14、委托書及法人代表和辦理人的復印件（業(yè)主屬法人單位）；6業(yè)主（臨時）公約 ；7收樓書存根；8整改項目報告。二、業(yè)主家庭情況資料，主要包括：1業(yè)主檔案（明文件復印件及業(yè)主/ 住戶情況登記表）；2隨住人員檔案（明文件復印件及業(yè)主/ 住戶情況登記表）；3暫住人員檔案（明文件復印件及業(yè)主/ 住戶情況登記表）；4業(yè)戶車輛情況資料（ 車輛情況登記表）；5辦理停車手續(xù)資料（ 車位有償使用協(xié)議書 ）。第二節(jié)業(yè)主裝修檔案一、裝修申請審批資料，主要包括：1裝修申請 / 驗收表；2裝修審批通知書 ；3裝修圖紙及審批資料；4裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質證書復印件；二、裝修管理檔案，主要包括：1裝修管理協(xié)議；2裝修施工人員檔案（ 施工出入證辦證登記表 ）；3裝修巡查記錄（裝修巡視檢查記錄表 ）；4違反裝修規(guī)定整改通知書及裝修驗收整改通知書；5裝修竣工驗收單（ 裝修申請 / 驗收表）。以上業(yè)主入伙檔案及業(yè)主裝修檔案合并為業(yè)主檔案，按檔案管理規(guī)程由兼職檔案員進行管理。附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格1.入伙通知書2.收樓須知3.入伙預交費用一覽表（ 1）業(yè)主 / 住戶情況登記表 ( 個人 )（ 2